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本文章最後由 歐陽 於 2014-2-2 11:12 編輯
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5 N+ |0 U) T$ _ ?1 B6 E6 @REITs 22棟知名大樓 誰是超級金雞母？
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! t3 L; O' E2 A1 g7 P6 a文•張美秀 攝影•鄭暐琪、秦振家
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/ z) @+ X- Y4 ~. @大樓獲利績效好壞 就看管理機構行不行
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台灣六檔不動產信託基金(REITs)內的二十二棟大樓，誰是超級金雞母？以REITs標的物內二十二棟大樓的租金收入、收益率、出租率、及近六年的平均租金收入成長率等數據，所進行的「六檔REITts、二十二棟大樓投資潛力大評比」正式出爐。而在這項評比的背後，也充分說明REITs管理機構的經營績效優劣。7 N/ ?' g# L: J6 U
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4 [" e% |9 z. s M/ c% B國泰R1喜來登飯店拔得頭籌
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在這二十二棟大樓中，誰是超級模範生呢？根據這項評比顯示：國泰R1喜來登大樓當仁不讓，在二十二棟大樓中脫穎而出，成績最為亮眼。以個別指標、民國101年租金收入而言，台北喜來登大樓創下新台幣6.56億元，拔得頭籌，超過排名第二的新光一號新光天母傑仕堡大樓約四億元，充分展現國際觀光飯店的吸客實力。, V* a. t) { L' A' Y2 q2 Q# x7 E2 d
9 G' ^* N- r0 x( v# w台北喜來登大樓的收益率亦表現不俗，僅次於新光一號的台南新光三越百貨大樓、富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，排名第四。 0 H% T( K7 z+ K5 r9 k
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新光一號台南新光三越大樓 收益率居冠
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/ [" D' x. k7 q* r至於出租率則達100％，展現高度管理效率。因此，綜合看來，國泰R1喜來登飯店不愧為2012年六檔REITs內二十二棟大樓的超級模範生。
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. r! [: f8 K0 V, J& A對於REITs的投資人而言，富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)、新光一號台南新光三越百貨大樓的整體表現，也值得嘉許。其中，新光一號台南新光三越百貨大樓以6.09％，拿下民國101年收益率的排名冠軍，而富邦R2的潤泰中崙大樓(商辦部分)及富邦R1的潤泰中崙大樓(商場部分)，則分別以5.94％、5.18％，分居第二、三名。
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: J B( m$ o( i" r* q2 {6 d9 i( v+ j. E過半標的物大樓 出租率百分百/ V( n- v' r& k4 r6 s: L @& x n
4 c( M3 S4 C5 J X9 y, a至於出租率，在二十二棟參與評比的大樓中，超過一半以上，有十三棟標的物的出租率達100％，僅九棟大樓未達完租。其中，富邦R1天母富邦大樓因於2012年底公告處分天母富邦大樓，2013年的出租率僅九％；同屬富邦R1的富邦中山大樓也相對黯淡，出租率為七六％；其餘包括國泰R1的台北中華大樓、新光一號中山大樓及富邦R2的富邦民生大樓，出租率則均為九二％，在出租率部分，都屬後段班。
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若以自民國九十六年至101年的平均租金成長率而言，二十二棟大樓亦呈現良莠不齊。有四棟大樓以負五％墊底，分別國泰R1台北中華大樓、新光一號台証金融大樓及台南新光三越百貨大樓、駿馬R1的漢偉資訊大樓等。 不動產信託基金(REITs)一向被視為穩健型的理財商品，對於保守的投資人而言，除了保本，固定配息所享有的現金殖利率也高於定存。只是，當國泰R1的台北中華大樓資產活化持續延燒之際，小股東們心裡的盤算是：「不僅保本，REITs應該也能讓我們大賺『資本利得』財」。
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& `2 E% E8 c3 ~5 o保本、穩定配息 REITs最適退休族6 k. [# }4 n% A- B- O6 X0 g$ d1 |
4 {+ p3 L8 ^3 G/ L$ M4 n7 L據營建業出身的張姓REITs小額投資人表示，當他第一次聽人說起REITs理財商品時，立即反應就是：這不只是一個投資標的，更是一個值得經營的事業。該投資人認為，REITs的投資價值，具「三無」和「三有」的優勢。6 l3 P2 R; k" Y( k8 u: G4 K
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是哪「三無」呢？張姓投資人說明，對他而言，REITs有管理員工的困擾，不具產品生命週期的問題，也無需擔心資產減損至於「三有」，則是：REITs具有優於定存的穩定獲利，有機會享受資產增值利益，更具政府租稅優惠的鼓勵(例如：除收益固定10％稅率外，REITs收益尚屬分離課稅，不必併入其他綜合所得合併累計課稅)；它不但是退休人員投資的好選擇，也是年輕人穩健的理財方式。
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處分績效欠佳大樓 讓小股東發財
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除了保本，REITs小額投資人也有小賺一筆的機會。藉由推動資產活化，處分REITs內績效欠佳的大樓，小額投資人也可享受資本利得。/ W2 \4 [1 i" X/ i' N% a
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2011年底，駿馬R1公開標售中鼎大樓，率先寫下處分成功案例，為投資人賺進資本利得近九千萬元的收益。 a7 R* C0 K; N
* g2 m4 s, }9 c' B3 t. ]9 s' \每個受益權單位約可配得0.21元的現金股利，擁有一百張駿馬R1的投資人即可得2.1萬元。 / i+ K& O% x4 ^+ J; h. S
富邦R1緊追在後，2012年底，公告處分天母富邦大樓兩層樓，為投資人賺得資本利得近七千四百萬元，每個受益權單位約可配得0.13元的現金股利。
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駿馬R1、富邦R1成功在前 國泰R1處分中華大樓呼聲高: d+ {' b7 I: T+ u4 `5 p2 V$ {0 N
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REITs連續兩次處分大樓成功，令投資人士氣大振。近日，國泰R1台北中華大樓資產活化議題白熱化，該大樓若順利處分、公開標售，更可望讓國泰R1的小股東們發筆小財。3 O& H1 z Z- Y$ P# g$ j
2 B+ f, ^! @" q- C- R% h7 E' l這個算盤不難打。依據「戴德梁行」的估價報告說明：台北中華大樓的特定價格為六十七．六三億元，扣除土地增值稅0.44億元後的市值為67.19億元，再扣掉本金16.8億元，得到的分配金額為50.39億元；目前，國泰R1的發行股數為13.9億股，折算下來，每個受益權單位可配得3.6元的現金股利；若手中有一百張國泰R1的投資人，處分台北中華大樓後，即可快速現領三十六萬元。- ?- V) ?& r2 i7 @ v# e# _
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/ s+ ^% k( J6 W* M【理財周刊 】
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發表於 2014-2-2 11:10:59
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