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[社區活動] 千代田

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 07:10 編輯 & l; `7 r  J1 W9 z) J: d4 ~

& h# p$ z9 A8 X二個問題請教,您還沒有答覆:1 A3 o3 `: u* v

9 A5 I1 @( Q: {4 L' z/ ?& x1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
0 ^0 o- [1 y! n    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")2 ]$ r1 C; Q& w) G/ B+ ~

) W* ]5 u3 m# ^  @" v( H7 c2. 這"實務眉角"說:% q, k4 L3 U/ G, D9 M# ~6 b8 s; N5 I/ q
   是您個人一貫奉行的理念?
7 Y5 D5 V5 W8 j4 A   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?9 U+ V$ O; G9 }, b$ g: q
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?. }# Q8 l) h+ L% R

8 W9 g. i6 ?9 L+ ]3 `- w$ ?# D懇請賜教!感謝.( i9 f' ?1 `. V. ^

" @  ^6 v% q+ o
8 g& ]: H1 E( r  d& e. m* O$ l

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 22:03 編輯 ' V2 m  M2 J2 O- N
7 r$ ]* H5 _/ |" k) w
這"實務眉角"說:' F7 U% l8 h) n# K  ?
' f5 D1 y3 C. m
是您個人一貫奉行的理念?
3 ?( q6 w: s) c3 v2 _  c* ]" Z* n-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.
) s6 N: b, }, A2 k' c1 \% o6 Y9 x2 d. @$ V
或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
" B( \' M9 M* D2 ?-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了./ W0 D) [2 t3 X* d: {" R
   .
9 g0 v5 T4 A; g- Q還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?! N2 {' n7 j( T( M
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!0 s9 A( t# {4 v
我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!  {  w. B: l# E

2 O$ J% m9 b" H. D3 o我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
! s; v" [: X, v/ [早就跳脫千代田這個個案了.
7 s8 s2 t- U: u這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
2 Q) {$ V! y1 s6 o6 }由失敗的經驗中,記取教訓,( Z( [2 w0 B, s; h
由慘痛的損失中,習得團結.
' j% n& p, T- O
二次管委會在區分所有權人會議提案,4 ?9 N6 M8 Q1 m7 F
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
; P, B- O/ p6 g$ w' x* x* n
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.
( Z) |6 y! K3 ~9 X
4 ]* T: i! C. S您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!2 R" w7 m+ i. t4 o! {3 a: h& W
大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",5 {6 N# u; ~. d
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.
" V$ X3 N5 U. B' X, c9 O6 `! l
9 E: J" ~* E3 f' ^) J- ?- R+ N
$ X; q9 N2 X; j6 N  I) Q7 n# A% Y
( |! x( }6 V( P. z7 F
* f. Q8 p: p- n0 ]( o  _
6 {$ M: S- _* F7 t7 {/ H# x/ e  |
, {4 @( C) ^4 B# D  D- ]0 [; M

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-9 19:49 編輯 ) v. ]+ L- ^5 Q. L
+ R1 I, J0 W* S% m, K. T7 I# x( \5 i3 \
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
7 m. @: F/ l0 I" R4 @2 g% A1 s$ u
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

; j& Z. G- r8 k& {& j/ ?; |; I" u. A0 g* N! ^$ \
值得有關人士深思.
& o/ a5 |- h" K5 }; W: G

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.9 U% [! Z) Q" e9 j4 y, Z% ^

5 ^5 h$ U1 ^% k6 }) p+ V, J6 |我們只想理性討論,希望建立體制和規範.$ C5 W5 u' m+ E; H
沒有惡意批評,純粹就事論事,' K+ Q; u' U4 Z' G
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
, N& Y$ y3 P) Z. J$ Q6 v意見不同,也無須惡言相向吧!
; `$ _9 F0 f& n* r/ v% r  [8 ^; z( ~/ S5 ]: L4 {3 d) k3 M& _) e
1 P! z; U/ s2 z0 Z/ T
+ Q$ @1 C9 k2 M6 f  J  z
0 {: E9 x, L4 i7 u& \

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 08:27 編輯 2 n: b+ d7 Z9 ~' o7 d( {
$ E- M0 o1 Q' g, M8 ^
季康子問:「使民敬、忠以勸,如之何?」子曰:「臨之以莊,則敬;孝、慈,則忠;舉善而教不能,則勸。」* k8 {; `+ w" R7 v7 s; w
9 q% i* d: N8 W+ R2 C
季康子向孔子請問:「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善?」孔子回答說:「面對人民時,言行能夠莊重,人民自然產生恭敬;教導人民對父母盡孝,自己也能夠慈愛人民,人民便肯盡忠職守;選出善人擔任公職,來教導不善的人,人民就能相互勸勉向善!. X7 v. V' d! k
/ S* O/ z. O8 U2 l. N
http://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm6 P: X/ w5 y" C! J1 z
" u7 l$ {% ^+ v/ P7 B3 a3 X+ Z
市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
4 _8 x' n1 W2 ]  u" s- X5 u
1 E; ?0 Z' T( {, ]: T$ w5 s5 ~7 @
行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 22:02 編輯
, k' R5 p* m# j- i' N
" S, @* r/ I. k) S+ B被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?
- t! Z+ J! W/ s2 y, W
! F; A& i! l9 I/ ~5 X2 j2 }, ]
我已經不想回你了。(有回嗎?)5 D9 r' ]/ A- z( H
& @! P; n5 O; b# R# T
你咄咄逼人,只要答案不是你要的,你就一直問,一直盧 % @9 B0 u$ p  q3 D, G, M- f% P' j8 p
(社區管理實務眉角為何?得不到答案)
" s- V, E5 d/ m  O  m3 {# u3 o. S# r  d/ V8 I/ h" ^$ }# c
你想統御整個社區,當個主委,拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事,做不到,就不要再這樣幻想。2 V6 O9 ~0 D' M0 H" V  b( p
(主觀且惡意的臆測)
* W3 H1 L( P+ ]* m
$ q( P  _6 U; l8 Y2 O不想再看到你問的問題
7 A6 s3 q2 i2 z3 d(追求真理和知識應備的精神)2 K0 A* h' ~- Y, {9 e

3 Q& z' K! R# Y6 m$ @你講的都是你的理,毫不管別人是否接受。
- U7 X- u8 E8 H% I(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)" H% u) {2 x) H. U  C  ~- e& X1 n9 _
" S2 i! O5 K& `& K# k
妳們社區到底還有多少人理你,請你要自知
6 S$ j$ C/ l( t(不重要,對自己和家人負責.)
% S8 s2 {  N1 z% X7 h% v: |% w  T4 L; {% ?9 E# E* N
話不投機,不再回應6 m  L2 o+ P  C4 I1 W
(可惜)( f) g( S2 L6 Z% O

9 h9 ^# r; h# F, q  ^PS:這些不是在回答你,是在凸你,回答你會沒有觀眾,凸你反而還有掌聲。
. b4 ^3 y, ~% u- U+ g2 D(十方"們"高興就好)

% J0 a$ L$ z. L  c- e, U/ H1 ^( M
4 ]9 a5 P$ L) @. g/ {1 n5 g0 S

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-10 10:33 編輯
2 \1 c; `: Q0 e6 I: C
不要把公司經營理念那套搬到社區,行不通的。, P9 Y9 l( i4 t; X8 o3 x# ^
1 {! A1 w2 y% z1 w4 B+ r  c
管委會僅為執行機關,相當於股份有限公司之董事會,故仍須遵從意思決定機關即區分
, u6 a7 [- g2 l+ [9 Y. i$ n所有權人會議(相當於股東會)之決議
,也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責,
+ U% ~+ M2 E' \: |; r, O) s並向其報告會務(公寓大廈管理條例第 39 條)。因此,公寓大廈管理條例第 37 條遂規定8 g+ W4 ~4 k' _9 ^3 n7 B; D8 S
,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
」也需* V9 t2 I3 `: A% S. @6 F
加以注意,蓋於實務上,常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之,或管委
* d6 V0 `0 ?9 A. d: H會為相反之決議內容,此均屬不合法,該管委會之決議會有無效之虞

6 \0 B8 B$ Q" A3 M1 X  A  ?5 ]$ F2 v) z2 d+ T
高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
. f  ^6 a: c6 R/ b( P- |7 L9 G2 P! [
; [7 m* y7 k4 E8 [9 j7 uhttp://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf7 u6 d6 \8 n6 M& S3 L8 t

. A8 Y" O* V% D
& u0 ?. b# ^: z, Z- [己所不欲,勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:! O0 e( R! m; \, L2 I# t7 p3 p
- ~7 D& S# @3 \  B/ A+ Q: o
                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
  U: ^+ `. C, a# N( W. n
6 m3 b8 b, S8 D2 Y9 G; b' q* [                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?% ]5 V) F5 \% \0 J8 E

- D; F/ K, P: H8 t. U' K                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
' P5 t' P9 _+ Q; L* V* j0 i" k  S
                                 怠忽職守嗎?
- D7 a7 R6 p3 p* G$ N$ o. S) e* _' h) o5 U9 L( _1 n
                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私," x( W8 g+ N. }* w& j2 j3 p
+ y& C) y# x1 h1 X4 S0 w. z
                               奉公守法,誠實執行職務.
& h) D* Q$ H/ u. K, e3 `; d                                 * B( E# a# W0 d2 `
                              

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:36 編輯
  P- H. }6 x. M( k( \! w  h; y( X
謝謝!% w0 Q0 l# H4 M6 z! Z9 b
* m  Y. p% I' T3 U$ P
內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
" o$ h9 [' l* H! m「主任委員雖對外代表管理委員會,惟涉及主任委員之權限及事務執行方法,當依規約之規定;規約未規定者,依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限,則其與業者之簽約,自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之惟規約倘未規定,或區分所有權人會議未作成決議前,主任委員即與業者逕行簽約,其契約之效力疑義,係屬私權爭執,自宜循司法途徑解決」。
8 E, I+ b) w, z* P! [, a1 z  n' I0 ~& C. v; p
社區規約:
3 E+ S! r3 h: E' m* P' c" [第九條:主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
! p/ U* k" ?* a
% v6 \  ^/ ~4 b9 I             一、        主任委員對外代表管理委員會,並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   * F! o! \2 i& S- [) s5 Y  Z
                            例第三十六條規定事項
. I/ S, ]+ h' p( A5 I0 S

7 S+ w/ u( p$ b! Z$ D4 _2 k
& b% ?1 P( v" q5 r* S第十二條:重大修繕或改良之標準
& g" N" |+ K! z! y  k, f                下列情況均須區分所有權人大會決議同意) _7 \+ R5 m7 U5 G& N" l( Y/ t
                一、同一修繕或改良指項目,其金額達新臺幣拾萬元(含)以上
" v$ }) G$ k' y* x
# ]+ `9 R1 l0 Q公寓大廈管理條例:- D# r! ^$ i6 M) R

! Y& k# b3 B. Y, V5 H9 N- m8 d第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議; K/ c1 W! w) P

4 e! Z" W' R' T. L+ f4 e* b+ v* t2 \
順便回答前一個問題:主委擅自主張,沒有經合法程序請廠商施工
  L3 p, e$ R0 n
6 O% Y% `  a  ]% j監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.# @; A2 K7 r8 e# f6 `, f
( P, A0 p5 c! P
說明:
% j) y$ X" Y+ ?. F- g  a9 |1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務. l5 y4 K6 i. y0 s& j
2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。3 n0 Q( v$ A+ o8 |* V# T
3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否
5 f' x5 S" q( @* g  X* @6 P    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
' J8 {: Y( H& Q3 c0 {( w4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。/ H, L$ S# K" k2 p) D" N' a
5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元(含)以下。(社區規約)7 D" N! s+ M% A
6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
8 Z/ i( f8 A# i2 S7 `1 i7 g4 L" r' g5 Q: G
個人淺見,請參考.' M9 o+ t3 E! Q" Z: \& b
. p* V8 n4 ]* ?' S* `* Q7 r

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本文章最後由 Dailybread 於 2016-3-11 09:35 編輯
) R* e, b7 j* y/ z3 f0 H) {
6 C' c' b& ~+ p4 gQ44 大樓的管理委員,常常未依住戶規約,擅自決定濫用住戶的基金,做一些不必要的開支
8 {  A" ~$ @4 b' }          請問:% V6 p* y( Y/ _& X" C
          1. 公寓大廈管理條例,是否有罰則可以處罰這些不當的行為?或是觸犯刑法?(請明列法律條文)
, u# x1 L/ _; `% [          2. 若有刑責的話,那被告是否為全體的管理委員?有些反對,或並未參與違法決議的管理委員,是5 l$ b$ S* ~6 z$ D  _& f5 ^/ z0 p( T
              否也有刑責?(也請明列相關的法規條文)
- m3 |, V, L) r" ~" w$ C # M9 T4 n7 H( S. T9 Z
A  依公寓大廈管理條例第37 條規定,「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
; @! _. B. w& U7 w- q    區分所有權人會議決議。
」因此,若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之3 H) ]) a  Y  \  n8 p) h
    決議,應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為,依具體狀況,恐有涉嫌侵占或
+ N  M1 ]& ]9 t+ ?7 @; J! L3 T! d    背信罪之虞。若有刑責的話,應由該行為人負責,而非全體委員
2 j3 m: C/ U3 J7 n% V: R

1 t! v8 i$ I6 X第342 條背信罪「為他人處理事務,意圖為自己或第三人不法之利益,或損害本人之利益,! d" [; _/ T( w
         而為違背其任務之行為,致生損害於本人之財產或其他利益者,處五年以下有期徒刑、拘
# ]4 ^) A, @7 N& T2 V         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪
# @( `) r$ E  f4 c: D8 z8 B" A% `: ?
9 P- ?# o" u3 p& [! |) s第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有
; l( f5 S: R5 q& Z: Q, a3 M          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」  l8 }1 L3 p: S! B; Z

0 h/ U- A; C; p; ihttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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& d- d9 C( L& k- |- j/ U
( f* z6 |0 ]" F+ M. u+ h. M案例研討: # O5 x# [1 a- V! e
2 t+ x* H, V1 Q1 G+ L- B
[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)/ Q; o% o" k$ g. G- W- u

2 \/ e) e% p2 r3 H0 Q1 L發表於 2015-6-13 17:44:19 % I; F+ G% z  f: B
+ }: C( Q' s7 R5 O" `6 f
案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)# p4 q' k) q3 N5 B9 e7 x5 x

. Z, _; X. l! P; q0 ~  O3 Y/ X報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
# Q8 b; o) ^7 e1 h: Y                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章+ v' b) l6 V+ z+ c3 m' B. n

4 F- m( p7 Y1 K0 e, D/ g估價方式: 請親臨現場勘檢。* V) ~; N- _1 p& W% Z

/ X' m8 j# i( u6 v( K6 ?! h截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中
" |  c3 k# @: l( ^: A1 ~8 l

  e  K9 r" S& j" f: C! G六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:& ~3 ~0 v; ~6 ^8 E+ k
  i% \+ C" n6 _; U8 U- m; ]
1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
& i) |/ O( u# ~# J$ Y                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅). L& H3 J7 s, C- S5 d
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
- v2 ~5 k" M: \6 \0 \: g3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).9 v: ~; Q1 m- G0 v( X0 n

6 G; u$ \  G0 k, e* z+ I4 n! d: @2 r7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.' h+ y/ _' ~* v
' K! O7 ?# p0 N/ R
8 E5 s: a8 X/ N+ {- z8 V1 v; M
問題:2 W9 s4 j  c, S$ B# P! N! ^/ \0 E0 K: X
1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)2 n* f- a4 c/ {- g3 h
2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
9 @8 [  g8 _3 @: Y    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
/ g3 j% v2 N) l0 J7 _- z3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
/ S) H) X' K- O8 Q/ f) j4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?5 o; J3 h' ^" l6 V* Z+ u0 [
5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?" r6 O6 E+ W( b+ ?& K
6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?
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