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[社區管理] 管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22 % \1 s- Q1 u" K0 Z- H
第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄7 L. t( i" q3 |1 R$ r4 X; Q7 a' l

  n' b! A  j# ~0 {+ _1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

9 h* y4 y) K3 f+ E關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.) L4 M! S$ ^) r: r
/ g# }/ k4 _( T: C- J5 L+ S
這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，
  Z9 c+ w. J# ?7 r5 X) I! X如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，0 h: v+ [3 ^1 q. q
我想是OK的。3 j9 q2 S2 F* J0 C
( d, v' X: i4 K, q) Q  a3 Y; K2 W
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
# f1 S  }7 [! F; G) N很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
4 F6 w+ V9 M0 F( z$ R# V' D但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
3 e- E0 d* x7 ?5 S4 @都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
/ i3 e6 `; j$ Y- ]+ D( |  `2 u' m; u$ P6 `" {) S; @* \
因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，8 _) S% Y: _% \# M
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
8 u9 h3 k5 Y; d; n9 I& @) @
% f3 I+ f- l& O7 G" X- Q再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
! f  n. _+ }% T. t4 ]  [5 Z$ d) d1 V5 M/ f' F
進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。* M: }# [  Z$ [$ {1 }' y+ \
3 u; j0 `. v# v# h& q7 M5 v5 G
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。
) f5 s) X% Z6 D( c% d
  p9 o% A2 U/ g) q$ _/ ?- x1 u當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，; B! @+ T( o* ~
但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。
) e1 l: H* h) H
, ^" @8 y# {* R: [* A7 O9 y) H8 n4 I
+ t$ b/ T. S$ R& B' g+ P
8 A$ F& q: C$ u
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-13 10:58 編輯
9 J0 q" ?- V6 T6 X
kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28 - A# d* A' H" q: R: W
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
  _) m4 t& z+ X5 s/ Y
) Z* r3 _5 r+ F這個部份提供一點建議，就是金額10 ...
5 W0 b8 m" Z' [, L

) c) |* j5 E+ z: H0 ]謝謝KASA指導.說明一下:1 I8 J% W' o9 W# @( e) l  Q! m( t

/ e8 I. S5 Q7 j( u+ |& v! U9 N1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.# s. A$ s; z! r

6 ?6 T. z1 `& t1 J: T5 c) }* D% _2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元," X  J, ]- T% }- N- m& y

; q+ Y4 }5 k4 [  A( t$ H$ p6 l/ b3 E   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格. r- A' ~' u5 a  H4 h
; W: @/ k; X  v/ K
   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.
8 W1 D) I/ N  S
: _& S0 Z0 A8 L2 N   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?) |! p( H7 D: z5 ^

- U+ v# g% Q2 e0 ?3 k7 `3 I   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全9 y( [: |: @7 N" m/ Q+ v
: I$ @, S/ d/ g/ ?* Y
   豈能不慎?6 Z! P  ^3 O' r9 J; I, H" t/ g* @8 u
- }  t: a" i1 z2 Z0 o; {
2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,) E/ }- l1 `# Y" F3 K; I
& Y! ~- s8 I) [1 D/ L3 V0 b
   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.: U5 I$ L' N+ X& o: K! k

0 f# E/ \5 l( y: ^4 }( j+ l3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.) v  f) ^. C  o2 T& W- P
, H* c) ^5 j6 B7 ]# t* }
   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?, \% |: p7 _8 J: T
6 K: L8 a% z5 c6 {8 Q3 `
4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
5 W$ h: `! k; U' d . P. C6 ~& }( Y1 u  k, e& B
   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議., w+ h0 F# G9 |' _: r0 M

1 t- |6 H$ w! r/ t/ d) n6 F   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.6 [9 x0 ^5 d, R" z# |

; y/ i0 k. M+ D& ^; N: ~
( R$ S" m# `; ~8 f1 P$ }! V- b
- b4 _2 v2 Q8 M# J# F( E所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
( u8 ~4 q. J& _- c( w
& B3 g9 S% z$ F/ J5 n% j5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升? # e' p$ N! y. d

9 ~$ r9 @( ]3 A# [9 b   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
" y) y; B: U$ a: a- w2 d6 y& |  t0 v+ O: ^& h% O
   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
- B% a$ b* ?3 Q0 C7 R  f/ a
$ C8 @& K9 x* \" @: M   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.& l( N- t2 o! p, U, E

" c8 a1 Z* L* k   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
" K9 x3 U1 f, }, H% w: b% A0 a- Z8 f
& F8 L0 _( y8 k% d
    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點) . F, ^* R+ N+ ~: L, A
  
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Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06 % h' A2 j! h$ o2 r% |" Y: R( q
謝謝KASA指導.說明一下:
  a& Q, U# a/ K( ]# Z& Z. ^4 i; q
2 A+ C# n/ o9 s1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

4 D- k) b5 d% w4 s* O這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
6 D/ k" I6 F- @; [2 U2 [深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，/ n. x, u& j/ r6 Q6 S3 I1 ^! a
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。( Y2 p" E4 N. `6 l

1 `8 Q4 Q5 `, M6 Z因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，+ j' a; P! r" T% h* E# T& c
因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。$ R0 r& D7 L. ^; u' ]

2 S8 q. e0 i9 k0 \1 ]* ?總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。, h- Z3 O) U8 ?1 u" X4 i
0 Y0 n( h) e: k5 ?) T
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:15 編輯 $ P" w) T: u4 i/ T( N
kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
% a- _; a$ I) M9 y0 C這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
& v3 t, p; |# |深知其中五味雜 ...
! P/ c9 ?7 B) r. d; k( G' m. r& O
; |' x/ g0 x: S! h7 p9 X/ T, s
充分理解!
6 `6 b/ B8 q: g8 V& o2 K
" z* ]' x- \! G! A
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷
. ?4 K1 [1 U/ l: B( j9 Y& Z
; R8 Z6 i/ l3 V( c1 a6 G1 J5 T8 V
百分之百贊成.% u. h$ d. t) ]3 M- x

* `# m( T7 p& v7 D' a! c1 B6 d3 v不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
9 d' s3 M& Y. s$ k) Z9 w9 O8 |9 S$ v% ^2 b3 i4 y. J6 Y
就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:; n6 f) P7 S; x# x4 k: G
- J1 }- G" \# k* U9 m4 a; ~
1. 為何要安裝這套系統? + j5 i; z7 y0 Q: \9 C
' K! p/ r5 |. }/ w& v
2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
* Z# q5 z. T* ?$ @& [, t" A( k5 c5 q0 o4 z6 s
3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估? , e! A/ l9 U$ W0 n$ N: Z

9 a6 i; ]; p! A) S4. 各廠系統的細部分析比較*" n: }% m. E  Q+ f2 L+ F. w
9 I1 T( T) K0 R; `" N7 G. c) _
5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
, \7 n& X. a/ C( I& W% U& K0 n' a0 a7 C# m$ z
6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.0 ^+ J# A/ D* r

; X/ ^) `: K0 f8 p  D) ?  Q! A. r. M" ~! o3 a
管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,
8 o: C8 h" x3 r
- D2 h( C* L4 V* A/ |; N; p" `: P釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.
3 e( Y7 \2 N9 {( l
( e& B5 a+ e2 k9 @( n+ A如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?
" ]+ Q: n* d2 @( ^. [/ v
3 o* E0 ^# P' ~( _問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?
) y9 @- N+ W/ {6 u2 [
" R+ {8 N- d0 b# [$ G1 }! n% ~) ^! q# ^- w4 u3 m4 @; s9 f$ K9 T
* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除// r' B: ]- z3 J
; F& p. s; ^  B: ?
                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養
! b# h5 \7 K" R+ B" [2 m& A  v% o% l( s7 U* b* }
                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升, 4 w9 k& O  m) b" Z; D6 n  g: ^) a
     
) q* i: ~: B) T, c: o                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,: k3 L4 g0 j# d  V/ e9 H# |7 w9 \

% A* D6 l* A3 i  w* B                                              保險等因素.............; }" r  E. c, H, L  s) \2 I1 y
" I" l1 I; S) Y
                             
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發表於 2016-12-7 17:28:10 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:29 編輯   h- ^( Z& [# [6 @- z

- t" i5 Y" ^  S5 y0 |5 p$ N' z投資評估案例(資料蒐集, 2015):0 m% J6 X9 y9 ]# ~: U6 O% ^
. J1 B) a) `0 ]4 F' c' Y) y6 L
LED照明效益評估:+ y+ M2 _5 S" @

# [. k+ J0 P7 B4 M0 aA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:9 [. t' P0 {: K& r' ^! r. t/ b
+ w6 D  v7 l+ }! J! {
    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
. O' U5 \3 D( A# v* T" b
5 M5 S2 h7 [5 j$ \* c   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
) u6 {7 l5 w1 G: _3 H! Q+ q  
9 f. B% z* z2 i/ B9 |   -單隻LED燈管節電效果: 9 j3 s- W, o$ K6 j6 M
     1.一年可省 146度電 6 j, i8 A$ K; k. z) H
     2.一年可省下 146x4 = 584元
7 h# [8 B/ b: A8 c2 s     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤6 ^: I# G1 X: \. K  y! n. U

7 L. d2 d7 M% c2 r7 V   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
2 X, i+ A3 u* ^, B$ O    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
' |. i2 U- s& p8 L4 @: [8 ]' M    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元
3 }- P' _- `7 {# a, w9 ^6 `    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤% B2 h1 v4 c; B8 M6 E% S1 f9 K
$ ~% s4 l9 H4 }9 f. G
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估: # D& \: \" q- {" l7 O
+ A8 _  X) H1 j$ a/ \
   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
( k2 H- c  G9 z" A) t+ l, K: I6 ]3 B" S
    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
, _! ~  n$ b2 n3 O" b" H1 J4 [. a: D& P      - N; z) M/ x% m+ @5 m8 \/ x
-單10W LED燈泡節電效果:  
: Y4 Z: y6 J4 F  H    1.一年可省 52.6度電
; M3 a: ^$ r# m- Z2 A* X0 X    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元 7 E9 R6 F3 o) t
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
- u  T  y$ b( ]: ~! c3 r+ h  |4 ]; l5 i" {+ }, }
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
" a# Y. v, N7 A5 {3 B' A2 Z$ I   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度 2 h2 D6 m" N: }) t8 M8 J% M# @" y
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
- i: D. T7 M: k   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤# V7 q: \! G& c, r, T5 p* ^, Y
* R# T- M& {( M: c* d) v; K' t! K
    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
7 H0 d# ^$ c* Q) R" Q
! r$ G% x% E2 j. F; H7 y    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
- {/ i+ y7 i: C5 z  G8 |, @2 ]4 C9 k
3 ]2 P7 Y7 U5 F3 c% W3 b: w7 h( E% `' O7 _. t- A8 }
LED照明節能應用技術手冊   
' s) V) g" ~" E& F8 ^. Q5 y2 `1 M- Y. O0 u& a1 e
經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印3 _( e! x" F8 W& J
1 _# X0 i% l4 ?! U
8.1.5 小結
8 V2 d# P4 h  r3 n; Q5 _9 H& M$ E1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進- e) M* e! D0 `8 |
    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有
( d. T" ^& x2 g    ​相當大之效益。
" r5 z: P. y* J# B% L" E- Q7 e2 z% z! W
2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
* m9 ^3 W$ d% w% O* A5 N% K; o    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方( i5 K2 e: X- T$ D
    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
' q8 x4 o9 m5 G$ E5 g5 Y    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
$ {& u3 r0 K$ a' n$ k) B* E/ D7 |" U5 g8 L4 r5 l
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，5 X' w3 k; ^4 R" g+ s8 S+ x+ X3 ~# D6 j
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。
' ]$ X  _* D: s( s0 Z/ N# ~4 F# \: m4 [+ }# u1 X
4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
2 w  c; \9 i( C4 I    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減* F5 c% ~0 c) A: F3 g% O5 E5 k
    低其原室內場所之熱負荷。
2 s9 b/ w# S0 ~" @& F
" W. ]3 t0 O; P, t* b' I5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、! u# p! X/ o; W6 }7 I4 g
   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰  @* {0 p3 z2 P
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。
, c& K# B$ C1 X: N9 x" g. q( y. o* V3 U& J! n0 l
6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效9 U! B; }) v% C- u& `: A
    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
3 X4 N  m, e) T! k  E4 A$ [5 e    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。: c1 F- G; B2 P1 B) A# v5 _; @2 T
( P" \/ m: D0 Q/ g, I. V
實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
5 t" o1 m; }7 H
- w+ M: D% v  a# G某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。- q+ e" V' b$ x

0 ?! G9 {$ K* W8 m8 e/ _- `8 l& Y3 e改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。0 {2 A/ |% |7 K7 p# r0 s* c+ ]

- R/ {  L" H  `3 E改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源9 z' b+ t* }% K+ I+ n: {4 j
           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區
5 W$ u5 y* C. d, ~           ​照明耗電量。0 [% `, y4 b- Q0 k- b
! q  r  J! n- w- ?0 S& v
節能成效:! [: M  K, r! U; L2 ^$ H
) H; B) N0 n6 K4 V: C# S
各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。2 _$ t+ [' _- Q4 ?
1 `0 h0 ?+ l) T: s! D* P1 D
每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。
9 K9 I' W! h, A( g& ^  K* K+ M) h
, `4 M! `0 p) Q$ O  A: U辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。9 O. W' \( n. a
/ {, W/ M/ ?3 }' R( L, L2 Q4 {) t
每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)+ N8 ~6 e+ Z  x2 s" o* q
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發表於 2016-12-13 08:54:03 |只看該作者
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. s. D6 T. k9 @  }3 i: y$ E4 c, _1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.
1 V, }3 w  g8 m9 n7 Z0 D7 Q: ~. {% z, j! L4 a
2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.; s7 Z0 j1 ~) ~5 s" S  x
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3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.5 R5 z* d$ O' a

4 k% ~# n5 N) b4 l4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.4 ^7 k' J, I  {; T* o

; |* X) L" a5 O4 ~5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.) ?' }4 p* ~% `! ^1 Q

5 \. V' t" B5 L' r) E5 o6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.
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