- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯 % f) z9 V2 L7 j4 ^) A
' j* D; \% _$ _4 W# g8 @! S
REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？8 q+ E, F$ H; s. X
: C! q& ^( H5 b: s3 i/ B
O1 q% k2 U8 ~5 V* D
: p! j6 n6 T y. e, s8 o& M( {# r6 V! ]# g1 X& {2 ~) ^
9 K; t3 w% V: F7 E9 q+ C文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家2 p2 [% o$ p' e$ W
& j- G5 H# ^! R: ^
大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行3 g6 H' Y( d4 |
& R$ ?9 J, T0 W0 D. w( z4 f- D台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓，誰是超級金雞母？以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據，所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後，也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。. l9 f3 ]8 K z9 a
% E& ~ U! j/ w1 R
' O) i* H u: [; G國泰R1喜來登飯店拔得頭籌
p) J' e9 @1 x# b( j5 v% J! w2 T5 [) {+ A, ^! m! v# j
在這二十二棟大樓中，誰是超級模範生呢？根據這項評比顯示：國泰R1喜來登大樓當仁不讓，在二十二棟大樓中脫穎而出，成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言，台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元，拔得頭籌，超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元，充分展現國際觀光飯店的吸客實力。
: {0 s" A( l4 v% j: s* U" Z& M5 A9 A+ Y$ _9 O8 p, ?4 k* |
台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗，僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，排名第四。 6 e4 s! k1 _* s* l
* G: ~+ \" l2 R! H! b3 t新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠: n# d7 l9 a+ s# u
# R+ L8 e5 g2 g6 |/ J至於出租率則達100％，展現高度管理效率。因此，綜合看來，國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。4 o9 V$ }% e1 ]* w" G
) C$ h1 I2 P2 s對於REITs的投資人而言，富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現，也值得嘉許。其中，新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09％，拿下民國101年收益率的排名冠軍，而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，則分別以5.94％、5.18％，分居第二、三名。
+ }1 ^/ @& Q; h* c- z
. N O5 ^, {/ J5 j過半標的物大樓 出租率百分百, @0 W7 m8 p- H: Q
- {0 X* y8 ?( W9 r2 V* q& N; y至於出租率，在二十二棟參與評比的大樓中，超過一半以上，有十三棟標的物的出租率達100％，僅九棟大樓未達完租。其中，富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓，2013年的出租率僅九％；同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡，出租率為七六％；其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓，出租率則均為九二％，在出租率部分，都屬後段班。
/ W& A; Y6 O, |
+ m/ m( M( D% Q; E/ t若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言，二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五％墊底，分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。
* k4 U# Q8 b* y; A h' G+ J) i/ _3 L) E7 X L
保本、穩定配息 REITs最適退休族- @- @7 b5 P) Z! D. X
: Z+ O* e7 S8 y7 A: B據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示，當他第一次聽人說起REITs理財商品時，立即反應就是：這不只是一個投資標的，更是一個值得經營的事業。該投資人認為，REITs的投資價值，具「三無」和「三有」的優勢。
4 P: O# v, |& ^: p- z6 {% r+ Z2 C1 i+ N& o+ [ K
是哪「三無」呢？張姓投資人說明，對他而言，REITs有管理員工的困擾，不具產品生命週期的問題，也無需擔心資產減損至於「三有」，則是：REITs具有優於定存的穩定獲利，有機會享受資產增值利益，更具政府租稅優惠的鼓勵(例如：除收益固定10％稅率外，REITs收益尚屬分離課稅，不必併入其他綜合所得合併累計課稅)；它不但是退休人員投資的好選擇，也是年輕人穩健的理財方式。
, h0 `# m5 Q7 u Q8 K5 [
5 o; _1 g+ p; b! d8 t處分績效欠佳大樓 讓小股東發財, n. D* g" f% g
, Z: \, ]' D" N除了保本，REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化，處分REITs內績效欠佳的大樓，小額投資人也可享受資本利得。
: G3 U3 J7 y4 M( Q, w
6 C" g/ R- |& n2011年底，駿馬R1公開標售中鼎大樓，率先寫下處分成功案例，為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。
) K/ s" e" n; y% ^0 S) L4 B0 d! ]4 z8 c+ p
每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利，擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。 3 Z( o" l5 d# ]
富邦R1緊追在後，2012年底，公告處分天母富邦大樓兩層樓，為投資人賺得資本利得近七千四百萬元，每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。
/ o- n4 ?9 X- e) f& R' _/ s- Z* o9 L6 V
駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高/ m; X1 s# }7 I- \$ K: J" b
3 H6 @* R5 H' t( @& J
REITs連續兩次處分大樓成功，令投資人士氣大振。近日，國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化，該大樓若順利處分、公開標售，更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。' z0 [" j2 A" a; b( ~! ~
0 q2 `6 y, C; j( ]$ ]1 q
這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明：台北中華大樓的特定價格為六十七．六三億元，扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元，再扣掉本金16.8億元，得到的分配金額為50.39億元；目前，國泰R1的發行股數為13.9億股，折算下來，每個受益權單位可配得3.6元的現金股利；若手中有一百張國泰R1的投資人，處分台北中華大樓後，即可快速現領三十六萬元。. E" r* ~; H3 j' p& j& c$ e, n
# Q% l4 j$ q' y, H
e5 A+ L$ [3 `3 Z
' r2 M% S6 q* _7 Q
0 [* y* ~/ P( A; H【理財周刊 】/ f# u& X9 x. G# E& |
|
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2014-2-2 11:10:59
收藏
讚