公寓大廈管理維護討論專欄

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成果一:
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成果二:

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新北市政府工務局公寓大廈管理科諮詢紀錄

日期時間:   2015年11月27日  13:40~14:15
8 M" C0 F) r7 d5 X0 d 地     點:   新北市政府工務局公寓大廈管理科辦公室
. [1 x& y2 Q" }$ M承辦人員:  張O芬小姐
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諮詢紀錄彙整:

/ p$ ^  [, B* ]9 F6 Y  M) W1 G: S1.  非屬規約所公告之管理費支出項目,必須經由區分所有權人會議正式且合法表決通過,
     管委會方得執行.
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( t5 O$ [, S' J9 g3 k  S) U      三、管理費用途如下：
! E9 ]6 }5 V/ V  v$ h          （一）委任或僱傭管理服務人之報酬。
, y- x% i1 \* l; y7 l. f7 S          （二）共用部分、約定共用部分之管理、維護費用或使用償金。
" [/ P7 g9 Q* H% f  [          （三）有關共用部分之火災保險費、責任保險費及其他財產保險費。
          （四）管理組織之辦公費、電話費及其他事務費。
- u* I& T( p+ [) l6 m9 H          （五）稅捐及其他徵收之稅賦。
          （六）因管理事務洽詢律師、建築師等專業顧問之諮詢費用。
* z* n+ b" b5 X8 n+ O          （七）其他基地及共用部分等之經常管理費用。
      四、公共基金用途如下：
         （一）每經一定之年度，所進行之計畫性修繕者。
3 R& k+ N) Q9 b5 d# V9 w8 B% I         （二）因意外事故或其他臨時急需之特別事由，必須修繕者。
1 v9 J* d( e+ U  @) W: V. q+ r         （三）共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良。
         （四）供墊付前款之費用。但應由收繳之管理費歸墊。
   第十二條：重大修繕或改良之標準
6 D* j1 L5 ?* B  W                   下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上。
                二、凡須動用公共基金修繕或改良。


; y6 W2 X9 c0 E# ]6 N2.  第一項所述,管委會獲得授權之支出項目所超過規約所列之十萬元上限,仍需提請區分
1 S0 V9 f6 H# G7 C9 }    所有權人會議正式且合法表決通過.

3.  若管委會違背上述規定而逕行支出項目,住戶可提告求償.
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4.  凡不屬於規約核定之工作或管理費支出,管委會應經由區分所有權人會議正式且合法表
  Y4 D; Q, h! F5 [5 v/ T  r     決通過,取得依據較妥當.

5.  管委會意欲擴權並自刪監督機制,應喚起全體住戶之警覺,用選票予以否決.

6.  若管委會決議違反公寓大廈管理條例,規約和區分所有權人會議決議時,公寓大廈管理科
    可接受陳情調查;若管委會執行管理職務有違法疑慮時,可由住戶向法院提起訴訟.

7 q" X+ p& V6 H2 J- @2 d4 ^4 P( u" k$ ]7. 依據公寓大廈管理條例:若區分所有權人會議表決結果未達通過之門檻,決議無效,不得執行.
​      ​第 31 條               
( L, _4 K$ C3 ]" `4 m       區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之
5 R% m& G& v4 c! V- h# \       二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三
       以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之

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要破除謠言流言,最好的方法就是舉證.
" K: S( O, C; Z' O& [; `0 a) w; ]
& T4 R( @, ^2 p2 W9 }, ^在數位第五屆管委會好委員的努力,和大多數住戶的支持下,
! D0 C* `( u$ f7 H; Q/ F; k
: `% k, O6 B% Z6 V1 t社區制定了財務收支管理辦法,並於區分所有權人會議中將其納入規約.

104年度保養維護合約金額超過十萬元以上的案子,全數採用"公告招標"

這些合約都已順利履約近一年,狀況良好,目前正陸續進行新一年度一系列的開標作業.

( M' |* `# Z+ p在北大特區裡,本社區絕對是名列前茅的優質社區.
: n6 h8 ?$ u. R# {3 V
6 r7 F& @/ V0 _% x* h請各位芳鄰共同關心社區,為自己的權益和福祉同心協力,加油!
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& u$ O6 Q' y! V0 G
2 G1 T+ x" Y2 Q. O  W" b規約: 購案之進行，須遵照採購作業規定之流程辦理。

社區採購作業流程
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需求產生:工程 財務 勞務
(由管委會會同管理中心檢討)
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定義需求:功能 數量 運用
. j  }4 o/ E9 [; T1 }7 m(承辦委員與管理中心)
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; B) Q7 [, Q) m& B, V, o8 s商情蒐集:現貨市場(市價)/研發新品(研發成本),供應商,使用者反映意見,相關新聞.
9 |$ @% A9 t! f, q* G5 P(承辦委員與管理中心)
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徵求報價:供應商(3家以上):公司名,負責人, 公司證照,承辦人,地址,電話,傳真,電子郵件地址,公司章.
2 n2 `1 ?# I- O8 C" d產品資料:產品正式名稱,型號,規格,功能,壽限(生命週期:年,小時,開關次數等),單價,總價(學習曲線*),
交貨期,保固與售後服務,國內外測試或檢驗合格證書等.(提供影本,正本核對後發還)
( m8 ~8 e" ]5 m. X+ e9 s. g  `) y1 Z(管理中心執行/管委會督導)
▼
  J' a! M/ d: L/ V! ^9 {1 [規格與底價確認
管委會
▼
5 k! f5 C; `/ G+ C% M- S購案申辦
. X  x$ l: R) _管理中心填寫請購單,逐級簽會與呈核.
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- C& H& Z. Z! d標單/比價公告製作
1.        投標廠商資格.
6 n. }3 `7 Y9 N2.        產品規格:產品正式名稱,規格,功能,數量,交貨期,保固與售後服務
6 U* c6 Y. }' U9 {4 T- \3.        人力配置與工作清單之規畫
# g) X* p. Q$ |# v" Z; d  L4.        價格
* a( g1 A2 B+ H$ I# k5.        罰則
9 e& ?  v, c( g# a6 Q/ `& \" X(管委會決議/管理中心執行)
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* _) p1 A, d) I% v招標
1.        公告招標
2.        選擇性招標
, k: q+ Z7 J5 ?' O3 K& ~9 _3.        限制性招標
: a! F: ~( j% ~  ^4.        最有利標
2 j; ~' p0 u+ v% D5 x- V" a- d(管委會決議/管理中心執行)
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廠商提供:
簡報手冊及技術建議書.技術建議書內應詳細載明:
1.        操作與維護之中文技術書刊
: g: ^- K  B; F* L3 |9 p8 |2.        操作與維護訓練
7 F! [5 E0 A& z: v5 F! o0 ~* r3.        備份料配件清單
4.        產品隨父工具及清單
, ^! O& {; d0 ~6 S5.        緊急召修方式與規範
5 g( }6 `- D+ D3 M6.        邀商簡報或說明
(管理中心協辦/管委會審核)
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# P* A8 I8 z0 F; ?8 O審標
" `8 l5 T$ H3 @! @- e  g  m; V依照資格-規格-價格之順序
(管委會)
! e8 s, Q& G: B9 s4 d- l▼
決標:視狀況進行議價或比價
(管委會)
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簽約
/ Z1 Y- v& d  \. K6 |2 G& @% {就重大採購案,於簽約時,應考慮要求合約商提供以畫線抬頭支票支付合約金額10%
之"履約保證金".合約執行完畢經驗收合格者,履約保證金發還合約商.
" }2 o# P+ A* @5 ^( K' P2 t2 Q0 q(管委會/管理中心協助)
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驗收
8 E! p# A7 W, S, w填寫購案驗收單,會同承辦委員,輔佐監委與總務委員,辦理驗收.若驗收發現瑕疵或違約事項
8 e& l/ G" j3 D1 `6 |. M(性能不符,舊品充新品等),將要求合約商於一定期限內改善.拒絕或無法達成者將被沒收履約
, i! ~# y& R, b保證金,未付款項亦應被凍結.
1 F( b+ N- Z$ w- R(管委會/管理中心協助)
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  i  Z, L) F8 J結報與付款
0 D8 K' P  U4 I, a4 d5 `驗收完成,確認無誤,廠商憑發票向管理中心申請辦理結報與付款(依據財務收支管理辦法之規定辦理)
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