- UID
- 4355
- 閱讀權限
- 45
- 精華
- 0
- 威望
- 3
- 貢獻
- 3897
- 活力
- 11257
- 金幣
- 44043
- 日誌
- 9
- 記錄
- 37
- 最後登入
- 2017-12-9
- 社區
- 臺灣
- 文章
- 9422
- 在線時間
- 1428 小時
|
不吃虧 跌價買好屋／2012年 首購、換屋買賣全攻略% S: E9 }0 V# L$ k1 o
2 f+ N0 ?" P. c# ]( |# D+ m! X ' L8 w9 @2 c+ ]$ D4 `4 y& a) b" w, ^
【文／方沛晶、梁任瑋】# J& Y. I% }( y
0 e9 _* m3 X# O前言2 t. L" d; W2 z6 U2 E- i; ` O9 y
) y" e! R5 ]2 e奢侈稅上路、歐債風暴震盪，急凍的房市將在總統大選後見真章，學會在對的時機進場，才能撿到便宜！房價全面上漲的時代已經過去，展望2012年，有購屋、換屋需求的民眾應該如何因應？8指標為你解讀房市真相、7妙招幫你達成幸福買屋，掌握房市最新趨勢，讓你在新的一年買房不吃虧，換屋不怕跌！
. _1 \' e y$ G5 H% r( `5 @) z8 |
. _0 \' G/ X. a9 B" M3 B3 E O. a5 e( D
清晨六點二十分，在竹科上班的李和昇，就得從溫暖的被窩起床出門。每周一到五，他都得趕搭六點四十分從台北市發車的接駁車上班，這種每天通勤超過兩小時的日子，他已經過了四年多。, Q" G/ ~$ i5 O" _. a7 }4 w9 z8 `+ u
$ K! G) H2 r' t: A# C2 d, j0 m9 f; z$ q% A; s/ D+ N
為了縮短交通時間，二○一○年初，李和昇狠下心在新竹市的關埔重劃區，以每坪二十一萬元，買了一戶總價約一千萬元的預售屋，打算完工後一家四口移居新竹。/ j) X }3 ~" J9 |
9 L1 f6 ~+ S" y6 ?- V
. Y# g& K" m4 C) X' t8 a8 A最近，建設公司告訴他，新房子明年二月前後就可以交屋，但對於入住新房的喜悅，李和昇只高興了短短的一天。
3 h- r) S# g, V/ S6 ~; |. ^. A: X' ?4 R
- j: m& Z5 b0 Q# G* B! f
對他來說，交屋的另一個意義就是，每個月要開始繳房貸了！只要日常生活省一點，應該還過得去。壞就壞在，從下半年開始產業景氣下滑，竹科廠商放無薪假的人愈來愈多，雖然目前公司經營穩健，但李和昇看著全家福照片裡三歲和一歲孩子的笑顏，眉頭卻還是皺了起來，因為他感受到，在經濟如此動盪的局勢下，原來「有殼蝸牛」的背上，要負擔這麼大的壓力。; e- `3 u% \" ?; ~5 a
# @+ _- ?/ `/ h9 E7 J& p9 D5 r. H' A& h! X3 g. s9 }
場景轉到台北市，從奢侈稅上路以後，電線杆上突然增加了許多Ａ４紙大小的廣告單，黃色紙上「缺錢急售」、「開價就賣」的字眼，令人怵目驚心。四年前才成為房仲業務員的小詹說，公司今年下半年只有八月業績達到上半年水準，其餘四個月都很差。
4 W" `5 g$ ~, p( F- B, a& a1 G8 j! V' T4 m0 w- z
T; X( }8 M6 {9 F' n- B( N* X% g* `
現象：有殼族還款壓力大 房仲恐掀關店潮( u: m7 {0 k% {7 P( F# c
9 k# N1 {. l9 d
, V/ F% j9 _3 A7 u5 C$ f/ R「以前大家習慣在辦公室東摸西摸到晚上十點才晃回家，看看有沒有下班的過路客經過，現在等上一個星期，也不見得有人走進來。」原本嘴裡叼著菸的小詹，突然仰起頭，吐出一口長長的煙霧說，「呼！就算是○八年金融海嘯時也沒這麼冷清，現在大家都在比誰的氣長！」
/ M) N( P, ?7 e" m1 O7 Q' I! W
1 t s& j$ M: B0 W# d7 Q- u1 o; A/ Z3 o. n
房市冷氣團來襲，就連大家認為這幾年賺到荷包滿滿的預售屋市場也無法倖免。實際到今年推案量高達五百億元的新北市林口走一遭，不過是七個月前，林口才因為機場捷運線動工，推案開價站上每坪三十萬元，但現在，佯裝買方的記者才坐下來，跑單小姐就急著說，「剩最後兩戶，一坪算你二十四萬元，今天下訂，價格還可以再談。」建商的態度從過去惜售，轉變為急賣。
7 S* Y" u% {) ^5 N5 r/ Z0 B
6 K" ?% q' a" |9 D$ R8 V2 n* Y& @9 W" T7 a, K/ \
過去幾年專攻大台北捷運共構住宅案的日勝生，十一月下旬才與營建署簽訂「合宜住宅」興建案。董事長林榮顯不諱言，對於明年的房地產景氣保守以待，原本預計在今年底推出的捷運南港機廠聯合開發案，因為市場買氣不佳，已決定暫緩推出。
# O5 ?' c3 _; \& @- }
1 f- d4 N+ q+ o; T4 p
: y' j" f1 c- e" y7 m- b7 D8 w「雖然合宜住宅房價一坪只有十九．五萬元，但總銷至少有四百億元，對挹注營收數字來說也是很可觀。」日勝生副總經理周惠玉坦言，明年房市回歸市場供需面，建商要滿足目前首購族最需要的「基本款」，才能維持營收。. R$ {: ^' }' x' w0 M, S2 [; V
: e6 J' v# T7 P( y( W, c! y. n& l0 |; n" _! j2 s$ d
趨勢：建商推案左傾 房價至少修正兩三年
& O" I2 w- e" a# z& V+ |2 F% t8 _% i3 w6 p3 |; j" \
, U% X+ `" z; w$ a+ P和日勝生一樣，從Ｍ型右端的高端消費市場，轉而「左傾」的還有遠雄、長虹等知名建商，和之前創區域新高、每坪開價二百萬元的豪宅案相比，遠雄在桃園八德市推出的「遠雄艾菲爾」每坪開價十七萬元，長虹明年在鶯歌推出的新案每坪開價僅二十萬元。: T" G& y- L) E) t' M ?
# J t" h! n$ s, t
. S# b- b7 U( l「接下來的產品會回歸地段、坪數實在、價格等基本要件，低單價、低總價才是市場主流。」房產達人張欣民說，奢侈稅上路後，房市主要買盤皆為自住客，大坪數、高總價就等於是票房毒藥。
$ n/ x% ~( a$ H0 V9 v& k( M
% r. k! L) {3 o8 w9 ?6 ^4 k* }+ N, z
1 \# ]! D6 q8 J1 c" _# f從內政部營建署最新公布的「第三季住宅需求動向調查」結果來看，台北市平均購屋單價再創新高，來到每坪六十二萬元，但平均購屋總價卻是自金融海嘯後首次回跌，從上一季的二七七八萬元高峰，跌至二三五七萬元，跌幅超過四二○萬元！
0 ?6 w7 H* o! u
3 d9 V: E* x/ v8 l$ _* R. x$ J% K
& Y* |5 f2 B: V! @/ ]這是否隱含了房價鬆動的徵兆？大多數建商認為，目前市場是「延遲性購買」，而非價格鬆動。- L. Q3 \) h1 [
2 {: s' O6 T& l- N
, w' c. y7 b- D+ n( l八大指標看市場動態2 i6 \* X7 p) h9 n8 c
指標一：交易冷 買賣移轉棟數創單月新低' p0 f4 q. g' X& M0 O5 H
: t& Z2 d+ Z, q! _) p4 A5 \8 U/ A) O: N6 B- r$ t4 P$ }! l8 c; U: V3 Q9 z
華固建設總經理洪嘉昇認為，由於總統大選前政治因素紛擾，購屋者採取觀望的態度，加上政府打房，使得投資客退場、交易量縮，但近期政府對於五百坪以下的國有地出售禁令解除，代表打房將告一段落，在目前低利環境下，房價仍有支撐。3 J& c9 r$ c$ x# F4 u% N
8 B q* e! H7 `& w' E' J3 Q
! B) T7 `# b' `' h9 x, y( K不過，政大地政系教授張金鶚認為，「量先價行是必然的趨勢，現在交易量萎縮是事實，等到選後供過於求的壓力真正發酵，價量齊跌就會發生。」他建議持有物件者越早出場越好，因為未來房市修正兩、三年是一定的，修正三、五年是正常的，修正七、八年則是過去歷史的脈絡。
4 M+ R3 E& \) w# {* L, b0 [/ o+ l6 g: T& F4 {2 Y: o
; D. V8 k8 n& j7 S$ t漲了八年的台灣房市，是否真的進入修正期？從量先價行的觀念來看，除了反映市場第一線的各大房仲業者，每個月的內部成交量都不斷下滑，內政部最新公布的十月全國買賣移轉棟數約二．五萬棟，不僅較前月減少近九％，更創下金融海嘯後的單月新低點(下頁圖一)。
# `' ~' q8 q' z1 M! L% c! S- Z# s. R7 Q8 a! g& s
& H. P8 ` f6 W& i原本最熱門的交易區台北市與新北市，與去年同期相比衰減幅度均超過三成，以目前的交易情形來推估，今年的全國買賣移轉棟數恐怕僅能勉強觸及三十六萬棟的水準，低於○八年金融海嘯的三十八萬棟，創下ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）後近八年新低量。
1 d2 Z l g. K& } a0 Q [0 a% }/ b T8 C* l2 @
6 M9 |; L, D* t0 ]信義房屋企研室經理蘇啟榮說，「量先價行」是房地產市場的鐵律，以○八年金融海嘯為例，當時房地產量縮三個月後，價格開始鬆動，而奢侈稅實施後，全國買賣移轉棟數從六月開始萎縮到現在，價格不可能不降。
& e8 {6 o. T0 z2 u) _ a3 [* B, h) J" H- u% c
' L- Z4 Z3 p7 p9 m0 m* Q指標二：量大減 北台灣九二八推案創新低
3 s* f: `* V( w+ r9 m2 A
( t0 S- C& o$ @: e$ ^
0 n/ Q9 D: C! ?5 s$ A7 k# ~" `除了成屋交易急凍，預售屋的推案量也急踩煞車。從《住展》雜誌的北台灣推案量統計(下頁圖二)，可以發現去年九一三五億元，今年下降到七千四百億元，尤其是九二八檔期，實際推案量還不到七百億元，創下近五年來新低。( s1 }2 c0 Q9 S9 X. z3 M O
+ B8 I4 A4 J9 n: S. Y
/ R. r5 D% K3 b# _原來第四季是旺季，但從選前推案量觀察，雖然量案有一千二百億元，但其中遠雄「U-TOWN第一期」和「雍和台北園區」都是廠辦產品，這兩個案子就占了選前案量的三分之一。
; {# y2 U6 M' f8 n# I3 G. }5 s( ^* E n
& D2 p3 B% g( G3 H& G* p' j! K7 g- s至於選後，包括甲桂林、甲山林、新聯陽、新理想、創意家五家大型代銷，預計明年第一季推出八百億元案量，比起今年同期的一○八○億元下滑超過二五％。看法最保守的甲桂林廣告，明年第一季更是完全不推新案，主要是今年新案平均銷售期都要一年以上，必須繼續銷售年底前未去化的一八○億元案量。
2 T% S3 @* p) L5 N$ o4 c8 ?7 Q
2 g) J* P3 K9 x+ `" M! a! t4 {8 c+ L: w' I
指標三：信心差 建使照總樓地板面積縮小& ?* L; x: w, z
' A1 ^, U5 }+ V% y
" `( d# v; h$ J- Q7 M
量能不足之外，建商對房市前景的信心也不佳。以建造執照和使用執照申請的總樓地板面積(下頁圖三)的變化來看，建照總樓地板面積反映了建商對房市前景的信心，是景氣領先指標之一，而使照總樓地板面積則代表供給量。
& t( M) w" [( J. ?) z, r, _5 h
6 \ t+ `0 s) q9 V6 u/ p9 f$ U
) c) h$ f* [5 y1 p去年建使照的總樓地板面積達到高峰之後，今年已經開始往下，六月奢侈稅上路之後尤其明顯。' L: E2 C; R# A, K4 K8 J
* N' ?* m3 ?/ o$ N" h' n4 n9 ]建商不看好明年景氣，對於大面積土地的標售意願也降低了。十一月包括南僑台北廠和太子敦南大樓，都開始降價求售。南僑台北廠二千八百坪土地，之前開價三十億元卻沒有買主上門，只好降為二十五億元；太子敦南大樓也是一樣，原本開價一○三．六億元流標，現在確定打八八折，以九十二億元再度標售，預計十二月底開標。3 k3 o" I$ ^7 X1 U8 O4 j
: h7 X9 T5 g& O* N1 z: F
1 ^4 ^6 B) ^; N+ w3 B" h指標四：單價跌 三大都會區房價鬆動
: B2 L4 G4 b2 f/ |* }# q9 O0 D8 F' H. ^8 z7 {0 A/ R
" Q4 @2 d% [; V& r" t' q, x除了大型標案降價求售，國泰房地產指數的新推案「可能成交標準單價」也開始鬆動(圖四)。第一季時，高雄就從每坪十六．一八萬元高峰，第二季跌到十五．八四萬元；台中房價也小幅下跌，到了第三季，包括新北市、台南、高雄，每坪單價都往回走，六個主要城市中，已有一半房價疲軟。
4 P7 J, |4 l% z) b
5 n7 e; C8 Y/ m% W: _
: {3 d8 q5 m- a) V成屋價格部分，根據信義房價指數今年第三季統計結果，一向被視為「量再縮也不跌」的台北市，赫然出現約二％的跌價，而整個台灣地區也出現七％的跌價。至於哪裡會跌？跌幅多大？政治大學經濟學系專任教授林祖嘉認為，應該要先看空屋率 ■《今周刊》7 s' G. G0 x( n
|
本文章子中包含更多資源
您需要 登入 才可以下載或查看，沒有帳號？註冊
|
發表於 2011-12-10 07:46:50
收藏
讚