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[社區管理] 我的105年度區分所有權人會議提案

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發表於 2016-11-22 11:09:13 |只看該作者
本文章最後由 Dailybread 於 2016-12-6 10:58 編輯 ) ~9 j$ V# h+ T7 Z% M; l4 O
kasa1107 發表於 2016-11-22 09:46 4 ], {& r4 }( a& S! s0 e
您好
5 y9 f# C: t$ U# ]9 e2 k9 j
5 A, v0 Y; s5 A* t似乎是誤會我的意思，因為我發現您回我的內容跟我提出的問題幾乎完全沒有關係，

" S6 @. o! W, |& q# {% N  \% a# p4 a7 g: X! N- ]; Z
kasa前輩有所不知.
9 b3 U# b1 m" K
5 J& w! O+ t# H0 x% B4 x這些文字都是既存在規約中,我只是希望定義能更清楚些.; ^! E* w/ H) k% K( b( v! \
; d$ @. O6 C4 m. [- B) p
究竟是清潔費還是管理費? 應該透過法定程序正名./ I0 d, y' v& o5 r1 A, T9 |
0 D0 ?+ }) O/ Z( S. T
機械車位既為約定專有,每一位所有權人都有權提出自己的主張,# M5 G6 U: x3 m
% h6 W( d, Y/ g0 W0 a( s) {) h; l
由百多位所有權人表決,才是合法合理的方式.1 U) F0 t9 g3 @  X' A. a+ a3 p( a

4 q' y& ^  r; N$ x% x
) {! w6 t# x' |6 f3 ~7 m- b* @# D
9 z4 O* i$ I( z參考: 電話紀錄:
+ ~  D6 Y+ A4 s8 z8 T3 r" ^* R諮詢單位: 新北市政府工務局公寓大廈管理科  丁O小姐     ( n' B2 @# n* Q, s# E/ F' d. U
電話號碼:  1999 轉  7880       日期時間:  105.9.23. 09:40-09:55
- ]+ D9 y1 Q4 I3 ~( C諮詢事項:  機械車位保養維護基金收費* f7 a% L$ k9 J+ Q% l
重點輯錄:  機械車位屬公寓大廈管理條例中所規範之"約定專有",其保養維護基金非屬社區"公共基金"或% Y# J8 b. c9 E' g) d+ Q& c0 Q5 n
                "管理費",故該基金的收繳,調整,運用等事宜,由全體機械車位所有權人共同決議後施行,無須
7 {  U6 ?7 Z* n. l) m                經管委會及區分所有權人會議表決.
  {, |) L4 G2 Y2 m. K% H8 s1 b5 r5 O( }
專款專用 , 共同分攤.$ _1 P2 U# s0 @

7 e- F- m" ~/ R/ M) @
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發表於 2016-11-22 11:22:15 |只看該作者
五個案子在管委會審核時都沒有獲得任何贊成票.0票!
5 e* Z+ v: ?* x2 k7 S# }1 x* `
- m. J7 q7 k: G這結果早在意料之中,
% P/ D" Z+ z" [5 V; ~) z% ]# J+ g. m0 ^; k0 ~2 g: m- W
管委會的做為是否正當,是否為社區和住戶著想,大家公評.% t3 w6 ?+ @! d

: A* ^6 K6 O2 c所以,好制度,好的規範,不見得能推廣應用.
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發表於 2016-11-22 11:45:59 |只看該作者
Dailybread 發表於 2016-11-22 11:22
3 W. B. B$ w  R* f) n# u0 T0 y五個案子在管委會審核時都沒有獲得任何贊成票.0票!5 r- Y: `4 m" q- y
& ^$ v4 D3 u: B8 L: ]
這結果早在意料之中,
1 L  G7 q1 ~0 q* e
真遺憾
+ i$ g+ @2 y3 z1 o* A1 _* @
- F- t$ C* Q9 s8 I不過, 你們提區權會的議案需要先過管委會？
0 O+ j0 M% {+ l7 Y" F6 h  W這樣很不好, 你們應該爭取提案不須經過管委會的方法, 就算用一定連署人數的方式也可以啊( B, B) f  e9 v3 |( r
0 E$ s: H- w) V8 G; t( m7 ]: q
不然, 管委會卡住區權會議案, 你們當然有機會被吃死
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Dailybread + 2 幾個人就可以主宰社區的未來,皇恩浩蕩啊.

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基本上我是個 C 咖　所以就不必太在意我的胡說八道了
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kasa1107

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發表於 2016-11-22 11:54:19 |只看該作者
Dailybread 發表於 2016-11-22 11:09
2 ~# `) m8 I. w6 P' q! \" j8 Q/ akasa前輩有所不知.
) R6 ]/ s% n# X3 ~5 W+ z8 X1 p0 k4 s& L; N+ Q. Q: K
這些文字都是既存在規約中,我只是希望定義能更清楚些.
) ]7 |5 j4 d$ W, ^& s; t6 E9 |- f: o
還是再次提醒，要注意的地方在於，如果規約有特別約定的，會先排除掉公寓大廈管理條例的適用，這點要特別注意。
# h# e2 G" ?6 f# i8 x
1 A; r! Z* _; T' Y' Q再者，這些費用是否屬於管理費的一環，不能只單純看費用名目來認定，而是要看你們規約怎麼約定。5 e: O- p8 Y$ G! a& o1 d
- ]+ U6 W' q% k% G6 O8 l# B
最後，我的文章重點在，之後費用的運用上都是由這批約定專用的人自己決定，那執行單位要靠誰?
2 r% R& a+ d+ S; A. ~; q5 {, p物管嗎? 所謂的執行包含了，施工發包、費用請款給付等程序，這部分是要由委託物管處理?5 P4 T5 O) |9 F, W" w, E

3 p4 X9 O: |7 z, W" i可是物管受管委會管轄，管委會又無權參與整個過程，我不太清楚這樣的對立制度設計，是不會會演變成5 E0 k* a6 ~" [
要讓這票機械車位的擁有者被迫要自己去做上述這些管理問題?這樣也許以貴社區的型態會有更多衝突與糾紛產生，這個才是我想要表示的重點。) I7 @: z) p' ~) q

0 M$ P$ M; O  v! R5 A
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Dailybread + 2 謝謝周到的考量 日後修訂參考 今年無望了.

總評分: 金幣 + 2   查看全部評分

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-11-22 21:26 編輯 0 G/ y/ F: `# d' T( @% l' L
* Z% R5 R$ B+ d1 d
【轉載】新北市工務局 公寓大廈管理條例 演講紀實(二)
3 {2 ~, [! {$ }" W        ( j8 Z" q! _6 x& h" v

; d* h$ E$ G6 Z  Q本文作者：徐源德（崔媽媽基金會於台北市／新北市社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。
8 D2 F8 G3 i+ t
& ^$ J5 f* l9 _& d' S1 I1 L2 y+ ^新北市政府每年都會舉辦若干場次有關公寓大廈的研討會，希望能藉由這樣的方式讓民眾及公寓大廈管理服務人更加了解公寓大廈相關法令之規範。& e( C1 w6 H% _% V' T' l9 ]* x

+ t& [8 e( R) i本次演講後也獲得許多民眾熱烈的迴響，講師徐老師整理了一下民眾問的幾個有關公寓大廈組織的問題，說明如下：
- X& m# n/ g) J, ^  I) k2 f& X$ C2 z1 n" f  X4 K% B  D4 W
壹、委員會缺人？- V, o; A0 q* v- y+ a, E
; E' K) D- I# I0 T. Z
問題：如果管委會委員大家都請辭，請問要怎辦？: L0 O/ b# C: _3 E0 H$ B/ n7 ~' O: U# p
& f* o, r3 r, j2 i, }$ K4 \5 m
《法令說明》
  s7 D2 C7 ~* U委員會的定義：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。所以既然是組織，自然就是多人所組成。
; L7 T; G& U% N8 b1 E2 K6 z% N7 c1 r( S) V
管理負責人：小規模的公寓大廈可能僅選任一人來擔任管理工作。 指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。& t9 r5 d$ g" p: ~, d
; I- P- H; y  o7 Y8 g
《實務說明》
: v) n" T; e4 K8 E
) w0 I9 N2 J- `5 T# t' h" b) `一、那到底選誰呢? 最初大家都選誰呢? 其實也是單憑第一次區權會大家的印象囉，所以大多選擇有經驗的、社會地位豐富的或者有時間意願服務的。
$ s* P* w2 r* i
8 h( N2 K+ ?# s8 F' `二、為何大家要請辭呢? 正所謂計畫趕不上變化，有許多委員實在因為公寓大廈事務繁忙無法參加等原因辭職。當然啦，還有的是鄰居們吵架啦等等。
) p* G" N5 r5 W8 x  G6 Y# Q7 `$ D. R: p/ E4 S
三、遇到出缺如何辦理?我們看一下法令的規定， 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。% |  A4 t" r8 B5 ~  O

6 ~5 C7 }6 \& J四、實務上建議：規約大多都有選任後補委員的規定，例如每棟選任兩位委員、兩位後補委員。但是萬一後補委員也都辭職了怎麼辦呢? 所以建議規約中可以約定後補委員依照該棟得票高低順序依序遞補之，如此可以防止沒有後補委員囉。: W: s( {& z' c5 j3 d
% y) u  {1 R; e) E
五、現住戶?：有些公寓大廈規約規定非現住戶不得被選任為委員，這點個人不建議。因為所謂現住戶定義與認定頗有爭議。不妨用呼籲區權人多多選任常常在公寓大廈出現的住戶來擔任委員比較實在。* ?! X0 `1 ]$ J1 K3 U

" r, Z6 ~2 N! z. \) g貳、管理委員代理問題
4 ]0 P6 J; z1 o4 r/ u
5 P* U( ?% H' u% s$ j某大樓提問問題：如果區權人會議選任某區權人擔任委員，之後該委員因忙碌想讓直系血親進行代理職務，是否依公寓大廈管理條例29條需訂明於規約即可？' m% c' L# u; W! g' @% N2 ^" s1 t7 i
《法令說明》' d! c4 }1 j1 C4 K5 M
  w( p/ \- K; q, e6 G- T: j' h
主管機關的解釋：內政部營建署99.7.22營署建管字第０９９００４７９９８號--有關主任委員、管理委員之代理規定，上開條例第二十九條第二項定有明文，規約有規定者，從其規定，未規定者，依區分所有權人會議決議。
' Q, I2 F0 \* W1 g( m: R; f/ F0 E# u) K6 s1 q
《實務說明》
" p; V4 V6 ?7 w3 p) ~8 [. P' R7 r0 T/ d3 x1 ^9 |
    雖說公寓大廈管理條例29條有代理事項，但代理應屬非常態，如果委員長期無法執行職務，建議能夠循規約或區分所有權人會議決議之方式由後補委員來服務較為妥適。$ O! ^* P7 ~. T7 }
" P) L1 t+ p! z3 c% o4 Q! l$ r! z6 ?3 ]8 [
    推論大多數公寓大廈規約並未依照條例29條來約定相關的代理規定，唯有可能約定副主委可代理因故無法執行職務之主任委員。所以實務上如果要請直系親屬代理，恐涉及規約無規定之窘況。
- M* n7 x1 J) c4 ]
. J6 |$ @1 P( ?# _6 e    如果僅是臨時無法出席委員會，委員自可依照規約或區分所有權人會議決議之方式委託他人代理(可參酌101年版規約範本)。若規約及區分所有權人會議並未對代理出席委員會作規定，委員委託他人或者委託親屬出席委員會並非法所不許，自然可行。
6 w  o+ H. C0 A5 t0 @  N  d9 X9 E- j5 \6 i# P2 [% Q  P

. g5 i; h2 N' |8 V# @
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