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, @: P) H6 n' Q1 }, c* y# p* k, D! a2011/01/31 14:56
6 E' X1 z& h' @2 a5 E【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】$ y; d- t* ~, v/ j! E5 f
6. 空地稅復徵/代銷商:建商恐拉抬售價 S; m. c: r4 Z' Q! n4 z
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財政部於去年底加入政府打炒房行列,在眾多「外傳」的政策中,目前定案的只有恢復課徵空地稅,即對都市計劃區內,空置或作為停車場、花園菜圃等低度使用的建地,同意恢復由地方政府加課2~5倍的地價稅基本稅額。2 p2 q1 u/ A, s
0 W0 Q4 W: C7 Z; |9 m3 U+ N. H復徵空地稅的目的,應是在迫使地主、建商或財團因土地持有成本提高,而加快都市建地興建速度或釋出土地,讓市場獲得更多供給,以壓抑不斷飆漲的精華區土地行情。不過市場普遍認為這項政策想達到這樣的目的並不容易,因為依地價稅稅基太低,提高3、5倍,無法讓地主興起出售念頭。$ u2 M7 E* u% O- b/ ~; j1 W
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有些代銷反而認為,財部這項措施反而會給一些建商拉高售價的藉口,表示為反映成本,因此售價也提高。就像之前原物料上漲時,其實只占推案成本很小一部分,但不少建商就以此拉高價格。空地稅實施後,未來都會區房價可能更加難以回頭。
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/ [+ Y& i! ]- E& N# R$ a7. 房價資訊透明/衝擊稅負 短期影響難免 + a8 g8 b% g* K: r
/ V9 L& b0 r+ p# @+ O$ a9 _行政院於去年9月通過「不動產經紀業管理條例」草案,明訂包括房仲及預售代銷業者在內的不動產經紀業,媒合物件成交後,應於30日內向中央主管機關以區段化及去識別化方式登錄實際交易價格,如登錄不實或逾期未登錄,將處3~15 萬元罰鍰,並將於今年正式實施。. [/ r/ r5 Q/ O0 i+ ^
' d5 _) f* K8 t, n( S對此一新政策,業者多認為對市場秩序長期是好的,但短期影響恐怕在所難免。主要是儘管目前為止,政府並未表示實價登錄資料將和稅負連結,但置產投資者在被告知將實價登錄後,仍會想到日後稅負,會有更多的財務考量。
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另一方面,政府仿效美、日、香港、中國大陸實價課稅的傾向愈來愈高,今年會不會再有更進一步的房價資訊透明措施,也值得觀察。一般認為,如果有相關措施,儘管政府提出配套,但對市場信心仍會造成相當程度衝擊。7 p0 A6 K( B, l: P0 ?6 E* z! N% h
, \" |; q' a* I, R8. 2000億青年優惠貸款/快速發酵 首購族意願強 & a7 F+ R( D& Z7 A n
% k4 q2 A# v9 j/ J房價飆漲,年輕人購屋困難,財政部因此於去年11月新推出「青年安心成家優惠貸款」,總額度2000億,貸款利率壓低到1.5%,最高額度500萬元,還款期限可拉長到30年,並有3年寬限期,年齡介於20~45歲的首購族均可適用。
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這項政策很明顯的是房市利多,而且在政策上路後也快速發酵,從大台北地區自11月以後買賣移轉件數呈現較大幅度的增加,即可見其效應,另外原先只有八大公股行庫承作,近來民營銀行紛紛爭取額度承作,也可看出對房市的助益。
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& m+ }% Y) g/ m0 O9 U& _3 L業界認為這項措施今年還會進一步激勵市場買氣,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,目前社會氣氛和之前有很大不同,失業率一路降低後,陰影已逐漸消去,取而代之是「加薪」議題,在樂觀氣氛下,首購族會更願意貸款買房。
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% y" S7 @8 ]7 @9 o9. 地上權標售政策/地上權國有地出售會更多 " u8 ]" j6 e; o( Q* l9 d
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大台北國有地在去年3月停標之後,9月起開始改以「地上權」方式出售,並定調為未來精華區大面積國有地主流處份方式,截至目前,北市的標售都相當成功,其中敦南派出所以每坪292萬標出,仁愛路土地更以每坪373萬元出售。& d4 q4 q+ J8 }- u3 e$ j
/ c; x- B, f" X兩筆土地都是由日勝生取得,日勝生副總周惠玉表示,其中敦南派出所土地將興建頂級酒店式公寓,另外仁愛路土地則走「京站」開發模式,則出售類似長期租約的「使用權」概念,地上權仍由建設公司統一管理。
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今年可望有更多地上權國有地出售,並可能出現頻創高價情況。儘管多數國人仍認為「有土斯有財」,但一般預料隨著標售熱度升高,地上權物件也會為國人逐步接受,特別是包租客,不過真正的考驗要未來推案銷售情形以及二手屋市場接手力道,銀行貸款態度將扮演重要角色。
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' C3 \. e, L8 S! N+ l( {10. 美國QE2/將有更多游資投入不動產 & P- N+ u1 a# D( p1 I( s
1 M6 `5 {3 _" U f2 ~0 z8 K& j" k. c+ c美國在去年11月啟動二次量化寬鬆 (QE2),宣布投入6000億美元分波段購買公債。美國再度印鈔救市,讓後金融海嘯時代的資金浪潮再注入動能,經濟成長快速的亞洲地區,資產價格幾乎是一路狂飆,其中當然也包括台灣。
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: j. o; A/ W/ U1 X5 @% s市場普遍認為,這一影響力今年仍將持續,而且隨著物價的上漲、台幣的升值,會有更多的游資為了抗通膨以及賺匯差而投入不動產,雖然今年6月QE2告一段落,但短期仍看不到聯準會轉採升息,資金潮一時三刻不會退去。
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1 b: F S: h- k4 b3 l9 [業界認為,今年第二季是觀察重點,在美國景氣仍不見明顯復甦下,美國有可能延續政策再拋出EQ3,如果確如市場預期,下半年國內房市將如同去年第四季資金行情格局,交易熱度將持續維持。
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