- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
中古屋' k% _8 ], s* \! I! G
# v/ f* y, P' u* h u6 }, M; X0 G 中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。5 T& u/ P: @3 Z
u. A' R& k3 k! d1 W
中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。
* g5 U# x: @, ^/ c6 [; D; O' m3 l! ?0 M9 o- S) g1 M
不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。3 y$ s- D0 _; N8 T; Z U
5 S5 R0 v. r2 r# U9 n1 h# I
你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。
, ?; V% J% L/ l6 a# M4 z- p K4 ^. w! ^$ M+ r6 m; J
還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。" I6 W0 {+ S) U. Q7 C
9 q/ {7 m4 n8 c& c" r$ ~- n7 a. r 這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。$ E; V: t5 x& X5 b6 m8 P
# r& a1 c4 ~8 I4 | 找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。4 [8 [, f1 R4 g
- T! ]& h) I. e) a8 v2 J; g
「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。
1 s K/ V4 ^- }7 X
, ]7 |! p) S6 E. U8 n4 \ 我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。9 {' d: t" x z: r! D! M! [
) u3 K! J0 G8 q5 O: U; ^
還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。$ M. i: i4 s1 o( L
, `. G0 W8 q Q: m. t
至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。1 C* b! D, `/ I* w& M1 m- W) j: A
% [6 Z2 ?* h* E4 B5 J
中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。7 `. e' i: ^8 i, E7 r9 W" t
5 Y8 `; d% D! B- Y* c 還是一句老話，作功課！3 N8 B6 s5 R6 W. Z2 W
; ?+ z% `) ^; R! W1 }& j' t
8 N" z( @* P* z, y3 q
- h2 D& E% O7 L, vBox：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。1 j1 Y+ _) d$ R4 V/ P
4 J( Y- H0 c: a) O4 }( I6 S! H
黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。
$ y6 L3 R* f# F/ N3 x3 T) L
4 f6 w- s" @; E) k 但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」
; H5 c4 g& N0 a; H' T3 Q% e+ o+ r( m+ t
如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。' Y* U; X g" ?& Q4 m5 P Q
% U0 P3 K' d1 k1 J$ x, {; Y
/ O8 e( T9 E9 {) ]2 O/ |
2 o0 I$ @' h8 @( E7 A. [
: U5 v8 t( s0 H) j y
( w: _* ]% \/ T$ s% C9 p屋主買價預測+ Z+ V) ?/ M" \0 }' O* u8 |
0 f# f ~, {# i) F/ ~ 這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。: T# y5 M4 @2 V; D* F, Y
6 t0 @+ _4 X1 O- d+ h 網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。# U8 V7 x" L7 C, w% T
. _8 D. m y6 x; j" t) U
當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。; C! U8 D# Q% B' r) m
8 G# W3 E8 l( w* z9 M6 k$ O
如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。# [4 h0 D9 f6 r
9 V8 e$ f1 L5 S
如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。
8 [, S( _! I, C* c9 ]- j/ Y' Y& E$ x0 w8 u* H
無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。
! _7 I# I+ s6 `4 [- \! m. B2 x& d- w/ j- I5 Y% n9 D
當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。5 ^% p. k- H/ w& [1 K9 S: R3 @* @' J
% C: `6 t7 h1 J1 R" }( _. T& l2 I 1 S# M# R( F2 u! l( u6 s
* P/ ]( S' A* I. D0 {見面談
# w3 y2 k8 E a* K0 j+ f; |# W) F; _% b" |/ w1 n, y; U) f/ n
我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」
7 C/ |8 ?/ N# v8 M! J
- w9 I0 `9 c3 w8 U! B, o" w 是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。3 h* y, G, Q. r, z- Z
8 }4 Z% @* n9 F, Q$ L1 A
如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。
$ L( L! y" l5 m
- f, g1 N; } D+ A! A0 j首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。# w, C. W1 v: E! t8 S
! I' d+ I8 s7 x; _
換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」
4 ^, b( b& E( {! f$ [+ r
' s! Y( b" Y; L0 ?0 ]1 V h4 ?6 O我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」# T. h I/ [# q' r5 C. \$ m
( I) K6 m; k. ~2 ^. N9 P也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」, K4 f! w& H3 D; h; C
. e5 }( k* X8 s+ E
你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。. M& a" w& g$ ]: Q$ I% g$ y' u/ r
$ B0 s0 `6 F7 \9 D
如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。. d4 B: y1 R5 B0 z- N; w. c$ E
4 |* i1 T( X9 d: Y * D; Y6 ]7 Q/ e2 p) X- T+ }
# r( ^% {0 H7 |" P: [& a T+ m
投資房殺三成自住房殺兩成五% e* j: r: S+ f7 V8 p8 R/ {2 X
; ^; c# U0 B1 t0 [4 L 前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。
. q, _& `) K2 H8 ?
6 m/ ^' ]7 E D6 L0 m6 W 如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。6 L p6 G$ w, g9 J( @; \
! M0 P. U9 ^# H W# I0 L 但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。; `; F& n# }( p+ H$ p+ n
* e2 I: q7 [1 \* P# P: i" S
如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。
8 p2 ?$ y/ a' S$ ~ V% M! W+ k. C' z5 N1 N g
喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。
1 v: S/ y- V) q" {
' Z2 e& v# e& n H6 B# H7 D 1 d5 w; b; k$ L% I! n
9 D3 d$ M+ r; K& `& ]4 G, c挑毛病殺價法" v3 ~" X, W1 K( S3 ^* _8 `! y: f
* \4 q* l3 p& A+ c0 j O
嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。
% c/ T. d/ ?6 I7 C( }/ R0 m8 d8 R; Z- O3 M2 H
可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。
' h& Y! F- I! ?( W6 g1 y# Z' U7 B* H9 ?3 F7 B: U6 ^
你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。
& F( \" P: X8 h4 {: w- i8 o* o( ]. f4 s4 {) H) v
嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。
, D" d: u" A. }) v0 e' S, I* A: Q% v8 y" L8 Z
但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。
: i* n' Z9 [& }) g: x3 P) t7 Z$ r/ \* T `4 X2 E6 y8 {; ^
你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。
8 i! P8 D; b8 g9 I5 l. Y- ?2 M& h4 G7 ]
( a. p( U5 w6 j' Z e! W
- D( F) e+ v) G; r, u
仲介費激勵法, O* n$ Z, B- T
) ~% \" e5 o u' O9 n+ y 坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。
# O' G R4 W9 S4 `1 A. O4 w6 N/ I* x1 z8 L
我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。& D, p& W" j# D) ^
/ | f# Y9 |$ M* R3 c1 a" c Q
有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。" l* Z; S7 {9 r+ K) [" d# |
/ w5 e$ ]% o: i- q ' [% d. R; G- L0 `- j
4 F/ P8 n4 a7 d9 z一次兩房仲競爭 t7 ~% K) W( X! D& y& u2 T
' A1 M9 a& w, y; A) e$ ^ 最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！
- K* S, H+ p: A- C7 m
1 Q% ?# k2 T n8 q 最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」
+ O4 j7 {) A* U& ]+ g' v9 ~& {3 X: j( J8 U: j4 P$ a% S
這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。1 {6 i1 s& F# y- P
' m y: D- f; H
大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。
) \1 y) R! I$ A7 _1 E' Z" L1 z% C7 D: [1 T j
但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。
, S2 K6 N8 C i; A; q6 Y/ }& \; E# `2 D7 s: ~
這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」7 P* R1 M3 T$ }
. D3 o) g$ G6 V- B7 X" i
. C4 w' f: m& v; A9 z" N: r9 ?& E I" A" k1 P2 ^
. |
|
發表於 2011-1-6 13:48:17
收藏
讚