- UID
- 3261
- 閱讀權限
- 40
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 2818
- 活力
- 3445
- 金幣
- 15500
- 日誌
- 0
- 記錄
- 8
- 最後登入
- 2024-6-8
  
- 文章
- 3211
- 在線時間
- 1497 小時
|
中古屋/ h& {6 W$ K# L) ^. B9 u" q
+ v' j5 F' H: @
中古屋的購屋管道，多半是房仲公司，沒人告訴你，底價跟表價到底有多少學問，卻也被預售屋所影響，只要附近有個天價宅推出，中古房價馬上跟著起漲；只要有都市更新的價值，公寓價馬上飆高成豪宅價，看的你我火氣都很大。
6 f5 k Y1 u y& Q6 L" P% |) X+ @
中古屋的房價，除了地段以外，還有屋況，前面十七堂課已經告訴你，投資客可能的玩法，但你遇到的也有可能是一般的自住客，所以，該教你的方法，還是要講全套。) C: {- |( d' \+ j
X0 T4 d e$ t% w) l" K! D; f& { 不過，中古屋的房價，跟成本價比較沒有關係，如果前屋主購屋超過十年，通常賣屋都是賺錢，就很難用成本法來推算他的購屋成本；他外加的裝潢價格，也一定會唬爛膨風，比如花了五十萬元，就跟你說花百萬元。
$ h q5 n5 _- C" |* B! Q9 E. m" Z3 X$ d# l" e
你用你賣屋的心態，來回推屋主心態，就對了。
- q6 d# D# i2 f8 ?/ |3 F& j* o: V
/ K! Z# s0 z$ J+ p 還有個特殊狀況，在三大都會區裡，尤其是台北市，很多房屋都是多家房仲一起賣，你跟不同的房仲出價，會有不同的結果，而不同的房仲經紀人，能力跟耐心也不同，曾經在網路上看到有人說，某家房仲賣屋可以賣好價格，而某家房仲跟他買屋比較便宜。
A; w! Q, r3 u# i) }; X- l- U
" L1 z1 F7 h e9 P p, ~ 這些都不一定是對的，我只能說，看運氣！運氣好的話，你遇到好的屋主、認真的經紀人，就可以幫你談到一個好價格。( [3 X7 u" y6 X7 C
+ q2 `& J4 X: D% g
找資深或是有名氣的不動產經紀人，不見得比一個剛入行的菜鳥來的便宜，兩者差別在於經驗，可不可以談判，資深的比較會判斷，也許會放棄不可能談下來的價格狀況，因為他的經驗可能告訴他，這個屋主非要多少錢才會賣屋，而菜鳥，如果是認真的，有時候用磨的來感動屋主，也是有可能用低一點的價格成交。7 {5 a* z0 f4 a g2 S
& F" _8 U% O3 I; H 「S大，怎麼上面一堆可能？沒有確定？」是的，多數房仲經紀人起薪四萬元起跳，早已吸引不少年輕人畢業就加入，畢竟，他有可能是個高薪的行業，但也充滿良莠不齊的狀況。
+ A" R w; d5 h. l5 W8 }. A6 c+ Z* G' y' ]9 f7 k
我的建議是，請找越有名氣，對你越有保障。畢竟，報章雜誌也只會刊登大間房仲的踢爆文，對於小店，很難上報的。
3 f3 C* b+ v4 {
1 b" x$ G4 k* C- R 還有，如果你對某個經紀人不滿意，覺得他不夠勤勞，想換人，就別客氣，一個認真的經紀人，才會給你帶來幸福的人生。" ]' s& N# {& n
; u' {. U) Y. @9 K3 x. i) X7 f
至於房價，請交給你自己，別以為，經紀人收你的服務費，就是要負這個責任，除非，哪間房仲打出「買貴退雙倍差價」這樣的就甘心保證，不過，不可能，每間房屋都是一個個體，不是集合生產品，不同的屋況，就有不同的價格，反倒是預售屋比較簡單了。4 u: k$ q3 X8 A! `7 A
, J6 w4 U# U0 `* f
中古屋還有一個特別的習慣，房仲為了要成交，一定會告訴你，最近的成交紀錄，當然，他給你看的一定是價格比較漂亮的，所以，談價格時，不可以只談一間，你一定要多家房仲、多間房屋一起來談，交叉比對，你才能找到一個真相。" M: _9 p8 A3 M# ]4 u) i4 K% N
7 e; F4 s# j' c5 I 還是一句老話，作功課！7 {1 J, H5 [9 A* S& S1 x5 |6 i8 V
$ X5 i% J0 Z/ C ' p7 J: K; \* f, e, c6 p
1 y3 |7 D0 {1 v& _Box：中古屋的定價當然是屋主的開價，不過，程序是這樣：屋主心中的底價（不管合不合理），加上房仲的賣屋仲介費用（最高4%），再加上二成以上的議價空間，等於你所看到的開價。% L+ i' V( B. e; ?& K2 `" E
0 }2 N& R3 Y% {: _% S- n" O4 _
黑心房仲的開價，則是再加上他自己的額外獎金，萬一你要殺價的話，他可以假裝不收你4%仲介費用（或是打折），但是，他已經跟屋主談好，要退多少佣金給他。3 `# [ E2 O" X
4 k8 _2 O- _& G4 ~- {" ? 但你也很清楚，房仲要賺的是成交的佣金，沒有成交就啥也沒有，所以，房仲會這樣暗示你：「這棟成交大概多少多少，你可以用這個數字來出價。」或是「上個月這個社區賣了一戶，成交多少多少，所以你可以用這個價格來跟屋主談談看。」
; H: H6 ?, A6 j, Y) p; e/ u! Q& s- S: Y# D8 L
如果，這個屋主有時候周轉比較緊，想要早點放價格，不管他是不是投資客，你可能會接到房仲這樣的電話：「屋主願意放價格，你要不要見面談？」你可以大方的直接問房仲，屋主可能的價格，剩下多少。( I1 i1 n/ @% a1 O5 T/ z+ f( v5 c8 Q7 v( h
' F' z( M0 I1 P6 n% g
1 N0 R- e3 u; j
5 M8 f4 @2 u V2 L& Y) {8 K + @7 {& }) @4 F$ v0 q
$ `& v$ c5 D. c; X/ d' W d% U
屋主買價預測* C, p+ l# [) e
) w6 W5 T$ J- Q# o
這種預測，只能預測，而不見得可以適用全部產品，但對五年內的成屋特有效果。% N0 `9 L4 |! ?) [! R2 y
S( Q0 N7 o/ P( V( a& A4 v6 h 網路成形大約就這十年，不管你上哪個網站，只要在入口網站上輸入案名，就有可能找出這個社區過去預售的價格、討論，這是智邦不動產最大的優勢，存了不少過去的資料，供你參考。5 m5 q$ U& z9 ~ B
! ^6 }" i" ^8 N 當然，房價可能會漲，也可能真的是漲，所以，當你查出來過去成交的價格之後，接著，判斷，這個屋主是要賺一手還是只是想脫手。如果他交屋一年內就脫手，不是見房價好就收，就是房屋不好住，這兩點你可以留意。$ n3 c5 l( h8 W4 v8 f
1 }! ^6 @$ f6 T$ N& L0 W4 Z$ ~) P' y
如果是見好就收，想也知道，你該讓他賺一點，否則他不會賣，至於加多少，當你在明確的告訴他，過去他可能買多少，可能的加價幅度，至少一成以上，最多就要看屋主他想賺多少。
/ W7 X& @# w! }8 H1 ]( ]
3 t: S+ D6 q+ A6 ]4 t4 s) n 如果房屋不好住，不見得對你也不好住，有時候只是方位問題，或是當年一時衝動買了距離遙遠的房屋，當然，也有可能是有瑕疵的房屋，住了才發現。
! M4 A/ o3 x9 \; J* A% S, e5 r& Z( d5 D( v7 o, l: f+ ?( `9 ?
無論何種不好住的理由，除了超自然的風水問題，比如屋主非要住朝東屋、大門朝西、臥室在南邊、廁所要在北邊之類的以外，都可以用錢來計算，比如，有漏水就要扣掉抓漏費用，有噪音就要扣掉重做隔音天花板的費用，諸如此類。( x# `, N% \; F X* C4 f
6 x' S6 b! M% S8 R$ f8 G2 v0 ]* p3 y
當然，你功課作的越好，就會越清楚知道，這個社區值多少。
2 N& D2 I1 `7 Z8 I% |2 ^/ x0 k
8 ^: p3 t0 c# H5 s2 t; ?1 W$ S3 X) q
5 j, I) t0 d$ \. L$ e; l; B見面談
) S" S, q: W/ k. D! H5 y: I+ i) I/ r: t. f( j8 c
我很討厭房仲動不動就找屋主來見面談，畢竟他賺我的仲介費，卻啥事也不作？通常經紀人一下子就要求見面談，我一定說：「好，來談吧，不過要先扣你一半佣金，因為你作的事不夠多，不該領我佣金的。」. P6 }; E6 y, c* ]% G0 t+ v' s
" {4 G3 G" l/ B3 C N6 f/ W% D
是的，房仲利用見面談，來拉近買賣雙方的距離，成交也通常是那一瞬間就完成，對房仲來說，他不用兩邊傳話，有時候傳錯話可能又有副作用，這樣作，省事又有效果。
8 g* i$ J6 |% c# R- X3 Z
/ L& W2 {! U1 L1 _; m. p如果，你還是見面談了，我建議你，收起你生氣的火焰，買屋是個戰爭的，誰示弱誰就輸。
6 F4 \% V4 ~- s9 ^3 I
1 ^3 D0 }* o6 j# s' z首購族，自然要擺出「年輕人沒錢，但又很誠懇而且很喜歡，會好好照顧這個家。」這種模範生的模樣，多少可以搏得前屋主的憐憫心，重點就是，你要告訴他，你只能出多少，因為兩個人還要努力工作、養小孩、養父母，沒有太多預算，如果前屋主也曾經是這樣走過來的，他多少有可能，便宜賣你，省個三萬、五萬都是好的，最好你剛結婚，需要渡蜜月經費。
; c, p ~; _% f" y
1 g3 ]- q q/ B% I換屋族，請狠一點，畢竟肉搏戰了，裝可憐是沒有用的，兩人都是沙場老將，就要比觀察力，比如：「你的裝潢都不適合我，那個衣櫃門片角角有一個小洞，裡面有不少蟑螂，必須全部拆除、灌藥。」或是「天花板已經有漏水的痕跡，我們也知道中古屋就是容易會有這種狀況，預測大約半年就要花五十萬元，重新作防水，而且，地板的防水也可能要重作，因為我們已經問過樓下狀況了。」8 |" b; a. g# C: e/ j0 Q
8 w6 q! W0 n& M9 u4 I我曾經對屋主說過：「你的地板很漂亮，但是當初鋪的時候，工人作不夠好，所以，已經不平整，要挖掉重作，另外，牆壁的油漆不平，當初沒有二底三度的刷，所以，我們可能要重新批土、磨平，這個費用比較高。」$ A2 C. e; `' k6 F$ i" C2 z" F
x9 J+ d6 s2 @
也說過：「樓上的小孩很吵，你知道，如果要買你這間房屋，天花板要花幾十萬作隔音，否則無法住人。」' K# ?4 c; {* a/ S/ H6 K9 ~8 B
) F a& `7 @3 ~; b) }; E
你要殺漂亮的價格，就要有驚人的觀察力。
( k; g- E4 \' M+ j3 ]( y$ Q. J" {, j- L0 F. o1 d
如果是買豪宅，講這些都沒用，只要了解屋主是誰，誰賣給他的，並且翻出你的人脈電話簿，找出可能的事業合作機會，利用交換利益的方式，來談個好價格。5 b: }, N Q) b. s; |
! i3 }, Y6 B) I: y' i1 K4 i7 a % S+ N w, b2 j7 x) }) p) ~
C) X- i9 [$ h6 g
投資房殺三成自住房殺兩成五7 M. M5 l1 B" X* f9 w
( x, t; ]7 b: O 前面千叮嚀萬叮嚀，盡可能不要買投資客的房屋，就是因為，投資客買屋賣屋的目的，就是要賺錢，他的開價，也會跟上預售屋的行情，但是，這些都是暴利，沒有賺五成，他不會脫手。. t N* k; U1 E* ]* `1 Y$ ^
" ^, r0 g- V3 L" X+ T( Y
如果，實在是很喜歡這間房屋，你可以試著殺三成價格，來測試投資客的能耐，畢竟，有滿手房屋的投資客，如果他賣這間房屋已經三個月，勢必會對後勢有些不同看法，或是，這個房子有比較難脫手的問題，當他賣十戶、有一戶已經賺到五成價差，其他九戶就有機會放低一點的價格賣出。
' T, w F9 C; h, X; v( I3 q
- r& i0 P( A1 j) g+ y1 c 但是，你出價五折？我想，連談都不用談，哪有人殺價一下子就砍到骨頭？他不會賣你的，要想辦法殺到肉就好，留一點筋給他賺，你才買的到房屋，萬一買不到投資客的房屋，就算囉，賺錢很辛苦的。: S/ L0 ~+ A. H4 B
3 M4 p+ [6 A" ] 如果你已經確定，這戶真的是自住客，那麼，根據我的經驗，第一刀就是兩成五以上，因為房仲也知道，是買家都會殺價，如果你只殺一成，八成馬上成交，先殺個兩成或兩成五，再看看屋主反應如何，接著以「十萬元」為單位，加一次、兩次，接著，以「一萬元」為單位，喬出最後價格。' @0 _/ O9 a% d4 Z+ ~9 Y9 t: M% l
! Z6 y5 Y2 E2 }9 B4 T1 W/ B. _+ a
喬不下來，就用凹的，比如，原本屋主賣屋不含冷氣，你覺得他的冷氣還可以用，就凹他的冷氣。你看上掛在牆上的某個裝飾品、畫，也可以拿來凹，但你要自行判斷有沒有價值。
8 x( d0 n, Z% P
* b' }0 Y% Z1 ^/ \8 ]% A, w: P5 W ) ^- i) p4 q4 p4 b. H: X L
4 X9 M$ [) B5 F' q
挑毛病殺價法+ i; o, t8 j2 P: u! o
+ z$ C" h7 ], Q, @; V
嫌貨就是買貨人，這在過去成立，現在，可不太一定，嫌多了，屋主會認為你是奧客，而連談都不跟你談。所以，要嫌，就要嫌到正確的地方。! ]' u/ C) V( ]
- Z q# i& D. R: |" {. b 可以嫌的，必須在難以改變的缺點為主。比如，方位比較差，有西曬的大問題；客廳太小，只能把房間拿掉一個；廁所與廚房相通，風水不好，要重新隔間才可住；漏水啦，要花大錢補救，而且還要跟樓上的人談判；沒有陽台耶，要扣掉室內空間才可以製造出陽台，這不好用；公設比很高啦，虛坪太多，雖然地點好，可是換算起來更貴；車位那麼難停，我又不是賽車手，每天要花五分鐘停一個車位。
" d' x" B( E3 V J- \" Q! ^3 Q5 a- X
3 m8 N& |' {0 n9 ~, L7 u* q 你不可以這樣嫌：裝潢設計很沒質感，不值那個錢，要打掉重作（這是主觀問題，你頂多說，設計不合你使用，或是你不喜歡這類設計）；一樓有早餐店，容易有火災，要花很多錢保險（早餐店只有鐵板咧，用火的地方不多）；牆壁都被你小孩畫花了，油漆要花很多錢重漆（小孩本來就這樣，你頂多說，油漆有點髒了，要換）。6 `! x4 A4 b( @( N% M3 O
4 N! }9 K2 v5 S
嫌棄，是一門學問，你只要挑到核心問題就好，別涉及人身攻擊或是主觀意識，激怒對方不見得可以殺的到價格。! R, g* T4 X4 q: r$ {0 y
2 i* v7 O( d. \0 _) I6 c
但是，如果這間房屋是間投資房，你看的出，他只花了十萬元就號稱百萬裝潢，倒是可以直接講明，這裝潢有那裏哪裡有問題，比如插頭根本沒有電，要重新拉線裝潢等等，投資客自己非常清楚投資房的問題，當他知道，你不是個盤子，願意放價格的時候，你就有機會買到合理價格。4 @+ C$ q! |7 M! R8 L6 e7 e$ i3 a
' X8 g' C7 i; T9 E
你家人或朋友有很會買菜的嗎？比如你三姑、你六婆，帶她去嫌棄就對了，他們絕對知道，該如何「和緩」的嫌棄。 v9 ~: a$ f3 h( ~
8 b3 L/ X D& c* m + C$ Q9 |$ e9 ^% N9 [
& Q4 V% C5 z: w( S0 |6 ~( _
仲介費激勵法
6 z! G' [$ l- }" Z5 \/ N& a9 I0 I
) @) |+ W! t) l. v 坦白說，我問過房仲，價格坦不攏，就砍仲介費的方式來成交，他們很不喜歡，但如果遇到沒有業績的時候，該砍還是要砍，沒賺到錢有時候並不是絕對，度過業績壓力還挺重要的，尤其是，有人想要爭月冠軍的時候，萬一他成交你這間，成交金額可以達成目標，他一定願意放棄仲介費。2 ]/ b' M1 e" t* y0 R: M; g
) g$ q* `; Z( G0 u' h. b' F6 c* ] 我倒是經常教別人這樣作：「你告訴房仲，如果一千萬元買到房屋，就不給你1%的買方仲介費，但如果可以用九百五十萬元買到房屋，就給你2%仲介費用！」小小重賞之下，會有勇夫努力幫你談價格，對房仲來說，成交才有獎金可領，幫買方用越低的價格買到房屋，你可以用高一點的仲介費來鼓勵他努力。
$ v8 H5 `6 Y+ H! l) N
/ j( `2 x$ F$ |4 Y 有制度的大房仲公司，不收事後回禮，他賺的是賣方4%佣金，以及買方的1%佣金（有的要求2%），所以，或許你買屋可以省下1%的服務費，因為他還有4%的服務費可以收，但很多賣方也會砍服務費用，所以，你給他一些甜頭，對你買屋，有很大的幫助。
/ b: m' {, _# |- W! b/ }
1 W. t1 A' i5 U. b: c, {
1 U2 ^! v7 ]9 W$ f! ^
i2 N" s; _% k3 S! ^2 J" W一次兩房仲競爭6 a# t& u9 l8 P) b: P5 G% x3 Q' \
9 V& L( B, X& Z" ^- c7 v" G6 V' D 最後一招，不管你是真的還假的，當你今天要跟A房屋仲介議價的時候，請同時連絡B房仲公司，談另一個房屋的議價，並且一定要讓對方知道，你正在同時談某一間房屋！+ g/ H2 J% a0 g. V* s& C- E
+ M. R) j. |6 ^" f' T# U* d 最好的狀況是，你在不斷接到的電話裡，大聲講：「啥？屋主降價50萬元？給我時間考慮，如果他可以再降一些我就馬上買！」然後，回頭跟你的另一個房仲說：「唉呀，他們屋主在店裡面，願意一次降五十萬元，對了，你們的屋主打算降多少？」
9 Z0 k Z3 B& b- G8 A7 |
! s9 q8 B. p% {* e 這招，你可以真的有這樣的成交狀況，也可以假的，找你朋友假裝就好，並且，請抱持著，買不到就算了的心態，畢竟不是每個屋主或是房仲業者，可以受得了這樣刺激的狀況。但是，如果有真的兩個以上的議價，是比較好的，畢竟你是真的想買屋才來議價的。
: g, {0 x' v4 r! t/ ^
9 h6 h3 m0 J4 P" ^ 大陸也很愛來這招，有聽過某房仲為了不讓買方同時被搶走，居然想辦法讓你的行動電話沒有訊號（買個訊號遮斷器就好啦），讓你不能同時議價。7 J- W$ b% j) ^3 _; T
, ^1 s E6 D9 T t2 z* A. w
但是呢，這招又快又刺激，也很有效，只要你找到兩間你都很滿意的房子，安排同個時間談價格就好。: S$ U! P) H6 Q) d- }
3 J! v/ R; _, \* t4 Y: z
這是幾個中、大咖投資客最喜歡作的事，又砍價格又砍服務費的，「你想成交，可以，給你十分鐘談價格，談不成我就買別間，你知道我已經跟你買了好幾間房屋了！」- R; O7 \3 Q% y; m5 p( m
) [: s" O; n& J' w( L: S* s% y
4 U, b! C$ N5 S, a9 Q, e9 n! u1 s
: i' `1 v5 o9 R6 y. |
|
發表於 2011-1-6 13:48:17
收藏
讚