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[房市新聞] 上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

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發表於 2015-9-8 21:38:56 來自手機 |只看該作者
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:20
- m7 j6 R: Q& i7 z房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!3 u+ l$ w- ^( ~  Q6 j

) ?3 h: _5 j9 z+ Z7 C% b否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎 ...
0 M( _0 G. Y3 k: v
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似的引發；機會非常小。房價所得比太高；不僅是社會問題；還是個經濟問題（嚴重的傷害內需消費能力）；讓台灣經濟力大傷。
% c7 d, f9 v1 i6 f3 Y$ S雖然這幾年小家庭讓戶數增加；但近幾年因都市容積獎勵措施；讓許多房子長高了；在人口負成長情況下；供需失衡將更惡化。
2 e3 ~% j6 |+ a) R3 ]房屋稅主要是稅基的調整；房屋評定現值；在郝市長時台北市已率先調整（但除了豪宅及新屋外；調幅不夠）；未來各地方政府因負債日益惡化將陸續有感調整/ X& Q( E2 f5 B/ ]
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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:08 編輯
* ]4 P. [* F9 W- [& T$ n1 H9 }+ n
大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
0 W7 h* ?' B( z5 {" ^7 p這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

! y4 N: b7 c# `
3 ]7 _4 ?( w$ u0 R" l; Y' n0 @) [當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!# t: x" _3 a  F5 I- d- x$ h
$ k, D# ?/ X; u/ e

! M0 C: J' ^# J6 |8 m! f政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮
+ ]- l* d# [8 k* @3 @. c. x$ O% \. U- m1 t8 m, Y1 ^
因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤: Z9 B9 W0 T; I4 H
2 ]3 g9 M; F4 f9 `: @7 A
, @( `) x, s0 }6 t; m
至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層) D% |6 Z8 x9 a6 _  O
9 [: s4 n& [" {/ x0 ?! L4 o
現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
; U3 y$ |  n+ G+ E2 N1 l$ r
( K/ O  m' b4 w. S( |9 u- Q要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等5 q+ ]3 \: |  j) G$ H

; n; j/ G1 u% c然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置  \* _* E3 q5 M4 A( w
- ]9 _6 u8 t, u1 o% K& |- o9 C* ~! e5 I
當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備) s* u) Y. O0 d5 o
; G) d. k% F4 b8 u$ @0 b2 o  D
大樓門廳的建材之類的也會調整
; Z' X2 e' q6 U4 }- J9 X9 c+ z! }6 p' c" x4 y5 D
大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算2 j0 e! [) l& A1 U- Q' _; ?& N4 c6 G
7 t6 q. @, I- i6 E1 m
1 e$ \  s  ^+ g3 l* n
) N+ h' o7 E2 Y9 b7 l, D: h8 c3 Q
最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置4 e, P  C/ ^, g$ M- {( C
/ k4 C+ ^0 t$ M  y5 `
只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
- {9 x6 N# V; k7 I* C5 U" r6 V+ ^( k: t
& h" o' _% F1 }7 t; I  \  n

5 V. x# N5 `% D! q/ r# ]. K) [, B5 e/ t2 y3 Q
有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!6 e& d% c4 M" Z: J

3 Q- n3 i# `3 S, F日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
% i6 b  y2 M' ?% P$ A$ c. J9 j/ Q" z+ N7 u
把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用& {- o# ]" V0 B$ Z7 b8 p9 f0 ], ~

9 z+ h) Y4 d4 i8 ~; t+ U而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪1 c7 H) ]1 v/ O! q: v. z2 {/ ^
  [. L: _/ F* [; X) Z- V* {5 H
剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮) Z4 F! [7 }  r5 p

+ o; g8 J% ?& e" l% R$ A,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間
! c' r- l, ?0 ^, V3 V6 \/ [/ u+ q! m! b0 [- Z9 Z' `+ F
不過北大遠雄很多都是給開放廚房
! C5 _: J. w7 i" ~* P/ B4 ^
/ K( y7 K" V5 _; b0 ]7 Y
4 I9 o) B8 M% ]' ]* p/ y* w4 p
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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 22:14 編輯
, I( O3 D) P, i: ]) P3 J
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 21:57
& L9 k  _9 P: V+ E& w當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
, y* x4 V; p$ }/ o2 l

8 q: z7 ~9 y* s3 k8 s, H其實；就算房價3年跌3成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如果能合理調整後穩定發展；讓資金流向促進產業升級發展之用；台灣經濟較容易找到出路；年輕人也才有希望。
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本文章最後由 REYCOVSKY 於 2015-9-8 22:17 編輯 $ B1 P# R4 e5 |2 w: }) E
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08 6 r: Z% [9 [8 X  k% L
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

$ u  \2 z3 o) w" j( g" {9 W& C' z8 }9 C& K
你知道我知道大家都知道" r2 ?! {- b, C+ X1 T( o0 `
如果大家都推估房價三年跌3-5成7 y! ^2 h1 I: M1 n' g
) w4 I+ X0 \) r( l' k
那賣家今年就直接砍兩成五殺出了0 @5 d/ v2 B% a" i6 X
( d5 \% N5 E& P
今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出
* g( \2 @- O. ]9 N
! n4 x. C/ [( g; b* {5 \, p就會有人用7.2折砍
( @: Q5 }. M# A3 k0 O" u8 l% F. y: U/ }
股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!- Y1 A6 u' G& a0 \" r* H

9 r3 U- u9 P; J/ X% n5 z( L, n$ i5 D! n4 b% |1 a& R

$ G. n8 J# O2 K! J. Y至於資本適足率以10%來看，
- o4 u* |% e! V9 [
2 s/ w1 v) K" l( Z# s$ F6 ]/ Z' t你說的三成到五成！　絕對死一票
' h& [# {9 k& s! `$ ^  t  ~  u5 C5 u% u% i( x1 @; h
順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫" m3 ]* e/ T0 O2 E0 J9 l
" C7 U6 ?- e+ @8 k- [
搞得風聲鶴唳
% P% I: \6 f! e! K/ j; R7 ~% }* W" W5 `4 ?" u! |
本土銀行體系應該會又來一次大整併
# P) }5 n% _( f/ u5 I5 T$ c; V9 s! ?8 p$ g4 b. [7 t! O
" t4 i4 t7 i& O
5 ?5 c1 m& \1 q% {) t/ @, {) p

+ O4 @2 s6 b# G3 ^6 m
" G) m& {5 Z" [3 |3 M  U% c1 C
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發表於 2015-9-8 22:28:18 |只看該作者
但是你說的不是不會發生，
+ p& D$ i, f  e4 e& h( P% \* Z1 F5 e  l( r( Y& K6 ]. p4 r
如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）
  D. W5 Q5 ]3 C* i3 k/ j
" r  G* S( \! |  i1 C( A3 p& t8 |; @那的確還是有快速下跌的機會
* h" D7 |) r( H* E$ Q: Y. [4 @
, D7 W1 ^- I8 \+ e* N2 P" w但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑
" R7 O- D) e& n7 c7 D! X5 q! |4 l
5 [/ c4 C3 `- L9 i房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來
# w* f6 X9 O* F0 j7 T0 R7 p3 T- ?" N
不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑. X0 Q7 y0 ~. W- `
: d7 V6 V: x. \7 d1 `& u
要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長5 B, t- L7 y; Z

- {/ H* l1 Y1 }4 K$ Q$ z6 P1 ?如日本！　$ I' ]) y' j$ P: R+ I
% A/ R: t% _& ]( H6 A3 O" f% [
你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！: {4 j" h+ t) v3 g
; H2 N* H5 D: s# k8 v# j" \
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本文章最後由 大頭蕭 於 2015-9-8 23:17 編輯 6 M- I$ d; d# Z3 Q! R* z4 Z. y( S0 x. m
REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:16
- Q/ F( b: i, d7 I0 B/ i你知道我知道大家都知道0 n8 K  ~* |+ @/ i# ^+ Q
如果大家都推估房價三年跌3-5成
# n8 r7 T! _/ T" n
8 i) }  Q( K9 d2 H" i: h
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
( M- [: ]1 P) e+ U# b! G3 j6 T1 q最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5成時；銀行房貸逾放率由現在0 .3趴；提高50倍到15趴) Z4 q: G9 p# @7 V+ {
；銀行處分擔保品可能僅能拿回2至3成（2至3拍拍定）；一般3年後房貸成數平均約6成（已考慮部分借戶用寬限期）；如果客戶違約；最大損失約原房價3.5成；即約房貸放款6成；但台灣的銀行貸款跟美國不同；除擔保品外；可繼續向借戶追（如扣他1/3薪水）；假設平均追回一半；銀行損失3成。資產損失比率為0.5*0.15*0 .3=0.025。: ?( c4 k3 I5 e& K4 Q
假設資產是資本10倍；共損失0.25倍的資本（目前銀行淨值通常有1.5倍資本）；尚難稱一定有影響金融穩定
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REYCOVSKY 發表於 2015-9-8 22:28
8 _* P4 K4 Q+ S5 R2 l但是你說的不是不會發生，% ~' Y! X0 x) K1 k! T

  j! z0 g. o+ G' g1 G$ ]5 A6 H1 s* j: C如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

3 \" b6 m% w. x/ r5 X1 @3 ^對買房子自住的人；房價跌不影響（我去年也剛在北大買房；換屋）；但房價下跌到合理；可讓年輕人較有居住正義（買的起房）
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發表於 2015-9-8 23:50:01 |只看該作者
大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46 % }' Y) _+ g5 b. Q
銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；0 [* _6 f% ?. S5 W% a1 ~# g* V
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

8 N+ _/ S+ K1 e% x8 S中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。- E6 \  e3 D5 V6 B& I7 O3 z
; l( {7 w$ t! B- G# A$ ~; u# E
2014年. o5 n) f' s) {+ y/ i9 J& |+ B
& x7 _. O1 h! _$ ^) e
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jojoyaro

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發表於 2015-9-9 00:34:22 來自手機 |只看該作者
樂觀樂觀~要是財富重分配的機會都沒有才是慘....
6 [) ?/ A3 k- R( J0 F七年多都熬過去了~我相信未來會更好
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發表於 2015-9-9 23:49:35 |只看該作者
你看照片，如果是空屋，通常是建商買的房子，在蓋的時候成本大約七萬元左右(不管材質多好的房子，一坪的成本絕對不會超過5000元)，收購的地一坪也才一點點而已，所以如果是很乾淨的房子，沒人住過，一定是投資客，所以買的成本，大約是10~14萬之間，所以只要賣超過18萬以上通常就會賺，所以大部份都在拍賣出清了
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