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「市場區隔理論」不利低價套房
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文 聶建中$ u( Z$ q) V3 I \5 }6 @/ A( ~1 ]
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最近聽聞一些以都會區生活為主的朋友想要購置台北市高價區房子，但由於房價持續居高不下，因此考慮買入坪數較小的小套房或精緻低價小屋。我擔心，此思維與動作可能並非明智之舉。 ! I! b4 F; c4 e1 y/ U5 i/ D
* c+ J u& ]3 B& G2 w" c, c二○一○年第二季起，為因應全球高通膨作響，加上台灣「輸入型通膨」特質，央行終於放寬為防範金融海嘯餘波衝擊而隱忍多時的利率僵固(sticky interest)政策，改採以逐步緩升機制，接連五次半碼升息至去年第二季。五季度的升息政策一則象徵景氣自金融海嘯脫身回溫，一則令民眾深深感受到通膨隱憂已然浮出檯面。
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$ C- _! D9 K1 D! w7 R; ^: M然而，好景不常，歐債危機續接金融海嘯之棒，繼續搗亂全球金融市場與經濟環節，去年中，通膨受控制後的全球利率走勢遂又「逆轉降」，以穩健因應歐債危機之衝擊為首要。- Y8 S4 N% u# h/ D, `3 \! T
9 b7 w- _9 x( Z1 v4 Y0 Q, O「景氣循環」(business cycle)真的很妙，這回國際油價上漲趨勢，加上台灣「油電雙漲」大動作，再次提升通膨隱憂，利率調升雖未即行，向上走勢已儼然形成，央行升息時間點恐將提前至年底。對經常進出房市的投資作手，除了奢侈稅、實價登錄……等因子退場不少外，利率上升影子的浮現，將可能讓房市冷卻，房價微降，這其中，銀行借貸受限最多且未來脫手較為不易的小套房將最受影響。
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T6 r* \# f2 L. @3 Y此間，即便歐債危機難解，然而拜遊走台灣資本市場間充沛資金之賜，且央行去年下半年起停止升息使房貸利率凍漲，今年房市續走逐步上升趨勢，房價難降反增，持續撐住目前供需漸趨失調的房市。
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但市場有「市場區隔理論」(market segmentation)，據統計，近來小套房房貸利率持續攀升，北部多有在二．五％以上者，中南部甚至站上四％高水位。利率偏高，申貸難度也高，甚至銀行以專案形式承作，以多家公股行庫為例，十二至二十坪授權分行經理決定，十二坪以下更須呈送總行通過。, \2 c9 A3 L/ H: i4 |! r; T
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此刻進攻便宜小屋的思維邏輯實非明智。貸款利率攀高，加上申貸門檻節節增高，投資客戒慎恐懼，自住客亦宜妥為思量。《理財周刊》' Q# X2 B" q5 m8 X8 p% T$ \* L
$ C' a/ V& P- `# n& X& n- F- h* o 2 y2 c4 D7 y6 N5 n: E
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發表於 2012-4-26 02:58:40
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