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[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

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發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20 ( f% K: F+ K4 }* R. K$ J( |
房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!
, Y/ k1 x' b7 k: |
0 v  T* |/ `) o- Q, J0 q  O) o* h( z否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...

5 `* E! X# {9 b3 f1 r這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似的引發;機會非常小。房價所得比太高;不僅是社會問題;還是個經濟問題(嚴重的傷害內需消費能力);讓台灣經濟力大傷。4 ^$ \7 q$ c% z5 Y/ _5 a% t, d
雖然這幾年小家庭讓戶數增加;但近幾年因都市容積獎勵措施;讓許多房子長高了;在人口負成長情況下;供需失衡將更惡化。
5 r) Y" m( n4 _8 n% n$ ~* Y房屋稅主要是稅基的調整;房屋評定現值;在郝市長時台北市已率先調整(但除了豪宅及新屋外;調幅不夠);未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整# {3 ?* r! H0 S

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發表於 2015-9-8 21:57:31 |只看該作者
本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯 $ y) \6 y5 g2 }7 ^0 S# R2 ~
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38 4 ^; f- N, T% o
這近10年漲勢是個資金面特殊結果:美國QE,遺贈稅(有錢人把錢匯回國炒房)及土增稅的調降;未來會有類似 ...

5 h1 X0 M: a8 d# [/ B
6 q4 H* M6 ]  G% A# K/ \當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
- i, n3 \3 B" }5 [; O! c
1 ~, p3 z" C) ?1 k1 b! S+ t  L/ h9 D# k- H& i0 a1 q, K3 y6 {
政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮" M# @) W7 S: O& K/ s

8 v  o! K$ d( M- G  M9 G因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤% U' {) r% J9 w9 r
* N( E! l: I& z; O" c

! m0 Z$ U+ O; i, l至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層( G; u' N& `8 U! S: P0 R; t

+ _2 f7 o8 h% v* q. _" J現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
: h" P! p5 D# r
$ j) C0 z& J4 P- j/ F8 b要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
* {& r" |6 x" q2 U, ]# [
8 }/ J$ J3 o1 t2 I  r6 R3 e9 F0 B2 t然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置
3 y$ L) N* B# I, |7 V
( i' H9 S, h* d1 t% W6 _: r當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備9 K" w' l* D8 y1 a
; p  U. @, Y, P5 z) u
大樓門廳的建材之類的也會調整
- M4 F5 Z! L: k' V( W" v$ v6 {/ \* O" D% O8 D2 L% e! N( |4 `
大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算# r; T; J* o0 Q
0 A. w0 l' U0 ^8 ~# p

  ]$ ^3 Q7 R5 P
0 k- b  ?* y2 N6 I, |8 O% Z/ O最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置3 c8 X6 b3 ^" ^+ J

+ y* E: Z+ [3 V: V" k0 q0 P# K只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
) `" i5 Y# M# t6 n9 X5 R- G$ c. R
/ ]. a3 h+ I- S4 P
  a, q9 y4 ^) I* Q! k
; m: l" l0 k9 B* \! t; Q4 @1 B. |
) W( ~/ u, W! H$ e8 t) _有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!$ v+ Z- T. P8 u7 g+ {% |0 x
, I( u; T  [7 }+ ^$ b8 T) a
日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便4 y8 ], r7 v" F# G: D( h9 G, Q/ M

+ m8 a/ X( {1 k4 m& _& l把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用6 C5 }5 d! _* a6 J) b. j
7 @) p! Q3 M: N/ x$ a: G0 Q
而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪/ w- g6 }2 z: z3 @* r  H2 H8 h

9 r' u( k: Q0 e( E7 Q剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮7 f5 p% T. G6 {2 H; H; w2 ~
' k! r8 t" P( |1 n
,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
( i" v2 ]7 q- m, @* @5 X# W
( |% J7 t0 W: F; O* B5 C不過北大遠雄很多都是給開放廚房0 d- @" T9 {7 c: `: f: l2 d

" a/ H0 z8 U8 a: C
9 p( ]2 [; g% n2 O% [5 i* D

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯 7 O- M+ h4 {1 V# Z" I1 w, B+ ?9 I
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57 " A7 l8 ~( Z( B  W& U2 E& A
當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!

  w7 k1 h$ J/ t& ~
) g4 F# T4 Z0 r( d; z其實;就算房價3年跌3成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如果能合理調整後穩定發展;讓資金流向促進產業升級發展之用;台灣經濟較容易找到出路;年輕人也才有希望。

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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯
) U/ P8 l. k. V. d8 w
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
" H* p' c2 K4 w* b; |其實;房價3年跌3至5成;台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高(銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試);如 ...
( P# A9 J  y% A& e
0 B. R; l0 _# O( h6 r
你知道我知道大家都知道
! Y6 t$ ?! x' K' n1 v% `  F如果大家都推估房價三年跌3-5成' ?) L% J) V3 M4 `& U' l+ s
; u1 O: c5 X1 [  K* q6 Z3 V
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了! g8 g# K. A+ g7 g4 K

( w9 k! c* u' i8 L' g' `今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出: G* x/ d. t; N9 R1 X* d& L8 s
! u+ D) P: p/ l
就會有人用7.2折砍. M5 W- {7 a1 t( n( P+ b1 n

9 O0 O1 c' o) [5 a股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
1 \- D5 J) w, {, b1 h
0 M* Y8 H, P4 Z7 h8 Y7 p
8 ^8 G# d, o% k# j
; Y9 q* t% Q) o. [0 C; v7 e4 t- S4 p至於資本適足率以10%來看,) j) B  I' C1 {, E7 b
8 o% R) P6 O9 O
你說的三成到五成! 絕對死一票7 P* v. z: C4 n
' h3 c3 R# `1 W8 J1 \
順便把一些體質較差,或是房貸總量推很大的大型行庫/ w6 B6 |6 v6 q7 j8 V6 o
( M- L$ r2 ?& M1 w6 ~
搞得風聲鶴唳' E+ }' r; G* J' V* D

1 e, d9 T* J! a$ t/ j& I本土銀行體系應該會又來一次大整併, k! A2 f9 Z. ]  N- u9 Z; }/ ^

; Q3 f# G+ I4 z* N4 R8 O
  I" ~- f7 }" K. z4 c7 G4 X+ p
6 s5 h/ n4 q5 o: ]1 `, X
3 z7 _' T1 ?6 w2 l+ v5 ], ]/ I6 s  l6 f2 C4 U. G

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發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生,
7 G& L# }9 d6 |( b; D. Y9 K
, J- }( ]; F4 W8 z4 f' N. ^2 a如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)
0 T3 A3 K3 J3 F' V. C4 [! B
  V; M. g) y* t( j6 O那的確還是有快速下跌的機會( `$ @, O4 A. ~, y- ]
, ^" V( E1 u# T: N* g, ~0 }. y
但那時候就是接刀子,就算三年跌3-5 成,跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑: u( \" j- K, R5 g* _0 M  r5 {

2 B0 m6 I: R2 s房地產才能確定止穩,成交量才會慢慢地回來$ |6 q, {! M. m  R8 L7 C7 }9 `

- H, Z+ m0 x2 W& h* P0 q! l不過通常是一波大跌之後,後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
. E6 h: j' o  T' @! z
; K: s. Y5 \: D& \9 q要真的見到底部,10年算快的! 20年也不算長
) d* C3 Y: k1 `- I  r1 U4 _4 y! K4 |( p+ ?
如日本! + l, Z: @' y& f& F' c

; ?" E& N9 C9 N! j2 v% t3 j7 q: \你所說的年輕人,已經變成待退的中老年人了!!* {3 V: ]4 q9 I' |5 {' m# e8 r

5 m5 z% V3 e; m$ G8 F! ~

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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯
. S3 |4 B, E5 }+ C! W3 y9 o3 f
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16 " t+ s* C; |  V! o' I+ v
你知道我知道大家都知道
& d* g4 {% y. I如果大家都推估房價三年跌3-5成
! ?5 ~; j( c" G0 J; C" N) W

, H' D8 Z: X" t% V6 S2 _- K銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;# r' w5 ~+ z% ?# F9 l, \
最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5成時;銀行房貸逾放率由現在0 .3趴;提高50倍到15趴0 h- ?) W) N. s# B3 u; z. w0 ~$ \
;銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成(2至3拍拍定);一般3年後房貸成數平均約6成(已考慮部分借戶用寬限期);如果客戶違約;最大損失約原房價3.5成;即約房貸放款6成;但台灣的銀行貸款跟美國不同;除擔保品外;可繼續向借戶追(如扣他1/3薪水);假設平均追回一半;銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。4 d9 N7 _6 T) \  ~7 G
假設資產是資本10倍;共損失0.25倍的資本(目前銀行淨值通常有1.5倍資本);尚難稱一定有影響金融穩定

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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28 + W' Q! S# X% f
但是你說的不是不會發生,
7 D0 W% @: ~; ~5 K
; z! |$ x% }* ^" w% r如果政府的主觀政策調控失控,導致房地產的走勢無法持穩(十分微幅下滑)

- J* f; E  r4 j+ ]5 D5 c0 x4 k對買房子自住的人;房價跌不影響(我去年也剛在北大買房;換屋);但房價下跌到合理;可讓年輕人較有居住正義(買的起房)

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發表於 2015-9-8 23:50:01 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
) U2 q0 x% a, l$ Q: W9 b銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成;
4 A/ @/ O5 R4 K, b1 @最簡單的分析:假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融;房價3年跌5 ...
# _5 [+ s8 h# x' h
中央銀行昨(28)日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元,連續雙創新高;合計不動產授信餘額更達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的半數,遠超過國際認定的40%警戒線。相關人士指出,如果相關貸款不降,主管機關仍有可能續推新打房政策。' j3 X$ L0 Y9 b- ?

* W+ R. S1 J/ q; O; h. i2014年- p/ P& i( a  v4 D8 {
4 i' y4 w8 q$ m" i1 m1 J1 J  l

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發表於 2015-9-9 00:34:22 來自手機 |只看該作者
樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
" V8 n. U  f, |& a3 P) Q8 `七年多都熬過去了~我相信未來會更好

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你看照片,如果是空屋,通常是建商買的房子,在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子,一坪的成本絕對不會超過5000元),收購的地一坪也才一點點而已,所以如果是很乾淨的房子,沒人住過,一定是投資客,所以買的成本,大約是10~14萬之間,所以只要賣超過18萬以上通常就會賺,所以大部份都在拍賣出清了
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