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[綜合新聞] 房市泡沫 只會消風不會爆

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發表於 2014-1-5 10:10:51 |只看該作者 |新文章置後
【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】
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太平洋房屋行銷部顧問李季鴻。" W7 i7 K2 H) ^& t2 ], `
中央銀行總裁彭准南相當關心房市高漲的問題,接著財政部長張盛和也指出,台北市房價泡沫指數中,已經有房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數過高,官方接連大動作強調台北房市有泡沫化的危機。
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其實數年前開始,現任台北市副市長張金鶚首度提出過房市泡沫問題,但這幾年下來,房市因為充沛的資金無處可去,泡沫反而愈吹愈大、不見停勢,也不見破掉的危機。" [0 C( Q$ |4 U# G+ n2 H
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如今,房市泡沫化問題又熱烈討論起來。究竟泡沫會不會爆?什麼時候泡沫會爆?各界眾說紛紜。
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% S, Z7 A. t* `房市屬於長期投資耐久財市場,就過往經驗來看,上漲要一段時間,下跌同樣也要一段時間,除了個案建商周轉不靈、個人理財失當產生的急買、急賣以外,要在一年內突然大跌三成,一定要有很嚴重的「事件」觸發。像是2008年美國發生次貸風暴,引發全球金融海嘯,當時台灣房地產也不能倖免。8 K! ]8 ?0 K6 L$ [- U! D" G

2 _- O* d2 {2 T' a: |" K但要發生這些危機的機率,還有多高?4 {1 {" `* O0 A

0 S' O- M6 G8 |# d- W4 S研究民眾心態後就可發現,現在要房價立即下跌的機會還是很低。舉例來說,民眾買了一間1千萬元不動產自住,以20年房貸、利率2%、貸款7成來計算,一個月本金加利息約3.5萬元,假設跌3成,房屋只剩7百萬元,貸款每月要攤還的,仍是3.5萬元,如果沒有發生長期失業、大筆負債等其他負面因素,大部分民眾就是摸摸鼻子繼續繳貸款自住,不太可能「現賠」300萬元立刻售屋。6 u4 D8 ?& y" [+ G. W; Y8 [6 {
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假設利率從2%升息到3%,每月增加3000元房貸利息費,升息到4%則是每月增加7000元房貸利息,除非繳不起貸款,不然一樣會如同上述,摸摸鼻子繼續縮衣節食繳貸款。
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6 `: ?; G1 E7 T0 D再觀察法拍市場,通常物件被法拍的時候,一拍以市價為標準,二拍打8折、三拍再打8折,所以第三拍通常已是市價的64折;以法律的程序來看,欠繳貸款或相關費用3個月之後,銀行催繳才會進入聲請法拍的程序,也就是說,房子進入法拍市場,至少要6個月的時間,但是目前法拍市場交易量比去年減少6成,代表市場狀況穩定,根本沒有多少物件在法拍市場流通。
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$ x, g, M$ M9 v/ ]: G4 w; q雖然今年開始房市欠缺動能,但無論從升息、民眾自用、法拍的角度來看,都不太可能出現立即下挫、爆破的危機,不過也正因為房市正「慢慢消風」中,民眾未來購屋仍得謹慎小心、多番思量,以免未來面臨強大的貸款負擔。. m- i& b, }8 y% k$ e; h& g( w  m# c

- a' W  [9 ~1 @: ^1 p* i9 x4 x4 j+ c
9 p, B8 q$ T& c2 Z7 J/ [& L
全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 房市泡沫 只會消風不會爆 http://money.udn.com/house/story ... 01963#ixzz2pUBxsXKd3 s7 V2 v+ `7 i2 M6 o3 L, j
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發表於 2014-1-5 10:18:59 |只看該作者
本文章最後由 Dora貓 於 2014-1-5 10:27 編輯
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4 s- _& O7 L$ [' Q" g) ]小陳就把另外一篇我打的回覆也貼在這篇好了
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* ^0 G8 V7 t5 \先這樣子說好了,升息一定是先死中小企業,台灣中小企業佔多少比例,可以讓政府敢這樣子搞?
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再來全世界都升不起來了,要唯獨台灣升息?除非真的是想『斷開魂結』『燒毀』台灣
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- \' k; W9 Z% O) I1 ~+ l/ E% b政府只有口號,只是口號,只能口號,所以每年新聞都差不多,不相信自己往以前文章翻,那事實證明一切,我是個結果論的人。如果過往的歷史不去看,願意相信拔獅子毛可以治禿頭,這種想法我想討論下去也沒用。
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數據就擺在你我眼前,如果人只是一昧的只想看到自己所喜歡的,那最後這種鴕鳥類型的人永遠抬不起頭,甚至全身都往土裡埋才開心。+ N. k9 u' H/ Y$ F2 h3 K1 L
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最後小陳是個仲介,我講的話你可以覺得我在為了自己業務所講的,你也可以把我講的話打折扣,但我『個人觀點』就是以上所提及的,升息這種東西根本不可能,中小企業倒,銀行倒,最後才有可能是房地產倒,這三個倒台灣也沉了,你是政府會升息嗎?$ Y% C. v" [0 N! t& ^2 A) X; G

) N2 [& M7 M; W  `# i: N
; v3 o; ]0 @; {$ G' m4 k最後給大家一個討論的方向『持有稅』是否才是真正的有效打房工具,為何政府不提高持有稅?
# x3 J: {) a) R) O# \8 e/ O4 F1 ?3 t政府官員多的是好幾間房子,甚至有人房子有幾間自己都不清楚了,這中間是不是有什麼問題?9 M3 Y1 j/ a: ~9 D$ k. i! i

8 O& K2 I/ a" ^4 Y3 g要打房早就打了,要升息早就升了,別再聽信那些宦官的讒言,只會害人有不切實際的幻想,98年喊喊到現在,從五百可以買遠雄三房加平面車位到現在套房加車位都買不起,這些人講的話還能相信嗎?) @: A5 z  l1 s% c* H: P8 a9 O

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http://www.ettoday.net/news/20130927/275463.htm
; J# [0 p9 ]2 C$ a2 O3 B) a內容節錄& u! w: e, L9 {- ~+ M
                                                                                " ^* d6 s) d+ B' h6 E4 O6 R
監察院27日最新一期廉政專刊指出,台北市副市長張金鶚申報財產中,多本房地產相關著4 U; F% v- O" P6 H' C6 M! G
作,總價額則是「無法估價」。他在台北市文山區有4筆土地與5筆建物,擁有2輛豐田汽: q( X- a# B7 C' I+ O5 V3 z
車,存款782萬元,有價證券3萬元,還有總價值約80萬元的黃金存摺,另有債權450萬元
- c! N( ~! e+ e: V/ ?,特別註明是借給海外親人的購屋周轉金。( K# W; g9 b' H) ?0 Q+ {, p& u
                                       
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* m5 R: a( Y. f/ t                                                                                + D: o2 J: K! A2 S1 E6 b
http://belongnews.pixnet.net/blog/post/30380513
* W+ |" y3 e4 J. z: n( U-%e2%98%85%e5%bc%b5%e9%87%91%e9%b6%9a-%e6%9b%be%e6%98%af%e6%88%bf- C5 ?4 y1 U8 d: h( \1 V
%e5%b8%82%e7%9f%ad%e7%b7%9a%e6%8a%95%e8%b3%87%e5%ae%a2---%e7%a9%ba%
. Z: ~% E3 [+ ~e9%a0%ad%e7%b8%bd%e5%8f%b8%e4%bb%a4
: B$ B; V! D5 G. t7 Q! W                                                                                
* E/ a6 I/ z2 _1 `0 F0 m& E此為縮網址http://ppt.cc/BxdZ
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內容節錄
( G& @4 H2 ^6 ^1 A                                                                                  F  L1 F6 Z$ T& `
政大教授張金鶚在媒體上總給人與建商對立的形象,似乎總要人不要買房產。其實他也曾
$ v7 E; D) E# {1 `* P/ Y" O是一位房地產投資客,不僅陸續投資過4間住宅、1間商辦,還買過REITs,且每筆投資都0 e7 N8 S) z9 r# t3 E( H. U
有獲利,堪稱是房市常勝軍。
0 p  C" x) r$ x  n  U* p                                                                                1 A: Z# V- O9 _' K  G% ~% _4 }9 M- o
張金鶚最近出版了一本名為「張金鶚的房產七堂課」新書,除了一以貫之挑戰「有土斯有
" g1 u* k& f  h+ s% j. w1 X$ Q0 A) P財」、「高通膨或低利率,租房子不如買房子」、「買房子只需注意區位」等五大房地產
' j9 z, h0 ^8 W! A  Q7 A' O7 {「神話」外,也首度透露自己也曾是一位房地產投資客。: o2 A2 h8 J* m1 m# I$ T$ V1 ]0 q1 l
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大家真的都該醒了,會跌還會有人買賣?
8 m% |9 r, `& h/ r9 z) m4 `) j1 H6 ]從98年開始,一堆人看買房子的人最笨,說以後會跌現在買被當傻子,現在結果論,當初沒買的才是傻子。" R. M6 T) \3 u% [" W0 J" i" p

! K! |' C. R) j" U( L: a0 y" Y2 F# k每年都在觀望,每年都說會跌,日複一日,年復一年,觀望的永遠在觀望,就算跌了還只會認為再跌,這種人真的害人不淺,自己沒有真的要買房,反而害到自己親人朋友,反正這種事情講錯對自己也沒差,害到的是更多人,小陳會這麼生氣就是我家當初就是因為這個原因沒有買在北大,現在好了,沒他的事,我家卻後悔不已,有多少人是跟我家一樣?現在被當傻子,說當初怎不買。
( |" |6 d( C+ i' ^; U& ?& R5 ]" f7 |' {# M1 e5 O: }$ e
, a7 C* @7 J) ^0 Q8 E; D
再拋出一個有趣的議題,如果您中樂透,或是因為什麼原因有了一筆意外之財達上億甚至好幾億時,您會怎樣處理這筆錢?& u% y2 N3 W. O, v4 G. W. }
1股票
' A; N2 q2 V0 e5 W9 ]4 r2基金( H% G8 x4 I- d1 _& l
3定存
3 {9 `( F" H1 G: p, R- m4其他
3 _9 B/ c; u) U- o9 @
9 {: J  o1 q" o0 L" ]4 m" u- U/ ~5當然是房子,不然咧?3 a8 u4 ^2 w3 O9 ?5 {3 R  \

" E6 _* _3 x' I# d' {房地產一直都是資金避險的第一選擇,股票基金就不用講了,風險大,定存比拚不上通膨,以過往歷史來看,以拉長時間來看,房地產都是增值的,尤其在一些地段好的物件,以大家都是這種心態下,房價你要他有多大的下修幅度?更別說持有稅這麼低,放著空著等到下一波再來買賣就好了,看看金融風暴及SARS,房價有下修嗎?有,緩跌,而且時間不長,再來就是急漲,這就是過往的台灣房市歷史。
6 Y, @1 d2 q: p; }" K: Q" R; a, e  R
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好啦,台灣房價其實有崩盤過一次,台海飛彈危機,大家卯起來往國外逃的那時候,除非大家希望戰爭發生,不然房價就是這種循環,詳細數據其實上網都有,小陳就不把數據一一附上了。
『北大王小陳』U質鄉民仲介兼北大生活觀察家,不想聽廢話找我就對了。 0977-115-171

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