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<摘自網路媒體報導，僅供購屋者參考>
+ N H- b% ~# U% Z1 _ <<有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤>>( f j$ U& c6 F* g! q% }# O
, N/ {; f1 s" K- A
在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？
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通常是因為他們過去所做決定，對的次 數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？
y/ r! {7 f: _# j( W8 x, v* i. y( C1 Z, l- a3 D3 n9 O- x# g
因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常 被套牢！
9 [, o$ a( Q- Z# n
8 r$ c! u* K: J3 m「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺 到錢，但事實往往不是如此。
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; a2 t9 F& [+ N' }5 r6 X& U本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種 購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。
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* B1 \; }5 i, w, j& h◆購屋錯誤一. Z0 ?" W! a( G" V. {5 g
～有錢人不會先買小屋，後買大屋, k& n& t, \; p% Y
$ E+ a% E6 \9 w* K0 K U3 P一般 人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造 成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
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首 先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等 七至十年。8 ?8 e0 g3 A k7 g5 f
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大家 想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購 屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
+ b. ]# F- {8 T
2 B5 _/ W+ z4 `6 K然 後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很 可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等 待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕 受傷害成為其一生投資的寫照。
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: B2 E. ~$ D" K: v' L2 n. p0 L" b◆自住屋難獲利9 V' g% ]6 D8 M/ J4 F9 v
( F7 `9 d/ E$ B: @& R9 i5 r' l其 次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自 住，自住的房屋是無法投資獲利的！
) a0 c2 x$ P- B3 t, X. f9 o! P( }1 h: `: }
因為 即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有 房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
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結果 一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。) K# k# Q0 d* f
7 D. o8 @3 J* F任何 一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己 經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。
% M# S- j0 X- }, U4 W! ?) z4 A9 }9 i* B6 R7 [5 E @
但如 果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次 景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。
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此 時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買 法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。2 c2 ` I7 j j# y
4 c" q; G( l/ |3 j* ^* P◆率性而為可行
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9 K4 _ R+ a' [6 c' T如果 投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己 帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。: e( u9 Y# G7 _
, Y! ~/ F, ^; o" n* z這種 做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到 錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。# D, Q% T) [1 b1 }
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◆購屋錯誤二8 h+ p/ ?% p( D2 i% b' v
～有錢人不會先買郊區，後買市區
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依一 般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市 的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風 險極大的錯誤，為什麼呢？
* \) p. u0 I( G" Z" ?% p9 p m d( j% ^; A* m
因為 郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思 是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明 了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
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$ O# N: N" g3 U; G區位 不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在 每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後 來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。3 {" D E1 y9 Q/ ]
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每一 個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去 投資購買郊區的房屋呢？* |* z2 D. X/ B3 V* d- h! I3 y
6 ~; a( R# @* T. h
同樣 的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力， 大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
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* l0 T& C- Y7 z3 ~更可 怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了， 就會產生極大的跌價風險。
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根據 過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、 淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。9 \) _6 o: m: h) O, H) g% Q1 O
/ x# M* e+ {4 @依此 經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己 經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。* d0 L/ R0 F4 U4 g% I3 n: i- b
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◆購屋錯誤三 i; W: R1 S7 R/ ^
～有錢人不會先買中古屋，後買預 售屋9 e- F6 \% x, e: y$ u1 l7 @1 n n
) v- B2 t/ ?+ }+ Q# d9 ]
一般 人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購 買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？$ S/ b- i& A8 ?6 n6 ?: r* o
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首 先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分 是銀行融資），然後坐等增值。5 z: k z$ u, ^ y2 z: ]
2 s: |/ C$ A' L# g依上 述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost）， 即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
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但如 果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之 間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以 及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴 租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本 的損失）。
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◆預售屋潛力佳
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但投 資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付 出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是 由賣方（建設公司）支付。7 o& f/ _! X1 y
7 A$ g$ z( x: p相對 的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉 售），則通常連所得稅都可以省下來。/ }( q8 Y: p4 f" L3 |1 Q
$ J: A1 o5 t! H2 h) S根據 歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最 好的例子。
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除此 之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
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* M1 J( I& k6 I+ T因 此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。5 b8 P9 K2 T6 a9 _" S2 ?5 T
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其 次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五 年的興建期（房屋才會蓋好）。
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所 以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲 利，這是中古屋所無法比擬的。, `! k6 F. \% }2 J( I
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我必 須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付 款（Down Payment）要 很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的 方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
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. I5 y2 i) ?/ t @. ]5 D6 g. w只有 在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
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! A0 K7 |% ~& q+ j+ L3 D4 }◆購屋錯誤四
$ f2 g5 J& K- I( F- N～有錢人不會先買景觀，後買區位7 a l- K4 {8 X+ G
4 }- L# V9 U2 ^* d4 a一般 人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總 能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。+ i- \0 I- G( G. i2 ?
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一戶 有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房 屋增值？4 _, @ M7 q, P3 j
V. y2 c8 o3 b5 x1 `8 @$ C就投 資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區 的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有 限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？
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景觀 要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住 宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？2 F% D& q( g5 k; S
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因為 在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一 戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。( O4 f' d( D6 I" f2 U$ t
4 b: b6 t0 q+ {; A( l8 H6 h5 D# Q最好 的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍 的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋 在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還 悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
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還是 「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。
9 t7 h' @ L& F9 t) O* s- \
5 F, T" Z, t: D* N% `; ^即使 在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜 歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。) o# o+ o h! K! v" s
9 V, v1 h0 b& N$ ^2 K& N' @因 此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差 異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。. H1 h4 f$ b O/ P3 ?. v1 w) k
9 Q' i# A/ ? g" a$ [對於 有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方 不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
, Q% a. t$ H" V t# {5 f5 }& G. @
* n* Q" X! x1 x2 r最近 在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景 觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！8 \; I# {* w; ?1 R
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◆購屋錯誤五
9 K# q% A+ l, k: ?2 P, s% ~; w～有錢的人不會先買建材，後買品 牌% j+ r1 m- ?# v: S/ z, U" {
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所謂 「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因 此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大 的增值，為什麼呢？2 i, R/ |& \8 w. k9 ~) T" J
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以 往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因 此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古 堡）。8 W& Z4 ^$ x0 z( S
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但隨 著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過 城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
- C1 l8 K2 @& Y4 g. m6 b
* l0 {+ b1 X! z4 Y如果 要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。, x" Y* Y5 J+ J/ ]9 z& \3 w
|4 |9 t q' `7 K0 {3 ~0 T最好 的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記 者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較 高，就不會同意讓該公司主管居住。2 x: n; C1 ]! r7 |
! v8 r E' e1 F5 E9 w1 ^6 d0 |( c, |天然 石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建 設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。5 R" V0 L% m, J
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在台 北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可 以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。8 M- U7 {- A7 E+ n
8 i6 o5 K# ^2 {' C" _- N/ h具有 「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好 宅」已經逐步出現。
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因 此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經 得起時間的檢驗。) ]! K' L% N, f* U" H. n
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在許 多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出 名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。. s9 g* [" \3 v& u) F7 d& \; B4 g. Z- t
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例如 雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？
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$ C3 l8 k Z+ o% u2 Q同樣 地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地 方製造的廣告嗎？
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3 z9 f/ ^3 P- S! X1 r品牌 的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有 多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼 樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。
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為什 麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意， 愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。- w# w, ?/ g; a- D1 F, D
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◆有錢人的抉擇
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有錢 人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己 的直覺與感覺做決定。
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+ e& Q. E+ _% r) \4 Z) O世界 上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧 的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！7 I0 U4 S3 ~: q, h! w" p# b7 @
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前陣 子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念， 而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭 解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但 這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
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* [0 t0 i L% i（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士） |
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