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[社區活動] 千代田

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 07:10 編輯
$ p5 a8 T$ `8 x  b( h
" ^# L: Q" U3 C( m二個問題請教,您還沒有答覆:0 a) x$ a. s/ }+ P$ D- ]& @2 w& ^

3 z* K  s* v  R. ]1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
. v8 b! ]4 J; V( h& x    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")& @5 T0 l) H  E
2 ?; w' R. a8 A8 b( @4 P
2. 這"實務眉角"說:# j$ D1 q2 B' y0 m, r
   是您個人一貫奉行的理念?
. u8 q/ D/ y0 ~* G% V$ R   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
4 C/ b% q. l" Y   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?5 |! G3 @* v+ t# T9 t1 k" W3 W
' S8 g: F' d# @' B1 c0 R0 t
懇請賜教!感謝.
/ m& P. I5 i0 j8 F. c: o# F
/ t1 t2 v3 n1 a5 Y
6 ^# o6 }$ h8 T: ^/ @6 X
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 22:03 編輯 . k. ~% J+ t3 C9 |2 o& M
% s: c' f: ^( C8 ~' U
這"實務眉角"說:8 e1 k: s7 x7 U) E

6 @4 C6 `8 _/ \是您個人一貫奉行的理念?4 J6 {% ]( r0 ~: F% W; i. Z. m2 j
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心./ C* R7 d  p0 f

6 i5 C( W2 H8 f( ^或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?0 T; m$ \  Z1 ^! k- F0 H- Y
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
5 U9 h- X! i1 a, D5 F   .
, X8 f) _4 O3 U9 T& ^還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?. }3 I% X+ t6 R, W# ?& k
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!. m  R4 n: W4 ]0 b  R
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!5 y) R2 U% Q& q  e1 L) @) ^! ~3 w
7 M& Y1 s# A' o  {5 Q, J# p* [5 P
我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
5 ]% B6 A/ A' f/ ]. H7 Q3 i$ t早就跳脫千代田這個個案了.
) \% k9 B, B# O% C. H" a這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
  j+ o4 k4 k+ C3 D- w0 e由失敗的經驗中,記取教訓,: d* j' d+ G, p$ o: u* o
由慘痛的損失中,習得團結.3 u. d5 w4 Y+ W: V2 n
二次管委會在區分所有權人會議提案,
: f" a; J, q" A力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
( I; n2 ?  t+ k* f1 A這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.* U$ C. ?# v- J! x$ c% M/ k
/ _3 E1 F' K# L5 X' Z
您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!0 w3 X0 b) F! g$ {- W
大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
% @7 ]- v9 P( K/ X' L4 {6 U只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
$ Y. q, T. x0 B; N2 p
2 _' O0 ?, l& z4 T0 D9 a: u2 o, s4 D! X$ o
" E$ Z) \7 |7 r$ E6 F) M. L

- M& y0 Z' Q. w8 z7 N# ?
2 ^% M, k) t: f" e8 v5 X1 C* M4 W6 H. k# L+ I% U1 J

0 f( |2 {. T+ _
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 19:49 編輯 ! {, g% c# n2 t
% p/ ~: @3 `  O1 C4 y3 O* o: L' Z) i) M
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:2 V& B. h8 c  j* e( s
, O7 S: o7 K" I5 ~: [4 c' V
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

% k' ~! X( a: J, ?, B: q, z7 Q( B. j' F9 R5 g: I
值得有關人士深思.& m6 H! e0 Z2 j- E3 v
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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.1 l7 c2 l; V3 E. S' D% ?
, l/ @, d3 D1 }2 A8 j* U) X( ]0 y. _+ |
我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
) a9 O# k" o$ _8 p沒有惡意批評,純粹就事論事,
  |; _5 k8 S6 `1 H$ |各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.+ Z$ _* I8 B9 v4 |1 {
意見不同,也無須惡言相向吧!
6 R* {! `/ l, G) S% n+ U# a
$ j( p) `# [, ?, J" Z0 o( Q8 }! |( J0 z

& G9 I2 _8 W6 E8 s- R
( }; m" c/ |7 N7 L3 f
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 08:27 編輯 - ?) t& Z$ @9 ?8 s2 f; G. {9 \
5 i+ u# r. U1 I6 v5 t0 Y. L& j
季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」1 l* H# Y$ v  E1 y/ U
  M& R$ F& b- j' S* P0 r
季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」* G4 {8 `; A& b: Z: i' r. q; p* a
; m5 _- \3 I8 B. Q
http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm
  E5 h6 z0 R1 V3 N/ ]: x9 U( I% \
4 g9 f! x9 h( L市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:# Q! I/ D  p( L/ d8 K+ Z+ s
0 P7 U) a9 q% Y- w4 u/ P$ R
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 22:02 編輯 ) b, a6 p  B0 Y: Y, s6 ]% Z
4 C% X+ }' y: G$ f7 S
被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
2 D% \  p' f, O: w/ _0 _: k5 |5 I( e; d* K+ [. {+ S4 A; `& O
我已經不想回你了。(有回嗎?)
; g1 f# {; l* t; Y0 G. I
  C1 }0 P' ], o9 L% r7 E你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
; y' f  G2 i! d4 G- Q& @6 \/ }(社區管理實務眉角為何?得不到答案)
' G' c- G) P1 h/ D8 ?; b# Z- c& s. [7 |; Q8 W; m% n1 r3 {
你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。( b1 b7 i& q; ~/ N& t. @
(主觀且惡意的臆測)9 u9 H8 K5 L: Z1 O- }; r) D
6 L" {$ \  y$ f
不想再看到你問的問題。) z2 m, m5 t' B8 k
(追求真理和知識應備的精神)$ C3 L, [, x' `

5 H+ I# E. D- V$ J' o+ q0 R你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
0 W7 c! a! W, ]. {, d(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)5 u. Z4 V" A/ I5 h2 [

" s' t. S4 ~7 z: V* Q( W: P- a$ M妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。: m2 n) b, H6 N2 G2 I0 A& r
(不重要,對自己和家人負責.)
; S# t4 @/ g$ Q8 Y$ [% v  X
$ Q; t. J: s8 r- o8 M話不投機，不再回應。# R+ P/ T3 S1 z
(可惜)
# K1 X+ L% _$ g! F8 n& ?/ W3 a
7 d: K! Q7 \7 M5 Z- l: w0 s, yPS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。0 e6 l/ o) D% w7 b8 t& I5 F4 l
(十方"們"高興就好)
& R1 v! Q) I0 B$ A6 W

6 M; m2 t" K, T: v( E
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 10:33 編輯
" |, y- G1 f  i$ Q
不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
+ h- X; m* ^' ?3 [0 \; S: D3 w

/ ^$ ^3 o: m3 ~) {管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
, I+ J2 S! l' K1 x4 a所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
$ d7 `3 p; s( @) _並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定3 _% `. X/ W$ n1 Q& V
，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
$ `3 L% |, l9 T; X  D& i6 s# m加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委" [! ^3 R1 n1 d, C
會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。
) j8 t4 o7 J9 Y8 F2 ]6 Y
2 j0 ?, B4 R3 B- ~1 h 高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
/ m# f0 ~# y% ], x& e8 |  T( N4 ?% N( [2 ]( q
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf9 }6 q$ n- i+ a3 L; F( d1 V/ B& \

* J& Q5 m4 `2 k+ r. |8 B: B0 ?  S; |' s7 N/ @
己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:
8 g7 L8 }( ]7 ?! p3 S5 X9 e
- V% D, n8 ]5 j6 N7 m4 j                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?. W, a4 ^4 x2 k2 a# K

/ b" A2 ?+ t) |! s( P! S                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
2 j: L5 f/ Q5 ]' E+ @' ]; ?$ l
  M3 a0 D6 s! c! m* E0 b                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,1 F8 R' {) n" m- N. S
" z& ~" ^$ G; e3 H) ~: n+ z$ H
                                 怠忽職守嗎?
" R& Y8 a3 b& }1 y$ R  F
, o- D2 W- }# D- [                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,
! n; _# ]& ^1 c& t5 H
4 K0 z" {7 ]* @  u# z/ \                               奉公守法,誠實執行職務.
6 c* _/ @0 E2 t" ]7 Q                                 6 {. k. I. ~( z$ D
                              
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:36 編輯
+ B* D6 K% ~3 l$ q7 r; U& K  F; k( a4 D6 `. y: Q1 w! {& H
謝謝!& D- E3 O+ C$ H
* D5 T# o% w* @; v, }
內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函+ W* k  g# b" ]" J( n$ A5 ~
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。
, }& G, {$ a/ v( P- F$ z+ L2 x0 Z
3 h, W! D1 c" l1 G8 d社區規約:
. |0 c* U# f) O$ O- F3 h( d" t第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限. v( P/ X# T; k/ |6 Y5 Q( D, S
6 V- [* \7 q  e8 i
             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
$ M2 X# R8 N1 A3 {2 l7 a, Y- G                            例第三十六條規定事項。
, ~& x3 N+ t) w! o
8 @8 V. W) _! \+ o- l4 \  [) x$ m& g
; G  K2 y% l* P4 A" Z第十二條：重大修繕或改良之標準
2 W& P* T1 s2 c, Q+ b, A                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：: B$ ^  k3 o. }
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上7 F- Z' j0 F" k; x' s7 T

6 \1 a) G# h) V2 ~6 y1 W& W8 m公寓大廈管理條例:9 y) R, J, p7 n

6 Q) Q6 f! V1 ~第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。  e/ q4 {8 y; M! ^' v
8 C( M0 `3 g, d8 j1 v/ n9 b" H  W

7 {+ B4 i0 l$ V順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工
" Y+ n1 e; V4 P; P/ G, e! H! B6 g" ~8 X* B) k6 D
監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
' t, S2 r8 K' i, D1 k7 ]& x/ |, N8 B- W, j$ b8 h# Q
說明:' y5 r. D) a* r% F; B! F8 L! K
1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
: w* F0 D0 Y2 @# X  W( s6 M% \) X2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。0 g. O! K7 z5 L: s7 g5 d) b
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
+ P- I, s% O8 @7 |- p8 O8 O* C/ F    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告), a% y% y6 U9 Q0 X& }, ^
4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。9 K' Q$ n$ C& d* I* F, ]( w
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)% V+ z2 ?: g! y7 ?  S
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
9 B* [9 I* Q1 ?/ Y' D8 o
" H$ {& j7 H! c2 |個人淺見,請參考.
$ S4 L8 g& z% h& s1 @0 n( y  G* ]; N! v  z" p/ e; e( P
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:35 編輯 : c  c; J4 \+ S( `6 O9 b4 k6 L& Z% Y

; K( Y& A1 N1 U& C0 nQ44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
$ `- B. B! }( i( k! I# I4 k8 r          請問：
0 ~1 o9 z0 E6 Q$ d: A$ |# T          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）4 ], h! H. D9 t2 u$ Z
          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
3 ]1 u8 x" Z; Y( o8 M7 ]9 d3 D              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
& O6 Y( {" }3 a$ f( Y6 H 7 a7 W9 J6 p9 B  m, ~/ B
A  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或+ a2 }8 ]0 }1 C  k! P9 D7 v5 M
    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之3 q' D! O, `8 @, a, F- Z
    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
) a8 u1 n. q" e8 Q' ^9 i; R    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。- q& Y6 v: C0 p) v& k. ?9 m
5 L0 b' M8 j. A5 V
第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，3 d; W) |, }7 R% @6 r
         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
" U5 \+ e0 I! t2 P2 b         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪$ l! m1 ~5 O6 w2 d) Y) v9 |8 c3 A

4 m: Q) f  f7 T/ Y7 O* u- o  ]. e# G第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
7 n( z+ [# c4 _- C5 D          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」9 @" Z. `/ c3 Y2 m( a- L
, L/ Y# n/ h5 l6 P5 D$ B0 g8 ]2 u/ h
http://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2
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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 10:57 編輯 1 U% }8 s. y5 ]) y" j- I
: \. J# }1 U/ C, ?% F6 s
案例研討:
$ G1 w9 f! c# D" Q( Q
4 E" ~1 O( o" B" H0 D" N
[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)5 I' H: t4 l9 J3 {

  I0 S  z$ c0 x! D/ D發表於 2015-6-13 17:44:19
) w% `) s0 X1 O# m6 z
7 t1 H9 b/ @) F, ^案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)6 t, U8 t' U; {0 J2 ~, |% Y) F2 v
* U! |% H2 A2 X* D# j
報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、9 J/ E- ~8 k* j* T* X; @
                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章
) @6 d  |; [# W5 k6 Z; `
8 B4 T. o7 y) u估價方式: 請親臨現場勘檢。- X& [- r: X. ~

* Q/ W( ?, {- f4 I1 p$ R截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

, [6 C3 P* B6 k/ Z0 F2 C1 Q- j  `) z+ [* r& ^& D- ?
六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:! o7 Q! ~1 Y! i/ l5 _; `

4 K2 s# k7 ^( h1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,' H% @5 X9 S" f5 D
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)9 t& t: i" ~8 }* {/ B; h8 \
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).0 [' S  r2 F0 w* a6 f6 k
3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
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- e* z: C7 w* p0 c0 e7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.
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1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)3 T5 x, L  g$ A. [) p$ _
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;8 ?; l* {9 N: T5 \& O( R5 ]
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?+ g0 }: C, ^) K* ~( u9 q! k
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
. t7 K/ w$ a. O, d6 v4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
- p5 G% c3 w) f5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
+ E& g7 Z9 s5 C; e: d: ?6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?6 Z4 S& }. }( l
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