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ning 發表於 2011-4-11 12:10  ! A' ~1 h7 v0 a
回覆 tpemartin 的文章4 e! B" g8 Y1 J( s0 b3 W0 o
6 f; _4 ?+ c* J* v( q& q8 W1.蘿大舉的例子是: 多數的建商合約會載明" 約專部分由區分所有權人大會決議" 訂定 ...
確實8 e! u8 f, c; Q
又查了一下...............................3 R3 B4 J n5 q: u/ X- b: S3 H* e
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9 [+ \, K) h& ?2 Y8 Y, p) j) C. R: w<內政部96.11.8內授營建管字第0960807061號函關於建造執照0 I# |: m/ t7 i' _' Y( T+ e( R+ _6 C
涉及公寓大廈約定專用及約定共用部分詳細圖說標示之疑義乙案>0 m7 q9 y" }7 I
1 F, q5 P& \, E; c4 |/ L& h
一、按「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定; }0 I! E7 w9 v
共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）& N! \, E) i/ i' y) U( J
第56 條第1 項所明定，至上開條文所稱「詳細圖說」及「規約草約」，僅為申請建造執照時，應檢6 n, J7 `; {" L1 a* x
附文件之一，非主管建築機關審查項目。
( e+ q: Z3 d5 V$ K& S) f4 A二、另按條例第23 條第2 項第1 款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事4 \ X L0 c0 k! d Q, t
項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且# D8 o$ d; _0 S. d+ E
依條例第56 條第2 項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，5 V8 v8 W/ }$ X& k9 Z- H2 v
視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共
: ?. E- \. J, {0 z0 o用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜
$ s. c5 R! ]6 K$ s7 r, \: c循司法途徑解決。- u/ t- z' v, s5 r" e
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＜內政部97.2.4 內授營建管字第0970800780 號函＞
$ t* X+ r4 J; _* B8 g關於起造人於申請建造執照時檢附之規約草約，其內容涉及公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定之/ H& _ B* L) G5 L. A
行為，於承受人簽署同意後，如違反時可否依同條例第49 條第1 項第2 款規定處罰之疑義乙案
7 H) q% M3 _0 M一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏6 ^9 [+ k) f& }! C7 o
色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或 K# j3 A% P9 Y y$ i) F
區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分
( O) y' C+ q+ y V. @4 N1 E所有權人會議決議之限制。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、
/ H* O% F) N2 D) O# _約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」、「前項規約草約
' n& M F! `; N/ v0 ~' L4 U經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」公寓大廈管理條例（以下簡
# H# M- F, j8 G1 a3 T稱條例）第8 條第1 項及第56 條第1 項、第2 項分別定有明文，故上開「規約草約」對於條例第5 W+ V9 p7 ^/ W) S @( }
8 條第1 項所稱公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構
( z% M1 X" A* g造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為之限制，起造人於申請建造執照時，如已向直轄市、$ X9 B( _4 ^8 i# s* P
縣（市）政府提出，其經承受人簽署同意後，於起造人召開第一次區分所有權人會議訂定規約前，
5 ]/ O1 N$ b: _6 _8 w6 q2 H依條例第56 條第2 項規定，視為規約，住戶當遵守之。惟住戶違反時，依條例第8 條規定，該規, \/ p" }; d8 \ U
約草約尚須由管理負責人或管理委員會向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，並經其制止而不遵7 w9 N6 {3 a* P& J' y+ g; _
從後，始得以違反條例第8 條第1 項規定，由直轄市、縣（市）主管機關依條例第49 條第1 項第9 y5 T6 a4 h S9 h0 T7 N
2 款規定處罰。1 h8 d4 }) a- [% U1 q
二、至於公寓大廈尚未召開第一次區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，依條例
. ~6 s2 }; @* p, m" \. ]第28 條第3 項規定，起造人為公寓大廈之管理負責人，故起造人得依條例第56 條第2 項規定，將
& M q f2 [+ f, a/ U+ s. K承受人簽署同意後之規約草約，視為規約，向直轄市、縣（市）主管機關完成報備。
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發表於 2011-4-11 15:27:31
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