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[教學區(理財概念)] 結合保險讓不動產「活」起來

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發表於 2011-7-6 20:54:03 |只看該作者 |新文章置後

■結合保險讓不動產「活」起來

美術背景出身的楊裕仲，曾在自己的興趣領域裡盡情揮灑；現在他是「知」的傳遞者，他要藉由《以房養老富三代》新書讓大家了解，不動產是「活」的！

文．胡文進　圖．楊裕仲提供

在過去，很多人都知道，手中擁有保單的人，萬一遇到臨時缺錢，可以「保單質借」向保險公司取得短期周轉金，而在政府推廣「以房養老」政策下，台灣人壽仲觀通訊處處經理楊裕仲運用保險觀念相結合，大膽喊出：「以房養老富三代」。楊裕仲從事壽險業不過6年，便已服務過為數不少的大企業老闆及高階主管，為他們量身訂做關於信託、節稅及資產保全等規劃，過程中，他發現普羅大眾在生涯規劃上，除基本保障外，普遍存在「有土斯有財」的傳統觀念，民眾自有住宅率高達9成，卻多半沒有將不動產做最妥善應用。

■不動產新價值

許多老年人在年輕時辛苦存下一幢房子，大多打算在退休後過戶給兒女，但這種方式往往需付出高額成本，楊裕仲舉例說明，他的一個客戶擁有一間屋齡20幾年，位於新北市捷運站附近、價值600萬元、有都更題材的公寓，若是直接過戶給子女，國稅局便會找上門：土增稅118萬元、贈與稅60萬元，加上過戶的契稅、印花稅……，林林總總得先付出200萬元成本，「如果你是繼承人，你願意用這種方式去換一個不確定的未來(指都更)嗎？」

楊裕仲提出一個觀念，在我國現行稅法有一道公式：「資產－負債＝稅基」，他建議客戶將這間房子向銀行貸款500萬元，假設年利率1.8％、每月只繳利息約7500元，且房子仍是自己的，可自住也可出租。

再將這筆錢轉入特定保險商品，之後每年約可領回20~25萬元，加上租金收入，用來付每月利息綽綽有餘，500萬元資金只上不下且隨時可動用，這就是讓不動產活化的觀念。

■資產輕量化負債也可理財

同樣的觀念，高資產族群也可套用，但對資產超過2億元的有錢人來說，做法有所不同。楊裕仲曾服務過一位68歲的上市櫃公司執行長，每年有800~1000萬元收入，名下有許多不動產。楊裕仲建議，以這位客戶的年紀要做的應該是「資產輕量化」，也就是創造名下的負債，基於「資產－負債＝稅基」原則，該執行長應將不動產拿去抵押貸款，投入免稅的特定金融商品，創造現金流，並達到合法節稅的效果。

楊裕仲指政府「以房養老」的觀念，也就是年滿65歲、沒子女奉養及繼承的老人，可以名下的房子向銀行貸款，每月領取一些現金當生活費，當貸款到期後，借款人可選擇還款，也可以賣掉房子，而萬一房子售價不夠還借貸金額時，不足額部分將由政府承擔。

■養老準備屬於進行式

除了「以房養老」，金管會也鼓勵保險公司能推出適合老年人的長期看護險、健康險，及年金保險等，顯見政府欲結合不動產與保險，來提升對老人的照顧；而不管現在你是年滿65歲的老人，或是正值青春的青壯年，都要提早思考未來「養老」保障。

被楊裕仲服務過的高資產客戶，都對他的服務讚譽有加，有位公司營運連年成長的企業客戶曾對他說：「如果我要追求超額利潤，投資我自己的公司就好，但是你卻創造了我其他的附加價值。」也有客戶受惠後，建議楊裕仲：「何不把你為客戶所做的資產活化和節稅規劃等實務經驗集結成冊，分享給更多的人呢？」

在紮好基本功後，他也認為，業務人員不該僅止於賣商品、賺佣金，而要想想能為社會做些什麼、貢獻些什麼，進而成為提升社會上「知」的訊息傳遞者，因而集結服務經驗，即將出版新書《以房養老富三代》，剛好趕上潮流，機會真的是留給「準備好的人」。而書中也強調藉由不動產「資產活化」過程，人人皆可達到資產自由傳承、財富自由的理念，進而成就社會達到富而有愛的人間天堂。
【完整內容及圖表請見《理財周刊》 566期；訂閱理財周刊紙本雜誌】