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<摘自網路媒體報導，僅供購屋者參考>
: x0 P6 }' e* w: ~4 a5 r/ p <<有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤>>" I" Y; d0 n7 c& ]
' a/ |% U* M1 `) b( L1 v
在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？! h# a! T9 v" O9 {
4 a' s# ], ~' e) }7 M1 c& s
通常是因為他們過去所做決定，對的次 數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？' V- H& s$ ?: }4 i3 v- _1 z
) O& W+ _* l# [# Q
因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常 被套牢！
2 L! {0 p3 x0 F$ l! ~& }
; D* s# M# g3 H「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺 到錢，但事實往往不是如此。5 f$ s% z( G7 l. ~+ N9 v
) ?6 ]* `0 J# R9 z8 X' y
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種 購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。: r. K% Y6 C8 ^4 j! x9 N
( s, x4 k* D4 a* m. L6 l! H/ r+ Z$ a◆購屋錯誤一
# i! Z6 x* ?7 N+ o, B; F～有錢人不會先買小屋，後買大屋' r6 _2 I/ N: X1 a( h8 h' {3 E
; v/ {% G1 ^, f+ M* X2 C一般 人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造 成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
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/ A/ e% Z) I2 A- ]( h( A首 先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等 七至十年。
1 i1 P2 O: {. G7 {. @! R1 {7 l, [9 o9 n
大家 想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購 屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。3 E9 W7 e- U N( o U5 w
6 f: c i6 P, ]/ d N& s然 後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很 可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等 待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕 受傷害成為其一生投資的寫照。
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1 s& R) _$ P/ g' K0 Q" [. K6 ]◆自住屋難獲利
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其 次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自 住，自住的房屋是無法投資獲利的！, _- Z7 u, h: Q3 O
* j8 a* o+ u. b; q7 U) @
因為 即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有 房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
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3 h) [7 w3 O; f/ h+ ~. o- `結果 一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。
5 U. Q4 Z' B/ P
( l0 ^3 V1 C- b" i3 j- F0 T* [任何 一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己 經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。; p/ T/ L9 x6 K* a& Y
: Q( m4 P- {8 X8 D8 c但如 果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次 景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。, w! @7 ?/ B- ]5 z8 }
* g/ M, s9 E3 V* [$ c9 _- T. Y
此 時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買 法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
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" ], p" {' l5 N" B0 c; ~8 z◆率性而為可行
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+ u" k- w; ~" ]; C V如果 投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己 帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。
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9 M( ~. j3 ]* O* F4 T/ ?- a/ j這種 做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到 錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。
: E* G$ b+ p0 H) f' e. z; H5 S6 O! D7 x" v# O/ Q
◆購屋錯誤二
/ j6 I0 K& `5 L6 v! d～有錢人不會先買郊區，後買市區
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. o% A# ]( d. _' z3 x% M( w依一 般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市 的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風 險極大的錯誤，為什麼呢？( ?* g' W- p2 L: r& G6 A
8 Y# _' d6 h Q7 j3 J% Y; P: \# y+ R因為 郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思 是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明 了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
6 j2 ~- N, ]% e, }) G; m" F/ S8 q% H- s9 l& S. Y- u! o, H
區位 不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在 每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後 來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。
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# W7 m0 a! A) I$ V每一 個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去 投資購買郊區的房屋呢？& Y/ N6 M/ i8 v# c
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同樣 的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力， 大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。) I& u+ @4 q) E' c% H
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更可 怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了， 就會產生極大的跌價風險。# `1 a# E1 v) B
- z6 S" k6 L- V* m6 X4 Z/ T根據 過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、 淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。
S3 t; \* a0 f6 n) E' b' e' s W0 y. ?9 {- D' z# b4 b
依此 經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己 經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。2 @/ E6 p% N8 r6 V' T8 `$ S, Z0 c
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◆購屋錯誤三
I5 {6 d. j2 @( O) f4 R2 G: ~～有錢人不會先買中古屋，後買預 售屋
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5 x$ }$ s1 K' j* ~+ w一般 人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購 買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？0 ^) y5 G' @2 K& H
/ J* z# e8 D, |' O6 {首 先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分 是銀行融資），然後坐等增值。' X* h' V+ Z4 D
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依上 述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost）， 即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。( T2 t- Y$ M, t3 b! w
3 |, v# D5 }. ]; [1 X% _; c但如 果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之 間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以 及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴 租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本 的損失）。
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◆預售屋潛力佳
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但投 資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付 出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是 由賣方（建設公司）支付。. e! [) K& z4 d; A3 P
5 [/ g2 Z+ T6 L" y7 a5 I相對 的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉 售），則通常連所得稅都可以省下來。
v' l: g: w2 N' W+ i! I# Y
r. Z- H) _+ h; }8 W+ K; N5 e根據 歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最 好的例子。
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( h4 a0 }# o# t N7 b5 F/ t除此 之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。/ V. p3 C2 L" U+ [) @
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因 此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
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^5 y7 z6 B- |: C: P7 x其 次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五 年的興建期（房屋才會蓋好）。: e( C, l5 l: m8 v
) P$ x& l( w# N; W所 以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲 利，這是中古屋所無法比擬的。
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$ {. Q$ }5 S( _我必 須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付 款（Down Payment）要 很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的 方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
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只有 在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？/ P% m) D0 S$ b) f( m" ] D o
! W6 O: p. U3 ^/ r◆購屋錯誤四$ y+ w6 G, a3 F x4 @
～有錢人不會先買景觀，後買區位" A+ }( |' ~9 W" b" [
& `5 S; D4 g3 f! Y( U, X9 c一般 人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總 能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。5 M H% ^' _+ N7 {
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一戶 有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房 屋增值？
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就投 資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區 的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有 限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
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8 x7 S! A2 r1 r. C; U4 Z景觀 要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住 宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？+ K1 A' T( S) y% w! u+ {* @9 [+ q
& g. B2 ?, e+ V5 ~! i6 B' s- Y, z
因為 在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一 戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。; [7 r# [' |5 {# v" s1 ^7 m
( A! E" ^1 B- X3 C0 F* W最好 的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍 的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋 在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還 悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
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還是 「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。
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即使 在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜 歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。, S3 s$ Y, r4 ]% y- @1 ~
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因 此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差 異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。
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對於 有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方 不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
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最近 在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景 觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！; u/ Q# P6 E0 o, `( g
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◆購屋錯誤五
5 K- X* U w! L$ x/ ^6 x8 o～有錢的人不會先買建材，後買品 牌1 z3 d* g4 n! L" y! z" D i
* d% \2 b+ ^# H3 n$ Z所謂 「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因 此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大 的增值，為什麼呢？
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. H2 L, v. l: {% T" G: B以 往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因 此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古 堡）。; p3 E% T- U: k, B5 U: F+ h
" T" u- N; s5 P+ G! x, y但隨 著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過 城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。3 R. s4 r/ `$ X" O2 C) C$ [
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如果 要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。" A9 v4 `) _: j# o; O* ]
& w0 x& w' \7 e7 C7 G' w. W最好 的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記 者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較 高，就不會同意讓該公司主管居住。
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; I/ v* }8 T* {9 Z+ j. N. t天然 石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建 設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。6 c0 B( ^1 d. }& P
3 V3 y1 S- E' |( C9 l- Q+ @. B在台 北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可 以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
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5 D! v1 k H0 L5 U" f3 c具有 「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好 宅」已經逐步出現。
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因 此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經 得起時間的檢驗。
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在許 多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出 名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
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5 E. [' M0 _$ s3 P% {例如 雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？& @8 {9 s. i. x! \5 x, R5 M/ t s
5 n6 b9 r, D, ^& r4 W同樣 地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地 方製造的廣告嗎？& {/ R0 C2 u" B8 F( {, ]. Q
$ R f) Y( c) i7 Z品牌 的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有 多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼 樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
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為什 麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意， 愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
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◆有錢人的抉擇( J3 H* ]& G5 J% ^% ^
6 Y! X+ L7 F* n, m; D有錢 人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己 的直覺與感覺做決定。' G( j' l( Z7 i6 U; P/ F! @" w% U
h' I/ c B8 J, i; h" d
世界 上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧 的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！. e P Q I$ M5 T5 ~! ?$ I) R
8 A9 C: p, |* G' G) x6 K( W前陣 子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念， 而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭 解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但 這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！# r/ E4 D* L, A# A9 s0 C! j
- r7 T6 U8 v& `1 o' j6 F' T% V6 }（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士） |
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