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本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯
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- T/ n* |. t. G4 M a4 s! K% x9 gREITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
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文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家
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大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行
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台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓，誰是超級金雞母？以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據，所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後，也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。; {( ^, ]0 \' h/ g. `0 f
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' l4 u; g. h3 `# G國泰R1喜來登飯店拔得頭籌0 H) c- t* W, z3 @8 [% i: J
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在這二十二棟大樓中，誰是超級模範生呢？根據這項評比顯示：國泰R1喜來登大樓當仁不讓，在二十二棟大樓中脫穎而出，成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言，台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元，拔得頭籌，超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元，充分展現國際觀光飯店的吸客實力。: p8 [, s5 t. b2 v
. r5 q9 c& F1 z9 @: P$ f \台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗，僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，排名第四。
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1 d1 w& C& T3 Y& g7 _新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠' {4 H. Q& T5 R! K; e1 W* \
/ l% a- Q! J9 E" l& }% {8 X' d至於出租率則達100％，展現高度管理效率。因此，綜合看來，國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。% m4 K# D5 n( v5 x9 h; j
# u" ~1 @" B# W) S1 ^對於REITs的投資人而言，富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現，也值得嘉許。其中，新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09％，拿下民國101年收益率的排名冠軍，而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，則分別以5.94％、5.18％，分居第二、三名。) e4 Z7 u8 {7 T9 I# B
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過半標的物大樓 出租率百分百
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3 Q9 ~. U; b5 J5 v- d, p2 L至於出租率，在二十二棟參與評比的大樓中，超過一半以上，有十三棟標的物的出租率達100％，僅九棟大樓未達完租。其中，富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓，2013年的出租率僅九％；同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡，出租率為七六％；其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓，出租率則均為九二％，在出租率部分，都屬後段班。
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) g$ j- T8 P( }! g& q* B* `' M, U若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言，二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五％墊底，分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。
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/ O! W9 ]3 X* o$ e. e3 U8 f, B保本、穩定配息 REITs最適退休族: L( m3 Z% M2 t3 I9 x9 T0 O
' I' c+ _2 a( h+ ?5 y4 @據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示，當他第一次聽人說起REITs理財商品時，立即反應就是：這不只是一個投資標的，更是一個值得經營的事業。該投資人認為，REITs的投資價值，具「三無」和「三有」的優勢。
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是哪「三無」呢？張姓投資人說明，對他而言，REITs有管理員工的困擾，不具產品生命週期的問題，也無需擔心資產減損至於「三有」，則是：REITs具有優於定存的穩定獲利，有機會享受資產增值利益，更具政府租稅優惠的鼓勵(例如：除收益固定10％稅率外，REITs收益尚屬分離課稅，不必併入其他綜合所得合併累計課稅)；它不但是退休人員投資的好選擇，也是年輕人穩健的理財方式。
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, O" J6 b( ]( h3 }. l" r) H: m處分績效欠佳大樓 讓小股東發財3 l8 [' M& l9 n8 ^, z& O
: \* s0 k a) p7 q( t除了保本，REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化，處分REITs內績效欠佳的大樓，小額投資人也可享受資本利得。8 D# u: X" b2 U" K$ j* C
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2011年底，駿馬R1公開標售中鼎大樓，率先寫下處分成功案例，為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。 p0 i4 Y+ W8 P/ d' [
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每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利，擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。
0 Q0 U$ @2 f6 b* C0 e4 {4 o富邦R1緊追在後，2012年底，公告處分天母富邦大樓兩層樓，為投資人賺得資本利得近七千四百萬元，每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。2 F0 l* Z$ w" Y9 C5 |3 g
4 Y P+ K" K* n6 p9 r6 H駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高3 ~5 U7 g) o# `& ?( c
. \2 H! n6 q8 s' Y! y. W6 AREITs連續兩次處分大樓成功，令投資人士氣大振。近日，國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化，該大樓若順利處分、公開標售，更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。
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6 L6 X' z5 H7 z) w/ ~& b+ H3 \1 I這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明：台北中華大樓的特定價格為六十七．六三億元，扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元，再扣掉本金16.8億元，得到的分配金額為50.39億元；目前，國泰R1的發行股數為13.9億股，折算下來，每個受益權單位可配得3.6元的現金股利；若手中有一百張國泰R1的投資人，處分台北中華大樓後，即可快速現領三十六萬元。! f E4 r( Q; J3 T9 p
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4 X- n7 p5 G& z( z/ W: K4 \【理財周刊 】# B) K7 ?( x, g9 S- i1 M9 }( \
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發表於 2014-2-2 11:10:59
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