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【公寓大廈裁判精選】訂定管理費負擔標準時，應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違(臺灣高等法院臺中分院92年度上易字第273號)
@4 x" r* u. P$ e+ t" {, z6 u5 Z文 / 劉孟錦律師
4 i$ y* W( `0 [2 W% T. x3 d L$ m【裁判案由】給付管理費等
& R4 z' H/ l1 B# p7 V6 Q…………公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項分別定有明文，是依公寓大廈管理條例之前開規定，管理費之負擔標準，雖係以區分所有權人共有之應有部分比例分擔為原則，但例外得由區分所有權人會議或規約另予規定，該條例就管理費用之負擔標準，之所以特設例外規定，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。: o0 ^$ M( P# z4 P2 o* } P
…………………公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項相同之目的，亦即被上訴人應依各區分所有權人之受益程度，彈性訂定管理費負擔標準。- a) ]: U. _% U' G% |4 n7 j" c
【裁判摘文】
$ J. d, T- N# V: c! v …………… 經查，一般社區均對受益程度較低之臨路戶（店舖）及未進住空戶，給予一定程度之管理費優惠（大多數社區均給予臨路戶店舖至少五折之優惠），……………… 0 D7 O* E; h! g. m, U3 N
經查，一般社區均對受益程度較低之臨路戶及未進住空戶，給予一定程度之管理費優惠，故上訴人之請求並非無理。………………
) s) C; W1 _ i3 ]& k4 N三、法院之判斷：: g7 q& ^6 x) w b4 W; W1 t
……………… 本件兩造所爭執之處，為被上訴人應否考量臨路戶之受益程度訂定不同之管理費收取標準？: Q. R; D* o* b- P7 U
行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第一百四十八條第二項所明定，此即民法之最高指導原則「誠信原則」之具體規定。……………… ，揆其立法意旨，無非在於各區分所有權人就公寓大廈共用部分修繕、管理維護之受益程度，不僅因區分所有建物面積大小而有不同，甚而依其居住之情形，實際獲益程度亦有差別，乃授權區分所有權人會議或規約視所屬公寓大廈區分有權人之受益程度，彈性訂定負擔標準，以維公平，此項立法之授權，不僅係權利，且訂定負擔標準時，更應依授權目的以正當手段行使之，尚非可任所欲為，否則即與誠信原則有違。% N. L4 }8 J5 W5 [, }8 {
………………………..但既為臨路戶，其就與公共設備、安全維護等部分項目有關之使用受益程度，顯較一般實際居住該處之住戶為低，因之應支付於前開部分有關之公共水電、安全維護、公共設備之2 A' }0 `& P+ a, S) @" K3 [9 b0 D
維護及運轉、清潔維護所需費用，自不宜與一般其他居住該處之住戶為同一繳費標準，此當為被上訴人依前揭法律及規約授權訂立管理費負擔標準時所應考量之因素，惟被上訴人第一屆第三次會議決議時，竟全未考量臨路戶區分所有權人受益程度較低之情形，未區分臨路戶與否每月依住戶建坪面積計算每坪收五十元作為管理費，對臨路戶之區分所有權人實有不公，顯然被上訴人所訂立之收費標準實不妥當，有違誠信原則，造成形式合法但對臨路戶區分所有權人過於嚴酷之情形，為調和上訴人與被上訴人間權利義務，實現管理費收取之具體妥當性，自應減低臨路戶區分所有權人管理費之繳納標準。
0 X/ S0 R# D! \8 q4 R ………………..實現管理費收取之具體妥當性，自應減低臨路住戶區分所有權人管理費之繳納標準，以維公平。0 [5 \1 \. ]0 z- X: t8 Q
中 華 民 國 九十二 年 十 月 十四 日+ Z3 S9 N* f7 b; `* C+ Y
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當社區管理委員會和多數住戶發生爭執該找誰仲裁？我們社區有六十戶別墅和三十戶店舖，是個無法切割的管委會。也相對產生6個和3個管理委員，強勢的60戶別墅群在區全會竟以表決方式強改三十戶店舖購屋時的管理費收取標準，6位別墅戶代表委員更也以強勢的表決手段！去掉所有的保全人員！以降低他們的管理費，再回頭強迫店舖付較高的管理費！不准店舖戶有異議！也沒得協商！當發生這種不公平現象時！該去哪申訴！該找誰仲裁呢？煩請哪位高人指點迷津！謝謝2 _1 W) l( @% y
依據～民國九八年修定的《民法》第799-1條、第三項：
4 t g! x2 S$ o規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之。; [0 n5 w% N5 ]9 I7 b4 V5 S% G! `9 c
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1 @# N8 T8 d& ]5 u- A( ]5 D n0 {南北大 住家一坪45元 店舖20元 " Z& s: b) a' p; F8 z1 m
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/ D9 M2 l9 b+ I, N: g% {8 r& d6 }馬可波羅社區管理費 住戶40元 店舖20元/ \' [) z- D# I
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天地之美社區 住戶每坪伍拾伍元 店面每坪貳拾柒元伍角7 B6 d3 P' h$ d* `
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