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[社區活動] 千代田

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# G, p1 Y: J) ^" W3 Z3 a# @4 o# W' w! _& B% |$ E
二個問題請教,您還沒有答覆:
  V# ?1 V- g8 y9 d$ v! |& u0 D  C5 w9 d' [& z# h  d9 f
1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
2 Z5 V: ?/ Y% J  t    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")2 `9 K! R8 S( t3 E# f' d+ p
. g7 ~( K( C7 o# L* [8 R
2. 這"實務眉角"說:
" M  d( I& p; M# ]2 R   是您個人一貫奉行的理念?4 ]5 \, `' `, ?6 P! e5 u" w
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
7 [7 p+ _$ D+ I- t% ~  E   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
+ H5 I4 P% P; b8 |: A+ v& O7 G" Q" u3 V6 R1 u" X, F
懇請賜教!感謝.
! }0 L# y* |% z7 u. K! J- D; X- D7 h+ g" {; \; C

- w* Z( N+ N6 b9 S5 ]

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 22:03 編輯
, F) n. v# F- F2 _6 H
" W: B* g/ ~0 M這"實務眉角"說:
; h" b; K3 p, J( ~/ ?; G  v( q: B1 a! J9 ~2 N8 f" I
是您個人一貫奉行的理念?
$ O7 m. _7 u5 l, `-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心." s8 H# ?0 }" q2 Q+ |6 W
, N. M- ~* M& \, o
或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
' U7 D7 D+ F5 f; X$ F( h; s4 j-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.# j3 k, X! H! H3 a
   . # m- F$ m. J4 ^7 @, S
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
1 L, S: c6 V$ x/ C-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!2 |" a) ?7 F! l- U! P
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!6 X. N2 q9 Z3 E! W" n# W

. R/ K# l5 X" u# @+ ?我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,- h$ _$ M4 N2 @" ~5 ?
早就跳脫千代田這個個案了.- g$ c) w3 q3 O  q5 M# L! ]! V
這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.' e$ l* ?& e: v
由失敗的經驗中,記取教訓,/ U3 W- {3 {& w- G9 P: Q7 O
由慘痛的損失中,習得團結.

! Y, R* m4 f/ m: ?+ [/ ^二次管委會在區分所有權人會議提案,, Y4 a1 E" g0 `* K" t7 \
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
. C0 b- I$ X' q1 U& X8 U
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.0 ?! n2 h# K( ]2 f$ |2 ]8 O+ ^
/ k: o9 P/ b8 B
您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!5 @0 _0 N7 [! I5 s
大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",% d' l) i$ S8 p9 W5 z
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
! X; a/ E: L% T6 h
& J: R  t6 ^: E- ]5 z4 C* b$ Z
# C1 P' q. p8 P6 h+ V9 p
+ m3 y. L7 m7 v+ w: D& m- a
% Q& E% d( p0 A) q9 A) h# j5 `- g" k3 a  l: a( ?- z- U  v

3 z* `2 l# \( I% B6 T
- w: d: X* f# F3 t: Q; L! d2 K- e

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 19:49 編輯 3 e8 H1 D  N0 Z' K$ f; U
4 m" [* n2 t# n& H; c  m
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:" Q+ Z7 ~' T, x+ _4 }
5 t. J" [4 |3 ~7 g2 O! x
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.
3 Y8 W+ u3 |! s

+ N* q* J- M5 d; D" j值得有關人士深思.6 @* m: |+ R/ P2 Z/ G- i/ f

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.' Y7 D# t: s1 V; x% N

5 G2 M- D$ |4 s) V- h* N我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
0 J7 U3 T5 R0 \, o7 m. S沒有惡意批評,純粹就事論事,
# i9 ~* T% Q( M9 M4 L各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
' c8 p7 j" N% i' E6 F意見不同,也無須惡言相向吧!' f: B' I% U7 y/ j! s/ u. |9 H

% ?$ C: u! ]6 a' x, r; ?3 o( ]$ d
; M% u4 o; M) D- K# m# Q, ~5 f6 o1 R( r7 i

, \9 I' V; |% t0 |+ d2 W# K

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) Y2 q/ ?7 _% `3 X2 h6 p, I( b
  u% B- O  Z- @$ S1 g0 P季康子問:「使民敬、忠以勸,如之何?」子曰:「臨之以莊,則敬;孝、慈,則忠;舉善而教不能,則勸。」
3 t- F: z, i& L& M3 Q9 f
- n, l4 ?+ V2 d. g+ I& K3 A季康子向孔子請問:「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善?」孔子回答說:「面對人民時,言行能夠莊重,人民自然產生恭敬;教導人民對父母盡孝,自己也能夠慈愛人民,人民便肯盡忠職守;選出善人擔任公職,來教導不善的人,人民就能相互勸勉向善!% b# z4 ~8 k1 g3 f( h
4 H9 z3 M+ Z& k5 J$ @
http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm
* X# Z' G) p; b1 H5 t. z; j3 `
! ?8 w8 j* u& q: \市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
' j+ K. [8 @3 q; o4 A4 L2 @" \- R: p" s! B4 b
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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2 _! T) X6 f( R+ p
5 w: I$ M: S0 K$ U' w被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
4 Q. F' ]! r9 s. b) Y& N' |% x; n& T! H# \4 t* M! F) |2 l5 l
我已經不想回你了。(有回嗎?)& F: R' e; c& Q4 p/ w
9 W" Y9 D- @1 _& r' u' u2 o0 x# P/ \  v
你咄咄逼人,只要答案不是你要的,你就一直問,一直盧
' B( Q# c1 k- k( N5 Y2 A+ v2 f(社區管理實務眉角為何?得不到答案)2 @0 F. J7 O/ w6 L

! s1 X! y$ @  Q6 e3 r6 y/ o你想統御整個社區,當個主委,拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事,做不到,就不要再這樣幻想。5 \  h5 \! K9 d1 w9 D7 l7 n
(主觀且惡意的臆測)
' l  N# @1 H8 \$ J0 F# U% ^
, m+ Y# [0 @4 z! k* A/ |$ _- B- p不想再看到你問的問題
  h1 D# d; W7 L) ~9 `2 Q4 F(追求真理和知識應備的精神)3 @0 _/ D+ _+ }# z0 `. N2 `
: \2 R! K! R9 b
你講的都是你的理,毫不管別人是否接受。, O! U3 ^5 k% E9 [
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)
! ]! \* q3 o' {+ r2 @% u6 q8 ?# g! S2 ^
妳們社區到底還有多少人理你,請你要自知- ^8 P4 J+ F) V& e5 Q2 K& U1 L
(不重要,對自己和家人負責.)9 _8 }$ R8 @- t; w0 T

! O3 L, [# ^0 [' s( [話不投機,不再回應
: X" \: H# g$ ^* e" n* ](可惜)  h$ ?0 ^+ v# S9 }9 e9 I3 Z( c

' \9 S6 N+ L- t; `PS:這些不是在回答你,是在凸你,回答你會沒有觀眾,凸你反而還有掌聲。2 I+ y3 }* m" a; b6 L! w5 F* [$ O
(十方"們"高興就好)

" {6 H. ]" h+ w* b' a
$ F% W3 |+ k" ~, v

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不要把公司經營理念那套搬到社區,行不通的。8 @% L, W- T1 w% t3 B! |  Y- p

/ B9 A4 B" W8 i$ E管委會僅為執行機關,相當於股份有限公司之董事會,故仍須遵從意思決定機關即區分
4 P4 U3 J; g/ Q所有權人會議(相當於股東會)之決議
,也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責,7 M  D4 z1 P" s5 }4 u# U
並向其報告會務(公寓大廈管理條例第 39 條)。因此,公寓大廈管理條例第 37 條遂規定. s. U' F6 C& ?3 t, J6 q
,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
」也需
9 C( p. m% I! b* P0 t* ^加以注意,蓋於實務上,常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之,或管委
( {  E1 }/ L/ O' b0 D會為相反之決議內容,此均屬不合法,該管委會之決議會有無效之虞

' {1 A$ `0 b$ a* {) s: H$ ~  V1 y  [( e
高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
+ U3 a' f) T8 t' U8 ]; I% V9 g" d3 k
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf
2 h. K  D5 ~9 Y9 D% b+ v7 m4 h# k
3 L% v+ M3 K# g8 V
己所不欲,勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:
. w$ ?  _( K/ x
( j0 ~& r: Z+ b' y/ P                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?+ ~2 d; A2 E3 M5 w& I4 q6 m
" p  q# i' N& W8 @6 h3 b# m
                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
* [  C( R2 _9 o3 S( y: J  u" t. C0 K+ T$ e6 B
                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
$ N; G! l: o# m$ b+ e; k) o; V" h1 V2 b' O6 ?
                                 怠忽職守嗎?
8 \4 D+ X9 ?$ S) |$ F! t$ a' A+ @
                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,9 |. s+ J. o" v; [# O3 b8 N

! k* s+ H! ]+ l! W. r0 `5 B                               奉公守法,誠實執行職務.
6 L% N4 _: A' {7 }7 N                                 # r+ o$ h* j5 p1 o1 q1 L, _" U
                              

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:36 編輯 . m- p7 W8 {3 Z; X

1 s) a. W' Q; b謝謝!. |0 A) O6 H: y4 A$ p

, R5 d5 T7 o8 q+ g! Z: m" j" A  l, t6 t內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
. K- S& U- ~9 q0 t「主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依規約之規定;規約未規定者,依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限,則其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬私權爭執,自宜循司法途徑解決」。  d9 q; x; t* I# I

. s/ ?. R6 `3 @' D1 k社區規約:0 w1 I1 Z2 f) ]( n" }( P
第九條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
  _0 ?. }6 m2 }9 R' a. a6 g  U
) e; |. M# _0 V. b7 W$ q             一、        主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
% X, S! I% Y: a# S* Y4 D7 {                            例第三十六條規定事項

& O) X# U' ^" Y% s2 D+ I0 K# S4 {4 i( W3 m; r/ W

' a* R' R- L3 z第十二條:重大修繕或改良之標準; w5 @! a- b4 T& O: e
                下列情況均須區分所有權人大會決議同意" g- ?& C. ^- e: L
                一、同一修繕或改良指項目,其金額達新臺幣拾萬元(含)以上' v# A( ~7 V! e3 a$ N
( R4 }' t/ b. o4 F4 l: ^3 C
公寓大廈管理條例:
& R; I! f+ z( L3 P% X' N0 Y; x/ c# R$ z* p0 ]- O
第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議" e1 U0 h6 G: {- [
& T, @. Y# k# o5 z
* T6 v. O: H, Z( d3 \' K" O
順便回答前一個問題:主委擅自主張,沒有經合法程序請廠商施工; |8 U2 b0 j) I/ V/ H; _

% _! d  x6 Q/ X5 A- v6 R7 k監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.1 c& A% W, M. @  g; w
' g4 p% N" {) V' B) ?6 B! @- {* A
說明:
& a$ j& z$ y! U: |: y6 I7 i0 f1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務6 p8 @3 L- b6 y; V, y) U
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
8 ~" _& R0 L% z" {* ~3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否2 {1 I6 J: |" H, V+ `5 \
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
0 I; f& `3 G- I" t1 q, H' `4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
( K) A; U4 |: G; T! _& J: E5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元(含)以下。(社區規約)! y4 A* v) v6 `' z
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.+ Y: v7 y& t! J3 q
  j# M' [5 G( e1 I2 Y  \  K" e
個人淺見,請參考.7 I+ ?1 A! ^/ U6 j3 w

5 ?$ l* B8 h8 {2 y

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:35 編輯
3 W. ]3 g+ A; G, C
( C" ^' t5 W4 Y, o1 zQ44 大樓的管理委員,常常未依住戶規約,擅自決定濫用住戶的基金,做一些不必要的開支
% `- e; a# [( J+ J. X: z          請問:6 k1 h# f, ?7 b6 ^
          1. 公寓大廈管理條例,是否有罰則可以處罰這些不當的行為?或是觸犯刑法?(請明列法律條文)/ U6 F( N+ @7 G# u1 _# R1 ~' M  a
          2. 若有刑責的話,那被告是否為全體的管理委員?有些反對,或並未參與違法決議的管理委員,是9 u- v# m* D# d, Y# \, n
              否也有刑責?(也請明列相關的法規條文)" I/ m, N7 D( w+ U) Y

+ v1 w8 \$ A0 l, E" @1 v1 hA  依公寓大廈管理條例第37 條規定,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或7 ^3 p, E$ y, i- t: ?5 k
    區分所有權人會議決議。
」因此,若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
9 p( P. Y% f- d" w3 C; v# D; }3 F    決議,應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為,依具體狀況,恐有涉嫌侵占或- \2 u% A. h4 \* E7 U
    背信罪之虞。若有刑責的話,應由該行為人負責,而非全體委員
. C% C5 c$ ]' t9 l

; J, j, G& c  C. Q第342 條背信罪「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,- a# g; F- V" j
         而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘
( Y. M- n1 a- p         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪
2 d, _/ X5 c/ k4 v: V/ {4 ?' B9 z' X( K: J; ~$ h
第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有
5 ?* w4 H& Y+ m: }          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
/ p' d& u3 L% S
( Q6 X6 |) t' X; phttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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' V9 v- m$ }5 O3 E  Z
+ X4 `3 g5 \" s+ t! I6 T0 j案例研討:
( e- N+ u8 J$ q, O1 _9 n
2 C: N  R0 m- n8 v$ o5 d' P- ]
[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)
- l; T2 E, ?6 Z8 w6 z" v
2 V7 @" z" m2 T$ C! m+ X/ s發表於 2015-6-13 17:44:19 : q4 ~) [( A" q

4 ^4 u( P& g: T4 ?案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)+ s7 B: L5 t) c' E% l$ N5 B
/ H& ]" O' U: M/ p0 n4 g  S# ~  h
報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、* z/ K- {$ f; T" t; {$ B1 X
                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章" M: n0 r, o( D  n) q9 J$ o1 e
( r& y9 B4 `) \& @+ ^5 c1 a
估價方式: 請親臨現場勘檢。
5 h2 L# L$ w2 J) w; ]
6 p; i# s: \/ F1 ~" p5 I截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中
* Y, Q. `8 A9 z1 W4 a6 I" V/ Q
4 p  |* P3 {' {' X5 |  e
六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:- T8 p) M: I! j* D, K5 i
7 f/ g8 P6 {4 ?3 x9 H9 ]8 _
1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
8 g1 i6 j7 i$ e2 w                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
- w0 H( W5 Y' v- \3 G0 }2 o: y2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
& D5 Z2 [! b$ P7 g' H3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
% g( Y) `4 U4 @, @6 E4 l
- }) }+ y0 s" a- O7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.) b9 Z, h* z9 [- `0 y, V2 I

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5 V% h0 @; \9 V問題:
3 N4 ]3 I) Q- `6 }# D1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)8 R% u8 g- O! i' a( d! N
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
# P1 T% T, R  |4 E1 ~% r2 G    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?" |5 K% |1 C; Q$ U4 i" a- U8 D
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
% u3 f+ u0 E& j# \1 i5 |- w4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
8 m  k$ V; S6 m  _# O; o5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?" ^' Z% U& f: V
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?' r+ q& a. r! t
- K/ V4 R1 D6 n$ p" F3 g

- R) z& |; v* ?' u) J8 q' C* t& K
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