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[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

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發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20 ) s8 W6 }' \# b& T, r
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
, l  U0 U' N6 x- b: ~5 f* G8 h7 E9 e
否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

0 q' X* q7 V1 I) l2 K4 H+ v這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似的引發;機會非常小。房價所得比太高;不僅是社會問題;還是個經濟問題(嚴重的傷害內需消費能力);讓台灣經濟力大傷。
/ r% f0 ~3 O+ ]雖然這幾年小家庭讓戶數增加;但近幾年因都市容積獎勵措施;讓許多房子長高了;在人口負成長情況下;供需失衡將更惡化。" J0 T8 h- |$ [+ o% g; K
房屋稅主要是稅基的調整;房屋評定現值;在郝市長時台北市已率先調整(但除了豪宅及新屋外;調幅不夠);未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整  t; [' A* ^# _0 U

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發表於 2015-9-8 21:57:31 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯 + q, f; ]$ `; l$ i7 W+ f+ z
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
+ ~- W& f" L; L/ V0 ~$ S* E這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似 ...

3 [+ E, J/ h9 ~) z
0 Y- B; {9 _5 O9 W- }當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!; C8 P( X: _9 E3 u3 z1 \) e' T
8 m9 ^4 b0 E  S5 i
8 z* B8 Y3 T# O4 G
政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
9 p2 E4 E6 \- w$ g# j) J' o2 ^% V# a; Z3 A8 k# J; v
因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤0 j/ m0 d& ~5 Y; T& x$ [" R
0 T. l, K, r4 Z5 q/ D. D3 }' `

% ?; b. ^6 p5 n( ^- c$ o至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層7 ^9 ?0 k+ ?/ B3 a1 m) V# B
* ^: n1 w/ M9 n7 M6 B: \5 v
現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
/ p( \4 F* b4 K  o9 _
8 V0 u1 l; Q2 B, e6 d& ~要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等$ v; K( }% }) l4 U  ~; f* T
  D7 @( ~# r8 S- H1 {
然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置5 s/ y" E3 w4 j( `

: \4 ^4 J4 D4 q1 e當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備& M( c) Q7 X* c0 Y) A" j/ J3 n- ^
/ X6 @- R' Y! r
大樓門廳的建材之類的也會調整: Z  d( F. h- s: m0 z

) U/ P" y9 k) Z大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算
0 L& t  A- m5 p" Z8 N( ?9 ^# p( R8 u: D

2 a+ A# \7 p8 e9 x' Z  y4 |$ ]4 r+ p4 S9 h. g8 X; s( p' w( h
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置
6 ~2 e* _2 Z) l+ F# d' |0 V1 \# r5 B  b3 L) p* S
只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋. S- |- Y! }, V: T* O* \

7 d0 W3 B9 R; g" h: l; C5 U
# G# l- ^" }2 B
2 f& A, w9 K# a0 P/ v) u, T" y/ ]3 F0 l& }) w1 z- ?+ P
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
, ^: h& n( Y8 C( z% l, h8 `- |+ U* d. n" l4 V
日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便5 a& V* G, Z& M( O' `4 a

) k, g8 l4 f) t+ A把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
, B7 d2 c$ L$ a* T  i4 _8 D1 I: k( f8 n$ ^+ z8 E& C0 X
而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪5 r8 b/ ^  u0 }0 \

" m3 L0 }( y. d+ l' f8 c0 x) u) b剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮; ^- B  y4 Q  k- Y4 B2 v% A
5 c, G5 Y( y7 a: u  X1 C
,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間+ D+ l5 ~( h9 n2 P+ D" r
/ i: ~' Q* g# F  Y- ]/ A
不過北大遠雄很多都是給開放廚房
$ f5 J- X" O  M! }% l+ s  W& P, g

9 `' |4 E  N8 m- a

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯 + o3 _$ x5 }4 \+ g8 {
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57 # l$ H6 C4 L- {; K7 e2 N+ D! ^
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
$ g  i' b' u% [& I: q* C

$ d  n) g3 Q: x4 d其實;就算房價3年跌3成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如果能合理調整後穩定發展;讓資金流向促進產業升級發展之用;台灣經濟較容易找到出路;年輕人也才有希望。

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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯 - {3 o+ P- e0 r
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08 & \% M* K% {3 Y8 u% w
其實;房價3年跌3至5成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如 ...

4 P* X. g( d5 C; R6 w3 `3 k2 O5 z
$ }1 G5 C7 I. h) m, w/ {3 w0 L  h/ }你知道我知道大家都知道# U' E, F. k9 N  X# [: w
如果大家都推估房價三年跌3-5成9 ?8 O4 o; T6 P: L- j
2 t" u: z; ~6 x+ x
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了
* l0 C  k8 d5 h: u7 r2 I0 O
% w! p5 K: q; u: {+ }今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
- g  Z  e8 }7 a9 K8 d- ~
, o. R+ B, ]2 V1 A# e# G& O就會有人用7.2折砍
1 b% L7 U8 q; V# B. |4 A* D; t
' w0 m* }6 @9 I$ k& R2 L# U. p; e股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!! r' }- B, ~8 s; z: g
5 F  M( l# X# i, a; T% {

6 b. y. C) U4 D) G4 H7 c, H, p0 C9 ^: [: X3 O
至於資本適足率以10%來看,
0 l1 e! ~" K! x- y
; d/ L- M6 g! `$ n4 w- R7 l7 ~# D你說的三成到五成! 絕對死一票
& K8 t$ ~' R- Z% R+ @% R. R6 v) a: g1 l' r! H7 M) ^
順便把一些體質較差,或是房貸總量推很大的大型行庫
3 ?5 o- N8 \: W' J" O6 Y1 g9 m' c) \+ z& K# N" L
搞得風聲鶴唳
, n, u# Q$ c+ }% S9 X: c% G3 E
2 z* A. r+ j% ^- i6 Y' |本土銀行體系應該會又來一次大整併+ |$ w% p9 ^6 \1 k' T: X7 Z
5 |+ ]: V0 t+ E+ s& B

7 e- S0 a& l: p# s' d+ `
$ g2 c& @) u+ f1 G# U
1 X. K6 A) R; y, Q8 m7 n' O
8 A1 d9 a4 ]7 x% Y( A+ P

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發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生,
( e2 C# P  [$ m& s' }9 X
  H0 e, ^) d  X! p4 l& u* o& p如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
$ |" `: |& p: @3 F( h' F
& W0 i! {' @0 @/ W那的確還是有快速下跌的機會8 @* F4 A) t1 t- d0 c$ t- h

4 I" f. E& k* g# K8 M( [8 C但那時候就是接刀子,就算三年跌3-5 成,跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑6 T( I) Y: z# M; S, M$ g( p

" O6 A* _- M, _( d0 d; r7 B房地產才能確定止穩,成交量才會慢慢地回來
& ~" c- w3 E4 r& U
& Q  s+ J3 q7 h: o' t- y0 g不過通常是一波大跌之後,後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
( k1 L  ]8 z3 \: _' s( q( E% s8 `
要真的見到底部,10年算快的! 20年也不算長1 f3 S% A! E, E  f

* o8 W+ e& R* R2 y* q! m* s7 x如日本! 
% I( S7 O# E  |( ?" o- _/ v
% `3 W; X3 x% U* g/ o+ Q6 n0 g你所說的年輕人,已經變成待退的中老年人了!!
  L! O* t. T1 R" z0 _9 n" s3 w
7 b2 I/ p# F7 W9 m, O% t

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯 ( a2 Y) X; Z5 F! C" Z
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16 * F2 b; T, E3 C6 a) C
你知道我知道大家都知道& f1 Z+ o3 V) T0 W: H
如果大家都推估房價三年跌3-5成

/ V. _) }" y& E/ o% W2 ?3 B- O9 E& n& |  S2 I$ i4 }8 l! z, l! `
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;- T4 X$ W7 D. ]2 p+ |* _) o1 C: N
最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5成時;銀行房貸逾放率由現在0 .3趴;提高50倍到15趴3 p5 a* J/ \; E; i" c9 c+ z% Y
;銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成(2至3拍拍定);一般3年後房貸成數平均約6成(已考慮部分借戶用寬限期);如果客戶違約;最大損失約原房價3.5成;即約房貸放款6成;但台灣的銀行貸款跟美國不同;除擔保品外;可繼續向借戶追(如扣他1/3薪水);假設平均追回一半;銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
9 k0 ]  i& i; Q& Q假設資產是資本10倍;共損失0.25倍的資本(目前銀行淨值通常有1.5倍資本);尚難稱一定有影響金融穩定

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
- s/ K- y# \& b! K- b1 z+ f但是你說的不是不會發生,# P9 K# q+ U, b" }. B9 u. Q

) j7 q6 J& p: `$ h3 x& \1 C如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
7 r& a% B- R9 y/ r
對買房子自住的人;房價跌不影響(我去年也剛在北大買房;換屋);但房價下跌到合理;可讓年輕人較有居住正義(買的起房)

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發表於 2015-9-8 23:50:01 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
  H. Q/ v( M( n8 g" y* o, ?' Q銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;. A; H3 v, C5 i  ~, ~
最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5 ...

7 b8 ]7 F7 e/ Z! n; E中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。相關人士指出,如果相關貸款不降,主管機關仍有可能續推新打房政策。
5 \2 t6 N* W4 h0 V; C9 ^3 K+ `+ u, h4 e+ L8 Q4 d5 ?) V+ N- h/ M
2014年# G9 ~/ y& |: o
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樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....# O, ^4 S  n, J
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

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你看照片,如果是空屋,通常是建商買的房子,在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子,一坪的成本絕對不會超過5000元),收購的地一坪也才一點點而已,所以如果是很乾淨的房子,沒人住過,一定是投資客,所以買的成本,大約是10~14萬之間,所以只要賣超過18萬以上通常就會賺,所以大部份都在拍賣出清了
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