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[社區管理] 管理委員就是要服務 要奉獻 社區事務優先

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Dailybread 發表於 2016-12-7 11:22
5 M" p/ y6 n* G1 R第一次擔任管理委員: 管理委員會議提案紀錄
6 X# ?2 D; L' x$ w. _% {6 D2 e# C  i& ?5 j0 J/ }* n7 {5 m. i
1. 建請制定本社區財務收支管理辦法。  

% E6 ~% E. ]3 Y4 w5 W) O! s( i- U關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
  w- t, a8 w0 t% o% Z: |8 C$ U% z, [. r
這個部份提供一點建議，就是金額10萬元的部分要依照社區實際戶數以及面積去衡量，4 z4 {% P$ E2 d9 A* }
如果是小社區，每一個工程案都不容易超過十萬元，那透過這個制度來避免重大工程案有缺失，" t7 C/ s6 `$ q3 B( A% m. k
我想是OK的。
: G8 D: s, t: g& Z& w6 h) k6 J! J2 U. G
但如果是大社區的話，就會造成每一個大小工程幾乎都要招標的問題，招標有好有壞，
* P6 c- ]7 i1 v: K很多小型工程，維養的廠商都是以企業商社的型態經營，直接採取的是報價 施工 完成收錢 三程序，! A1 v2 ]- W5 o- I
但對於投標要準備的資料，例如 信用證明、公司證明、營業項目證明、最近一期現金流量證明等資料，
% Z% c) M7 Y' ~" M1 |% o0 b都會嫌麻煩而不投標，據此，社區有些小工程就會被這條規定而造成要支付比較多的維修成本了，
% B* H7 y3 ]7 L, w, K$ T0 I9 B: e6 n
因為有辦法處理投標事情的都是具一定規模的公司行號，而這類公司行號的人事成本相對當然也比較高，; ^; F5 N# |! j
而維修技術有時候也不見得會比小公司來的好，但礙於前述的原因，有可能就會發生這樣運作問題。
- S( N8 `' y9 `: e5 |! S. B3 O9 x0 O! E& E6 U
再者，凡是都要招標，就會需要撰寫招標須知，除非是固定的工程案，否則很多招標的性質、規格、規模等都會不盡相同，這就意味者需要花費額外時間去撰寫詳細的招標文件，接著還要另外做書面審查、開標簡報、決標、議價等各種程序，據此，就有機會讓一些簡單的維修工程案延宕了非常久的時間，甚至有機會延宕到換了好幾屆管委會都搞不定，因為沒人想碰這塊，物業管理業者的素質也是稱差不齊，所以在最壞的情況下，除非委員熟悉這些事務又或者善盡監督管理之責，那才有機會逐步的推動。
$ C; w4 m( ~# W6 p7 m  v3 ^6 n$ U" P! x# v$ g1 A* a
進一步，還會遇到一個委員會各權責委員負責項目不同，結果擅長監督的委員，如果要去監督或建言或催促一些工程案的時候，有可能反而採到其他權責委員的界線，讓人覺得逾權，結果又造成了管委會內部吵吵鬧鬧不歡而散，最後~~該招標的 還是沒招標。% c  `- }1 G" J! g5 c( F
8 o! L# K" |# F$ m3 b
最後，我要說制定規矩不見得不好，但過多的限制有時候不一定會讓住戶受惠，反而受害，怎麼制定制度才是對社區最好的，我想這是比較不容易做到的，而且區權人上，大多數的住戶因為沒當過委員，肯定沒前述這些經驗，只是擔心避免社區掏空，相信會呼應投下贊同票，但萬一遇到最壞的狀況，大概也不會想到會是因為這個原因所造成的。9 C+ @& L# n% U! [
4 d. Y) k2 R4 I
當然，我們可以期望由好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，這些規定肯定都不會造成阻礙，
: k% G5 ~) {0 \1 C% @但話說回來，假如真的有這樣的管委會，何苦要制定這麼多的規定呢? 此點也是一個需要思考的問題。6 m$ M9 V/ n; Z; z) ?5 Z
6 ^  q: Y3 }+ ]8 q
4 D# g$ K+ w2 {6 v
. v1 c3 ]  `, k# @  X: y3 w
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-13 10:58 編輯
' k2 W  x9 F" H* Y' X3 e! ?# h% w
kasa1107 發表於 2016-12-7 12:28 ( c% N- q+ t! v, i/ a8 X& j
關於  15. 明訂單筆購案或年度服務合約金額逾10萬元,須辦理公告招標.
/ p5 U+ d; Z' x! J% k" L7 h3 H4 F; m' F, O% b8 y# T9 g. y
這個部份提供一點建議，就是金額10 ...
9 e2 k* B+ m4 ~8 O4 \+ X  Q1 G
7 N3 K7 B. s: @2 L
謝謝KASA指導.說明一下:
( y9 f' P3 {1 r6 I+ k9 M' ~7 d
( o7 x7 [( ?* [9 W0 ~1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標應無爭議.+ q- {. X# |# s+ E7 p
( G) E& y! r( J! P, R' S
2.物管保全年服務費數百萬元,其他保養維修一年也要數十萬元,
1 t% ]) I0 ?7 F" H$ H. V4 o' k
5 {+ u" f- ~- ~4 U- |! V   借助招標確認廠商的資格,產品的規格或勞務的工作清單,以及價格
4 l& g7 C5 T( {, {. E2 m5 g# w/ O7 p$ U0 z' _
   目的是確保社區和住戶的權益.這和家裡買一台冰箱,或一輛車的考量並無二致.6 h; V, V+ D# i9 W- g2 Q# h
* ^7 V  v, t( s! @
   譬如說: 園藝保養合約金額比之前幾年提高三成, 績效是否確又提升?5 Q5 Y: G0 X3 s5 W
. g. [4 w& q' Q# L
   機電是社區僅次於物管的最重要合約,消防,飲水,用電,都嚴重關係到全體住戶的安全& V# W! y6 s% h
3 l( q  \$ J1 v5 m2 ^; o. G8 ^* r8 ^
   豈能不慎?
8 `. `& U6 K( E. E2 X0 b$ d% C* O3 h6 F; W, U
2.如果要提高授權額度(屋齡增加後是有其必要),也是要區分所有權人支持,
) @3 q/ t4 P8 K$ x; X7 C% ]+ X$ d6 T; m0 c, o- X
   如果管委會不能依法行政,不能為住戶看緊荷包,就得不到住戶的支持.; h! X, h9 {6 X/ B

) [" K' R2 o6 ^& j1 E$ u3.十萬以上的修繕或採購很少(非保養維修年度合約), 公告招標並不常見.2 u- {2 {+ X3 E4 @8 U% q" b
8 S% @: H. {4 N; w6 p( j
   十萬以下是詢價比價 , 總幹事加上秘書 ,打幾個電話,或上網查詢, 有困難嗎?8 }4 r9 m% t1 y) H# F1 J8 b$ d7 K
* \& F3 L$ q8 R3 J. w6 x( P
4. 不論是招標或比價, 只要將"需求"定義明確和精準.
$ Z6 B" d: D/ C  y7 j, @$ \ ! f& {6 [% D( Z6 s9 X# u1 g
   廠商可以自我檢視"資格和規格"是否符合, 審標時公開公正透明 ,就不會有爭議.3 {+ B! m5 x# @5 v+ j' m
0 H# U0 g- J: S
   就怕產品功能不清楚,服務範圍不ˋ確定,廠商資格不設限, 就會問題叢生.8 O: {# y& k' O

7 V6 Y$ @6 E) y5 n" W$ P
- S6 p3 `7 `) x  e+ ^7 \- F; W* c+ k7 k1 E
所以: 假如真的有好的管委會來經營，只要合乎規定認真守本分，何苦要制定這麼多的規定呢? 1 P5 a2 @! `) {; B+ k' _
) K- x  N" D" F& o. s7 h, L) \
5.住戶平日可能真的沒法子關心社區管理, 但住居安全和生活品質是否提升?
& L" P# y3 o/ f1 w: [
' m, S  [1 m  _$ \9 Y   財務管理是否合乎法規?是否清晰透明 ?大家一定會有感受,會比較的.
" z% e  Y- y. r" T$ D
. k/ O6 L; @! r& E9 a* W   如果社區管理確曾造成住戶的不安, 甚至資產流失 ,
6 j3 n6 _! w% P1 e5 F' ]! X( H2 {) \) g; Q0 m9 H
   再周詳的法規, 也不能消除住戶心中的疑慮.
$ T) B. `0 A9 s$ ?0 Q
1 Z7 b( g* L- {  ~4 u6 r   或者說, 再周詳的法規,可能也無法制止有心人的刻意操弄.
! I- R! u0 M7 l2 Y5 I: G
: }5 X* y4 Z  n2 X9 p) \+ `4 w* y! n8 H* B/ G+ `& u: l4 N# w
    參考: [社區管理] 公寓大廈管理費與公共基金(法律觀點)
( L5 ~( @" y! X  
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發表於 2016-12-7 16:24:34 |只看該作者
Dailybread 發表於 2016-12-7 13:06
" y" X$ x' T- h0 V0 \! e謝謝KASA指導.說明一下:* X0 Y) o& ~$ {& B- N3 S

( M$ X4 X9 s* ^- s1.目前規約所訂定"重大修繕"的授權上限是十萬元, 既然被定義為"重大",公告招標 ...

0 t* F! L9 O0 q) n7 ]) [+ Q這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，4 D% }" W, E8 b
深知其中五味雜陳之苦，而且再次強調，就是因為住戶很多時候往往不知其所以然就跟風投票了，+ N- ~5 [$ i5 {" k
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷。1 _- S/ t1 r0 ?- A
1 P* L1 X9 i, N4 f
因為以敝社區為例子，其實十萬元對我們社區來說常常超過，
) m5 a: b, g# w% L# p因為社區太大了，很多修繕工程動輒就超過，這點就比較無奈些。" U  J6 m! n, z* r$ p8 h

9 p) |5 }' t; ^! ]) I5 N: u  e" `總結而論，制度的建立肯定有好的一面，但是否立意良善反而做了壞事，這點不可不慎重看待。
$ H/ P5 p0 P# F% J
2 N; C! p: o! [+ I' q. W5 U1 H
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:15 編輯
) h* [/ F' ]- \
kasa1107 發表於 2016-12-7 16:24
. C& L( Y3 J5 ]' |這類事情都是正反兩面，我只是提出我實際遇到的情況，因為目前正在做管委會的委員當中，# J' b9 K% I4 d% x& i; t: o2 ]5 p
深知其中五味雜 ...
/ R2 G( ?& d* P. b' V' S

/ z5 e, K% j2 c' A6 j5 q2 _充分理解!% h) g# r5 _% F3 e5 l  Z$ Q9 b/ u

  `+ U' [1 Y  Y6 C
我認為負責任的提案單要把優缺點並列後讓住戶盡力知悉，才好做出正確的判斷

' K& Z0 u/ S2 |4 t4 T4 _$ a
/ P# J' ?9 A7 H1 x% [百分之百贊成.
* [1 o  f9 t7 A2 n
/ w$ G! ~: \6 S2 G) C5 U" O6 h不論是重大修繕或採購, 負責任的委員或管委會必須做足功課,
7 J' H& I/ Q! t$ v; ^1 O, l* k: g9 ]
就舉社區車輛進出管制系統為例, 管委會先要了解和評估:, z2 ?4 {6 [- I- z6 \1 b

/ [* K  e" {3 \- P1. 為何要安裝這套系統?
2 W3 {/ H2 G) i! \5 U; n5 u0 R
: X! |+ _! X4 P* s2. 系統的功能有哪些? 利弊得失評析 ?與現行作業方式比較?
" }/ A4 e$ r/ ]2 P+ V
- Z* a4 w  A* l3. 市場上有那些"成熟系統"可資納入評估? - b7 i2 {$ Z- X. y+ u+ x" g. V& I5 a
% \* v6 f$ J  r1 h8 H1 G
4. 各廠系統的細部分析比較*
( d7 }' K7 h; F3 D0 K: M8 q4 f  R4 y. T1 X! S, c; [* N4 Q
5. 價格:投資採購與安裝-保固條件-定期保養項目與收費-故障修復計費表-性能提升費用-翻修費用
3 n4 m1 {2 m( P3 Q6 v; G+ Y' `: C6 O+ l
6. 技術手冊, 使用/簡易檢測和維修技術文件, 軟/硬體零組件項目與價格表,工具清單.- [' I3 L3 \% Y1 X" P& z/ Z1 P

0 T, S7 k0 Q6 |: g$ C' r7 V* k; s( V; M, J2 `' p
管委會根據這些評比項目 ,選定標的系統, 若價格超出授權 ,就擬案提區分所有權人會議,向住戶說明,& _5 }+ ~+ f& _

8 b/ U( s; y  ^- d0 \3 {釋疑 ,請住戶支持.我相信住戶獲得足夠的產品資訊後 ,會樂於支持.
  U3 L, i0 b, m8 m( x! r9 o2 f; n( m
如果管委會提案 ,只告知住戶要買xx系統 , 預算30萬元 ,其他資料付諸闕如, 住戶怎會同意呢?0 m8 |3 _1 L6 F% l

" }* V1 U$ g* {6 D0 }9 z* `$ z8 x問題很簡單: 如果性能未符預期和廠商保證 ,反而造成大塞車,改善又要花錢,怎麼善後?; a. ?  A' x4 S" c! z' ?2 `0 |3 n

/ p& N& R1 \) [6 |# G5 N& a- L9 r7 F0 N1 {
* 各廠系統的細部分析比較 : 設計功能 ,結構 ,特性, 價格, 交貨期, 保固期 ,故障排除/
, _/ ~  D& J7 ~, m# A& h8 P& F' A) X3 S) `4 I
                                             手動操作介面, 可靠度(平均使用多久需要維修一次), 例行保養6 N+ n' M- D* _" u

, i4 C& J0 K  T, P2 q+ E                                              /緊急叫修服務便利性,保用期, 耗損率 ,軟硬體性能提升,
% C; Z: T* `& S% c8 w" D! w3 b3 w) _& P) m     % ^1 z- k: Z0 o3 ]
                                              政府或專業機構檢測報告, 市場風評/使用者反映, 操作訓練 ,
* R7 f- {6 z* H' m  z/ W
0 E7 M. d* R. Y$ X+ X; W                                              保險等因素.............* u8 n4 }3 n5 r8 ]2 c% @
7 E( Y- s0 q3 L, A) Z- d
                             
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-7 17:29 編輯
9 v! b2 y9 C$ v; G  b$ \6 z# |# @+ h
投資評估案例(資料蒐集, 2015):
; S* R7 X' b9 L- w' N9 e2 a, Y+ N* v6 q# \! p' g
LED照明效益評估:. q, V5 P# y# H2 E1 S

; }. Y& e9 E9 e" S8 A% H0 l: yA. 地下室停車場LED T8燈管 節電評估:3 @+ v, Z: C; f' D% B4 m6 F- O+ r% i
% N% y; `8 n; K% d5 A! @
    LED T8燈管耗電20W, 較原來螢光燈管40W可省一半之電力使用.
8 j& P4 z4 M9 n8 o% U/ @8 i2 T$ U( G. b& p( z) _( s
   *節電公式計算: 20(瓦)x20(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 146度(千瓦/小時)
6 P, y; T4 `. J+ ?  * {! n- e/ ^" E2 Q8 p
   -單隻LED燈管節電效果: 9 `0 `0 C* ^/ P! G. M
     1.一年可省 146度電 # [  n1 v: a8 k
     2.一年可省下 146x4 = 584元   w) c" R1 {& N: {3 I3 e
     3.減少碳排放量共 146x0.623 = 91公斤
' _" |) ^2 T! R' Y1 d' o
- l+ w, R9 o6 ^" W   -整體LED燈管換裝效果: (以645支 4尺20W LED燈管計算)
+ D% l- d- S. Y% c( N  g    1.一年節電效果 146x645 = 67160度
8 y, u8 R  H  o4 Y3 S* R% [- @# \, S    2.一年可省下 584元x 645 = 376680元/ [6 Z6 D  a9 N7 X5 S8 B  k; A
    3. 減少碳排放量共 91x645=58,695 公斤: P% r7 |% V% g6 [
: v. C9 \/ I& y2 y& y
B.樓梯/電梯間10W LED 燈泡 節電評估:
5 x6 S- A5 @( N2 l' X4 E6 b8 R0 _' h' @: j+ u
   相同亮度下, LED 10w可替代省電燈泡 21W~23W, 以平均省電12W計算. 7 j. x* l5 U5 m1 R& b. j8 E
5 q$ y2 u! z% K
    *節電公式計算:12(瓦)x12(小時/天)x365(一年)/ 1000 = 52.6度(千瓦/小時)
* n: h( J9 _& P' V& }      & O- Z2 h, x2 p" P9 O
-單10W LED燈泡節電效果:  
# ~. m+ u0 i6 r$ h+ [6 u: L    1.一年可省 52.6度電
' o- R3 {! F3 d6 ^) `; \" ~1 ~& R    2.一年可省下 52.6x4 = 210.4元 ' c% h: Q' @: e( \# w
    3.減少碳排放量共 146x0.623 = 38公斤
0 ~' l. x: ?! i: e$ C" m* f5 Y0 T) M# N, T& c
-整體LED燈泡 換裝效果: (以300顆燈泡 計算)4 B. t" k+ ], [
   1. 一年節電效果 52.6x300 = 15780度 9 d& f, r0 W7 v3 v
   2. 一年可省下 210.4元x300= 63,120元
1 ?7 C; r! I# X   3. 減少碳排放量共 38x300=11,400 公斤. O8 F% B4 ?& @* t. W7 Q9 M3 v

8 T4 I1 h! G' y" L    節電效果A+B 預估節省電費總計 : 439800 元/年
: a# ]' c# R" |5 H6 A- c) C/ U8 z: n+ h* y5 L# E/ r
    減碳效果A+B 預估減碳: 70,095 公斤/年
% R: B& }: Y( |: G$ k
8 @+ ^5 b7 A; b" J# e0 t+ o+ l0 Q  m, A$ O* f' n
LED照明節能應用技術手冊    ; s& _$ f3 F# Q+ }4 x) j

4 L* {1 u" {' {經濟部能源局指導/ 財團法人台灣綠色生產力基金會編印3 V+ H: ?$ M: @- L9 |% V8 s
* _0 J- W8 Q6 ^$ T! n' u
8.1.5 小結
1 k4 d3 [) S$ M4 k$ d/ a1. 由上述5 種類型場所實測結果可知，在不影響其原有之照明環境下，若能使用LED 節能燈具進
( g  \7 b/ k1 h6 K. O5 x8 s9 \    ​行汰換更新工程，所產生之節能效益將可高達36~90%，在抑低尖峰需量及照明用電量方面有7 l0 g7 u; X/ w
    ​相當大之效益。" w, A+ S% G" O4 T* T
3 X' [9 V! V# R$ u" T$ D5 U
2. 在相同照明環境需求下，若欲更換較為節能之光源照明，則必須先行確認替代之LED 光源與先* G. W+ V& D6 J9 [: V$ i- H! _
    ​前所使用的光源有下述的一致性:如燈座型式、輸入電源電壓值、色溫(即光源原先色彩呈現方
7 B/ z$ l  U4 S8 \* q! i$ S    ​式，如白光或黃光)。並以求得與原光源之相同照度為前提，則必須將替代光源之流明數(lm)做
. V0 ]9 C- k: ~0 Z5 h* c% _2 f/ _$ }    ​為選用基準。(最好略大於原光源之流明值，並搭配CNS 照度標準参考)
( m' p" S/ e. H* l7 Y0 P2 g3 H, ^/ i
3. 商業場所在初期照度設計過大及照明用電偏高狀況下，若能適當調降照度及耗電至合理範圍，2 }3 x0 g  A+ g
    則可減少不必要之能源消耗及降低電費支出。" P  T$ G* B$ w9 V( o: Q

4 O, s& V' K, V. h4. 在LED 節能燈具現場實測中發現，不同發光燈源所散發出之燈體溫度明顯不同(如鹵素燈約
: ?( a3 D3 N5 m2 K    76~137℃、省電燈泡約61~81℃、LED燈則為40~64℃)；若室內照明改為LED 光源，推估可減. E* r; \( d) ~* G
    低其原室內場所之熱負荷。
. v2 h7 [  {9 {- u3 i% e
: [' a) h$ ?' l; A+ m+ `5. LED 超明亮光源，反應速度只需微秒。且較省電，耗電量更小，低電量、低電流即可啟動、
2 q' |, ^( H! l! Y" l7 V; J+ U: U   節能和壽命長，目前LED 產品在品質及價格上已具競爭性，且有很多商家已採用，故逐步汰/ T' M: w2 v0 g
   換為LED燈具，將可大幅減少電費支出。6 E+ e, [' Y6 }

: G! I, N4 R8 [( [6 K6. 高效能照明設備以高發光效率LED 光源，配合高反射係數材料研發新燈具，可使照明燈具效
! |$ Z( c% G: c    率提升， 加上節能設備如晝光感知器、紅外線感應及調光裝置等，若採用LED 照明光源則可
" p  ?) ]( ~( A5 |    降低電能消耗，大幅提升照明燈具整體發光效率。: f2 I2 V+ H* g* b
" H  B/ A, S1 V& R( D' g' O& S- n
實際案例【02】辦公室日光燈改採用LED 直管型光源說明) z9 d. v  x6 {4 }& Q. c
4 E# [; L; L2 k" H
某購物中心辦公大樓T12 40W 日光燈管更換為LED 23W 燈管。) Z( d+ Y! y0 ^, g
: {) y$ m! g  T2 x9 c
改善前 辦公區原照明燈具為使用T12 40W 日光燈管並使用鐵心式安定器。* p# i. b) e* a* [
3 p1 U0 J) G. D4 R; t; o3 K
改善後 原T12 40W 日光燈管與鐵心式安定器更換為LED 23W 燈管與外置式電源
. }* f3 N' L5 c/ h* f) I1 ~9 h; i           ​驅動器，並依據CNS 辦公室照度標準，滿足人員山作需求並降低辦公區( E: v) Z; [3 o  T7 s( q
           ​照明耗電量。; i( T! O- Q+ |: \# d3 V% z& K
2 X, g1 W1 D9 a! t; G/ }- G1 D
節能成效:
6 r. }- U; y% m$ B* ?: ]/ n& g4 R9 V8 y
各辦公室照明使用時間07:30~19:30，故每日最少為12 小時。
! H& e" a+ p( g1 k/ g& p3 M/ J, z- S  w* z$ _
每一組LED 燈每年可節省: (40W-23W)÷1000×12 小時×365 天＝74.46 度。$ M  E- n  J0 @' X5 A5 E
7 I1 C2 ?+ m3 Y, a) C
辦公區共5928 組，年電力節約量:5928×74.46kWh÷1000＝44.1 萬度。
4 N: p: v* e7 m; C9 g8 {# V" u/ h
2 `; x; ]# l1 U$ Y& x) r$ p每年可CO2減量：(441,398.88 度×0.612 ㎏CO2 /度)÷1000＝270.13 公噸(Tons)6 n! T. h+ Y4 z) R0 |- b( d
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發表於 2016-12-13 08:54:03 |只看該作者
如果我擔任管理委員:3 R+ ~$ j- a7 d4 q" N9 D0 O! d

6 ], s8 J0 N+ V1 Z3 V8 R1.奉公守法 , 誠實善良 , 光明磊落.: V: h8 q! x, {" C  i1 [
$ S% m) J" ]& ?
2.全心奉獻 , 全力服務 , 全時待命.
  E( c/ F4 n" V* O8 t' m) a/ X7 j
. M, N% w2 J, c3.不包工程 , 不賣產品 , 不當仲介.
9 h5 q- i, D$ `& X1 C( q  @4 q
* p& `- f: D5 R) Y" z, n( G! O1 p0 k4.尊重專業 , 實事求是 , 公私分明.
. s9 K: q. |5 n0 g% L, @" C% g
: @: N$ }3 {7 d9 r( H, y& ]5.制訂規範 , 建立體制 , 循規蹈矩.; O( G; u6 E+ C1 k2 K% P1 P
7 Q3 n6 N: x8 B. |4 o! q! |
6.絕不製造和傳播謠言, 絕不分化社區住戶情感.
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