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[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

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發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20 / g0 r, }3 x  a6 N; [% W) F& j
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
: d" Q( B; W& A( Z+ D; |% W
0 O) P  ?0 |. B/ Y; s( `, t$ Y否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

% Q5 F2 ?& r( {4 U1 N3 t: y1 ^7 l這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似的引發;機會非常小。房價所得比太高;不僅是社會問題;還是個經濟問題(嚴重的傷害內需消費能力);讓台灣經濟力大傷。
8 e2 r) y0 P& Z5 W+ k雖然這幾年小家庭讓戶數增加;但近幾年因都市容積獎勵措施;讓許多房子長高了;在人口負成長情況下;供需失衡將更惡化。
; Z' A2 J* z4 t2 d1 `房屋稅主要是稅基的調整;房屋評定現值;在郝市長時台北市已率先調整(但除了豪宅及新屋外;調幅不夠);未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整  v0 G1 A9 x' d8 ]% z# I

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發表於 2015-9-8 21:57:31 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯
0 H5 x4 Q1 S% T6 }
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38 0 C( t- \9 i% R5 t0 R: d% ?: b
這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似 ...
9 U- l+ a4 u. G8 ~

0 B$ j$ k! a5 B7 h$ h當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
' X. x5 N8 C: ^( J+ X
7 |4 X: j, y! ]0 |/ b3 l! t$ x% I+ G. y
政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮+ B0 w! @; H4 @$ {

) C  d+ C9 R. Z- L* Q因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
2 D; c; c+ z/ W
) R7 L. ?7 g8 `2 F, J" h; |# B/ Q# R
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層/ N! J. [( l) a6 H9 Q
/ E# T) a  {( {' a7 c2 n
現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低6 \9 A& J; v" F3 y2 k. h; y
2 U2 j1 F( w# P; ^' [. ?
要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等% ], z0 |: J, R: S8 }, W" d  U
. l% V! l# I- _) p) s( L
然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置# [* }& x6 V, E) f6 l) ~; ?8 E

  V0 P8 J* \$ u# [0 y  A( t當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備
# Q( d! @& s6 |* A4 T9 B+ w  @$ ^) ]( U' p: v) r+ A
大樓門廳的建材之類的也會調整
5 w4 z, X, D6 U3 c. q$ b
# u1 x- O& _. L/ @$ a大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算
6 l# i" [: x9 K* r2 Y* d, Y
, p, @8 O' G3 m5 a* ~- c3 {  g
  P8 O# A5 G1 ]' L% U! Z' }* Z8 j' {0 V6 f
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置3 ~. p9 w! F7 @- Q9 y

7 K0 G: G9 k# k只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋+ q& I- n' M* @% x5 P& o+ ?( D- l: H
7 @# L! C4 Q9 ~4 X
! O9 \3 F* m  L$ x1 r

# |7 {( P$ P  `0 D2 a3 i7 ?1 @( @$ [: u* \' a$ y2 f, Y
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!9 y- Z( R- `, a- g$ B0 O/ E  R
/ J+ z  G' H2 y0 ^- ^) f- K
日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
' b1 n" G4 l3 D& H" d" U% I8 L# g, C5 E
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
' v2 d+ V7 m' \& \7 ^
% Y+ i; V, u# b) b' c# t而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
2 {( p% n; k( }! b1 V4 M7 A, V) i, n; d
剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
# U% O; d8 T0 j" z
5 x5 h% S9 F* P- u7 S# H0 ~,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間* z/ }5 x$ _  e8 `; [
; ]! W- g: O6 Z; B: k
不過北大遠雄很多都是給開放廚房4 F8 [3 m) _1 G6 A

/ B+ d. e/ c& A! l& J  o& t( v) x1 s6 I7 ?2 s% U( ^

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯
, n7 w* @8 \; H2 k+ h5 l
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57 $ w$ y% j. Y. f& o( O- N
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
( }# y5 L' D  W! \1 Z9 z3 s

' a1 [  q6 w% x8 y: W. i其實;就算房價3年跌3成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如果能合理調整後穩定發展;讓資金流向促進產業升級發展之用;台灣經濟較容易找到出路;年輕人也才有希望。

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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯 0 j+ e, J9 v) y/ ~8 U
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
! ?+ R" d0 n, u9 @7 r. ^( Y其實;房價3年跌3至5成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如 ...

6 s& @& Q$ A. ]9 S( l) x$ y8 r% B! T$ H1 J
你知道我知道大家都知道
; k& R8 y+ t6 B8 X* u如果大家都推估房價三年跌3-5成5 K9 h8 U( r/ ~& @, T! {
& o; ]- y: J1 @5 V! d
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
4 e8 [+ t& H2 h2 o* I
( W/ a/ v0 C: g3 p今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
- Y. o3 ~6 I( d3 e9 b: j. s
: V$ r. ~9 G- L: w) N就會有人用7.2折砍
. c/ p" K$ g9 d; c) U# G
3 j  e+ C0 h' z, x7 ^股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
. q/ H' O/ s" n, y, S5 V$ _) a! Z, a+ r) I1 m6 ]+ F
3 j1 J- u+ F% a0 f

6 z3 T5 j/ P2 S至於資本適足率以10%來看,: q. \. L2 w7 ]; k3 [

2 s/ E( p1 @. a3 ~你說的三成到五成! 絕對死一票
% R4 e! ~) U7 \) H9 L( f. t4 @% h" D; U" z, w  w. E( @' Y5 b
順便把一些體質較差,或是房貸總量推很大的大型行庫
0 M1 k. |/ _% T4 @/ i, E/ \
% V* F5 B% `: T, y, D搞得風聲鶴唳, B' L* h0 d. ?) [
+ U1 s; O  Q  f" T( Q1 t$ K
本土銀行體系應該會又來一次大整併3 X# T/ Y3 ~. u; D; N, ~7 O' j
( R# p3 V4 C; y0 E& t0 m  N
1 l' Y! M! e* S- g9 r2 C) t6 ~

, ^* u! x9 U7 `4 z- f# [! S
- x1 q1 Z* R" P( v9 Z# v3 y- z, T! o9 ~$ {/ h% n& Z

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發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生,+ w) ^& f* M; @5 l
8 E/ F# T$ P) N3 w9 S
如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
8 G7 m" ?6 f# }9 W3 Y& L
9 N9 N$ H8 P  Q1 a6 t那的確還是有快速下跌的機會
3 d& r9 Q1 Q9 k4 g; Z4 N
: k% u& i2 v6 Y' b2 V4 q6 g( L6 D但那時候就是接刀子,就算三年跌3-5 成,跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
6 G" g( n. |3 {( ]+ o/ w! T% Q- ~2 J& p
房地產才能確定止穩,成交量才會慢慢地回來2 h6 q2 e% p9 f0 z

" k. R+ s" H* j1 u6 T不過通常是一波大跌之後,後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑4 v8 F# J, [* }. |1 C% c
# b6 z  n+ l2 \+ E) o9 ?. a
要真的見到底部,10年算快的! 20年也不算長, M0 t+ G: H1 J5 H0 T0 E- o% h2 G2 j

# j. D1 Z& A. t' _如日本! 
. A% ?# v  C4 n! ~  y% N, B" H" g
8 ?6 A0 P& v1 q; V0 w- p" B你所說的年輕人,已經變成待退的中老年人了!!
  o4 m  u9 [( y& M) v0 N4 q* d5 P, K% K9 c% D( W8 _2 i

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯 ; |5 ~% J% ?$ C& u: X0 F9 g
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16 3 s7 f% V/ m! X3 A, Z; O' r
你知道我知道大家都知道
' B& W1 y  Q4 B( E6 ?6 V如果大家都推估房價三年跌3-5成

' d& h" l( k) o# {" y7 ^- Z7 w# s: @' f8 O7 F' T6 k
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;+ R- T7 r; `& G8 N
最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5成時;銀行房貸逾放率由現在0 .3趴;提高50倍到15趴
* o* ^) b! I" V- Q( b;銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成(2至3拍拍定);一般3年後房貸成數平均約6成(已考慮部分借戶用寬限期);如果客戶違約;最大損失約原房價3.5成;即約房貸放款6成;但台灣的銀行貸款跟美國不同;除擔保品外;可繼續向借戶追(如扣他1/3薪水);假設平均追回一半;銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
0 S# c$ a" U3 Q% o/ U5 K假設資產是資本10倍;共損失0.25倍的資本(目前銀行淨值通常有1.5倍資本);尚難稱一定有影響金融穩定

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
: b5 x& i  p3 `5 V. h' o但是你說的不是不會發生,& T. W4 F) H0 P  ^" U
+ s& q: z' Z& r/ W# u: f% E
如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)

# j' N  }. F* s* N7 A: a對買房子自住的人;房價跌不影響(我去年也剛在北大買房;換屋);但房價下跌到合理;可讓年輕人較有居住正義(買的起房)

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大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46 5 m$ Z' ]4 u9 B) e) L# |" b' X
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
3 z6 L/ U5 M7 c- |2 _! U最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5 ...

0 x( s* T2 {1 q5 U/ m9 m9 w中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。相關人士指出,如果相關貸款不降,主管機關仍有可能續推新打房政策。
6 y1 `) |% R2 v) {  x
" i+ `8 @7 f- X9 L$ D2014年; T% f2 V1 x5 n9 ~
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樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....; O# Y2 q' t5 L8 j
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

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你看照片,如果是空屋,通常是建商買的房子,在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子,一坪的成本絕對不會超過5000元),收購的地一坪也才一點點而已,所以如果是很乾淨的房子,沒人住過,一定是投資客,所以買的成本,大約是10~14萬之間,所以只要賣超過18萬以上通常就會賺,所以大部份都在拍賣出清了
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