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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置後
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】& V/ p- {! u3 m- w" D
& r( R6 N9 K$ @2 e: i
太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。
; r; b9 v' \9 m9 [, O中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
0 t/ {# D% O; k8 Q
1 w& @0 ^( U7 K+ S6 J) t其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。1 Y4 ~: ^$ [3 ?: R

) e1 a, B, H, f7 q* e1 `3 e如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。
2 @1 ~  Z0 z: _3 C$ o* t) `: R" _( C* j  E4 p% B( k
房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。
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+ {, Y$ J( s2 x' Z3 z但要發生這些危機的機率,還有多高?. w# J' K2 T! `" H, l, ?5 ?

6 M- D/ R. t+ P3 k  n研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。" `. Z3 Y# i& P0 ~

7 h* N0 h! i9 ^: Z0 X! `" c; `& A假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
0 }# B( b0 Q$ D: f8 B9 l: V: ]/ I6 l3 [1 e1 r7 `/ J
再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。, j) I" {# @2 X5 v9 V7 \2 Y0 m
, E# G- g0 n0 g5 E" U' r  X/ [
雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。
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/ B2 x+ s! E. ~& q1 d( p  E; T4 ]2 k% f) p
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd, H# V" S5 U; K8 t6 n
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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯
0 V+ W3 V$ `: L' e8 W# F% h* R" z2 ]4 U7 X
小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了
' T' k  E+ `3 j* }8 j3 Q9 R& q+ e0 N2 v" I. W

* J; r- P8 v" P4 v9 C# N先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?
  W/ P  M; Q5 D5 `. G) z' o( p, u
8 k9 j) q2 h! s! c再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
  }! V. F" ~, R
6 c% a2 _4 U/ v! P" D$ x/ N2 n
4 H1 J7 n+ s! n( S6 J2 ^政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。' r2 H* `" W! O  [; T$ j0 [
0 C& Y- e0 `1 T, E) t' m) k
1 T6 X  ]& G4 a( u  P. K
數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。! S+ ~5 n8 V# _. }4 ]  Q. J

+ p+ ]( F/ N  w) S* x3 M
4 q' v* Z: S2 e% F1 C* [+ S' F6 R2 w5 N最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?
& }0 }5 \- ~6 _9 J: Y  T! w
- \, i  a2 C# w+ V$ y9 s' I2 A# E1 m5 K$ D
最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
/ z+ G9 V  M4 L8 J% v政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?
  j! @$ Q8 C/ x$ w- O, J3 `8 ^3 n
要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?8 B% k) H# y* s% j+ ^7 ^

6 q. \9 {+ Z, ?" @6 w4 Z- [5 q" n: i1 ]$ J. F& f

& Z: {/ l( N) Xhttp://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm
4 s" _$ b) G5 S5 s1 v) d  r3 \內容節錄
/ }- A& O. ?& p3 x1 Z5 G                                                                                
- D' K  x2 B$ H3 B監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著
# w$ r" r% x7 }* [9 z作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽
4 \3 m: _; ~' k/ g9 z3 M! S車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元9 O) H9 B9 P- F9 @% ^# Q
,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。2 I3 p9 e! R8 V2 h6 l) X2 y
                                       2 F: M7 p9 U  q" K1 y

# m# X3 d7 M5 x4 p7 l1 a  b: q6 I% h, N" ^  Y9 s
2 r2 I, _5 `) }! t8 M& _0 S
                                                                                
2 P' O) H9 N( O2 e, xhttp://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513$ I% S' N4 T% H& l+ p/ O- \
-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf
/ n5 s  t; }+ E& q%e5%b8%82%e7%9f%ad%e7%b7%9a%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%a2---%e7%a9%ba%8 U) x6 X# ?& f8 A" Z
e9%a0%ad%e7%b8%bd%e5%8f%b8%e4%bb%a4
" X$ S/ j9 f. ~* \" ?9 j' R/ Q                                                                                
) ^2 L2 _! ~8 h; ^" C此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ
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1 I; B) L9 ~5 p; }# K: Q; d內容節錄" p: f  f8 r# @2 l7 s: v# w
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政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾
, X7 k* S  ~/ R3 d+ N( p0 s0 N: m是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都
6 R* u  w( O5 a7 O, x, \" H有獲利,堪稱是房市常勝軍。# P8 {) d4 N. v: ^# u6 H
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張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有$ p% L' e4 L  {. V8 v% @
財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產9 O) Y6 p7 M3 j$ N8 r; ^/ P
「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。- |% R4 D) b# B; Q! L
7 M" p' D1 ]0 U- f+ a) c( _/ o% D/ g7 N

& O) e/ ]4 z& F8 G7 [' A
' n7 L: i) J5 ^- l大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?- X; o" y! P* v. o% A. X* l
從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。: f) u8 m9 D. N

7 F+ s( D( D# v  x& {8 d每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。9 t& |. \0 c: E9 S" _( l; O8 Q

( s# W* F8 m3 l1 r
+ U8 G/ f2 R- e6 R8 V再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?$ Q- i! F/ A: m: N( V( e
1股票
) T0 |6 R. p8 T* g2基金, B7 p4 z; P/ W/ I8 s
3定存) r) ]  \" h2 }4 ^
4其他* E1 T# q  x: F. Z/ c5 b: B
% y: A# }8 V& B% N6 [- i
5當然是房子,不然咧?
: W, G5 C& k  o; x
- D2 N4 }* n/ _6 M房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。
$ K1 s6 t9 y) Y. j' x: B6 n) J8 D. H2 |% b' p  c7 Q

6 f) ?& j/ E; x, w0 \9 o& J+ y好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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