iBeta 愛北大論壇

 找回密碼
 註冊
搜索
123
返回列表 發新文章
樓主: veri
列印 上一主題 下一主題

[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

[複製鏈接]

0

主題

0

好友

2470

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
933
在線時間
1702 小時
21
發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20 : C. a3 ]5 z5 D$ C! D- a
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
4 c- `0 Q! f: J+ v. K, @+ u: m. d; |
& w/ n+ Y1 p: h) M2 x( j) {否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...
5 w' I  }! n$ K# a$ C. w+ F1 n
這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似的引發;機會非常小。房價所得比太高;不僅是社會問題;還是個經濟問題(嚴重的傷害內需消費能力);讓台灣經濟力大傷。/ L- A, r3 `* J  ]. h( D( o  U
雖然這幾年小家庭讓戶數增加;但近幾年因都市容積獎勵措施;讓許多房子長高了;在人口負成長情況下;供需失衡將更惡化。
5 Z9 A) W: A& `# M房屋稅主要是稅基的調整;房屋評定現值;在郝市長時台北市已率先調整(但除了豪宅及新屋外;調幅不夠);未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整
1 {2 [( Q/ A* Z2 Y9 i' j& f

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
22
發表於 2015-9-8 21:57:31 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯 5 _+ r2 h* j1 G
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38 3 Y" [8 x7 g/ x: q, d
這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似 ...

- Y. l7 I( y* M+ V5 }! |4 G9 q" @% y3 Y  c# \' P
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!; w# b; y* ~! g6 {

( B1 s- y$ ~9 G, ^4 T9 s
3 F+ r' k  @  e5 y; q; i政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮% B. N+ i, S4 R% y
  h2 B3 b' H/ x) h4 |- {, V
因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
$ q# v$ ]1 J7 h0 a% M& Q9 O/ Y- {1 a" T, `2 }8 d0 `

9 @4 b/ r8 t) L  O& p. T4 H至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層
, T* A! I& U" N' {4 D, l
$ c; I. _* j! f: t7 t6 U現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
1 R2 }. \/ u) z) v6 S1 f! U  v- P5 G( v
要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等8 w5 T- T/ h- o' o4 P

- Z4 c* @8 O& I) ~. M/ ]然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置
9 ~+ h/ x5 i# C- E4 J! f( m( [4 Y: C/ q2 I
當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備  B2 ^. c! d. j% O
( y, R! K" X5 y0 x
大樓門廳的建材之類的也會調整% g& [- L- I- J6 o% A) h

2 p1 a3 l; [, h! H4 Q& Z% A大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算: @$ |4 I5 z! D' i' C, Q) b9 t
, L8 o9 B% v# V) h$ U
! }! E! L0 r9 Q; x8 O
9 c0 X4 s; ?$ T; F4 }6 ]3 s& [" e
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置' }+ {& e8 w' v) Z- P6 \4 k& f

& h7 P6 c) f1 W( x' V只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋& N# c# V4 [: E' x( p

: c( g4 a- f3 r; J: o( p" [; g7 q& P3 C

) S1 s1 [# w  N# e0 m  M, {$ }# w% S& w) A  F$ ^2 N
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!
4 r& }; G$ D8 b, O& v, Z
  e/ h0 v, t  ~; a, P' ]) Y1 i日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
+ }4 J5 g$ E& S& D( [: h/ z4 f. u2 s" g# ~" E
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
: G: S7 w4 n) O, L0 s2 X- K2 Z7 ~1 a7 V5 ?/ |, f
而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪
2 O1 g8 o' q' r& w$ q6 i- U) T
1 O: F) H$ Q( {/ d4 T/ U剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮
' l1 H* C) N6 L7 _; o4 I& K
5 [. A; p3 [+ A9 I1 K,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
( `: H7 I# F% O! p7 T% f+ t9 W( o3 s) B# C; E
不過北大遠雄很多都是給開放廚房
( z' G( r& d. u0 I; ^% }" V: @: v$ f6 d  @2 j5 n/ l" v1 v8 h

& A# q: e. g" b* V9 m+ V

0

主題

0

好友

2470

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
933
在線時間
1702 小時
23
發表於 2015-9-8 22:08:44 |只看該作者
本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯
2 [& y! T) q$ [+ p9 D& B5 D4 f
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
, ^8 s; F6 l& j, p+ l, w當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

% s5 T" u( ]' M+ Q2 T0 E2 H0 W: s# r( M) H9 q
其實;就算房價3年跌3成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如果能合理調整後穩定發展;讓資金流向促進產業升級發展之用;台灣經濟較容易找到出路;年輕人也才有希望。

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
24
發表於 2015-9-8 22:16:18 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯 : z1 c4 u9 h8 Z6 Z9 d! d
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08 9 K: P& \9 T2 _4 p7 k5 p5 k
其實;房價3年跌3至5成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如 ...
, c: |2 _1 D4 p! m# m- H3 `, R

- \6 {3 @# T8 I; T9 v5 \% U你知道我知道大家都知道+ w8 p# Q9 z$ {( v
如果大家都推估房價三年跌3-5成
" B& y  d, ?0 I  q% f! q/ I( }. l+ a* l7 w3 m
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了3 ?6 D: r* r1 |9 E" S0 U! B( H
/ M) X0 u5 b5 X4 N
今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出3 d( K8 j. R8 n' b* @( l3 a* v

& W: E8 z; g* Q+ S就會有人用7.2折砍& j9 c' o8 Q- U3 D3 }$ b/ Q
2 `. D3 C! q7 x/ o- T0 A
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
, D; c$ C4 T; W6 l% H5 o0 o) [$ T* {
( I# w% }+ J. x& j4 a( y9 H  p& B/ N0 [

1 |  G2 {9 I- p至於資本適足率以10%來看,9 x3 D$ [9 _% Z& Q+ w

$ ]: ~, ]; x/ d6 }% Z- u5 G9 i你說的三成到五成! 絕對死一票
8 {+ m8 ]9 p+ M9 }. ~: x! M/ y% {; m& r% ~( Z: B
順便把一些體質較差,或是房貸總量推很大的大型行庫- b" \4 W9 W7 o( y: Q. r" J9 O9 M
1 T# j+ }# W, r2 Q4 e
搞得風聲鶴唳
/ N; J9 L0 r- D6 m! ?' V: @( l) T: O1 x! ^/ H
本土銀行體系應該會又來一次大整併+ f/ t: d6 z4 H* B

  E9 U  N; j. l+ }
, R# b4 |# k) a- B4 d+ |9 [
: O- ~- A, K& ^& Y# ?9 J( Y% S* ]# C3 l. @

% Z6 S1 i5 y# T

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
25
發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生,9 P- y' ]- w5 P; M' q
5 h: N7 F. X" |, ?
如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
9 `4 m" C% i/ F$ Z% T- ?- B: U, q7 n( ?4 {3 C+ r5 x1 ]; r
那的確還是有快速下跌的機會
8 S  R7 Y" b3 j- P4 t, f  `+ E  k9 |: F/ V, `) O- x4 r1 h
但那時候就是接刀子,就算三年跌3-5 成,跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
6 \7 W  C7 s9 W( q6 E9 d/ H( B* i' _6 f
房地產才能確定止穩,成交量才會慢慢地回來& X0 K0 B$ M5 m
( `  y% N. k) }5 d
不過通常是一波大跌之後,後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑7 |2 n$ C* v7 x
6 q" s1 K# s( M: |
要真的見到底部,10年算快的! 20年也不算長
/ F& l& I: M' t/ K4 t/ z0 p9 Y' E9 g5 g9 F
如日本! & @. P: U) h# v+ d9 s) o

' ~9 |4 A$ ]: @, Z# J你所說的年輕人,已經變成待退的中老年人了!!. {# ]+ H$ R" A& B  W) o9 v
  M$ A# q' p! C0 O* J# s

0

主題

0

好友

2470

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
933
在線時間
1702 小時
26
發表於 2015-9-8 22:46:50 |只看該作者
本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯 # H5 Y- V4 I3 v. e4 N# F5 J0 M/ F
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
+ R' Q$ |/ e1 q' H) M你知道我知道大家都知道4 `, i; f2 I2 I0 [- E0 d; ?
如果大家都推估房價三年跌3-5成

7 u6 \* v' S/ l8 y  I$ S
1 I5 J, l. q. R) {  J6 X5 T銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
- h: d+ w0 T5 A& {最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5成時;銀行房貸逾放率由現在0 .3趴;提高50倍到15趴
+ ~2 e/ y$ z; D3 @8 l  i3 C" Y;銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成(2至3拍拍定);一般3年後房貸成數平均約6成(已考慮部分借戶用寬限期);如果客戶違約;最大損失約原房價3.5成;即約房貸放款6成;但台灣的銀行貸款跟美國不同;除擔保品外;可繼續向借戶追(如扣他1/3薪水);假設平均追回一半;銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。
& R! y4 I" H0 A( w! w  g假設資產是資本10倍;共損失0.25倍的資本(目前銀行淨值通常有1.5倍資本);尚難稱一定有影響金融穩定

0

主題

0

好友

2470

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
933
在線時間
1702 小時
27
發表於 2015-9-8 22:50:36 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28 & L7 Y8 A( u+ N2 V9 b5 j9 U
但是你說的不是不會發生,- ^! X0 `+ Y5 J

; m0 L6 V5 L+ N; T4 W: r- g: A) f如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
+ r0 i3 X/ L( G3 P& p. u$ f
對買房子自住的人;房價跌不影響(我去年也剛在北大買房;換屋);但房價下跌到合理;可讓年輕人較有居住正義(買的起房)

4

主題

0

好友

1546

積分

大學生

Rank: 6Rank: 6

文章
810
在線時間
225 小時
28
發表於 2015-9-8 23:50:01 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
- }) |; q  ?8 a% Z" c銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
: @2 u2 E# @8 i最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5 ...

0 D' U5 m" W' s1 K2 \中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。相關人士指出,如果相關貸款不降,主管機關仍有可能續推新打房政策。! y, P! T2 f, Z+ z2 Z8 v

& b, D  _( i' c2 e4 \# O/ m2014年
7 M" ?$ f# J* M' @/ Q- ]$ V
+ U5 [4 R8 v- X8 U9 \: c  q

12

主題

30

好友

7508

積分

博士班

Rank: 8Rank: 8

文章
3562
在線時間
2194 小時
29
發表於 2015-9-9 00:34:22 來自手機 |只看該作者
樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....- i: v/ y, H9 @5 n5 t7 `/ U9 P
七年多都熬過去了~我相信未來會更好

222

主題

23

好友

4986

積分

碩士班

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

文章
2247
在線時間
1450 小時
30
發表於 2015-9-9 23:49:35 |只看該作者
你看照片,如果是空屋,通常是建商買的房子,在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子,一坪的成本絕對不會超過5000元),收購的地一坪也才一點點而已,所以如果是很乾淨的房子,沒人住過,一定是投資客,所以買的成本,大約是10~14萬之間,所以只要賣超過18萬以上通常就會賺,所以大部份都在拍賣出清了
您需要登入後才可以回文 登入 | 註冊

本論壇是以即時上傳留言的方式運作,一切留言內容只代表發言者個人意見,非本論壇之立場,本論壇對所有留言的真實性、完整性及立場等,不負任何法律責任。
由於本論壇是以「即時留言」運作方式,所以無法完全監察所有留言內容,若您發現有某篇留言可能有問題,請通知本站管理員處理。

Copyright © 2009~2020 iBeta 愛北大. 保留一切權利

回頂部