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[社區活動] 千代田

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$ ]9 x+ d  J" |, f: z. O5 L% ?/ N5 X
二個問題請教,您還沒有答覆:  @( u. J0 B+ W& L3 n6 I: `9 O% W
& A: N; a+ c! h
1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
* H& w8 k# q+ B! w5 V6 M    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")9 b( i- }" ]2 U" Q$ M& {
  E' v1 Z% D% U, N
2. 這"實務眉角"說:+ Z# R9 a& B% ]: D, Q
   是您個人一貫奉行的理念?( b. k  B! T% P! L1 L' B; S
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
7 I& b  ?" r+ u, ~4 m   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
! \' X! i; `, A1 f1 L/ p: n
8 j4 Y8 a. J. M5 ^! p7 G懇請賜教!感謝.
  N- i7 \; a# Z- H% Q
  e/ l  n4 H  d$ p, D' b
' e/ R9 n. e1 a6 z$ v

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1 p" s( q& F2 M! i" \3 S! o8 Y
5 o. K6 G2 o4 h" U2 P這"實務眉角"說:2 S0 o, m7 D! d+ Q, G8 r# M" O
0 w  N2 y" {! N* t2 n
是您個人一貫奉行的理念?1 [4 X  ~- V' ]- ?
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.
! [1 V6 X7 U1 l1 s7 T
1 I% a4 Q  m1 h或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
: Q# L+ t6 L7 e! `-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.% s( f: N# E9 ?. i, m
   . 7 [; W3 c. s4 C" J  n) P
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
! C" X8 j! `) @" f) ^-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
& k" n' u" ?6 u7 H7 } 我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!
  n7 b8 |- r6 V; ^* h; u& v5 @( y9 f; W' c* Q3 F3 l: g! R
我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
! Y4 p! o1 s+ E. C早就跳脫千代田這個個案了.4 E6 t- c- n$ i* D" Z8 t+ ]# v
這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
5 F  q4 E! o  c. w由失敗的經驗中,記取教訓,
3 A  m; V% v) k+ _. ]8 P由慘痛的損失中,習得團結.
2 Z8 P  y( h: b5 H4 N0 Z4 S# ]% \
二次管委會在區分所有權人會議提案,6 E, B: Y3 p7 b& v
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.

# E  }5 b# e0 |這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.+ O+ G0 T2 _* P7 n8 ^' A! h
' o' n* Z+ }8 ~% i% u7 q5 b  l
您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
6 }6 Q( f2 X) E! v( _" a大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
1 z) A2 e& i* I% g只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
$ N" X5 B9 W" C' [+ p
. K. z. z! n( f) V( M5 D% z* @5 u. `% o
, x- c7 e5 m% O: G, ?4 J! p1 ?
, O: H( q* f% L$ g
, q4 ^; q* T; x: E  H: ]

3 W: z/ S* [$ ~' m1 K5 P
. l3 k" k2 ~% M5 q2 Z0 J  r

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4 [, D0 T1 p/ R( y) H& y3 L$ K
* l, b& R' J+ Z) D/ O市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:+ {- K- {$ R7 i% D5 n
- R6 `7 r* ^1 z
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

0 V1 r) ~. y  u4 [: A* Q% q% m
4 Y' a* [7 o" z( h% @值得有關人士深思.
& v8 q; w) }% D! T! O5 ~9 U' u' ]

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.; ]; T: X. j9 o* o" ~+ n2 `2 T
! F! v( t( Z) |/ U- r: u3 Z$ g
我們只想理性討論,希望建立體制和規範./ M3 Y7 I  L) E* {2 Q
沒有惡意批評,純粹就事論事,1 Q' K0 n. `+ I' v
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.; @8 F, I& p6 o% [
意見不同,也無須惡言相向吧!
: r2 Y: G; N# X) ^9 @$ z9 k4 s, n
6 R% v1 x- ?3 Y

& L1 }& K5 k! o; s
3 A7 I2 g% f1 V

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 08:27 編輯 0 u' y9 `. [, u  l$ B- r$ h

/ n) P9 k- _' [季康子問:「使民敬、忠以勸,如之何?」子曰:「臨之以莊,則敬;孝、慈,則忠;舉善而教不能,則勸。」
" c1 v( ]# b# W8 F
, y' E7 M2 s3 @8 @8 J( T, B季康子向孔子請問:「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善?」孔子回答說:「面對人民時,言行能夠莊重,人民自然產生恭敬;教導人民對父母盡孝,自己也能夠慈愛人民,人民便肯盡忠職守;選出善人擔任公職,來教導不善的人,人民就能相互勸勉向善!; p" ]0 C) [6 [# t# p- d$ [$ ?( [

2 a  j. ]- ?& v: ?' khttp://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm, w6 l' F* W, [6 H

9 e- ?4 x0 ?( G) K& c% R; f市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:/ @' ?6 @# p" c2 h$ ]
. a- O; a3 e0 [
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 22:02 編輯 9 K! Y( h5 K0 d5 G; n/ Y
' h/ R3 A* Z5 t
被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?. C; J4 I, x. d  e# |4 b2 S1 Z  I9 g
' o: c9 @. j2 q3 ^, a& D- J
我已經不想回你了。(有回嗎?)
- J! l& A8 Y+ t! B* }' \7 b$ B7 a
# G4 E9 X0 U8 U6 T* r' z你咄咄逼人,只要答案不是你要的,你就一直問,一直盧 8 S+ ^, n& {) N9 b% h
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)
) Z; a3 [# l1 G1 q1 m9 Q2 j7 @. Y
你想統御整個社區,當個主委,拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事,做不到,就不要再這樣幻想。( Q3 G6 E1 G  K
(主觀且惡意的臆測)1 L2 q7 C  `3 [+ g
2 Q( g9 k# I8 ^
不想再看到你問的問題- G: T7 i0 S- `$ J
(追求真理和知識應備的精神)
; L) r& i1 X# c2 k: M# [! ?
! s, F( K* Z1 G% w5 s" U2 d) ^你講的都是你的理,毫不管別人是否接受。6 D9 ^4 x. B! @5 ~' p/ G
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)# [9 |6 j7 I5 k7 T3 T! f/ L

# D; c* I/ K( W% C6 i妳們社區到底還有多少人理你,請你要自知: N' j( K) O; v( ?
(不重要,對自己和家人負責.)
6 I/ t. L; n& t* P/ y' I- V2 [% Y+ b% M1 B2 t  x1 g
話不投機,不再回應
' e* |& w1 a0 k# o( `0 I+ d(可惜)
- A/ K% ]. [% I* w8 c# {
6 u! H2 v: w7 n. tPS:這些不是在回答你,是在凸你,回答你會沒有觀眾,凸你反而還有掌聲。( ~) p7 q; q2 L6 H" T- G( L  r5 i2 F
(十方"們"高興就好)

- M; h. S% L* X! H0 E/ {1 _
/ U9 l: g- ]; H/ p& a

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 10:33 編輯 4 I  Z! z' a' F2 |! ^6 E$ C
不要把公司經營理念那套搬到社區,行不通的。3 m3 t# j7 Y2 n

( c' f8 K! F0 F# G8 c7 G  z) m5 Q管委會僅為執行機關,相當於股份有限公司之董事會,故仍須遵從意思決定機關即區分
. l& }0 y6 g9 W; G所有權人會議(相當於股東會)之決議
,也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責,4 P- y& l4 W8 v! o9 Y7 N
並向其報告會務(公寓大廈管理條例第 39 條)。因此,公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
( ^' E# M% P5 ]$ ?! b9 b8 j3 y* {,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
」也需
) B" [( A' t- [8 B+ }. x5 w加以注意,蓋於實務上,常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之,或管委
' Y# L$ B; d5 e( k會為相反之決議內容,此均屬不合法,該管委會之決議會有無效之虞
$ ]6 l  J3 R6 h8 t
7 V7 {; ^3 P* @( n
高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務") ?' c: w+ _4 i9 D3 `% Z
/ r1 S- T# c; x4 d; `7 K5 ?
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf
/ B2 f7 [0 Y( I- \, E
+ B1 i( L' j  y( o3 ]/ k! X6 R0 s% q6 L- ?/ x: P& i' s
己所不欲,勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:
! ^/ O6 L- H' ?. S, R
( }0 Y9 i& U8 B: c                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
* ^% A" j; p; }% @2 L) b
; K1 K  W" E# x( O( S! q                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?$ @8 F% F2 {1 K" D

8 i4 R! h6 q8 s. O4 h                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
: {/ z; u& g% M' w: q& W/ A5 ?5 v* S
! a9 y: q; o7 |: N: o7 q                                 怠忽職守嗎?
2 Z% |# ~$ y! B" D9 n$ n/ w
' K2 S# K, C9 a# Z, o. z                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,4 Z0 X8 f( s% W# N9 ~0 o3 f

6 z$ g9 G/ F0 M0 r' J( {                               奉公守法,誠實執行職務.
+ Z& X+ _" D( o+ X% M                                 
7 i$ L/ r9 ?; D! ~) B                              

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:36 編輯
/ C* j3 v2 t7 `
" G; E" u. s( ]$ C  t5 Y% H謝謝!* ~6 i: C: O' b/ U
( N% ]$ B3 p5 h0 r8 S, s! S7 f
內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
0 f0 `  w' z/ N8 V2 h0 F「主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依規約之規定;規約未規定者,依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限,則其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬私權爭執,自宜循司法途徑解決」。
+ c2 J9 |# Y- i$ l0 ~6 c$ n
. O1 W# a6 p# w% }$ ~3 y7 P社區規約:7 J- s/ }  S# [8 {* t7 a9 j
第九條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限1 ]7 O* l+ z" O" o7 h

' J8 T& ^5 j" C- M8 p4 f7 H             一、        主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   & E- b* \- U% L0 P4 A4 @
                            例第三十六條規定事項

8 U* o9 {! j* i2 n* h# }* ?9 X' Q: A; {0 P- Y& F; _. w

6 {; ]6 Y4 x" o/ d6 `% R第十二條:重大修繕或改良之標準
. `* O' X3 _( c( e) k                下列情況均須區分所有權人大會決議同意
: W/ ]0 G6 X" m( K' u/ s                一、同一修繕或改良指項目,其金額達新臺幣拾萬元(含)以上# w% ~" ]; W1 l; l' }( S

' t8 f+ R5 B: [. k) s公寓大廈管理條例:
0 b0 p0 I# T5 Y& T7 a0 p7 Q) t8 q: j, }9 r6 O8 {
第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議
* \- R8 r. p( C% A6 Z% x+ ^) l
+ o( k$ U6 h. K
( Q+ A2 ~5 {, a( j6 ^0 `! z順便回答前一個問題:主委擅自主張,沒有經合法程序請廠商施工( q" `, a+ x/ c3 D$ k+ x: A5 y5 O
! n, g" U) ]: S; j' }! X* g
監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
. G9 y8 Q+ R0 _1 Y* S+ |- ~2 f: L4 D: ~: n( K: B' f& O- x
說明:( T9 j* m# U) t
1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務
2 [+ i$ W1 x* d. p+ E4 J2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。1 Q( h5 `- D7 T. p4 j3 N* Q
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否
" c( @. F; W1 W) S    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
: e8 a* N! b6 f9 J5 e4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
3 ]3 w# Q! P4 G% @, k. X" X5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元(含)以下。(社區規約)" a9 \9 v3 d( y) R* S) V# |# ?1 V. J
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.1 J; M( a8 U  b6 ?1 H) @: W+ g+ g* u
) P; U6 B% ?) M" a/ p. d  l+ ~
個人淺見,請參考.: _, }1 R- M8 L3 q5 l
# k: J2 W; p! X: d/ R

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:35 編輯
9 f2 {6 l+ C7 [" {# B: K6 a8 G: u% T$ k7 i3 z! @+ U
Q44 大樓的管理委員,常常未依住戶規約,擅自決定濫用住戶的基金,做一些不必要的開支
6 c7 I; a% q* h- D1 i) ~          請問:! j( [6 _# i* z1 e- x3 H
          1. 公寓大廈管理條例,是否有罰則可以處罰這些不當的行為?或是觸犯刑法?(請明列法律條文)
+ ]# s/ b# b( w5 S2 n8 x8 s, J          2. 若有刑責的話,那被告是否為全體的管理委員?有些反對,或並未參與違法決議的管理委員,是  o6 |/ M. b% J  E
              否也有刑責?(也請明列相關的法規條文)8 H# ~3 n9 \0 x" J; ~

# H) j4 e9 z7 d# j/ X8 @* G' e& SA  依公寓大廈管理條例第37 條規定,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或. W; |' C0 N* _9 |
    區分所有權人會議決議。
」因此,若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之0 b+ K$ t* N- w, K/ O; i
    決議,應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為,依具體狀況,恐有涉嫌侵占或
( q' j& P% y9 {+ t. o    背信罪之虞。若有刑責的話,應由該行為人負責,而非全體委員

6 ?) z0 _4 ?7 f
. X& z& P' e1 g; h- G7 w第342 條背信罪「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,) q8 |# B% n  Y1 C5 i( g
         而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘) B) A# }$ P* v
         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪2 S2 U5 W& K) G! d% A! N0 i6 D) x
# V6 _% z5 Q7 P  ~
第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有( c- D1 H: o  o" R# J0 m- v3 N
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」0 f2 w  j2 Y3 C$ w# B! g$ I

% o# s. o& y! K8 A0 p' q5 a- Mhttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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$ @5 m9 U, d9 x0 L4 s案例研討:
# Y$ G( z- X5 G. H* s2 k- }0 y# v$ Q+ X$ k' a- S1 W1 ~- N
[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)* u0 @- z7 r7 p: S8 y# w: [# a! V; S5 E
" i" S! M1 f! t; b1 M5 u+ X
發表於 2015-6-13 17:44:19 % d# k4 H, M- |- }! Z4 k: f

: Q5 Q0 Z$ I! Z# Z$ x4 B* x7 k* U案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)( o3 O/ U1 f: b4 F
1 o4 p/ T1 h$ d! Q) x  S
報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
5 e8 S% C4 P$ ^& `. O                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章& G2 v- D7 W3 h* R

+ I2 D) U  G2 w估價方式: 請親臨現場勘檢。
0 Y, W/ P' b; f+ Y; R: ^0 U6 Z/ K
/ m# k: k+ r4 ?3 V( j截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中
4 b  K7 h" A" C

) H+ C# j: v; b六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:
  z" W; _  K6 |, l$ H6 \
/ u) C( E; j& P1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,7 g9 O' t6 }+ y1 u
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)) {/ B5 ~' s+ D/ T8 _
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).) H3 y# w" V9 |, }8 {! j
3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
" c5 \* O% U( y& {7 `: v6 \5 [% O8 V, o/ T5 |
7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.
+ ?# B1 d' y+ U, R! s+ F
8 K# q  k5 l1 r
) [' s8 P- g( ]: g問題:
7 O9 e! J+ ~* I6 x1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)4 n$ R4 T2 c% T# P9 M, o. g* f
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;! L. V" a1 z4 T* e% g3 U8 l' j
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
' t  u/ H% ~& x  D3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
+ G/ u8 ^) r' b7 q4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
6 x2 r& E* _; {5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
9 v9 m; ?4 z9 P# o; E/ y; s. |6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?
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