- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
中古屋7 ^$ W( j/ j W- A
3 V, K* ]+ T/ _( A
中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。" \" \: `0 M2 ?6 U/ {3 r
4 X& W: g$ A% e) `6 W$ F w+ @6 v) S
中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。* C4 I; N3 @' O6 e7 m
: Q6 |' P: `1 K- K B7 f
不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。
: B6 q1 W ^1 c& ^8 C. y6 [' o( h! t1 Q, h
你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。& ?, k; A4 F4 Y2 J6 C
" ]2 N* \8 N/ T2 q
還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。$ p5 ^0 h* o8 v/ Q" V! z( ~( s
9 f( G0 Q( k# |& c; T 這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。, x" w2 j7 {! D/ S: z0 H4 c
# o) S# d2 J6 c- O 找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。
2 |1 |/ X& G/ f
" q: z& o9 U3 e: X( P% g 「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。% n$ P4 I: `% b8 ]2 X- R# h
$ w4 o2 A v9 k* d
我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。
V2 B* G+ R" j$ v8 b" {& d5 l. e* f1 U6 T- c/ D
還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。
# Q3 o& z: L& W5 [ e4 k" w4 O9 `7 x
至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。6 B5 j5 x0 b/ o2 M, j2 k8 g# b
3 W5 q: I5 _8 B' D, K
中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。3 ~7 |+ P8 n; m
) Q$ _- {2 x X) k 還是一句老話，作功課！
, {5 P- `$ f" S9 z. @7 m3 G! y* y5 u0 i g
. y2 n& I8 k8 s; p% G4 r
* p8 n" s3 T& u3 J+ \/ ^2 K, {2 q
Box：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。
3 w @3 |* d8 o
: a& w. n) c2 j& w: {. C0 Z 黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。2 a$ @+ t q$ F) S5 m; E" X
0 k( H+ w3 T* o" p. ]( B$ z
但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」
( v! H$ H' l5 ^4 _2 A- ^4 Y4 ?# F2 V* Z: i4 ~4 {7 {
如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。& e, w$ `% L6 G! L2 J7 E; r
9 x& ~' j. S d6 q0 A( E& K
! a* _" b, Z0 o. p9 f, a" ~) N7 U# {' O; u; H. |
6 o7 Y: ^) @0 M% [- x2 _4 q; @- M! Z1 i
屋主買價預測
/ E% s! K+ R% [6 P( M6 |
" |$ k6 ]% {7 d& y3 G- U5 b% v; }' L. O+ L 這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。
f0 f4 _$ \3 O
/ g' B4 O6 ?' K 網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。8 P5 _' B( P, v
0 `6 g4 Q. h; i$ K0 `6 a8 ~$ G 當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。3 T9 i7 X4 z8 U+ T7 V1 Y0 r- [- y$ ^
6 Y* k) ?+ E0 x' _ 如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。
; i/ h! a8 L( Q4 A8 }) [+ s5 J. b, w$ K% u9 V. B) V
如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。
% c/ x( ]: v5 c% n X; q
% j! J; @0 i1 ^ 無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。
3 `: y2 s- \& x& J: ]$ T- X. l! W# z# x
當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。
) ?" W2 z% d! a+ F% s7 O
- L- c' g3 s- h/ \' T% K) d: B . n: _2 v: U0 b1 o; U- y
) t' P& e) a9 T, k+ W5 M& Z見面談2 @. _# d$ S5 v6 l9 a1 N; u: A% D
8 V9 ?; g( t6 d2 V
我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」) v% f3 c/ Q/ g; {1 a
' p: v7 s! q) a 是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。% V; l. G ]8 c# `0 @0 H
) q, u9 r$ U: t; c. t如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。* q+ b: N l9 G
5 D2 M5 e- |$ U4 c9 b- `0 ~
首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。4 n) H' _. H! @- ^, I: _. W; [
* z8 K- V* A: g! F2 U" S6 @! `
換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」4 k A1 G$ \" I1 u5 l' a
$ w; A& r( }* M0 H$ C A我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」8 O$ d1 }+ {2 m7 w, ]3 S1 W
( R6 |# ]- S) G1 R也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」( n6 h( k' d2 }1 \" l) q
* X$ P. x; E& I/ R$ a# \8 t 你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。
( q* e7 y- ? A7 v' _7 o
3 A8 r$ ^/ p' }9 D% {7 F E2 V& ^ 如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。- N- P4 H6 c3 e: q z/ N
% q% l5 ~7 E/ C7 H
* u" ]+ L b5 K4 j9 x( x" e! [7 J* ?+ E
投資房殺三成自住房殺兩成五2 n6 `1 r1 ?0 W% d. ]
3 z+ O, k6 s& F# a
前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。
5 p/ _9 P X5 ~2 P
/ q# g D) a U) x, e9 O 如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。
2 \ i: ~( C. u' f- W" f
7 X9 i7 p0 B% ?, E 但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。
4 ~4 M d7 w9 ]7 G2 F
% o: g. N6 X" R! t; l, K 如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。
: B4 m J7 w2 B1 M' A7 M+ t
$ M3 L" ^# \3 I* b 喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。% {9 ~7 }3 R0 B3 L7 |% p: K, W
3 C' O- ~$ H& n" j& k7 O' D
" h3 M, c7 n% N) n+ L/ X. V! o: ]% _: n) h$ O3 w7 ]$ \$ f: u( R
挑毛病殺價法
, W4 j/ u& g- ~% L6 H
& d9 g9 i$ n" ?- B3 { 嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。' i% K$ o0 r! d* U) m
$ e& |. O9 }' L 可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。: o$ v1 O8 `) E5 e* F
# W- c6 ^' S* A; x! m7 | 你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。
1 _& b) v- x: g( M m
( Z: z. Y7 P8 ?1 X 嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。
/ M/ j: r0 v7 ^1 a. j! M
5 j ^+ Y" U# K$ q% } 但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。
+ z5 f8 Y. W) _, |4 e; U7 e h/ d3 y
你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。. s9 j* | s' U. M+ [
4 A1 I* o- m4 h
1 X, i2 V3 a$ A8 v8 c1 _
! n* q5 Z8 k# T h; Y% f# m
仲介費激勵法, Z$ n' P! i, U) e
' b9 ^" W0 D# U e) w$ @/ D
坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。
4 r0 S/ G0 F4 c/ t# X" l( _2 d3 P5 {9 {7 p
我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。
3 q0 e" @% B: [, s% G' l. S3 c( \
有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。2 t- l& v3 v( C& }7 {( e
7 b. p2 b& ^) H: M1 u- R$ x4 K
6 V5 h/ E7 a$ H# {) t
; u' l. s& @' ^: V( S+ T& A9 p一次兩房仲競爭
$ T( ?( r1 h9 N: a( `( C) k7 ~- O) X$ J# l$ ^0 {
最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！
7 D! |+ c9 B% `' @; G( C" t/ l% R# C! Y7 K
最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」
, c9 L+ p. e, R& z8 y' v# J& O- z1 z
這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。
! u. |7 U. q, S: Q% H" q$ C$ W5 T( E3 x% L
大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。$ l; M% D' Y( _. E
% z) `- n# M9 X 但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。
5 C8 n! u/ Y$ b j/ Y M' n
; k2 {, [! ]; ^9 e$ a 這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」1 y- s$ E I: [6 x* L
" J) ^. J# m) M3 t2 P, w
- F+ D6 q3 c' f8 h1 A$ G, _% r8 J$ a" J( {8 d$ i5 K& W( Y! u6 ^. ^0 n
. |
|
發表於 2011-1-6 13:48:17
收藏
讚