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[社區活動] 千代田

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 07:10 編輯 * B& O  }1 R  x& I
& S7 E( C* Z* j) C
二個問題請教,您還沒有答覆:6 ]# E" i2 T' l4 W
. w& P+ n! P: U" d, U2 P! z8 p. v% W
1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?0 S0 a6 O4 Q9 z8 S$ J. T9 O) Q
    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")
+ J$ g  s3 M/ ?. M6 I# [; z
$ a- ~. ]( B  N0 J% l/ Z: b2. 這"實務眉角"說:
% o' S& ^  z0 v- g) U* I   是您個人一貫奉行的理念?
( Q. x; P% R# _( u1 g# e' O2 g- N6 [   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?% s5 U9 L% G" h/ ?& o; b
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?) J' z/ h1 J8 k. \: Z- K  m2 b

3 W& b' S9 P; m  Y' v) W) J4 P懇請賜教!感謝.
. D3 h% z4 i: G9 ]2 z% M' t0 E+ g/ e4 Q
8 }7 g7 j# e* Y6 i* K' |) e

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 22:03 編輯
$ c, h' L* c8 B! Z
/ C% _' \* K. M+ x6 ]這"實務眉角"說:0 i, {1 c( l2 N& Z( v' @
& j7 r, G- `% G. p
是您個人一貫奉行的理念?4 K" y/ f7 M5 n4 S
-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.3 V# F$ m4 r' T
- B1 r/ J( E$ P, Z; C! U( K
或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
8 ?8 z7 `: q2 W-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
+ d  x% s2 V/ ?  D) d$ o" e  k8 C. G! h   . " M3 h) l  X2 v+ ?/ V6 B/ J
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?* G; z2 G9 b6 V6 s% j/ `/ x
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!" \$ N" e5 n4 X1 n  Q# w7 w4 Z
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!+ y' @" J# _0 H8 O, Y9 V: c
! ]' R7 I8 T7 b. @/ w, ?+ B
我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
5 K/ |" g! z, {4 `6 |' s- f早就跳脫千代田這個個案了.
# ?' m: N8 m# P- }  [# T這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.& ^% w( [$ n. v, R
由失敗的經驗中,記取教訓,
/ r9 O. b- y  L7 J0 ~  x# n由慘痛的損失中,習得團結.
; u  R3 f% \* N, B, @
二次管委會在區分所有權人會議提案,
$ o  m6 k7 _- r+ D. i) L力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.

5 V1 D  ?! L6 l) q% Z6 X這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.5 y0 R8 a$ K& U4 T9 J

! @0 R$ h8 z3 ]* {, a4 \! C+ H您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
; y( t; _2 d( e大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
  n8 k" y1 b4 w0 O! `只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.% R& g) |- U3 R0 N, q0 U
" K* o! n( f; c# z% ^5 L' E6 K- T0 `
, e) D+ K0 O8 C

! A1 R9 ^; P. j& b5 [% j/ g: N, p) {# V* I" X8 K+ I' G
' B3 i% _- I+ d" R) p% D- j4 [
5 U. A0 W2 Y4 B  L3 d2 u
. \) u- i6 y) \3 v3 b6 o$ V! p

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 19:49 編輯
6 x$ O! s7 u: j: {9 f8 {9 W: r$ K: U1 `$ j' ]4 a0 W3 _7 z
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
% ^/ A7 j4 M$ m4 b
/ n# a! N' u0 H
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

  l/ V0 w, }% q7 v
- ?( p# N3 @' @4 B/ k2 c, L值得有關人士深思.
- t+ I# t9 G' o3 o9 I- C

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.5 z5 e, X  Q9 S( B% C; c
. o7 p- a/ p$ B' G) c* A7 |
我們只想理性討論,希望建立體制和規範.! Z5 s  L" ?' o
沒有惡意批評,純粹就事論事,2 |9 M) x7 @/ z' B
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
! S- ]/ z( x: `意見不同,也無須惡言相向吧!
% h8 h( P% }$ \( g
/ e9 P" h3 p9 o) Z' d8 Y' [# u! L& J% t3 K8 P* G# j
  t  ], Q4 g# Y8 D# F( G* r
7 H* ~4 }1 L0 e( P: K) B

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 08:27 編輯
8 D4 }) z7 G) V9 `  t2 t  d
+ O5 U4 p) g$ Y- T9 W季康子問:「使民敬、忠以勸,如之何?」子曰:「臨之以莊,則敬;孝、慈,則忠;舉善而教不能,則勸。」0 l0 d6 \) s8 P

2 l, L) x. F1 C& H0 y% w季康子向孔子請問:「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善?」孔子回答說:「面對人民時,言行能夠莊重,人民自然產生恭敬;教導人民對父母盡孝,自己也能夠慈愛人民,人民便肯盡忠職守;選出善人擔任公職,來教導不善的人,人民就能相互勸勉向善!: T9 z: f8 d0 H, d5 v
/ v' }# Z$ s* V* O! A2 h
http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm  p8 i8 s% Q* F( T# @- k' e& a

* B! U& ^9 E; z市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
: ~+ l0 ]# Q  o% v1 {5 t% r5 ^" ?5 k7 t) F- V, P
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 22:02 編輯
7 m, `. E; R; E* _3 `7 ?
9 m) N9 d0 O6 {: N被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?% T$ M& }+ B# D8 z+ `% y( s' ?

3 }4 R/ H6 D% D' y9 ]9 E( e2 e
我已經不想回你了。(有回嗎?)$ }8 U1 E9 z) q. l! w$ R

( \! G" k  B, O' C你咄咄逼人,只要答案不是你要的,你就一直問,一直盧 1 ^, M* S, k3 ?4 @
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)( K" I! b, t) g4 l! h6 \5 V

: M* T9 U1 M! x) _你想統御整個社區,當個主委,拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事,做不到,就不要再這樣幻想。% B1 Q+ _4 k* ?' a( z9 O+ i
(主觀且惡意的臆測)) A9 {6 ]5 `1 m3 ~

* u4 L7 P! B1 P( e3 o* I4 A3 S不想再看到你問的問題
: i4 w7 A0 t& V% j4 g* A/ u9 M2 L" Q(追求真理和知識應備的精神)( ?# s8 E; N* I1 T5 z5 x. M

1 R8 f3 l0 }. B" h: L( m. n你講的都是你的理,毫不管別人是否接受。
  @& U$ a  e8 t1 k! M' b(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)
+ u$ ]; P8 O* C& ]9 F0 `- M5 b' K# o) x% v1 v, O- ^5 i
妳們社區到底還有多少人理你,請你要自知: l% Q# R. R4 {$ T
(不重要,對自己和家人負責.)
0 ^) v" S- n: m" h- L
6 o" V# k: {) ^/ _8 w  G5 i" s9 m0 N話不投機,不再回應* h; ^2 y3 m3 g1 y
(可惜)
, j9 ~5 l9 c, I. V- J2 g: z6 R: y. j, }) @4 [
PS:這些不是在回答你,是在凸你,回答你會沒有觀眾,凸你反而還有掌聲。1 P' u" b6 s+ y
(十方"們"高興就好)

% G8 o. A5 `+ w/ q  I. N" N8 U
2 \$ [# N1 q( w/ X9 G

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5 f  I( _$ E0 g* T( g
不要把公司經營理念那套搬到社區,行不通的。' E! h4 I% \5 a5 _" M

# h( G& Q' V2 i4 T管委會僅為執行機關,相當於股份有限公司之董事會,故仍須遵從意思決定機關即區分
% N. b; T" V0 c& s所有權人會議(相當於股東會)之決議
,也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責,1 K* s8 D; F  \, F
並向其報告會務(公寓大廈管理條例第 39 條)。因此,公寓大廈管理條例第 37 條遂規定" h9 ^$ D2 S# ^9 b$ l
,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
」也需
3 L7 ^' V* B% N加以注意,蓋於實務上,常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之,或管委. a5 M6 t! {" T. d+ }8 q! j( U; a& `
會為相反之決議內容,此均屬不合法,該管委會之決議會有無效之虞

  w: c" w9 J) L7 j* R% m7 O6 U# d
高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
# E( A. u$ U# G& x1 k
; w  ~& _6 X0 v" v6 r1 ~5 n/ Phttp://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf5 x' K! E- f/ G: v8 j
) @; W2 w6 A3 n& Q8 F

1 \+ o* ^1 T1 U* p% r8 D$ C己所不欲,勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:  `2 n9 g9 X4 B

8 O$ f6 v1 p& d* _: E$ E                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?3 Z! I1 s8 F# \! [

4 w- o& y. ~0 m3 I" O" K  E                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
/ g2 c$ i" F9 T; ~
4 @9 |2 m% P1 d7 f* Q% s( T% T                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,; f- i8 ~4 T8 |

* w. |; r- S5 _, t& e                                 怠忽職守嗎?0 f( \7 j& Q$ x1 V- ~0 V4 j, _1 H

! v; i* k6 S. p3 o) a8 W! A                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,! j/ W( W. F+ o* w
% Y" E0 \  R6 D$ N; N
                               奉公守法,誠實執行職務.
8 A! h8 t: ~( j  q& p                                 
0 a7 W  ~9 v: M4 l4 M" S                              

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:36 編輯
0 E2 ^! @4 y% O( r1 h) O; b/ a- g3 F" p" c, A0 h
謝謝!: N. A; ^8 g( Z# H% o* J
1 {' `- x6 a; J+ H
內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
/ U; f) N# u, t2 g5 u, a/ C) M「主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依規約之規定;規約未規定者,依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限,則其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬私權爭執,自宜循司法途徑解決」。5 p7 @( ^' ^9 e

( j6 j" h2 {6 [社區規約:$ |: n% a# [8 t) ]- Y/ P+ B. `; p
第九條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限; S/ Q1 F7 G& N

0 ^9 S5 b+ V4 a) X$ ]7 J& n. A4 o             一、        主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
3 S' X8 v% s. n) D* \                            例第三十六條規定事項
2 ?7 _! I; ~5 S7 ^
7 C) L# z8 e; o: u- L

: a3 B$ _" ^/ O0 c% N8 S# u2 {9 ~) @第十二條:重大修繕或改良之標準2 C# O0 k" T3 {7 `* M, ?6 j( s7 U1 S
                下列情況均須區分所有權人大會決議同意3 U  F5 e. a' \) L# V4 v4 O; _
                一、同一修繕或改良指項目,其金額達新臺幣拾萬元(含)以上/ v* C/ Z' Y8 e# A: V
3 y! i" U' i( z: J
公寓大廈管理條例:
* t  U: E& c- x9 b- E2 ^$ Z4 y, j* r5 X% d) T
第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議( b. k" T' o/ R( h. P
* v/ S: y; l( J8 M' D$ g3 H
! V) S: t) _- r/ c
順便回答前一個問題:主委擅自主張,沒有經合法程序請廠商施工
! x  g; Q2 r: o" I, n, d, X: E0 v% k" z' e  u' N
監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.( H: O+ k5 W9 \9 s+ T- d7 M

% d* V. f( i) Y6 i7 V說明:" f( i- {. d1 u, v1 k2 F  ~, |
1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務$ q' A! t, }! j/ Y$ b
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
, f% X! y  ~: c: I5 P2 B- U3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否- t9 p" C# F, ~5 A$ c
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
. ?! P! ?4 K5 _- M4 Z4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。0 @8 J: x6 r) p1 X  o( Y
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元(含)以下。(社區規約)0 {2 O  K  r* D  ~
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
  y2 S, k+ E' N$ Y0 x: w, D0 j7 T2 W- B
個人淺見,請參考.
/ O2 @+ J: ~) p. c' ^% m1 t4 c4 B1 x% X0 W8 d+ y6 a, Q

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:35 編輯
( p, c4 L: c+ D1 Q- b  p; \. U1 \& b
Q44 大樓的管理委員,常常未依住戶規約,擅自決定濫用住戶的基金,做一些不必要的開支
0 ]8 Z) r& e/ z          請問:' \7 L, K5 Z* S2 a$ N4 B2 l
          1. 公寓大廈管理條例,是否有罰則可以處罰這些不當的行為?或是觸犯刑法?(請明列法律條文)9 o: M9 H( b5 x, l* Q- N# i. L
          2. 若有刑責的話,那被告是否為全體的管理委員?有些反對,或並未參與違法決議的管理委員,是; K) ]* o/ F/ k- o3 r
              否也有刑責?(也請明列相關的法規條文)
8 j# L- K4 a# v/ W1 I
; W# u/ U3 |4 W0 M7 j; J$ qA  依公寓大廈管理條例第37 條規定,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或8 s" {) u4 @1 C
    區分所有權人會議決議。
」因此,若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
+ U5 _0 L. o* B    決議,應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為,依具體狀況,恐有涉嫌侵占或
9 T: h5 L. x7 w( K7 T9 ^3 D    背信罪之虞。若有刑責的話,應由該行為人負責,而非全體委員

# D: S* \" j$ V7 U* _
7 ]7 j  h9 R8 c8 m第342 條背信罪「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,  i- z1 y. k7 W& s$ }  ^# [5 A
         而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘
# |7 l6 [! z. J: g+ H- l8 C! {         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪  |2 s& T) U. a. m9 h* W

2 [1 r8 d# J% x: L1 A5 i" @第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有
. P  I3 {3 D' `          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」: A4 a3 X+ B: U: G; ?

' ^1 W- M5 y' s6 Khttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 10:57 編輯 : E1 L8 S; W/ Z  ?* l

5 e, A% Z/ M  c1 r# h* a案例研討:
! R  w. i0 T0 |
" }% w& r+ M* r8 D3 ?7 j
[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)
! y: o$ c! p1 w+ n( i9 H
+ b& [- A  m% f9 M. B' }; ^2 w發表於 2015-6-13 17:44:19 , B& F0 V  |! t- ^  n; |
1 v5 g0 u, ]$ ^' u  L
案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)) T6 P$ A" ^$ a- k. S
; X; C: e& L, L2 E  w6 v
報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
" m" N, T3 ^* U( {/ r                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章
9 W4 L: C) J* j' e5 L2 y& Y2 D* |' b" @4 D, P& y
估價方式: 請親臨現場勘檢。
3 P2 t/ e+ k/ r  H& g, ?- m5 ~7 d5 D. h4 U2 J6 E9 z5 e5 ?
截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

& j9 a1 Z+ t) I+ W4 Q& s# Q8 [" |& Q
& V& f/ l7 p) v* ]6 g3 y六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:2 l$ b3 s  W& ~3 q6 [  h! V4 w
/ W9 U6 x$ y' ~2 a
1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
5 N5 p* S9 C. O( D9 _4 f6 L: [                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅). p+ l/ V& n. i5 t6 O3 _# U- Y
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
" E- n* p4 y9 l) A, j. U3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).
# a2 t1 N5 X# i4 f) A9 E5 }: g; W. K. ^6 h; G" k* r+ J
7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.$ x6 s- O3 y" e$ w! w) [2 F2 c$ G' q0 n
" @7 W6 Q& u2 Y: ^! \9 s3 U

$ k. ^. d; H  W3 U+ T1 \! t問題:
! E$ A7 W" i9 Q1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
! P" M# Y/ S* x- `* [! Z+ ^$ I2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;- r" r) \+ |/ D
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
" Y* C% `  b7 ]$ z, L# d3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?: s% |9 L- u8 W9 j
4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
* q1 P% e( R8 J6 }5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
/ A0 o# s3 H3 p% `0 c" j7 L7 c6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?
# {7 z: q5 L# G) ?- @$ D! l) w7 ]+ L( e1 [9 N, }- r

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