- UID
- 2766
- 閱讀權限
- 35
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 1457
- 活力
- 118
- 金幣
- 2113
- 日誌
- 1
- 記錄
- 2
- 最後登入
- 2021-5-14
 
- 文章
- 815
- 在線時間
- 281 小時
|
<摘自網路媒體報導，僅供購屋者參考>
" h+ j: Z% @+ l h% p1 ^2 S, r" M8 a' h <<有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤>>
' s. ]# D+ Y* O: M+ N, N1 B
" [1 w6 `9 U) I' K! z在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？
! V' F, w1 v2 r
$ I: i1 G& ~% ?2 a/ Y通常是因為他們過去所做決定，對的次 數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？
( m) j' c; Q4 ]8 f& R( W/ W( D! R, p5 Y
因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常 被套牢！
2 Y d( t! F& P: \: _! B' k
+ S: c# r0 `# l3 v「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺 到錢，但事實往往不是如此。
, |1 {2 P; K" y* ~. w% H5 l. v) C6 f1 P* T% f
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種 購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。9 U8 m6 Z3 r- d8 X- A" H
+ a7 C, F: l F `$ N( _# ~
◆購屋錯誤一( D; F5 K6 M3 q% H) K
～有錢人不會先買小屋，後買大屋( i. y" I5 k U) O0 D- O) X, p5 I, V
3 W1 e$ C1 q0 {4 j% @$ t7 t一般 人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造 成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？
* x& u7 q* ]3 k9 f8 k. h; D* k
7 j$ P3 f6 h" y% @1 H首 先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等 七至十年。
4 f7 H3 C4 T5 {9 b$ S! `) T
4 }* v/ t5 F K" U w6 s4 w大家 想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購 屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。
! _) w( P! ?2 y$ L# {
& D: n4 m' b8 D/ I- x然 後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很 可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等 待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕 受傷害成為其一生投資的寫照。: }$ Q9 ` ^* d
9 h: M' ~' X) X3 e5 \; n' I' G! |◆自住屋難獲利' O4 L* d' A- Y! ?
: t! l. T4 g/ _- ]9 X
其 次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自 住，自住的房屋是無法投資獲利的！
/ Y2 u8 N( m1 V2 l; r! X! w8 @6 G5 d+ h
因為 即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有 房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
' y& T, b+ B6 H2 M/ c+ [
$ w1 L6 [( N7 g& C" t5 I1 {7 \結果 一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。) g5 y+ I5 l, c# @) }7 B2 t
# h; c2 W, T8 q+ R4 J; ]- r
任何 一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己 經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。0 ] Q7 H. [* ?
5 n! Z% l; R: p' P3 V
但如 果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次 景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。
) F, h2 w2 p3 q* F+ Y* y9 [4 I: p5 W* ^9 e) }- A
此 時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買 法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。
2 P8 O1 E. n7 o! o+ o+ w9 {$ G: @+ X0 H/ v8 m
◆率性而為可行1 Y0 Y6 }6 D9 E, ?3 v- R
; B: V* d3 C3 J+ W( z
如果 投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己 帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。6 d( Z; P2 Y5 @' j
2 s, o' b9 y8 y, ]* S4 A, o) {這種 做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到 錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。* v0 d9 }( c" M3 v; A
; \) s1 Z8 u# V, c
◆購屋錯誤二( |. V% E1 R; y) [( ^+ c
～有錢人不會先買郊區，後買市區
' |6 g8 Z$ [' S5 U, V/ c2 v
4 Z2 p& x" l# }$ {依一 般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市 的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風 險極大的錯誤，為什麼呢？% {5 q: I) `& N7 @; n5 G
/ F' o" Q8 Q7 R因為 郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思 是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明 了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
# R+ l B) P2 Z; X' J0 n
8 x5 |+ o8 l# E0 @, j$ |( S區位 不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在 每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後 來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。3 Q7 _ K E G7 V& Q# W
6 t0 k. N6 Q% I* k每一 個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去 投資購買郊區的房屋呢？
6 F8 }8 I0 n5 X" K1 [( P) Q8 }8 |4 |3 e, z+ `
同樣 的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力， 大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。# \8 y: K+ f& d. `8 \" C7 t6 G3 p
# _4 |3 T& ]2 A$ U: O: b9 y& B更可 怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了， 就會產生極大的跌價風險。8 ^% [, Q% h- n
8 C& N" v, p4 L/ i# A! R2 c根據 過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、 淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。0 P/ p# ~0 \1 U0 W5 O
- g6 q* X9 l( a# R
依此 經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己 經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。' {5 z* w6 r, e$ F Y8 j5 I
; c' ]4 ^- l4 d* f) v# O' {◆購屋錯誤三
: m4 X6 H6 o1 n1 V# Y～有錢人不會先買中古屋，後買預 售屋) k! u' ]9 {; u/ l# Z2 U
- j1 I' ^+ p* P0 A# O6 J f
一般 人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購 買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
0 X/ O1 u- I$ o% M6 S% u' j
, F* T+ E3 _( W* {2 P) G: W首 先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分 是銀行融資），然後坐等增值。. F7 U; t) _3 C9 A# g* f4 }
6 T! q- F% X8 Y; {! L$ u4 i
依上 述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost）， 即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。
8 L' A3 P7 D( @( G
& H: j: M+ S# V/ a: b; H8 G+ u- R7 N但如 果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之 間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以 及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴 租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本 的損失）。
5 \: O, G4 o; I
" v; L5 k( P& T1 {: D1 }◆預售屋潛力佳, U& J: j! ]; f2 t' I' f
! V; f0 L$ q- p) i但投 資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付 出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是 由賣方（建設公司）支付。
' d% U& l) F9 b8 b& v0 c
; ?! n1 o6 |# L5 \1 \相對 的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉 售），則通常連所得稅都可以省下來。: q* f1 l6 K" L* u" }, x, w. H# _) _
6 T/ J! ^7 C) \# s; Y根據 歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最 好的例子。
4 @- \2 n/ z& |
$ z" y9 e1 _1 v7 \' n除此 之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。" S p' G. K( v8 F5 W/ u+ ]
' ?9 j. Q) f4 G/ `. k4 H' \+ W& f因 此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。
P$ I* y- k( _' q; _' M. [. m/ o) o3 Y9 D/ c$ z
其 次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五 年的興建期（房屋才會蓋好）。
6 y2 f4 p5 g( Q! c9 M5 }2 s& i: u! D- J
所 以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲 利，這是中古屋所無法比擬的。8 j5 Z( j9 i' X/ W7 L+ y
: U0 X; \( B: ?
我必 須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付 款（Down Payment）要 很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的 方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。
3 y- U' _: k! ~; `1 F
9 b0 u8 f& ~0 F; K0 j3 C6 R6 H只有 在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？4 m. f/ {' k/ U, b. e6 ^$ R$ M
" u0 b6 ]# x2 R' i( t6 a
◆購屋錯誤四8 T7 Y; B7 w% L1 I7 P! p; H
～有錢人不會先買景觀，後買區位9 a6 b* I- ]" d- Z
2 S2 T9 ]( \. l
一般 人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總 能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。$ t+ b% r5 [8 B( ]' E
0 h0 I# E, I1 D4 A9 P& w" _( _0 K. U
一戶 有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房 屋增值？1 ]8 a$ X- g: j. b5 i0 R
$ Q' X+ X3 ?/ \" g! j( e. ~
就投 資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區 的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有 限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？/ k0 j+ i, W1 z% \
3 K% m0 i2 h" ?4 z景觀 要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住 宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？
4 E+ S" n1 I6 z: M& I0 T3 A" \( v+ }( _, F7 } Y: ~: _4 B
因為 在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一 戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。
X0 x& Z& X$ Z) K1 s" Q. V( _ {; Y( W a
最好 的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍 的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋 在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還 悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？) o1 v3 ^2 `5 u1 @" m
: @1 f4 W M2 K2 W/ l: ]$ G
還是 「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。% r( w- c: L+ v: s% r
0 Q! j& q4 F9 d: a- g
即使 在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜 歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
" }; U- ~0 L( |' I, l w. J! E& e# l: @& B
因 此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差 異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。6 c) t4 ^4 l) d( o2 W6 j
' m" L+ @. t3 g! A. e
對於 有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方 不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
! {$ `2 q r; u0 z
# c0 i4 V( h* i( L3 t! i最近 在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景 觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！
1 n/ }$ u, L. b. ~% s& j; i
/ u( N# P* a7 a7 |◆購屋錯誤五, O- d# [: q8 {
～有錢的人不會先買建材，後買品 牌8 Z1 D4 N- c# R
" U: b2 v5 [9 [) r所謂 「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因 此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大 的增值，為什麼呢？% K5 E9 j3 \9 z8 n
d' S: c; w5 v9 d# u& d/ m* E' A以 往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因 此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古 堡）。3 L7 E: {# Q o! `6 H5 B2 N! M
, e/ y1 h7 v1 D% P3 r
但隨 著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過 城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。. y1 g& p' J; y0 A& H, x
% }/ h. h# O7 X' l$ g; e- d如果 要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。4 m8 F: n" b( `) ? N
l+ {- b' E' E% b# K ?8 ~; n! Y最好 的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記 者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較 高，就不會同意讓該公司主管居住。
& R( `. A9 V7 p' _* x: ~- N7 E. h
! y- r8 _ s1 j5 Q3 G0 k. ?天然 石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建 設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。
8 {' O s9 {( U4 E, X" z! g" r% {+ n4 V
在台 北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可 以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
2 }% E; D9 Z' m+ `1 d) E* Q
0 n O9 S2 {8 w9 H具有 「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好 宅」已經逐步出現。
, t; \ O* I+ C2 r$ ~9 U( [6 m3 U& z, t! {6 b( E, |
因 此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經 得起時間的檢驗。
2 p4 @/ s8 R7 n! R1 a0 D, p$ V
7 d# m8 {, }0 V* H$ d在許 多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出 名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
, b- h/ O0 ~# j, R3 k( }3 N
9 v1 M3 P' H, L0 d( Q( _例如 雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？, y G9 q4 [( o; o r& @
2 s( y4 k8 c% t+ s同樣 地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地 方製造的廣告嗎？
' z. C. B( ^$ ^4 O' L# ], l3 }2 L* S- w3 Q* P5 ]
品牌 的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有 多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼 樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。$ I; F2 J! O+ H* t, j
; S* |" X2 f, i5 U) e- C+ r, V0 @: H為什 麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意， 愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。
4 n+ N+ Q6 x; S7 r
, x! i0 n# q! {4 x# H1 ~) I◆有錢人的抉擇5 }# G9 C& R4 j0 S- o4 B1 K6 ~8 B
2 W4 n y. a; H有錢 人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己 的直覺與感覺做決定。
" m/ o' C; r3 M- X8 d+ a! o9 I0 j
: W* }+ s! A+ ?1 s- I% e世界 上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧 的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！ N. b+ B* N+ C: Q8 \" F2 u( `
3 J+ i8 I) x) {: `8 Z7 P6 B
前陣 子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念， 而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭 解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但 這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！+ n6 q" M# s# [! a1 [' x
, y, N9 g3 E) u) N) M0 k) \（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士） |
|
[複製鏈接]
發表於 2010-12-21 15:34:23
收藏
讚
發表於 2010-12-21 15:48:11
發表於 2010-12-21 15:51:48
發表於 2010-12-21 16:00:53
發表於 2010-12-21 16:30:57
