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本文章最後由 Dailybread 於 2016-11-22 21:26 編輯 8 @2 w; M( n; X8 ^4 C
3 n8 _& [6 h1 Q" I. m# w【轉載】新北市工務局 公寓大廈管理條例 演講紀實(二)9 N0 K! N; p6 d/ I1 ]9 }
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0 O6 l/ I% ?' w& h9 n5 T/ p# E本文作者：徐源德（崔媽媽基金會於台北市／新北市社區大學「公寓大廈公共事務課程」之機電設施設備講師）。( x7 }) \/ U7 L. o8 Q q6 W1 m
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新北市政府每年都會舉辦若干場次有關公寓大廈的研討會，希望能藉由這樣的方式讓民眾及公寓大廈管理服務人更加了解公寓大廈相關法令之規範。8 S; S6 p; U/ l X X% _, ^* x
$ E! I/ e. X$ u. ^" s( [: U本次演講後也獲得許多民眾熱烈的迴響，講師徐老師整理了一下民眾問的幾個有關公寓大廈組織的問題，說明如下：/ w& v. b( y5 i
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壹、委員會缺人？ g. M4 i6 M& Z& A1 Q2 V# e) t
7 ^' f4 j+ u2 r) Z1 y問題：如果管委會委員大家都請辭，請問要怎辦？
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《法令說明》
( x% u# o. k7 u8 f1 |# K: b委員會的定義：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。所以既然是組織，自然就是多人所組成。
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' [% M: }, f( |- n$ l, v管理負責人：小規模的公寓大廈可能僅選任一人來擔任管理工作。 指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。" L. u' w1 W2 v
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《實務說明》
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5 F# g4 }! q/ c4 V9 h* O2 R一、那到底選誰呢? 最初大家都選誰呢? 其實也是單憑第一次區權會大家的印象囉，所以大多選擇有經驗的、社會地位豐富的或者有時間意願服務的。0 k' E6 M! K6 P, X1 ]7 L! G
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二、為何大家要請辭呢? 正所謂計畫趕不上變化，有許多委員實在因為公寓大廈事務繁忙無法參加等原因辭職。當然啦，還有的是鄰居們吵架啦等等。
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! j; F2 u* h7 \$ _! x( ]* q1 B; D% U三、遇到出缺如何辦理?我們看一下法令的規定， 主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。
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! W, j/ c; g% f6 S1 g; O H四、實務上建議：規約大多都有選任後補委員的規定，例如每棟選任兩位委員、兩位後補委員。但是萬一後補委員也都辭職了怎麼辦呢? 所以建議規約中可以約定後補委員依照該棟得票高低順序依序遞補之，如此可以防止沒有後補委員囉。# n. k, N1 C+ [* f
$ T1 ?) l, z6 I9 T7 P五、現住戶?：有些公寓大廈規約規定非現住戶不得被選任為委員，這點個人不建議。因為所謂現住戶定義與認定頗有爭議。不妨用呼籲區權人多多選任常常在公寓大廈出現的住戶來擔任委員比較實在。) r' Q% n3 X2 ?; L
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貳、管理委員代理問題% p8 J _. n& \6 g
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某大樓提問問題：如果區權人會議選任某區權人擔任委員，之後該委員因忙碌想讓直系血親進行代理職務，是否依公寓大廈管理條例29條需訂明於規約即可？! i2 }; |' p1 `. K- ^5 w7 h9 c
《法令說明》
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主管機關的解釋：內政部營建署99.7.22營署建管字第０９９００４７９９８號--有關主任委員、管理委員之代理規定，上開條例第二十九條第二項定有明文，規約有規定者，從其規定，未規定者，依區分所有權人會議決議。
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《實務說明》
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) F( ~: o6 T) m g 雖說公寓大廈管理條例29條有代理事項，但代理應屬非常態，如果委員長期無法執行職務，建議能夠循規約或區分所有權人會議決議之方式由後補委員來服務較為妥適。
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推論大多數公寓大廈規約並未依照條例29條來約定相關的代理規定，唯有可能約定副主委可代理因故無法執行職務之主任委員。所以實務上如果要請直系親屬代理，恐涉及規約無規定之窘況。1 r x# V6 ]' O& a) a/ F7 m
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如果僅是臨時無法出席委員會，委員自可依照規約或區分所有權人會議決議之方式委託他人代理(可參酌101年版規約範本)。若規約及區分所有權人會議並未對代理出席委員會作規定，委員委託他人或者委託親屬出席委員會並非法所不許，自然可行。9 u( g$ v8 u" }& G9 B2 h) ?
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發表於 2016-11-22 11:09:13
發表於 2016-11-22 11:45:59