請問大家對樂河郡no.9禮河的預售屋，認為單價多少合理？

tinababy

最近都在看房子，優先考慮預售屋，因為房子新，付款也比較彈性，之前在591看到樂河郡no.9的消息，上面的單價是寫26到27萬，然後我在實價登錄查了民生街一巷行情，三年內的屋子差不多19到22萬左右，覺得這個建案應該還有不少談價空間，所以就拉了老公去看。
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先說一下我對附近環境的感覺，我和老公依照591提供的地圖在巷子裡繞了快10分鐘才找到工地，又繞了快10分鐘才找到臨停的地方，當時第一個感覺是…這附近巷子也太窄了吧，而且到處是汽機車亂停，老公還說這要是真遇到火災，消防車很難進得來，本來叫我別考慮了，但我想說既然都來了還是認真看一下吧。
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現場工地看起來只蓋到二樓，還看不出什麼，警衛說對面那棟悅河是前幾期已經交屋，外觀還不錯，警衛還指引我們巷子彎到底就是前一期的尚河，還沒交屋但已蓋好所以可以走進去看一下，尚河外觀和一樓後面的花園看起來也還不錯，這時候剛好還有一對夫妻也進來看，聊了一下原來他們就在尚河買了一戶，這時當然要把握機會偷問一下他們買多少錢，答案是22萬多，想說現在房市又不好，說不定no.9能談到22萬內，所以我們就滿心期待一起去接待中心聽聽看。
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到接待中心時，業務告訴我們no.9之後會叫做禮河，聽到時還以為叫禮盒，差點當場笑出來，想說怎麼名字這麼有趣ㄎㄎ，但後來談到價格時就不有趣了，業務說這案子開價30萬，但如果我們有喜歡的話可以先保留，7月才正式賣，價格到時算我們27萬，還說現在已經很多戶都被保留了，要把握機會，後來因為覺得這和我們預想的單價落差有點大，所以就沒有當場決定。
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一口氣說了這麼多，是想請問去看過或已經下訂樂河郡no.9的人，他的單價27萬這樣合理嗎？怎麼談過後的單價竟然跟591上的開價一樣，這價格我想就算再怎麼砍應該也頂多到25、26萬吧，但跟實價登錄還有前一期尚河的22萬都還是差了3、4萬，我們是看三房39坪，如果跟原先預想每坪22萬一比，總價就多了快150萬？這樣加上車位總價算起來約1170萬，這價格或許還買不到北大特區裡的預售屋，但如果要買10年左右的北大特區中古屋，之前看過一間歐洲系列的三房兩廳兩衛加車位960萬，這中間差了200多萬，省下來的錢應該可以養小孩到國中以上了？我也知道中古屋重新裝潢後看起來很新，但就是比較喜歡那種整個新房子沒人使用過的感覺，因為北大特區真的買不起新房子才會看到樂河郡這邊來，現在如果連這邊都這麼貴，難道要再過橋往鶯歌去了QQ。
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1 p& m" J" V- Q! x# i# x6 A老公是說如果我真的覺得樂河郡no.9這裡不錯，那就再等等看，因為網路上查到前一期的尚河賣得很快，老公說應該是建商嚐到前一期甜頭才會把價格一下就拉高了3、4萬試試水溫，但他覺得以這邊巷子又窄又亂的狀況，加上房市沒那麼好，所以26、27萬的價格應該賣不太出去，因為這單價只要再加個3、4萬就有機會買到北大特區新房子，預算夠的就去買北大特區了，所以這裡就算降到24萬可能都還可能嫌高，反正這建案明年底才會蓋好，說不定之後銷售狀況不好，建商再推優惠調低單價，現在下訂反而買貴吃虧，但我一方面又怕會不會房市真的回溫了，這個no.9跟前一期的尚河一樣銷得很快，猶豫太久可能議價的彈性就越少，甚至連買的機會也沒有，到時想預售屋就真的要往鶯歌去了？再請各位幫忙解解惑吧…

Dora貓

可以談阿，建商開價本來就可以談。
' _7 h8 n2 ~+ _1 R% Y6 l至於多少可以去評估一下，禮河有不能在高的87戶..
5 `) W! O' G+ M" _優點是小社區營運的起來，早晚班保全應該沒問題
尚河當初會便宜是因為戶數少到沒辦法維持早晚班保全
/ m# |; F7 C4 v2 J- R當買新房子了當然是以24H為主呀！
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5 K1 m/ Q! B' }$ k& D至於拿歐洲系列比？建材跟屋齡，社區的維護管理都有極大的落差
- o1 b! `& v* w1 M+ w看你要『好的地點』還是『好的大環境』吧！
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拿新房子的將捷ＭＩＴ相比，這個價格兩房加車位都買不到..
4 e9 a% v2 V# _, l2 K' q有喜歡就儘管去談談看，談的到就自己的了

房子不要怕買到，早晚都是要買的。
甚至不要怕買貴，因為房子有一定的價值。
/ G+ U! p( ]9 w% V2 J3 u9 ^最近我的買方都是買在市場上相對的高價，甚至是頂標。

我看他們也買得很爽，很開心啊...
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最後..
1 \+ j) K8 }4 x; W" Q8 e如果是我，我不會買民生街巷子裡的新房子拉~~
+ u7 E: `. y2 `7 R  F, _7 Y5 O& g. D主要是我喜歡寬大人行道，如果可以接受巷弄就買吧！
# v$ r; A9 Z$ {' `/ A* \祝你早日買到自己合適的房子。

jameshsu

民生街1巷，與接民生街出口即將拓寬，新出口會在現在的公車站牌那，與民生街正交，站牌會位移。現在舊的出口是斜的。
& G2 v7 `- d" y+ ?/ X/ D2 \. b民生街1巷有個好處，No.9離未來的教育研究院捷運站步行距離僅約400M "之內"，後面是河濱自行車道，離民生街市場約500M，離祖師廟與老街約800M，離北大國際二街側門約1.3KM，介於舊市區與北大之間，兼具在地生活及休閒機能。
寶佳在民生街1巷內小造鎮，NO.9對面的空地前幾週才稍微整過地，拆除部分矮房，估計未來還有個類似 "京河" 大小的建案。

tinababy

) @1 f) ^" A$ m/ Z
其實我們也很喜歡北大特區那種重劃區路很大條的感覺，尤其是人行道寬又很多路樹，當初會看到三峽，除了價格外，主要就是被北大特區景觀吸引，之所以會又看到民生街巷內，實在是因為想要全新房，但特區內又買不起，不然我也不太能接受民生街巷內這種窄窄車亂停的環境，老公也說如果買在三峽每天上下班開車，開在北大特區那種有樹的大路，真的會比開在民生街窄巷裡舒服很多，那我再和老公討論看看，如果no.9這邊可以談到22萬左右再買，這兩天也有其他人給我們意見，這價格是我們可以接受的合理底線，不行的話就用這價格去特區買歐洲系列了，歐洲系列有靠思夢樂方向近一點的，上次實地走一遍，離以後捷運預定地也不遠，走路五六分鐘就到了也還可以，但我本身有小潔癖，所以如果買中古屋應該會把原裝潢和衛浴廚具全部打掉重做吧，想想也是有點可惜浪費，有聽說中古屋裝潢因為還要拆除的工，會比新成屋裝潢貴一點，這也是我會有點小掙扎的地方。

Richard0937

已去現場談過  問到的價格跟原Po差不多
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9 J1 H( w8 Z! @, S已經保留多少戶什麼的聽聽就好  都還可以退保留金  開賣後有簽約才是真的

4 s* _( M. J9 s+ q# k+ {0 m$ B之前本來想看尚河  但慢了一步已完銷  這次去聽到樂河9比尚河貴了不少  覺得不太合理
( e! k; q) W4 b5 t! }
+ S: {( U% g7 X. O2 N3 G尚河至少前後看出去視野算好  很寬闊
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4 v3 s3 S; T. H9 G0 L但樂河9前面有悅河擋著  後面3年內會再蓋別期一樣擋住視野  棟距又小
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而且這價格都快能買特區中間10年的房子了  特區邊緣更不用說
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7 c9 z/ o. V' [應該是預期樂河9未來有捷運加持以及看漲1年半後交屋時的行情
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: \0 O7 ?- Z7 {2 `但特區離未來捷運雖然有一段路  至少還在可步行範圍  或騎ubike轉乘
" l! O# ?" s: O: m
6 I2 D: l9 T5 l* B而且特區的街廓氣派整潔也遠勝民生街巷內

( k6 o9 X! _. Y1 q/ _7 [* R所以我也不覺得捷運通車後樂河9房價有辦法跟特區內相比
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8 `2 j4 |8 q/ X) I7 }3 U: i個人覺得這邊低於22萬才值得買  若是同樣價錢或更貴不如選特區
9 c. X) C5 D. P, B1 p
$ ]. H3 f  o% ]+ F! U- h4 R* A寶佳價格算硬  所以要再降價機會應該不大  有耐心的可以等等看  但別抱太大希望

唐爸爸

如果22萬能談下來早就完銷了 看到有喜歡 談價單價殺個1-2萬就能買了 不然就進北大多多比較巴

Dora貓

5 \0 x: \, F) ~% H0 H同意樓上！

  D$ v/ a* M, e1 K3 v如果尚河可以接受當初怎麼不買尚河呢?
3 d) l- k+ U$ w: A9 w* K* W
. j$ O& ?7 J. M7 L: U+ p' Z拿比較差的條件尚河來比禮河本來就是不切實際的空談
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5 v# a, N7 Q. }就跟遠雄碧連天跟『正隔壁』大學風呂價格有可能會一樣嗎？
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有喜歡多少看可不可以接受，至於有沒有那個價值，每個人去認定了
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tinababy

題外話~~~

之前幾次在龍埔路和三樹路口看到一個很大的新社區，當時都沒特別留意，這次好奇查了一下原來叫做北大隆恩，還看到網路上有人在賣11樓的3房40幾坪還外加車位開價1168萬，點進去細看覺得採光視野都很不錯，而且有前後陽台，重點是在捷運預定地旁還能開出這種低價ㄟ(驚!!)

然後查了一下這建案的背景，原來是安置宅，預計這個月交屋，而且那些拆遷戶當時只用每坪13萬左右買回，難怪現在可以開出這種低價，當今天想要再關心一下時，發現1168萬那個好像下架了，瞬間變成1250萬，不知道是不是同個屋主覺得賣太便宜趕快拉高價格，但就算開價1250萬換算起來每坪差不多26萬，應該還可以再砍，這開價一樣很誘人啊，不知道真的跟我想的一樣美好，還是裡面另有蹊蹺??如果沒什麼太大問題，我們會想認真考慮ㄟ~~

mike6277

因為我都是找二房的,這區域的三房我比較沒研究,我預計您僅看過地點環境還沒深入研究格局,我幾點意見供參考：

     1.以格局而言,北大的二房格局大多很不優,稍微好一點的格局價格也高,便宜的都是面中庭的也有看過喜歡的但是頂樓也不考慮,禮河的二房格局客餐廳房間有裡外區隔,坪效也高（記得是約26.5坪）,尚河好像28坪,我覺得有優勢,而且高樓層可以看到一些河景也有view,前方正對中庭開放空間
* P6 @1 q( o- Y0 z. j6 b# m, g    2.以生活而言,一個人大概80%會呆在家裡,20%會在附近區域行動;生活需要採買,運動等等...光以北大的生活機能是不夠的,所以勢必會過來老街這邊,所以不可能100%只走在寬大的人行道上,就算住在河系列這邊,出了巷子一樣是寬大的人行道,所以還是會經過北大的生活環境,何況這邊離北大跟老街都很近,所以要去老街也比特區方便,三鶯運動中心也步行可到,若是在北大比重較大就是北大的生活機能了,雖然感受上很舒服,但實際生活就不一定了,要看您的生活模式;我是要去傳統市場採買跟運動中心運動的人,且我很多時間都是用步行,對我而言河系列的位置很適中
    3.看來您也是要找尋離捷運站步行可達的物件,有一點小小提醒,因為三鶯線是採高架,所以要注意第一排面高架的物件可能要考慮,現在當然覺得離捷運站很近很方便,當等高架做起來捷運每班經過你家旁邊的時候您就知道,其他我就不贅述了
   4.以北大而言,街廓已經固定且不可能再會更好了,當然他現在非常好而且真的舒服這也是他的優勢,臨近特區附近的社區當然也會享受到;但不知道您有無發現,北大的歐洲系列以前是被視為是特區的邊陲而且是評價相對比較不高的（由價格也可反映出來）,但為何漸漸受到關注而且以後這區感覺越來越受重視,我想其中一點就是捷運的效應,而且安置住宅跟後續國慶路這區的合宜住宅開發案做好之後,街廓整個就更舒服了,和老街的距離也比較近要去運動中心運動也方便,而河系列這塊,一開始開發應該是這區域感覺最差的時間點,入口小,街廓也小;但隨著幾個系列這樣下來,民生街一巷的路口要拓寬,裡面的街廓也沒有以前那摸擁擠,加大那邊的圍牆也是有聽說要拆掉;國慶路上的鐵皮隨著開發也會變成跟特區一樣寬敞的人行道,又離各生活機能都不遠,還有河岸可以散步運動,是往好的方向在進行的

      其實三房我是真的比較沒研究,如果二房我是滿推薦河系列這邊的～僅供參考

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mike6277

另外,我想分享一下議價的心得,撇掉大環境跟量大的議價,市場上的價格讓價空間大一定是開市的時候跟要關市的時候,開市時要先衝一下量所以議價空間大,而且品質也不錯,純論價格低的話一定是關市之前,因為要結清餘貨,但是關市的時候品質大多不優,這也可以理解因為好貨都被選光了,我相信在房市也一樣,你等人家開賣已經有點量時再去議是最難議的,僅供參考～