- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
中古屋
- k' h B5 `, Z. v% m; \
. k7 i' p* h5 u3 Y 中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。, \0 A K [6 i' @6 z3 i: q
* v0 |/ Z2 a# B! x: v' a
中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。' f+ L3 Z! I4 [, u `
8 y- T" a3 a4 a3 }: ` 不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。
2 \' \- K/ C/ E4 H* T* A+ Q2 d3 z _+ n5 L( G
你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。
( p8 O& r7 ] ^7 J# t) {- h
1 z0 S) _, M/ z 還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。/ O) U; X& Y: }# l6 f% l
4 B' _: i# D$ K8 o. o
這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。' E ?( F# o- j4 j5 _
1 }/ v: _. E9 X) F z& e& [ 找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。% i; [1 {+ g9 V4 k
! ?6 f( s- P0 y6 o
「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。; ~8 \" \/ h4 l; B. w- M, n6 k- O0 Q
% h1 E/ j, ~& V3 l 我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。9 t+ [+ x4 o- c1 p
; O7 ~, X r+ N0 |+ q8 f& P 還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。
0 S2 f7 p& [5 D2 t& s
; N8 F& z* V8 c3 x" G" s* S, |* U 至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。
2 j3 b) P; M9 v! b! i [
& H8 H. o$ R1 m 中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。
7 v6 Q1 F- g: f
1 w& `5 T) m% ?7 n 還是一句老話，作功課！, o% n- W; G ]% A0 m% y5 H$ q/ }
& p& P$ ^. f/ j+ L
) i0 J* ]# Z7 T0 G" u" h
( q* P6 U! k! P; ], K3 [Box：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。9 [& R' u7 R: ^8 N* W. z" L% y
0 @/ L! \# \. H# E! ~
黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。7 Z6 I W2 W/ V% |1 l( K" E
8 h! S( p1 S' d( e 但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」
0 J* B3 _* @9 z$ j7 N. H
3 P% ]+ |' o, O: u. |$ B" K0 m 如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。
" N+ y$ b1 S" |! U" _" {+ Z# X0 t# [/ ]& O+ z8 r
( s+ H- Y3 o/ P
% P7 \. ~; r' B$ m1 }
" A+ \; h: ~) b* l. l: O+ i. E4 O& B$ d+ b7 m" |
屋主買價預測
; `$ D9 a3 y/ r
& d5 G& u7 L& f 這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。
8 L2 @$ l& C8 z9 b3 p; Z* b# l" l/ Z5 v) t
網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。2 I( o) ?+ O5 f0 f. B
, p7 C+ y1 |+ q2 M- z5 U" J
當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。
( a- Z, P& H- G+ L7 a& j
u7 u, v" c% V! n I4 B* \& u 如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。5 N! K% T; p/ W& D! T9 ?& `+ Y* [
) f$ h! q H) K
如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。: N- o0 u7 R, c1 N
6 R6 E7 U) \! C
無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。( a1 O2 b' R1 i+ S
& @& k& M, G+ I( A- a) d2 V當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。3 r' k$ G& b7 F* ]9 K
7 }) n, u% y' m7 i
/ O1 M: d9 \. E H3 t3 N6 b2 b3 W" J
見面談8 h. Q; j& L2 v6 F
* |* A8 l* j9 l! ?! q9 v" v3 r
我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」
8 S! W! l, }6 I9 D# W
3 P% P" R) q3 x2 p# R4 o 是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。3 [6 \: r5 g1 R( J! d
# a7 w: m# I+ o
如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。. z" q% C$ y- u, H' X! ]; f
& v/ d3 J" p- b. y) @, O" n! p首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。
m$ j) E; b& J& T) q# T5 O
* p7 E9 ?: A H( N H8 ]換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」
g7 b1 E" Q" @9 b p9 E" \9 E8 R. f9 B4 Q
我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」
% I: x, j- A; _9 w( q
) x/ ]" T8 @2 v8 l也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」; t& D2 ?: n' Z9 y
- J3 D" b' y: [8 N
你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。8 I) Q. c7 |4 b
# T# A9 R; J3 n5 ~+ B1 C0 A
如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。7 u# n2 X( M4 L+ F4 F" R9 w
! M: g2 \& j6 @) m4 l
) k! x* W$ e# ?% I5 Z: d9 x3 W
; U) }9 O+ Y9 r8 l* r* f
投資房殺三成自住房殺兩成五
7 @! H( V7 z6 s
# G- s/ i5 j- b1 g) x0 Q 前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。
* _, t; d8 ]) D
# @# i2 z3 g: ~+ k/ l) y% a1 v 如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。/ V5 a9 g# {% Z. d- `/ |$ }4 K5 S
* K$ n' y0 v5 g+ {" b 但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。# e& N1 q& \8 V& `5 |
, d2 J9 e0 V/ q0 M4 ]! z$ R) C6 N 如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。
3 d' F; e: R# W+ f# {0 i; {# z, X7 i; E' S7 ?7 C& b+ u: Z
喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。
, l( {6 |' s* L3 d
/ g% h0 o+ b) d' G1 I- ^. X 3 f! p2 K$ }4 T- O% ~: `) d% ], p
; i( u4 h( d3 ^4 ^! Q1 a# x
挑毛病殺價法
' N H( q# w, c) {# C% Y# a, N" d7 l4 B+ }
嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。
% {6 W0 O0 N4 T( N+ m7 @7 e, u* A2 [! f7 f: a5 g) l# H
可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。9 q5 p& z( [; y# Z" [* u
7 A0 i3 D, d+ w* D& t% N) l 你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。
' k, [( A, }6 B0 C: [0 y
) i: D: W [, z3 x 嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。1 r. k9 W( m1 s7 c& ]9 O7 v
7 t0 [4 u. d& Y 但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。- }# Y9 s% P8 W! n) j
7 }3 C7 j9 }( Q, K1 K& h7 I8 ^
你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。2 n6 B9 T: G1 z/ q' x
8 F7 Z3 W3 h5 |; }3 e, g# A8 r
6 z+ |+ \# ^7 W* y5 D% H; P
' C0 h: s7 G. ?; _) _仲介費激勵法
7 {0 U: Z m# Y5 L7 x4 F7 f( Z* K. c& K
坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。
; C3 o4 J F$ D5 A" t4 j; ]8 _, r& o$ b/ h, _
我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。
9 r2 q+ y- z% ~8 K2 f8 @! v
( M) `9 l& f. X0 C$ I 有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。! I0 p8 @! G7 u" h1 x* P
! l) ?5 r5 S0 T8 N% z2 v$ Y, V
" H4 w% b. j2 r* Y. Z" J
2 t- r! q5 l' q* M# Z5 e& }一次兩房仲競爭5 H3 s; V3 A7 y0 i$ W
. b% ?$ r) u" D2 @5 a
最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！, H# U$ r% g3 ^
, ^; D8 g# j% s# N5 W
最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」2 P. h" w5 u" E" L9 V
) v$ s2 N7 E" @0 S6 q7 ?! a& a* B- X 這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。
- m: E' r" B4 g* P% {6 w% `
" o% c2 i. B, X8 Z1 I8 @ 大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。& x; n$ Q# m+ G# h0 ?" j; S
. P+ `( ^- q! w4 g( t
但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。3 P; L3 D6 U0 s2 |' D: m' Q0 b
: U; @& V3 I9 c# c! B5 o 這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」
5 |5 t1 d% z3 }6 T2 j
% b; N, E- H+ @4 I2 X8 b7 K/ a8 A" D/ U3 |
P* C& k! i8 M0 L2 M# m( \: Z
. |
|
發表於 2011-1-6 13:48:17
收藏
讚