- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
本文章最後由 歐陽 於 2011-2-27 10:22 編輯
% u+ T" `( p: ?
5 Z- ~7 O# N9 {月薪3萬也能在台北市買到好房子／2011我的幸福馭屋術
) Q( R+ D& g1 j- O* X; y3 A& O
0 r. R% g- {, X/ U ! Y4 p$ R2 s( w- b$ P6 c
【文／林心怡、梁任瑋】. w5 e0 I( R- X+ _/ k+ I
7 \! ~2 m+ N7 }6 _% ~前言
: ]. l! ]- { ~2 [# U$ \/ H: N+ J8 k6 I4 X+ R- G/ ]# _
房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。( q( G F8 ^2 O& T/ ^
) m8 J9 `7 t: k2 I
在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。
? O/ o$ \- r/ c, B/ Z+ o% H) e/ A1 B5 r" }1 C- m* [ ]7 V
9 X, A3 z) U2 \. \; v, I# L/ N
全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾「既期待又怕受傷害」，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會「捶心肝」？薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。
, Q8 c$ w) _- c1 y2 p「先求有再求好、由外而內、再由小再換大。」這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢「壓力」，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反映在換屋族尹皓的購屋模式裡。
' [* ^) i5 T3 ^4 g
4 j- C8 H; t* P0 X
% v! E+ T- X8 T" W2 a換屋族尹皓／勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域+ @) F5 O6 m( s# H$ Y
' t# l9 `# }5 J: _! L
0 c$ y: W [+ }, G' P3 E# y6 l; h
「我終於搬到信義區了！」去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成「小屋換大屋」的夢想，從西門町八坪夾層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的「理想宅」。
3 y4 @5 H0 {0 J' X' [% L
( `$ ^1 C4 \# o( O- i0 Z6 F% p8 i. r% G# A" |1 j) c
「還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！」尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。
% H! L) K* P# s) E( u B6 R0 u( s1 M/ y/ N. G
, [9 w! ?- }! o9 f* E
家住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：「總有一天，我也要在黃金地段，換一間至少二房的『黃金屋』！」
# F: f4 u4 }6 X5 G; o8 Y! m' c, x) H& C2 {
2 @3 R3 T$ {+ I$ H/ o
十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。「理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！」0 X* }- r% {' q
1 T2 |; Q9 a7 g
* r D# P. G7 T. P因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬元以下正常的二房產品，「為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。」說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。
+ a, w* n$ Y4 |' G3 G# F" r3 n. D# Y7 l- c( U: G K, e
; Z) a; I5 L) H; n5 \
至於已婚的吳南山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首購的標準。: O5 H8 h4 U* @$ c: X' w
( x) m& y5 D x* }0 {3 Z, K. ?9 G6 _: T+ Y
首購族吳南山／減少享受換幸福 保值、自住兩相宜
+ i: [' \# D& q) [6 ~3 A
0 U9 _6 J p4 G2 C, i. {- \ G) [0 k& J2 m1 `2 A; T7 T
經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七十萬元的三房公寓。「這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。」。
: i& q: s" |# f; l1 w0 I- [# S! r
1 |' e4 Q2 H3 [- J: y& v4 A [9 I* N0 j; u
吳南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。「很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？」吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！」這樣的數字的確讓人很驚訝。; N& L( l7 V" m6 J5 r
6 M# N/ U; H4 B! z2 N; s9 C, }( F: ~; D" a4 m. C4 `& W
「因為我們不外食、不買名牌奢侈品、假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。」因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，「而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不像朋友想像中的那麼沉重！」因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。( D; p/ f8 x0 h% e
) ^; P/ X( h1 @- m4 Z9 q2 t" M: O
9 w3 \; k7 x/ ^" j" y$ l L場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。! D0 C* | K5 U- u
' ^1 b: R2 V& G( o5 r. Y6 r* M$ Y$ ]: x1 L) x1 V
因為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。
* l+ P4 d4 S+ w' g0 ?& D7 L! s. y0 @: \7 S9 Z& z5 T
3 p5 G8 u& M7 M+ ]* k$ Q
" L$ E9 t; A1 P* b" U% m7 a* T房市理財曾文衍／以自住為出發點 穩定理財更精打細算
7 R* S8 W3 S6 T, x: b9 Q
; B; }7 m( U( A6 q' K& ~8 e- S
6 V/ n- R6 x3 j. B: O曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。
: s1 E- u' i) {* G
; l6 A t. W+ F! G2 |4 ?
6 S% x7 K1 S9 N# k) t「雖然有成功經驗，但我認為高雄房市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲目地追高房價。
) G7 J; h* u4 f, L0 D
' l$ Z: ?0 v% c8 `7 @+ C
7 v; I, n+ p( R: A首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術館」。( S W* o5 X9 i# M$ x
: b$ ^$ {7 ` ~1 [) I
* f! y4 q% Y, G% p4 Y9 R: y曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。. w+ J' z1 V+ Y9 D5 [4 Z1 [
/ b7 ^- C& k! n# D* O; F
' ?7 s9 `# G: D; O: p
二○一一年趨勢／業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣$ A! c6 f+ Y; }1 M4 I* v
! H. L7 V& G6 D5 U3 }0 W' g+ {" K" X. P8 ^# U
只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經濟成長而放量。$ t7 |% e- K' ~* j3 ^) j
8 e9 V6 Q8 c# u* m. H
! v- f2 k% W+ E. W薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。' ?% E; _- Z7 X
& r& p0 n1 a/ |! I
3 z; z7 }5 w1 b8 H展望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差不多。* o" }) ^% V6 N7 n0 b3 j( o
1 ~0 n: K/ O) @( f
0 ?; G }$ o6 C. r" g7 ^
淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市。 |6 N! I* Q" l/ C- X; M! K$ f& [; B
) Y* q* V3 ?& }4 A0 ~
; U+ B1 X. G8 x( Z; x8 m莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。
; D! h" P1 C* O; p+ Z0 H
! o2 L/ z: Y9 O! Z" e- o- \; v- Y# x6 h: c D; O7 T
此外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。4 d- r# J/ p6 _2 c( Q" X% N. g
5 _' n! i8 [ M5 P' u; O( Z
|8 I3 d' b6 S展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。
+ T3 v) ?4 j0 R# K6 n: d2 w: Q
; A: k" X: r; T5 F% {' K4 n6 u: C5 o' y1 m! d
至於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。/ \" V; K: {5 y" j1 x
3 t9 b0 f4 u- a; R2 i. C- t; P; o
& I6 p- ^( T8 N; Z8 f
不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。* d- ^$ Q3 j+ j$ \( n3 N5 P
5 D1 ]" W2 L' p/ H6 y3 Q$ v( g& L
4 P+ m, d) a) z4 H$ V8 U/ q+ o在購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太O分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。( E; p$ i% @+ [; |5 j0 i) L% w
2 \/ K& C8 b2 C! W) u( {% v i$ }
' r x" u( c- Z3 H# l+ W }
4 V$ w+ C9 A8 Q' V. A( C1 n! \( Z建商信心足／五都升格帶動房價 都會區仍夯' j9 c! C8 W. ?3 t* {
' v' |- e1 D. `6 s- }
6 U& Q+ R& c5 l$ m邱太O指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。) G# v( Z7 m8 {/ f
7 v1 M4 V$ q6 J: q1 Y# i3 D; E
) H. K& S: N) f( z; y「對於首購自住的人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品...（精采完整內文請見《今周刊》740期，各大便利商店及連鎖書店均有銷售）9 ^2 u! m& Y3 X1 f( f0 R, z
8 j7 E2 K( a% F) L
: q5 Z, i& n- Y0 t9 [; h! s6 h
' L6 j& X/ H/ c! g |
|
發表於 2011-2-27 09:15:47
收藏
讚
發表於 2011-2-27 09:23:44
發表於 2011-2-27 09:49:28
發表於 2011-2-27 10:47:34
6 D6 |+ x9 U9 r
