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「市場區隔理論」不利低價套房
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8 H" [6 P1 T. u; b0 y0 ~- V+ ]文 聶建中 ~. u! Q/ g: i
# Y2 l; n |& U1 [4 }% ?最近聽聞一些以都會區生活為主的朋友想要購置台北市高價區房子，但由於房價持續居高不下，因此考慮買入坪數較小的小套房或精緻低價小屋。我擔心，此思維與動作可能並非明智之舉。 " y- ]% A! B% G
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二○一○年第二季起，為因應全球高通膨作響，加上台灣「輸入型通膨」特質，央行終於放寬為防範金融海嘯餘波衝擊而隱忍多時的利率僵固(sticky interest)政策，改採以逐步緩升機制，接連五次半碼升息至去年第二季。五季度的升息政策一則象徵景氣自金融海嘯脫身回溫，一則令民眾深深感受到通膨隱憂已然浮出檯面。 1 S/ E$ @" Y' q. U; t
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然而，好景不常，歐債危機續接金融海嘯之棒，繼續搗亂全球金融市場與經濟環節，去年中，通膨受控制後的全球利率走勢遂又「逆轉降」，以穩健因應歐債危機之衝擊為首要。6 y, ?+ x, I6 n: D9 l _$ y
6 d7 j! c" |* g2 k* [& L「景氣循環」(business cycle)真的很妙，這回國際油價上漲趨勢，加上台灣「油電雙漲」大動作，再次提升通膨隱憂，利率調升雖未即行，向上走勢已儼然形成，央行升息時間點恐將提前至年底。對經常進出房市的投資作手，除了奢侈稅、實價登錄……等因子退場不少外，利率上升影子的浮現，將可能讓房市冷卻，房價微降，這其中，銀行借貸受限最多且未來脫手較為不易的小套房將最受影響。, J; S4 B* R& X3 B2 ]& T
/ P7 J# k% ]/ p4 k- {- q7 z5 K6 z Z此間，即便歐債危機難解，然而拜遊走台灣資本市場間充沛資金之賜，且央行去年下半年起停止升息使房貸利率凍漲，今年房市續走逐步上升趨勢，房價難降反增，持續撐住目前供需漸趨失調的房市。- ]* K3 C. e! z' k7 v4 a
7 ~8 X2 m9 x/ s C1 c o7 r但市場有「市場區隔理論」(market segmentation)，據統計，近來小套房房貸利率持續攀升，北部多有在二．五％以上者，中南部甚至站上四％高水位。利率偏高，申貸難度也高，甚至銀行以專案形式承作，以多家公股行庫為例，十二至二十坪授權分行經理決定，十二坪以下更須呈送總行通過。$ r- L8 g, |6 t* x4 k
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此刻進攻便宜小屋的思維邏輯實非明智。貸款利率攀高，加上申貸門檻節節增高，投資客戒慎恐懼，自住客亦宜妥為思量。《理財周刊》+ @, ?3 M! J( {! X' c
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