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[社區管理] 管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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kasa1107

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Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
* a; [) y- }4 a2 I4 c: k第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
/ E2 e/ F2 Y1 [/ F+ g% ]
1 L+ v$ ~, k  N" B4 X1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

& S  ~" ?) Y; y& e; T關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.1 d0 B6 }# o4 E% w

' K' U3 s+ m; E( g3 o; K這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，* Z9 k5 V/ [3 Y% p. ^
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，
! e0 i1 ]. a, u: _. C我想是OK的。
' A5 ^9 O' k2 C/ S  ?& j3 p; H- z, v
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
& r8 d0 h8 N" R+ e# {- x很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，
: o; y7 C$ J* }) Z  _6 G但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，% \/ Y* A' y/ `9 ^+ X+ h& e3 f
都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，# q; z5 j, X& C1 E

4 l/ |! f* a% n' V' T4 Q7 W因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，
% _5 C' N1 B, _8 E7 i+ _/ j3 g而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。- @8 r2 N( n# M) L1 I0 ?# ~0 T
) }% i5 q& Y8 A' y
再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。7 S4 ^7 ?# f( l& f0 v

4 j1 f4 z& U9 I* o/ p進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。
- M: f8 Q( F! [% k. Z0 Y. U/ @; u5 H+ I6 Q% ~* x; Z) D5 F0 g
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。; Y. f8 C0 j& H( Q8 O1 B  N( Q1 D' d
( b5 C8 `3 M) r7 B; x. ^* H
當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
+ l* m6 V4 w& |但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。  l# J  H% X% K' i+ b

3 {0 B5 J1 |3 J1 O+ V& U5 \( O/ d6 u( B# C$ U
. G) x3 l9 l1 n( n* A) V6 T
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-13 10:58 編輯
+ ?) E, X1 x  f* X) c$ u
kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28 ' P7 i6 _) o3 `- ?& q9 K4 F
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.5 f1 a5 ?5 I+ x9 F
; i' f+ {/ O1 Z( e& u$ Z
這個部份提供一點建議，就是金額10 ...

3 b. _& R+ f6 G+ |1 i8 e4 z2 L1 B9 ^, x+ K9 n  _
謝謝KASA指導.說明一下:
2 t6 u7 i2 C+ m7 U" u, Z, m; a/ n2 ~+ h: Y0 D1 B
1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.. D6 P7 @/ M9 |, `

) O% F  p+ F" u) }% ^2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
1 S; |0 _  @6 N8 ^: h) `
7 r* q4 t# e" D- f6 I% B9 F& S   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格" Y% e1 e# C- V

# P' t  K* b  w6 \$ O% j   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.( w: t& L! K  b1 K0 u0 [
5 S* z' i. C2 }
   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?0 O0 H& K1 g1 m7 _$ f
6 H1 S$ t# l3 Y5 c, L% x+ F
   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全
) X$ P1 R, H; \* R/ a, I0 y
3 w4 a' @" I# d% @   豈能不慎?1 o: r  [: ~( a+ A  ^
1 \) S, L* H3 u9 n3 N
2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,* G4 c1 l3 g; O
6 O0 A1 U6 g9 f# i
   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.8 R( j8 S2 k3 q. p7 w6 \! t, o; T
, H) ^/ K" q5 L- q
3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.
6 e% v+ [  \/ @2 ?: d
0 [; d4 v( k2 M* I1 ^% m   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?
; ]4 `) ~! j3 e7 W3 g/ V" @. S; _+ R# ?8 d+ ?+ L0 c& Q4 J. G! V
4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.4 V! t! P& A% ?# V1 ^) d

0 v1 H  o2 s( P, `  t, Z/ h- x! l   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.
7 x. M/ @' I" S) _# J. r0 j1 D
* ?1 L1 v( p' m( b1 t; S   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.
& V, z7 I4 S( u" W2 V* v8 J  d& e6 t, B* P' z2 S1 N
+ G& p( _/ P  Z, l5 h; L/ r
1 L# r6 X% I7 }$ I
所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢?
8 H" q9 H2 T) E0 d/ w: W% K9 K2 ^& K- a" T% k
5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?
4 H6 W1 M' b9 D+ R) |% b
& t7 g0 J3 J7 z! R) A7 }   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.' w8 o# v& \* e! f6 X
7 \2 U; A0 ?7 `" Z2 T; B
   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
' W; T/ b, q( N8 _
" B( G  f+ j, i   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
" i* f* K) z3 K
: C2 D( n4 s4 [! M" n; e$ |   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
) R/ T+ o& ^6 E  W9 W9 A9 g* G1 P- K- }) N: ~; S: H

+ V0 J  {# D2 O/ u' e0 y+ e    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點) % b; n; z( l) E4 e7 w
  
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Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
4 {) Z! W- `4 a& W+ w3 m謝謝KASA指導.說明一下:& ?9 r. D) r5 u0 \

  W3 a8 _0 ?. ]& Y+ B0 \9 Q7 Q1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...
5 G% n" m8 l) H4 |  z
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，6 b1 s) A3 v# H. U+ K! @
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，
/ l( @8 K) u5 f% _我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。
1 S- e+ i$ V3 i. y2 |  j& Z2 g0 F* j) C9 R) L+ j+ B( A
因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
# f# l$ z% ?- U; `8 H' _$ k因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。1 w! o+ d2 T+ Z; Q
4 L' V: a1 r, |: ], ^% H1 c! o
總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。: `5 w% m9 l7 }% z

7 F* d: _& L  R; L) u: u1 C- R( u7 v
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:15 編輯 % G4 ?; I& F6 p$ Y
kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24 0 r" Z; }- D* I) X7 J
這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，
0 y- Z( E. T7 t- P深知其中五味雜 ...
$ p9 H* k+ f; L( K8 p6 H; S; y
7 N& t0 L8 o' a* F" G. X. n
充分理解!! Q! Y( @6 v; K

. Y$ A6 V4 p8 g- s, r7 a1 U
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

8 F6 p5 k# w$ h" X0 |: }& X) A1 z0 M3 `5 ^1 @! U
百分之百贊成.
8 G1 i% m2 f8 k- P4 h: t5 K2 W, ~7 k2 u2 n+ j: [2 G) N6 \' c. z
不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,. e7 E% q, v0 C6 f5 [+ E7 J1 j
. W% f8 ~* o, _. p: ]( Q
就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:
9 U0 M2 C; F- h5 K* e* y# N; h, d2 A$ V  H4 ~* s' ?6 P
1. 為何要安裝這套系統?
; w- B7 c  ~( ^% ^( ^! P+ h* @3 J# ^0 z+ _& `! w
2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?" Z. m6 j/ E, V% x) y  s

6 c( J9 B( n$ b, t3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估?
4 R; j0 @4 |5 o% U' n" z4 w6 ?
2 S8 C: b# d+ ^! p3 A+ g' M4. 各廠系統的細部分析比較*4 a! D0 |) w# O. g0 \& R0 T6 G

/ k; y' c: {# g2 \. F5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用9 r- x6 Y3 w: a& [% }

+ J9 k& s1 a0 Y6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單./ c9 \3 z% t4 I; ^! _0 X. U
9 Q" Z3 W* \; A6 H- {
: ]$ K  V/ P, F1 b- M4 I
管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,& k! Y" ^5 v0 ~- l& F
2 m  h& _* J3 {/ K8 n+ p( K
釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.0 Q3 g9 x3 A. [& r0 E

* B# \1 b' r7 E0 i* ^, E) l如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?! z! y1 U; i% F. [, Y! z5 N1 ^. g; g

% ]8 ?6 n! [6 T+ N  h5 h9 q% u問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?& f* F: p( }4 V) X

/ E( ?' ~' k. @; t
1 B* {7 z8 }2 S/ {* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
! j/ M" T+ w4 G# V& W' }2 X# Y# G" u
                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養
* ?/ D9 l. r. y, e  y1 K. |' k2 m3 I% ?' G) p
                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
: q' o, ]8 k5 Q# i     
* y% a: j1 m3 h/ r                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
7 n4 I+ m2 k. x. N2 {9 R, o4 G& ~+ w
                                              保險等因素.............
1 _# ]/ ~7 ~1 c/ j0 I0 C+ a: ?6 s* t( L2 ?3 R6 N
                             
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發表於 2016-12-7 17:28:10 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:29 編輯
. e% E$ @$ ?$ _
3 s7 L3 F  z( ?投資評估案例(資料蒐集, 2015):
. u# {  L5 V; @0 H) v( @) I; ~! H. n/ x# T
LED照明效益評估:3 [8 Q2 n$ q$ f8 D

4 O3 i' Z! E( qA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:
4 Q+ W" H! `# {& T
3 M: o* W* p& H$ j# Z/ x! b1 F    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
# A" N/ O7 K" U0 I7 a4 C' ]6 h$ n' m1 Y% e8 Y# h# X: z# c+ y' e
   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時) ' }0 p) w% a, N
  
+ \9 F+ R0 [1 b7 {# `  r5 U   -單隻LED燈管節電效果: 1 j! v, s0 ^5 N) s. C( \' e
     1.一年可省 146度電
9 Y/ {; U6 s5 M! K, l( s8 n     2.一年可省下 146x4 = 584元 1 k, R( Z; ?$ ^( w: v0 V4 z
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
3 @9 z- E& z/ ?/ A' P! s$ E) Z- r/ C) `# r  e' X
  -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
9 ~  H! @# D# i! ]; O% H    1.一年節電效果 146x645 = 67160度 , Z! ^3 M9 t6 x7 C8 Z: d0 C
    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元+ o' q1 n* ?1 J! H
    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤
& p$ c" r7 y0 ~( }4 z0 I7 c- V( w1 w+ L% f& F% b' O
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
1 \' H; O9 g# o' p
3 ^6 K" V0 l; ^" r6 ?2 L* W   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算.
& J/ m& x# B  A# h. k
4 l* a+ s0 Z& w    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)3 F* e! F2 K+ y9 \
      
; O* h' V' {' `" d -單10W LED燈泡節電效果:  
3 z8 v8 ?0 q9 j1 E( f; g: u    1.一年可省 52.6度電
2 R) ?, b% J% N8 V6 R* E# S    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元
5 n+ a3 {5 K2 }( `. ?; ]    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
, Y2 b, _4 o5 M$ B0 [; H2 v* A! x' O& i& ]5 c8 u
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)
. a8 x% o9 c' a   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度 1 q" U$ W7 Z# [# s
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元/ _- E: h( I- @8 l, L3 V
   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤
- O# B1 Q% J! {% p* [& D/ S
7 L' P. v; v/ \& P4 r! M    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年 3 J& U- }) _1 J: s8 B3 U6 @
5 |8 d! t& q& L" t! f
    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年1 _6 x0 c1 ~" P# k. r- ?: q- X

2 L' w& V4 T  y" \) _4 b+ I8 `) ]$ [
LED照明節能應用技術手冊    2 N* u8 B: f8 w$ c" W

+ _$ S# R9 G) M6 i, R經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印8 ]7 _+ w1 D& k5 {. O' j
* m4 Y8 i' u+ b8 s8 Z0 N
8.1.5 小結1 A( o3 y# n" {+ M& L
1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
9 B2 r" y/ p' K/ N    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有* p. Q* P. J- K% G/ N$ b
    ​相當大之效益。# X. R9 R' @7 P/ C' f. w

8 J% K6 D6 ~: q, m7 L. O2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先
& ?4 }  j* J% x: l( P' j( q  u3 Z    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
$ a7 b; k, g. F& }5 `8 w9 x    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
+ ^; }; [! _8 W) ]    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考): E% a5 i+ n* n- R
6 L& n& C+ p  x6 \
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，
" `7 S% Y) K& H+ G; ^    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。4 ?" c0 C  j+ Q4 @, w" k" s- u( ?

- L) u/ {: t4 L4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
0 m& z: ~. {" s6 J    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減/ b* S2 N! j; ~) Q$ M: J9 }
    低其原室內場所之熱負荷。) h* |: p: O/ b+ r  ]7 m6 p
( L( \5 R( P1 H) w3 `( ?" w- E
5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
6 U1 {" T' l  ?9 }* }; ~   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰
, y: k. I+ x0 x7 E9 F( m   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。5 I& c! Y3 E* y( B0 f8 m: d, A
1 {7 Y& {$ ?' ^
6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
' r  V, s& v) X3 g' P9 c    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
  G: r1 g$ z8 [7 v5 }    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。
0 s6 |' |& j2 a- t7 Y' \& H! e
/ b. |( |0 I! [7 E實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明
# d+ I7 F# T; F2 t+ ?: z& P9 p
* t8 N, {" W1 h: [$ e某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。
' E8 Y7 G! P1 W" s5 J  \7 E( |6 n5 o4 a" S7 ?/ v
改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。
+ m- B3 ]5 g# C- q/ m8 S6 _; R# i0 o; W8 n! }$ F$ L- C6 V6 u6 Q
改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
4 R: K: F3 ~9 _* ^           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區3 Q( g' H. p% P8 K! K& q( R
           ​照明耗電量。
% t/ ]* {1 t! x& `; B/ l/ `* R2 |. L+ S% B3 x0 D9 U
節能成效:/ i  w# _' j' |% s8 a

( G! o! v/ R5 c2 A3 ~9 W* y各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
! N8 I& k) n! z. V0 `9 D: T" x; }" q. l
每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。
5 p3 f! O# |; A4 u3 t7 Z/ c
; u& q4 z$ M4 K, ~( `6 P6 x辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。5 U- G4 F& v# w- o3 J
* ]& c0 k5 p, e+ v4 [( }, S
每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)
: S9 ?6 P- ?7 h3 D: P
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發表於 2016-12-13 08:54:03 |只看該作者
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1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.* O0 U1 l9 |% F) {: k

9 e0 A$ v, \+ I9 x5 F# N1 ]% S2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
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4 [. ~* n5 V2 x$ @3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
1 R- i3 `! R5 N) i" ]# ?5 D* \' _# r2 V6 U* H% p" Y/ ]
4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
9 u" `  k  G7 s) |, r1 o0 I5 }& P% C
5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.
2 `2 l- r. N( Z: i1 d
4 G7 W- ^. |0 N& T6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.
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