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[社區活動] 千代田

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 07:10 編輯 / R  F: U- F3 ]7 Z8 K: x  G
$ L% R4 s+ B* ~* I; s) y  W( [6 b
二個問題請教,您還沒有答覆:
! s) Q0 U4 L) j1 A; i! G5 s/ i4 t8 ]- b! |- J( }& a
1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
+ k9 l, M0 |2 J    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")  G# a5 K! u1 S. H+ [+ w. M

3 L5 C# }; C2 j6 I/ j" ^4 G2. 這"實務眉角"說:3 P2 ~6 @6 A8 v3 y7 f5 ?' ]8 R8 J
   是您個人一貫奉行的理念?
8 i, p( T% A8 Q( V- [$ U# f: h   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
7 `* P2 U9 m( A) C4 I6 ?2 V: c   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
8 J* x4 |( {5 Q# C0 @
& d6 L2 q$ c! Q: R$ O懇請賜教!感謝.
' D9 y6 D3 G6 b, M! ?9 U( y1 R* d  O# d  U- ^( q% B" }( O

6 w, g& F4 a1 N1 g+ k$ `% g; ~

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 22:03 編輯 " }4 }  z+ B- J- ?
6 c; |7 ^5 |8 H/ A* X& x
這"實務眉角"說:
# X2 p1 z9 E2 ?& y" |7 @8 U: ]  ]6 Y
0 _' @- Z" {! B& u  R+ i& [是您個人一貫奉行的理念?. P* P' C! S: H/ b5 b
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.% G% n/ E( a+ G: m3 T! @5 G

' t2 h1 o! ~; N! g或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?/ u( ]3 O( A: M" j0 @% h
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.! X* j2 x' v! g8 n+ L: v
   . . o! M; g; b! F7 H% ^+ {
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
" e  R  p" }/ W6 j  c-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!' Q5 @. z' w2 T5 e: b
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!
3 t, `. j0 z" }' N8 N9 v+ b' Y! d1 U) f3 m9 l9 M
我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
6 i7 D( N2 [$ p+ ?8 F$ g早就跳脫千代田這個個案了.
+ D( O  Z9 y" a這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.% C0 m6 _  ]/ w1 m$ N1 y
由失敗的經驗中,記取教訓,
8 O8 ~" H4 J$ D" d5 g9 J由慘痛的損失中,習得團結.
: \& N( C5 p: Y+ {0 V
二次管委會在區分所有權人會議提案,1 N) ?) n* D: y1 O. G4 q
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.

& k( Z8 {. `( N, z3 Z$ p這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.
! U! J* }4 l( Y  D  b) s2 c$ }6 U
您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
5 [! i' E/ b9 s1 ]. W  L大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",% ^! [" u& M' W7 Y7 j" R, e8 F
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
: f4 W) ^8 H6 a$ M: r8 [# p' N5 @" R4 y2 b/ Z6 B  B9 g
* g' E4 K- W/ \( O& @

% t4 U& ?* @3 L" q& K% s; u; Y1 t4 o) ^* D2 i9 \8 s, j
: Q. \9 i4 w/ A( |) O

7 W" _* V6 @6 X% M
8 Q! H' O5 e  L+ N/ N3 G

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 19:49 編輯
: P5 v$ [  ~, D
" W( P( K6 U6 k- e5 J1 H市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:( O* p; ^0 F1 B

) f. |) ]8 J: Q2 w4 o% F
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

5 `- i: n: ]  ~0 C
: f( j; R; \$ u3 J3 X9 [* V* u值得有關人士深思.
" P! i1 @! Q* M: D

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.
7 G' E' V- g+ D- X" Y$ r( ]
' ]7 A# `  J$ z! Q9 V! q% y2 N我們只想理性討論,希望建立體制和規範.8 G* `) n: y/ ?0 k
沒有惡意批評,純粹就事論事,2 J) s. s! I. X# }* r' a3 y: P
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
$ y) u% r0 q1 g+ c意見不同,也無須惡言相向吧!/ O2 q; C4 W. c/ S
3 l. l/ c  b3 `  [$ @

- P# u4 ~1 U9 B5 I. ], U; O1 S! Z/ f6 u1 g7 F
& j4 c& F  n/ n5 A2 ]: Z

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; U( g9 g) J' h6 b, ~4 F- H( z- d
! a9 ?; `( V& \5 ^季康子問:「使民敬、忠以勸,如之何?」子曰:「臨之以莊,則敬;孝、慈,則忠;舉善而教不能,則勸。」( H' }# G7 L5 l" F$ h3 `4 V2 L

* s, d2 A  o* |: C+ c! O% n季康子向孔子請問:「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善?」孔子回答說:「面對人民時,言行能夠莊重,人民自然產生恭敬;教導人民對父母盡孝,自己也能夠慈愛人民,人民便肯盡忠職守;選出善人擔任公職,來教導不善的人,人民就能相互勸勉向善!9 O! @. r, L# O3 t6 Y) f

5 W, Y! Y. }( u+ k7 t6 E" Xhttp://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm, D* ^8 I- t0 d# ^1 V
9 {' A3 F/ l3 [* A0 Z4 n1 S9 F
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:6 `! b8 n% G: d8 w8 E& q
! w: L: u, H. j: J1 C3 ]  f8 _
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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  l0 X: g/ ?) C
被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
) M6 v4 z* e; {5 d1 A! P% A1 O! {/ |% a$ L, @" A9 f- y1 x% ]
我已經不想回你了。(有回嗎?)- J! v  R1 W6 ~' r2 ?; b; t& E

# {2 x  o8 R* ^你咄咄逼人,只要答案不是你要的,你就一直問,一直盧
3 c# A9 Y# r2 A% g4 q7 v& X- H(社區管理實務眉角為何?得不到答案)
" i- O0 E* L2 M) c
8 E2 u% _) W* K  r你想統御整個社區,當個主委,拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事,做不到,就不要再這樣幻想。2 }" z% u* Y8 `; K% D7 ]- z; u
(主觀且惡意的臆測)( x: t9 {* l  z: Z; C- w" N: x
! Z" `. {9 ?5 O6 T0 i2 Y' L: |4 v
不想再看到你問的問題
) X4 I9 v) i: l3 p8 Y(追求真理和知識應備的精神)( e7 [/ V; q6 o  Y' |  y
. P; J0 V/ d7 @0 p4 T
你講的都是你的理,毫不管別人是否接受。" i0 j' j/ Y3 ?7 P. s3 T( U
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)1 S0 v) s" z$ J1 t& l% r6 K! w
& o7 m7 ]) r% T
妳們社區到底還有多少人理你,請你要自知6 s4 m, M" T/ Q+ o# ~' g4 [
(不重要,對自己和家人負責.)/ |- z) G) C* c  v1 P# ?# G( b* P. F- d

4 Q/ F" h, R# D% O話不投機,不再回應
7 H( O8 e. w6 a$ x- `(可惜)  w0 P1 `8 Z' ^  J

5 M' }5 q- d+ e; P' D! w8 NPS:這些不是在回答你,是在凸你,回答你會沒有觀眾,凸你反而還有掌聲。
9 y. E6 P- a0 u: u8 a3 z* V(十方"們"高興就好)

, E) E8 C! L% M
' R7 x- Y6 s$ n5 z3 D

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% x) n' L1 L& Q
不要把公司經營理念那套搬到社區,行不通的。
& }9 L1 B9 O$ o

$ `( x' e% L* ]3 Y* u管委會僅為執行機關,相當於股份有限公司之董事會,故仍須遵從意思決定機關即區分
5 \% a/ _0 y% N' Z. Z所有權人會議(相當於股東會)之決議
,也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責,
9 B. ^& L: w; X. @0 F6 m! Q並向其報告會務(公寓大廈管理條例第 39 條)。因此,公寓大廈管理條例第 37 條遂規定/ k& s" G% A1 A& e
,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
」也需
# e  _* U' a( \" v加以注意,蓋於實務上,常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之,或管委, f3 j+ D7 P- Z7 i& V% @& O
會為相反之決議內容,此均屬不合法,該管委會之決議會有無效之虞

% ^- N, B' l5 F4 v0 W3 b) C. S, F8 z4 t) o5 Y
高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
; ]+ O# |) j! {+ D5 m' L+ ^$ V! t7 @8 ~4 {  H; ~9 `
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf
6 {( ?; T* T' E3 U+ E2 V
! {1 v) `5 @8 O  F+ N- v, _& {, p) x1 {0 `' w3 t
己所不欲,勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:1 l! ?- g1 s% L2 F" \, v+ y
( ?' \5 f1 u3 w/ n$ L3 `
                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?& b/ H8 m0 |3 e: F; R, K) r
, e! Q1 F* @6 I- e
                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?0 ?/ @5 B- }% }7 D# f5 u3 x
7 Z- b" K+ Z8 E/ r8 k8 z
                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
6 [+ Q* |8 \9 ]/ t1 v7 H4 l6 s9 l' }8 j1 H* }, @# A: L; T9 @
                                 怠忽職守嗎?5 L4 m: F- }6 {- T" m9 L

7 @5 E) h1 V! M. j+ z! M# W                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,7 C2 @2 _' z  T  z# h7 @

2 g% A* Y1 ?- `                               奉公守法,誠實執行職務." L8 S2 e" O7 q+ |% K3 r
                                 4 b% b( k' `/ z" m& B8 [  X
                              

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:36 編輯
: w" D) A! r9 r7 B5 B* W0 d" I, d
6 l) {, C4 V" M0 {1 x: a$ x7 _謝謝!* c5 J) e* r/ G8 }; I

  n5 C6 s( Y: r內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
9 U' r$ _& a- G, C/ p% O「主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依規約之規定;規約未規定者,依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限,則其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬私權爭執,自宜循司法途徑解決」。  n, H9 B4 g' y3 z% G
' R7 l+ R- `# i$ }) G6 ?0 c# H
社區規約:
- h% A. E/ a- Y" A! _第九條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限  B' s6 O5 L; Q  P, H# O2 t
+ C8 Z1 |: Q, ~7 o9 S) K; X
             一、        主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   3 u! T; O. a" m' p$ X" O/ t
                            例第三十六條規定事項
' O" I! u" Q- F9 [8 n  [  L

/ H2 \( \- V- I: l; N0 k* z
4 f" C3 R; g$ @" A% P2 }* [第十二條:重大修繕或改良之標準
" G) P3 s7 o& G- _) v& d                下列情況均須區分所有權人大會決議同意7 h+ m. k" G+ Q
                一、同一修繕或改良指項目,其金額達新臺幣拾萬元(含)以上
4 [$ U3 n# c; F6 i) \! X* s5 X7 T0 ^5 F
公寓大廈管理條例:
$ p  }2 _) c+ ]" Z9 v
! c1 s/ v6 m: @2 ^3 p+ q* K* t第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議# P: e9 o: O, v9 b; d, W4 ?

" p2 G- M8 H) N; \
. x+ q/ P( B: r- f9 Z順便回答前一個問題:主委擅自主張,沒有經合法程序請廠商施工% Z/ i! u$ m; T) d. k" j

7 r* l4 T) s& R* R; J& l% \9 d$ B監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
: E; u* c: ~# V: }# I1 T- n
7 s3 j% j7 Z! Z9 a; X: J說明:
& Z7 O3 S. T( I1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務$ u1 s  l* u' H3 Y0 S5 s8 s
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
! y0 Q! E) Z  i4 p3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否% L& ~; w# J, s. `4 ~
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)' W) J) a  H( x! n
4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
" u- p! ?2 `$ B2 j" }' W5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元(含)以下。(社區規約)/ @9 r) k/ b4 k, ^" Q
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.. d. z+ D' y9 W/ `: U% Y9 i

* K$ s- r: y9 G$ M. b8 N個人淺見,請參考.& {) j0 _% t4 ?, K: C: h! ~3 \/ [
0 \! z4 R" i: I, i

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/ [( A4 @9 F, |  }! Y; {. Y
! J4 ~7 J( w6 }' t- I) H/ Z: oQ44 大樓的管理委員,常常未依住戶規約,擅自決定濫用住戶的基金,做一些不必要的開支
3 j7 z5 W1 \: b! [          請問:! |, x2 i9 X4 s# E
          1. 公寓大廈管理條例,是否有罰則可以處罰這些不當的行為?或是觸犯刑法?(請明列法律條文). T1 w7 p: ~! P' D
          2. 若有刑責的話,那被告是否為全體的管理委員?有些反對,或並未參與違法決議的管理委員,是
6 O" a$ p1 ^& i/ C              否也有刑責?(也請明列相關的法規條文)' v8 N. S4 f, q+ D

. }) j' s& c$ l, P7 t, O) TA  依公寓大廈管理條例第37 條規定,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或7 P7 B, P5 b7 w+ {  ~" s/ u
    區分所有權人會議決議。
」因此,若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
" `# x! Z2 J, n5 c( N    決議,應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為,依具體狀況,恐有涉嫌侵占或) G9 T7 D+ W% v! {+ n! M* {9 ^
    背信罪之虞。若有刑責的話,應由該行為人負責,而非全體委員

: k! B* g1 N; D
/ ~; u5 D& }1 W% V% I* i/ H/ i第342 條背信罪「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,
) L- n+ W+ A9 i' M: a' M. \: d         而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘( K0 Q) n" U$ h5 g' Z6 Z) ~
         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪
) w' b: e1 W; k) G  I
9 i( @7 R9 H  M- q0 d# y8 ]9 @第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有
4 E" p* i+ n' l          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
8 B4 V0 j& `5 t5 @) b) B* z- M- S; Q1 S5 d% G  D! p/ L
http://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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2 T4 [# q" }6 h% k$ S8 [, R& B案例研討:
0 F% q; T& u# E# E7 B5 K9 g0 r% D: z. z+ }# g
[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)+ S' t. R/ f1 s' o2 D

- M0 s' @; {: ^! `& G+ o發表於 2015-6-13 17:44:19
0 X2 l( G- i* P
1 `* C" _& r7 z" p案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)& p9 p" K8 Q  F  w) a1 n

. e) y; O, V, R報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、+ O4 E$ ?8 U* A6 T0 V
                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章
* ^, Z8 [2 }# }  ~2 {: E/ |& I
5 t4 ^7 f) _3 w. c1 ?估價方式: 請親臨現場勘檢。% r+ L3 z5 N; m/ C% {/ q5 k

+ m) a/ R) Z8 m, ]截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

6 V6 o3 A* I/ G8 n+ ~, t, N. j! E+ ^1 @% _
六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:
+ N( A/ _3 T* S1 X# \8 A8 O& M; e( d7 Z& I1 e; @; {
1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,( c  \8 {% ^( Z8 T+ o
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
" y0 O# {/ b1 k4 i. b2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
) H. u5 X9 K8 O3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
6 Y4 N& V. B% V' X5 Q" Z2 i5 {) K- I
7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.
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# w" L! ~* Y4 O$ {) ?7 J2 E1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)+ G  e# q! @3 a1 v% ~; B
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;8 h. @: \( e$ _, b: N: `2 c; f: o
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?* B6 f# h+ L3 f6 v; g6 ?
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?- s* Q- |; D3 Q! b8 }) E
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?% Z; |* x& Q8 z$ L: N' S1 ~  N
5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?3 D* Y; P  Q1 P. U$ g& T
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?
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