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<摘自網路媒體報導，僅供購屋者參考>
7 l, ~$ n3 P- J# c9 q <<有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤>># b/ i3 w# `; Y5 a
5 T" m6 c4 G0 u! l5 {0 A: j6 N在Ｍ型社會中，為什麼有些人會有錢？
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通常是因為他們過去所做決定，對的次 數較多；相對地，為什麼大多數人賺不到錢？
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因為他們常依照自己的直覺做決策，所以常 被套牢！+ V8 m) A; }3 @8 M5 e& l# u* f+ g
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「率性而為」如果能賺到錢，則大多數人都會賺 到錢，但事實往往不是如此。. k/ I4 v/ U6 S* t! f
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本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種 購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。9 K* E6 j4 S+ F
- T( J* o9 R( ?% H! W◆購屋錯誤一) J4 k+ t3 A# q# x! @9 A3 o
～有錢人不會先買小屋，後買大屋- h- C9 p4 P% N, c& s; `* w1 K3 |' B
9 s/ v! D& t' B% P) q9 q: f2 l
一般 人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造 成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？' g; d1 _% S. S) @5 Y- H* [$ s
* v$ R, i' E Y- P首 先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等 七至十年。
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6 G+ O+ e0 e4 x$ H' p大家 想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購 屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。! \. ~+ S$ O7 A. J
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然 後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很 可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等 待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕 受傷害成為其一生投資的寫照。
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- j! F* C* k2 b; r8 j◆自住屋難獲利
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7 v( \& o+ Q9 s" q其 次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自 住，自住的房屋是無法投資獲利的！
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因為 即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有 房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。
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6 \0 n0 @; D3 T& M4 ^結果 一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。4 r! I" ^( D6 \9 O. ~
6 ]4 ]3 Q* U. C& ^1 B任何 一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己 經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。! Z& A. c4 H6 A! @7 u# D
1 J/ M- d9 m: k1 m' ^但如 果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次 景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。
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* y' F! F) l3 ] `# X# K6 I2 z. J此 時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買 法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。! K6 y2 Z' _9 ?
% e8 E% d9 u3 p+ e& F◆率性而為可行+ V1 h" g9 k4 g7 h# ?; T
" _9 q2 f& a7 G% M如果 投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己 帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。3 N h- D" L0 c, q$ R) ], Y( z
; I: v! z6 |2 L; }這種 做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到 錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。, F- s* n. b: s; {# R9 W
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◆購屋錯誤二5 \, ?9 p9 L3 O
～有錢人不會先買郊區，後買市區" j+ f& ^ B8 T; D
) ^' X1 w( G+ f7 @2 l$ B. F" }, ^依一 般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市 的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風 險極大的錯誤，為什麼呢？! T8 |; |6 r6 u/ g' j
7 z6 w& ?3 K1 r- G- S因為 郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思 是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明 了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。
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區位 不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在 每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後 來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。7 q. ?* Y5 ]) v: s5 C
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每一 個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去 投資購買郊區的房屋呢？
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同樣 的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力， 大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。
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0 d/ e" a2 h! y% ]! Z8 U更可 怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了， 就會產生極大的跌價風險。" C, J t3 k& K8 | x
$ S- |8 A$ `! e+ K& l根據 過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、 淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。
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依此 經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己 經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。) c, X$ k- F* J$ P% ?8 `
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◆購屋錯誤三
( Z: S/ p0 K J; @* K～有錢人不會先買中古屋，後買預 售屋" H2 a7 V5 d( Q- F- C2 C
& W. R( |8 C( V一般 人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購 買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？
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3 R" W& |' Y6 n' h* {首 先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分 是銀行融資），然後坐等增值。
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3 N+ G& @% J6 M3 n0 v1 E+ a依上 述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost）， 即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。, [* i! j: x( o6 y9 R& R& j
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但如 果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之 間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以 及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴 租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本 的損失）。
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' q" t' S( Z: e8 g◆預售屋潛力佳
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但投 資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付 出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是 由賣方（建設公司）支付。8 o8 p; Z9 j+ r, \7 x
1 [# u& @, y2 G' }相對 的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉 售），則通常連所得稅都可以省下來。
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根據 歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最 好的例子。2 v \1 _' e9 G5 | L" C; z9 F
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除此 之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。
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因 此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。5 a! E; s2 w+ y8 t$ d: d6 b
! e% r( V: Y, |其 次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五 年的興建期（房屋才會蓋好）。) l% U& T' k4 t! N$ A0 D
$ c$ S! ]0 c! y8 j3 N所 以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲 利，這是中古屋所無法比擬的。
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我必 須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付 款（Down Payment）要 很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的 方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。7 |1 |. | f" c+ _: M9 x
; A; l$ p+ G) s' n1 ]只有 在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？
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* B' {- b. I: k( Y◆購屋錯誤四
& x: \3 `5 k ?, A～有錢人不會先買景觀，後買區位
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一般 人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總 能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。8 Z1 l ?* t+ Y8 a& a3 m- c
9 A" e4 r( b4 A- K1 X7 E. x一戶 有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房 屋增值？
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就投 資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區 的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有 限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？4 W4 g& J/ _( s) p: W
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景觀 要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住 宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？; t4 v( |7 x- d7 i. b6 t
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因為 在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一 戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。: S. }0 G$ i4 B) b- S/ I
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最好 的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍 的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋 在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還 悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？
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9 G' u5 A: V( O( R* x: v還是 「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。6 ]$ o8 F' R5 X# q! x' |
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即使 在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜 歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。
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+ o* X& m- u8 i* ^4 Z+ f+ E1 y/ l因 此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差 異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。( G- {( S1 B+ F' M
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對於 有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方 不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。
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' A! @! H8 T9 g: K5 V* {# ]最近 在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景 觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！7 M% c/ c) O4 _1 ]- I
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◆購屋錯誤五& ~5 ]! Q4 n* u& f: h$ E
～有錢的人不會先買建材，後買品 牌
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所謂 「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因 此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大 的增值，為什麼呢？
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以 往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因 此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古 堡）。, z, J) t8 V/ F2 k! p6 F
& E. Y: W, }1 L; Q" d) }但隨 著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過 城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。
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如果 要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。5 B" x2 r. T& G, m H4 p, b, E
" N; t( d! h+ a" ?: {最好 的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記 者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較 高，就不會同意讓該公司主管居住。
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天然 石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建 設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。. p. k5 {, _: N7 O* N: s% H! w/ V. L
6 c5 ?( S2 B/ q) G在台 北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可 以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。
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7 [. M- U4 a& ^' g6 V! s# q具有 「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好 宅」已經逐步出現。& W" u, l+ S& q, H5 E' u
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因 此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經 得起時間的檢驗。
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在許 多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出 名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。
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/ `) ^# f b* x5 F: E8 V例如 雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？. L P9 J% g$ @! G
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同樣 地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地 方製造的廣告嗎？
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品牌 的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有 多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼 樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。# A1 q$ N/ a8 K
: J8 @- ?0 q& {6 V2 S) C# L為什 麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意， 愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。# |0 x/ R* U8 J
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◆有錢人的抉擇
: B) d/ |5 [$ P) l
: t1 S7 s4 A7 e有錢 人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己 的直覺與感覺做決定。
" a. D/ C0 H( A! I8 B
* ^+ p8 _7 H$ w7 W世界 上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧 的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！
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前陣 子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念， 而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭 解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但 這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！
; ?$ D( S5 D5 O( d) D# |% l; {8 ?- P; ?* c2 ^7 [
（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士） |
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發表於 2010-12-21 15:34:23
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發表於 2010-12-21 16:30:57
