- UID
- 33280
- 閱讀權限
- 15
- 精華
- 0
- 威望
- 0
- 貢獻
- 62
- 活力
- 243
- 金幣
- 174
- 日誌
- 0
- 記錄
- 0
- 最後登入
- 2015-8-28
- 文章
- 23
- 在線時間
- 16 小時
|
Dora貓 發表於 2015-5-9 09:47  2 g2 i, b% |" s: E9 F9 U; D
本來說留點台階下，沒想你還來？! X8 m1 a, W' P0 D
就讓身為一個在第一線的業務來回答你，你的觀念理論上沒有錯，但事實上錯 ...
台階？先謝了，不過，我想，我跟你都不需要這東西。
9 @+ e7 |6 `; o# ~+ Y( y+ M讓大伙就事論事，溝通觀念，這比較實際。
U+ I2 ~; c; S) z; j8 ]* ^5 @3 Z1 t2 a
我發現，你很喜歡強調你是在第一線業務，這點，人必自謙而他重。我接觸房仲不下20年，" U8 f! j% Y2 f7 K
說你的態度與專業度有問題不是隨口講講。
/ J: j- D# h- D/ j, R, K1 d9 ?我必須坦白說，你的組織能與邏輯很弱，自己前後打臉都不自覺
, r9 Q! l* \) H$ m, b/ b( Z0 L9 D4 Y# p. r/ D L
+ @/ t4 [0 _3 X$ g以下一一說明討論：
8 F5 A$ [0 q8 S第一個觀念
1 O5 ^; E9 u3 R9 v2 ]0 z) dericlin:（略）
- f# X- z! [4 [6 t* }9 o+ rdora:
" @" ?+ e6 x. x/ H2 R( K/ A你提到的這些東西現在永慶、信義都會用，而且用非常熟。
' X( T7 D) A2 b; A, _# F沒有業務有美國時間帶客戶漫無目的的看三四十間房子。3 j+ |0 U# J3 r7 X$ V
如果能夠帶看一間，配對到買方要的，我幹嘛去配對十間二十間。誰不想賺錢輕鬆呢？
. D* O6 C7 j% l" I8 k2 A以上還不是重點，以下才是重點。
' e( K: O% B3 ?6 h1 M. u; D" M更多時候買方連自己明確想要買什麼都不清楚了% @* t9 I" U# M
大多都只有一個總價區間、格局、裝潢與否，好一點的就指定社區, u% a3 G& p# k! j$ b% ` {" ^! ?2 Y
今天就算第一間看到一個完全符合自己100%的物件5 `) Z% \9 W$ S: m" F0 c6 H' l% Y
也一定會想再找第二間一樣的案子看有沒有比較便宜
! v3 d) Z( F9 W或是想找到120%的物件，這是人性，人性，人性。! j" n0 ]+ }" d
更不要說第一次買房子的首購族了，我們從一開始的預算，貸款都要先評估。
% k8 j5 i$ D2 ~) q5 ]" t- Q* K7 d9 \, {, o- e0 n
回應： G; X7 x# L+ f r; v: |
我相信你有專業度，所以房仲的科技工具熟是很自然的事，我指的是「沒善用的態度」（其實那些技術跟資料每間房仲分店都有，但現在的年輕仲介態度不對:），而非「不懂」。& W& H8 N) R# k
你說的對，重點在於「更多時候買方連自己明確想要買什麼都不清楚了」; j6 R8 e$ [3 v
我問你，房仲的價值在哪？就是在於善用自己的專業與豐富的資料、先進的技術，協助客戶找到滿意的房子。
8 d J) }* s. G0 A+ d- L這就是我在第一個觀念說的! X) _2 v$ m1 _ |6 i
「但長期下來對房仲業本身是好的，因為會改變他們跟客戶的互動方式，以及更加積極的態度篩選，過濾出真正適合客戶的房子，才帶看。」$ j2 U) c" C& @# a6 Y8 V9 C! x' b
, y# I0 V; y9 H- Q+ o在沒有充分溝通與篩選出真正適合客戶的房子前，就帶看，於是產生「今天就算第一間看到一個完全符合自己100%的物件 也一定會想再找第二間一樣的案子看有沒有比較便宜 或是想找到120%的物件，這是人性，人性，人性。」這個果。# p* Y0 r, e6 D2 R
3 x$ a, D9 H- w C( y6 G你卻導因為果，把人性當作因，這是你自己拋棄了房仲自身的價值觀！ t5 ^! Y! r j/ |
正因為來北大看房子的買方，大部分或許不熟北大的環境、社區格局、生活機能、街道情況等，除非自己做足功課，否則當然要寄望你們！
: A: T; W: ~# |. K: G
5 t0 Q0 G5 o' ~- t2 C+ H& _5 U) u% P你提到永慶、信義，我不相信「大多都只有一個總價區間、格局、裝潢與否，好一點的就指定社區」這件事無法在帶看前，透過溝通跟篩選，有效降低盲目帶看的次數。0 d: v6 c: V! N) ^6 z" v6 C
Z8 d. u! z' m( J4 j第二個觀念
$ G+ k3 d& l: u% {' ^* v$ M# {ericlin:（略）
1 i" b3 G! V8 k; [dora:
; _0 o+ i1 h8 i0 n１、不敬業？誰跟你省小錢，不收費的社區有比較差嗎？
2 U7 X) N' Z' R: M1 Y有時候客戶只是想多比較幾個社區，那這幾個社區連比較的機會都沒有。
- _/ b: K' P) Y! \有多少買賣成交只是單純因為比較覺得比較好就買了
1 L% k# Y+ R4 G) O2 j" M# \這種一見鍾情的房子，買的價格一定會比較高，進而影響整體價格！% i( ]& v, }& z0 g0 Z2 n: L9 H0 l3 ^
２、仲介這行就是溝通溝通再溝通，工具資料都用了，客戶需求也掌握到了。
9 q/ V) y3 b$ l, r5 [! ^# J但是客戶還是要多比較幾間才能確定這物件才是自己的菜，才是預算內最好的案件。6 G, t% W D* o
......
! X1 V) A; |/ o( u" }; }( _* {那你當初就是要先跟仲介講你要找哪個社區的房子: 而不是你所講的，看了許多社區才去找要哪幾個社區: H2 G* o" \) m, l
沒人帶你看過社區你會有所喜好分別？
2 Z4 z' T. m( g5 A5 F; W8 T% v5 }你有做足功課，仲介難道都沒有嗎？: s$ t! u$ F. q( r2 y6 B) }
如果你今天告訴仲介的條件是1 k- `! o+ E) h0 C' x, u( h
指定找ＸＸ社區Ｘ號Ｘ樓的房子
9 ]* V9 b4 d S" v" {7 ]2 S有仲介還會帶你看其他房子嗎？
3 ~7 T) {( G- l) ~8 W
$ D( i0 s6 y( s看完房子馬上產權斡旋要你看、要你寫。
8 k* r( {$ z @, w/ A5 l* Z還在那邊多比較幾間咧？5 n$ U* a: p6 C5 f/ k# p: e9 s
% X4 y8 ^: w8 Q9 ]! Y/ ~$ q6 I b" x2 v
回應：綜合來看，似乎不少買方會讓你受氣。; X; o3 ]6 m: {; r
再一次說明你的邏輯問題。社區收帶看費的目的，我已說明過，而你卻得出「不收費的社區有比較差嗎」，你指的差？是什麼差？是誰在比較社區的優與差？我在第三個觀念中提到：「一個社區的價值在於社區住戶本身，社區住戶本身會營造出一個社區的居住文化與氛圍。」
% S. h4 a* C9 [1 U你身為一個房仲，而且還是第一線勒，竟然還是不知道何謂社區的價值，只以收帶看費來推論該社區房價會跌；不收帶看費的社區，是否比較差等？
4 G6 e, q1 Q2 R$ j9 v0 N這就是你的不專業與不敬業。不尊重自己身為房仲該有的企業文化素養。& w7 F4 J3 h4 `& a6 }- f( ^2 m
/ O5 p2 Z5 W) m* z# Y你的職業是房仲，你本來就該比買方更要做足功課，至少不能比買方差（職業掮客、投資者者例外），這是你的分內事。
& D( @7 B" d9 ?& P! X「如果你今天告訴仲介的條件是指定找ＸＸ社區Ｘ號Ｘ樓的房子 有仲介還會帶你看其他房子嗎？」, [; T2 e1 Y8 b; ~( E& C
唉，為何你的每一句話都在自曝其短？客戶跟你說我要看A社區裡的哪一棟。若你經過溝通充分了解買方的喜好後，手上確實有比他指定的更好的案件，為何不先介紹？( ~4 R: [% _) u2 K
這似乎讓我們了解一件事：你認為若遇上做足功課的買方，你也就不用費事介紹其他案件。, i+ u0 p3 _$ Y+ d
那就可能會陷入一個循環：買方指定一個社區，你不思考是否有更好的案件推薦，就帶看，然後買方發現他沒那麼喜歡。於是你再重新溝通瞭解，再建議新的案件，再帶看。3 g! e3 Y: S8 q8 O, ?, ?
萬一不順利，又再一次循環上述的流程。
* K/ [1 e- N4 @% b
7 V7 T; |: a( B不過，你也有些話說到的精髓：「仲介這行就是溝通溝通再溝通，工具資料都用了，客戶需求也掌握到了。但是客戶還是要多比較幾間才能確定這物件才是自己的菜，才是預算內最好的案件。」4 P& O) `% z1 }0 t: _. ]
但，優質的房仲會讓選菜這件事以實際帶看以外的方式來處理，而非一味「起而行」-就去看。5 ?& R' e5 |0 l" t
5 J% I% C! k4 R0 V1 k5 v q& t+ l
我有朋有在搬來北大前，住在台北，那時為了看房子，下班後全家大小趕來北大看，往往一個晚上只能看一間，他的時間不比你的「美國時間」廉價，當時他所面對的房仲若善用我說的三個觀念，能不能減少我朋友每週如此舟車勞頓，然後看了不到十分鐘就發現這不是我要的那種情況。答案呼之欲出！! J; r t( C N
5 I' @7 q/ R9 E
7 U7 Q; Z- N2 Y第三個觀念
. k1 `1 X+ w- N7 H! B. q. M& F$ `ericlin:（略）" ]! Q& H; L: H$ N9 u
dora:
) |# G3 |0 G% G" ^% v; a又回到第二題，連看都沒看過社區怎麼可能會知道喜歡哪個社區
: ^, h! B7 K. K0 r& z4 \當每個人都對北大很熟嗎？
E. ], v) ]; z8 s6 s3 [2 j今天一堆從台北、雙和、板橋、中南部來的客戶，對北大是什麼鬼都不知道1 h U7 z7 o7 Q
更別說對社區了解，連路名都會搞錯走錯了，不要把自己對社區的了解* G0 o& o9 A4 h/ z
認為別人也要跟你有一樣的見解，你這樣太主觀了。+ h% G8 }9 j% ^* ?7 v9 Q* R
......
2 X" q: M+ a2 E服務是給有服務價值的客戶
# E8 w5 ?4 C6 j5 \6 {% _; K服務是給有付費觀念的客戶# d7 s9 k; w/ L
客戶有權利選擇業務* Q2 @/ p# @8 M6 N0 r5 M& i+ \+ e$ A
業務也有權利選擇客戶/ u/ G `/ X0 T: @8 E( |; F
最後還是要說，你理論上講得很好，實際上根本沒有客戶只看一間不比較就買的。
0 k7 V( }3 u }8 X7 C, Y. k理論永遠是理論，就跟張金鶚喊跌十年一樣，跟實務面完全脫鉤。
8 n: @/ ^; ~& J! t9 \1 I- t, i* d3 q, c" W+ U8 E. j4 ?
`) J0 x5 V1 R7 T
回應：
3 A+ x3 w2 }1 Q! _* p* B% g7 ~「連看都沒看過社區怎麼可能會知道喜歡哪個社區......認為別人也要跟你有一樣的見解，你這樣太主觀了。」
; N+ a6 H* U& i" v6 ?3 x' j/ I, I
我好想忍住不要說你態度跟邏輯有問題喔！！！
9 x1 z2 N+ J7 @6 Z) p前面兩個的回應我提了：' i% B* X9 G3 n* R4 k
房仲的價值在哪？就是在於善用自己的專業與豐富的資料、先進的技術，協助客戶找到滿意的房子......正因為來北大看房子的買方，大部分或許不熟北大的環境、社區格局、生活機能、街道情況等，除非自己做足功課，否則當然要寄望你們！
1 T6 Y& R0 Q# N: F* I5 Q; b1 ]# z) c0 L- d# | D' B* J- D" B
這不是我主觀，而是無論買方是否熟悉北大的環境，你們房仲的價值很清楚的立在那了。! g, T( T8 p3 A! Y8 m* y) F, X4 J
所以又回到觀念一的回應，要經過不斷的溝通，掌握客戶的需求，減少帶看的次數。
3 |* \! d7 Q. f9 g" z( G
( e$ Z/ x; l1 W! e9 n! |- d
: j& N3 v/ r- U6 r, L0 l2 H「客戶有權利選擇業務 業務也有權利選擇客戶」這句話我舉雙手贊同: C2 E$ Q, O% Y; C: Y3 h4 @
+ t9 e/ {# u- b" d1 X' n$ i Q* ~不過，我相信，你絕不是想講：客戶有權選擇有收帶看費的社區，業務因為帶看費所以有權拒絕不要這客戶！
' M- X/ [$ _. `6 u! f/ h1 O
) n! ?1 q# {6 q; P, p所以，若我想的沒錯，這跟社區收帶看費有什麼衝突？這是邏輯問題。
) M% E( q, ]+ Y$ B- g( @' D. w7 S4 h, R& @9 m3 i9 m# U' s# J
' ]/ U( b( E# g& N8 J6 b/ }很感謝你抽空在這假期內回應我那麼多文 可見你不是不懂 只是年輕旺盛不認輸而已~ 有這樣的幹勁 值得嘉許 ! |
|
發表於 2015-5-9 16:56:08
發表於 2015-5-9 19:32:43
發表於 2015-5-9 20:54:45
發表於 2015-5-10 00:19:24
發表於 2015-7-17 14:35:52