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本文章最後由 caxfox 於 2011-6-4 18:20 編輯 % U9 B7 h' a( [. Y( E" ?/ J
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文/陳韻如 攝影/邱添榮
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" f. d" }4 [0 i3 E0 f奢侈稅風暴籠罩下，房市又歷經一次大洗禮，社會大眾關注的焦點，大多在房價的起伏反應上，因為本來就是希望藉由奢侈稅，抑制持續房價上漲，或是能使房價下跌回歸所謂的「居住正義」；但是經過這三個月來的檢驗，發現整體的殺價率並沒有明顯改變，與去年同期相較，殺價大概只增加個百分之一到百分之二，也就是建商的開價後的折讓率約在百分之十五至百分之二十之間遊走。! K/ Q: \! Z ~/ R! d
! O/ }; p2 a' c: ^奢侈稅這個新的震撼彈一丟進房地產市場，便引起各界不同的揣測，有的人認為房價會下跌個三、四成；有的人推測市場在奢侈稅實施後就會穩定下來、恢復元氣；當然也有人認為，奢侈稅是個長效藥，必需要假以時日，成效才會看得見。
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其實無論是何種想法，面對這個全新的、從沒有過經驗值的政策，許多假設都是可以並存的，只是需要時間考驗邏輯的正確性。但是就目前可及的統計資料來看，奢侈稅影響之下，近三個月以來，價格變動並沒有想像中的擴大，最多約只增加百分之二。/ a* ?! _0 T' J# a/ I
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今年新成屋案減四成1 `* x9 Q( e8 J& D0 Y9 b" O
/ c7 |. a7 J1 n從量體上來看，北台灣今年在五月份的銷售中個案，比去年同期減少五成，呈現新成屋大減、預售屋小增的狀況，整體市場調整為以預售市場為主的雛型頗為明顯，也顯示過去一年來，新成屋大賣使得市場上對新成屋瀰漫「物稀為貴」的氣氛，只要價格在合理範圍內，北台灣的新成屋都還賣得不錯。 ]; Q; n3 d# N m' m. {: a* Z
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再以縣市來看，台北市今年五月份的預售屋只有推出四十五案，顯然比去年同期大減二十八案；新北市新成屋的銷售中個案數，從去年將近一七○案，到今年五月只有一百案，少了七十件，但是預售屋卻增加了二十二案，桃園也有類似的情形。1 o' c Y1 |% G, S6 C% ^- f7 r' G
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所以以北台灣整體來看，這兩年比較下來，新成屋少了二二一件，也就是少了四成，而預售屋卻增加了六十二件，大約是一成。
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; E8 s0 d3 d" {* G4 w2 {看來北台灣這兩年市場整理過後，走向預售屋市場的態勢，已經愈來愈明朗化。; z3 q, S2 @# ~' {: _
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北市砍最多 宜蘭最少
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殺價率部份，今年平均大約比去年增加百分之二，主要是預售屋的增加比較多，新成屋殺價率的變化不大。
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* m1 o0 z( l o& s7 x/ n7 v台北市預售屋的平均殺價率高達兩成，較去年多出三個百分點，開高殺低的態勢已經浮現；新北市已有同樣的情形，預售屋表價與成交價的落差約在兩成上下；桃園也是如此，雖然殺價率約為百分之十五，但是也比去年同期增加百分之三了，新竹地區變化不大，一直維持在百分之十三至百分之十四之間。
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" K! Q e) u9 E Q. I& W宜蘭的殺價率則是令人跌破眼鏡，竟然價格可以硬到百分之七以下。更令人訝異的是，今年宜蘭地區的新成屋，其殺價率還比去年減少百分之三，換句話說，價格是愈來愈堅持。研判這可能是跟宜蘭新成屋為主不多，且北客購屋族不斷湧入有關。
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所以說，如果宜蘭一間房子開價一千萬，北客依台北慣例一殺就是兩成，要求以八百萬成交，那肯定是買不到的，就住展企研室的統計資料來看，宜蘭開價一千萬的房子，平均大約要出到九百三十萬才能買得到。& P- J0 }% W( }4 L1 v
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林口淡水內湖 高居前三名& P, B' B: f! ]
6 u$ k+ ?, Y* B8 }. c( s如果再以區域來看，林口、淡水及內湖，應該算是近兩年都維持在高殺價率的區域。林口一直維持在兩成左右，今年甚至躍升到百分之二十二；淡水今年的殺價率則比去年增加四個百分點，內湖也是在今年竄升上來。7 E8 @; M9 w$ t4 t. g4 J7 D
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這樣的狀況可解讀為，區域個案開價有偏高的聯想，甚至是桃園的大園地區，開價殺價率也是高達兩成，顯見青埔特區在投資客包圍之下，殺價空間只進不退。3 a' D' E+ A8 v ~' c/ x$ g. B
* v* A, A7 I% S/ o/ j林口近年頻頻開出高價案，從過去每坪大約是十五萬以下的行情，一路竄升到目前約二十五萬，價格接受度已經是一大考驗，再加上重劃區內空地仍多，新推案對舊案仍有衝擊，因此殺價空間拉大。
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2 c0 f/ L: w4 n' F1 n' @淡水也是類似情形，好不容易淡水輕軌定案興建，引來一波波投資熱潮，導致價格飛漲，一路從過去的每坪十八萬，上漲到今年的二十四萬，進而出現抗性，奢侈稅風暴下，輕軌又尚未動工，市場顯得比較脆弱，殺價率攀高亦屬合理。
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- C# Z$ y3 `! b9 s" Q內湖房市則是遇到尷尬期，在捷運文湖線通車之後，缺乏新的議題帶動，市場便逐漸趨冷；再加上南港期待已久的大案，總是千呼萬喚未登場，帶動效應遲遲未出現。
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/ s8 ]' n! {- c, s: I1 M6 O7 ], A' ?) y五期重劃區也是遇到瓶頸，無論是汐止民生線或是環狀線，實在是「太未來」，無法吸引外來客，少了外來客的支撐，光靠區域客不易凝聚買氣，所以整個內湖已經冷淡一段時日了，買氣弱、殺價率節節上升。* ^# O$ U; N* l O& s( m
[7 n* Y. i. P4 i0 q" q! S, J新莊三峽 需求買氣不弱, L! ]/ i8 Z5 ^* ]) h) b
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近來各區顯然處於個案表現狀態，不過也有令人意外之處，例如三峽及新莊的殺價率，並沒有想像的大，今年雙雙被擠下前十五名，新莊目前殺價率只有百分之十四，北台灣各行政區中排到第三十五名；三峽去年殺價率百分之十九點五，排名第二，今年卻僅有百分之十二點四，名列第四十八名。
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這是個有趣的現象，顯示新莊跟三峽雖然是重案區，但是買方追價的意願並不低，對區域前景的認同度高。當然買方追價也不排除有風險，但是這兩區的殺價率在今年陡降下來的，銷售中的個案數也沒有明顯增加，顯然區域前景頗受到買方認同，算是「需求大於供給」的區域。( G/ H) n! k5 s7 R- B
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即便這兩區的房價成為眾矢之的，普遍認為有偏高之嫌，但是相對比較之下，同樣一坪要價五十萬、六十萬，在台北市根本很難買到新成屋，市區中古屋單價也遠超過這個行情，買不到什麼好房子了；而政府在新莊副都心所投注的建設前景，對於長期想要投資置產的民眾來說，還是有不少期待。2 x% U& z6 C# |& r f
) k# z/ h( z$ O8 V3 N. M5 ^* z三峽北大特區在經年的開發之後，新社區已經成形，寬敞的街道跟居住環境，以及新穎的建築群，有別於舊市區的擁擠混亂，以及舊建築的老舊破損，所以吸引不少在地民眾及二高沿線買方。根據住展企研室調查，三峽是少數在奢侈稅風暴之下，還能維持一定來人與買氣的區域。
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高總價的房地產，原本便具有價格的「向下僵固性」，簡單說就是跌價不易的特性，奢侈稅議題發酵一季以來，可看出雙北市的殺價空間放大，賣方堅持的姿態明顯，只是買方並未追價，所以議價空間變大。# W. ]: s+ g! v
區域部分，熱門區域殺價率從一成五擴大到兩成也是一個趨勢，殺價率真正在一成以下的，就只有宜蘭了。由此看來，北台灣殺價率長期都在一成五至兩成之間，奢侈稅的議題效果，普遍提升約百分之二，第三季將是觀察重點，殺價率如果沒有繼續擴大，奢侈稅對房價的影響，應該就是渡過整理期了 : b _2 M! r! q/ u
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發表於 2011-6-4 18:15:55
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發表於 2011-6-4 19:26:35