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[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

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發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
6 n  l8 {+ f% ^房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
  m3 T7 i- P; @( h4 b. G/ G
( Q8 \" B# S$ T, O  @否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

* j7 G+ M" Y  T$ C; G! {( e這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似的引發;機會非常小。房價所得比太高;不僅是社會問題;還是個經濟問題(嚴重的傷害內需消費能力);讓台灣經濟力大傷。
- G5 G1 [3 f$ T$ g8 g雖然這幾年小家庭讓戶數增加;但近幾年因都市容積獎勵措施;讓許多房子長高了;在人口負成長情況下;供需失衡將更惡化。3 B4 s5 w: Q$ q
房屋稅主要是稅基的調整;房屋評定現值;在郝市長時台北市已率先調整(但除了豪宅及新屋外;調幅不夠);未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
7 m# s( s/ s' g; t6 g) e$ _9 A; Z) b

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發表於 2015-9-8 21:57:31 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯
+ [7 \# W6 O9 v/ p$ D
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38 ) `0 k5 h  C. [) X
這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似 ...

8 j9 [+ }4 g6 v% i7 q9 z7 I8 y/ o6 Q! R- u1 b0 x& x: v
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
" Q. s9 o" Q# k! N8 R) ^* f; @  b7 ~8 a, v8 K
( Y6 f6 R1 m5 z2 K
政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮8 `6 _+ e; H; \2 p

% T4 m) u; g7 z9 R- |因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
3 M4 V0 z# z: [4 N0 Z  C+ s2 K0 M/ x. |. F. m6 W
8 Z5 c& C  L# E
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
% J' H( H. C4 _# T$ A4 s
, x1 P! H, ]& ]) w現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低9 n5 i8 V' P* [- {, o
& Y3 C/ D$ a; R$ `. \
要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等5 B& k. a5 ?6 d; d

" N. k4 R# R: z0 e9 m' O然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置
' \, K6 X" p  [5 ?# w7 C0 q* G! r% S6 l
2 d7 H: K# y% j; O" T+ a! f& n當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
" f  X. X2 l3 z( C6 P. L
, J1 m) z. b8 I1 D5 U, S( s; |& R# s大樓門廳的建材之類的也會調整
) U' u9 Z  k3 Y
& j* v2 q1 S6 H  |大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算+ U( Z- J. g% I  i

6 f, p# K. q) h/ W% V5 c
: F% ]7 ~6 p  }6 ~
6 R4 g& S* ?7 Q: p最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
. E8 ^/ Q* |7 @! y4 x3 m) w' w* f: r% B
只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋# H) l% l4 ~% L8 r0 ]* B

# \5 h# Y! s: H& {$ s9 Q2 a3 E; ~. C  m! X5 s+ X7 w5 Y2 A
# _  O: m( Z. L

  z) _/ e) O# @) v有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
. H0 p; ~' }8 h
9 ^$ I/ l/ a; _5 T: z& T日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
/ z1 y' d" c% T6 i/ e; X* V' e: P1 W; G9 G. P6 t: e+ G
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
/ ^* e3 |- r% g
9 r# R8 h' U, ~- {$ C1 f8 l9 v而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪3 ]; I- i2 w2 h& m8 @" N
" f! G, q  N1 D% {0 \6 m. b
剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
, Y4 B% \! _; l
5 O. `+ X4 j; q9 h* s5 F3 G  D# P,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
4 g6 O) G* k: g  A9 t
0 U- D: e: [% n  I& k- R不過北大遠雄很多都是給開放廚房
# N5 |! E& r. m5 a' Z
3 Q6 e) ~+ Q1 F8 t7 t6 s& U+ g. G' ^4 t7 j( Q; `1 j. H1 W( l

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯 4 v/ a1 y/ z8 f$ d! y" X
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
/ n/ g# C1 E& V' Q1 B* P當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
5 E) k6 z, g9 {9 j$ u4 ?
# S8 }( `. [5 ?4 O; {, r% w5 @/ U
其實;就算房價3年跌3成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如果能合理調整後穩定發展;讓資金流向促進產業升級發展之用;台灣經濟較容易找到出路;年輕人也才有希望。

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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯
8 V2 A! d7 F8 W1 C/ E# {* @
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
0 d1 h: u- P6 T: g( X9 @( G其實;房價3年跌3至5成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如 ...
: k* x9 l& K. p2 I% A% p& V5 p& ]

- Z" r5 p5 @9 }( l0 C你知道我知道大家都知道1 v* [9 Z  v; E8 o
如果大家都推估房價三年跌3-5成6 b/ z! o( I5 E
7 Q4 b: X% M$ N. w4 `
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
  {1 F3 t! Z& @. K/ o% t! G% B0 X: R+ z" F& I7 p% Y9 S
今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出% b3 v& l3 S+ t  j+ E9 N/ L8 _! q

, W  b  ?  n5 y就會有人用7.2折砍: X5 \4 W" j, }' V6 U' v
' H9 E6 [% c5 W1 d
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
, N' O% t! x2 [+ t
$ B/ W* p8 I  L7 }) z$ ?9 f1 `
) h" N3 b; V- ?# z( |& B% ~. j7 R6 I% u$ {0 o7 [2 E6 w* V/ M
至於資本適足率以10%來看,) U- r3 F# l/ s9 f

+ l  Z1 m; a9 u) x1 [4 g$ }7 X你說的三成到五成! 絕對死一票
# A2 n0 M2 q5 p9 E& a5 {+ @0 H" L5 l' U$ [+ a, Y7 [3 w
順便把一些體質較差,或是房貸總量推很大的大型行庫
% S/ |; N9 A5 q$ Q2 U9 M# E: d9 S, z4 e7 `/ I. y
搞得風聲鶴唳
! S! Z( |; B' c: k% _' }' {) c
2 \0 l7 x6 F* E, Q: E本土銀行體系應該會又來一次大整併( t+ K: w, l% ^& {2 G6 Q
: @+ j" N1 ?' U
: G9 I; t" i- Y4 J$ d' _! J8 Z
4 Q% P8 [9 f0 g6 V6 F: g
' T5 l6 y( B3 @, X2 h  q  U% I

) o* X8 a0 N* L  A, D4 Y7 y& C& A

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發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生,/ y9 }3 b6 e- k" H

( @' D+ t& F2 Z! M9 [' {/ Y! c如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
. p* \% J( Y1 `" p( m2 E5 K+ U( D5 O6 |/ R
那的確還是有快速下跌的機會0 U$ g2 f7 Z# ^: g4 j( U' J
6 Q: q) _+ P4 z- j
但那時候就是接刀子,就算三年跌3-5 成,跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
  S% s; I6 m' a) T6 ~; U" W
' d- H" X2 P* h. [; z/ e2 k7 `% q房地產才能確定止穩,成交量才會慢慢地回來& Q( P4 Y$ g4 k; Q. [9 e8 R; N# O

3 X+ Q" l6 b' ^8 G* j* R1 F不過通常是一波大跌之後,後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
8 d/ P5 a7 l* i. Y/ K+ A- K* b. X  o& W4 ?
要真的見到底部,10年算快的! 20年也不算長4 J: g( C: c  M6 l; {

' f3 u2 ~) ^, o3 r! H0 D( B如日本! 
+ D6 g% G% ]7 D5 H6 \, ^1 L/ R: }
  j* `# f% V: w3 W3 b2 Y# K你所說的年輕人,已經變成待退的中老年人了!!
3 n( C# ~9 |; \- T1 p* N# }  `
6 U) D: [$ W) C& Q. Y8 w

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯
( k" c: h' a- a  S' p
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16 - _  `# a" z8 y" A# r
你知道我知道大家都知道
0 V& o  q( q* j& Q& {* S如果大家都推估房價三年跌3-5成

" o: m' [6 Z7 D/ ]" K& j: E6 F/ V/ U
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
* {& Q5 c6 u  D最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5成時;銀行房貸逾放率由現在0 .3趴;提高50倍到15趴; {5 {. q* L: G' a% z
;銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成(2至3拍拍定);一般3年後房貸成數平均約6成(已考慮部分借戶用寬限期);如果客戶違約;最大損失約原房價3.5成;即約房貸放款6成;但台灣的銀行貸款跟美國不同;除擔保品外;可繼續向借戶追(如扣他1/3薪水);假設平均追回一半;銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
" c( g- b# w2 H. J假設資產是資本10倍;共損失0.25倍的資本(目前銀行淨值通常有1.5倍資本);尚難稱一定有影響金融穩定

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28 , j' R2 \2 A$ K  N3 C
但是你說的不是不會發生,
% v; S5 T5 p* s, t7 j/ _# v2 \- h$ s) u/ l# J8 O
如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)

2 o8 p6 J& Q% w" f3 u' Y對買房子自住的人;房價跌不影響(我去年也剛在北大買房;換屋);但房價下跌到合理;可讓年輕人較有居住正義(買的起房)

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大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
$ Z0 {2 H3 W/ q  p! I/ M6 x- P銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
: \! @# _+ q0 b0 `; G4 Y% _1 G0 q最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5 ...
& N3 t% T/ F) d. l9 j$ B
中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。相關人士指出,如果相關貸款不降,主管機關仍有可能續推新打房政策。
% v, \4 J* K/ [6 `$ [9 S; i% A# [7 a0 D! J
2014年
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樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....; L7 K! u+ F$ ?$ i( h
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

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你看照片,如果是空屋,通常是建商買的房子,在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子,一坪的成本絕對不會超過5000元),收購的地一坪也才一點點而已,所以如果是很乾淨的房子,沒人住過,一定是投資客,所以買的成本,大約是10~14萬之間,所以只要賣超過18萬以上通常就會賺,所以大部份都在拍賣出清了
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