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台灣高房價之謎
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文．林建甫
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i* L# z, n7 ]) c金融海嘯迄今，美國房地產跌了三到五成，歐債危機更讓西班牙、愛爾蘭等歐洲國家，房地產漲了一倍的泡沫被打回原形。北京的鐵腕國八條、國十條，加上限價令、限購令，整體房價已經有所回落。台灣的房價，尤其在雙北市卻都看跌不跌，為什麼？ 9 i$ V* Q5 A b2 t; r
( ~; E" J- l! w& c6 j' [首先，房價具有僵固性，容易漲，不易跌。一方面是購買者投入高額成本，他如果要賣，就不能隨隨便便賣。房地產是耐久財，因此待價而沽的強勢賣方市場就非常普遍。另一方面，房地產的耐久財又與金融商品具有相同的訂價現象，流量決定存量：最新的供需，決定附近所有房產的價格。因此新屋的價格，往往就拉高附近舊屋的價格。
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% E& o0 y# v# n4 M這裡面有個很關鍵的一點，就是地價。當台北市新的地王形成，附近房屋的土地持份價值就水漲船高。這也是都更以來，台北市舊公寓可以喊到一坪上百萬。因為未來都更成案重建後，藉由高土地持份，可以讓居住面積一坪換一坪都還有賺。 而房地產最重要的價格決定因素還有「預期」。當大家受建商媒體廣告影響，覺得這個市場大有可為時，例如建商最喜歡說台北房價只有香港的四分之一，上海、北京的二分之一，要大眾形成台北房價相對大中華區、國際城市，明顯偏低的預期，對投資雙北市來說就充滿誘因。 6 X5 [* p, d" P
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又說陸資認為在台置產可以擁有永久產權，隨著台灣開放及相關不動產投資法令預期可能鬆綁，陸資入台置產已經箭在弦上。預期有增值獲利空間，就吸引投資客大量卡位。
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可是大家要了解，大陸居民個人在台買房，三年內不准出售，貸款上限五成。現在陸客在台一年最多只能居住四個月。大陸企業買地，還要通過經濟部核批，所購土地僅供營業使用，不得投資房地產。因此二○○二至二○一○年期間僅有四十五項涉及陸客、陸企的房地產購買案。最近都更條例修法使都更條件趨嚴，同時台灣內需市場萎縮、股市下跌千點等因素，都會對房價下修產生影響。
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! o( K; {# w) }4 {7 k* q/ E0 l; }$ r還在做房地產大夢的人，該醒了。+ z, ~. O+ \% I
$ N% j6 D, a0 w- u; t《理財周刊》 3 F. e5 P0 D5 U* x
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