10大政策 左右兔年房市（上）

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2011/01/31  
/ }( {% `- @5 J【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
% E) x0 R( H2 ]貨幣供給充沛，加上兩岸ECFA生效，讓國內房市2010年再現新一波榮景，但急速飆高的房價，也促使政府祭出一連串政策因應。展望2011年，大環境經濟景氣持續看好，但去年各項政策也會持續發酵，成為左右市場的重要力量。
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) ?$ _1 i+ k' _* O3 O本報綜合業界、學者以及內政部建研所的房地產景氣動向調查報告，整理出影響兔年房市的10大政策，其中包括美國的二次量化寬鬆 (QE2)。有些政策才要上路，有些效應已明顯浮現，有些效應正消退中，有些則是後勁十足，不可忽視。
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" N/ ^* k, h  V0 N$ ^7 v1. 選擇性信用管制／政策效應持續遞減中
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8 K% B! W  @* }6 Y央行在去年12月擴大信用管制，範圍遍及台北市及新北市板橋、中永和、新店、三重、蘆洲、汐止、新莊、林口、淡水、三峽、樹林、土城等13個行政區，管制方式是購買第二套房不得使用房貸寬限期，貸款成數也不能超過6成。
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對於這項政策，業界包含學者，普遍看法都是效應正在遞減。以北市買賣移轉件數來說，央行去年中第一次祭出信用管制時，移轉件數重跌2成4，但之後即一路回升；各種房價統計包括預售屋在內均顯示，第4季起房價已再度快速攀升。

. P0 {7 G/ l  o$ V# M市場認為，這項政策的效應今年還會持續弱化，除非央行推出更強烈的房貸管制手段，如擴大到第一次購屋也限制，但機率不大。比較值得注意的是，投機客在住宅市場受到壓抑下，去年底開始轉向商用不動產，今年這一趨勢可望更為明朗。

. H6 p4 i- q/ d, a1 ^: a& C2. ECFA上路／豪宅可望漲到1坪200萬
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- h8 d6 h$ ^4 j; m" Y兩岸ECFA去年簽訂後，今年元月起開始實現，首波早收清單包括機械、石化、農業、紡織、運輸等兩岸合計八百多項產業正式啟動降稅，並將在兩年內降到零關稅。

' K% l6 h, P' C, s另外兩岸金融業准入也從元旦起生效，銀行業已展開積極布點動作。
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6 R2 K+ h$ l- v" d  E& l( i/ _& o3 Q海悅廣告協理郭正安表示，ECFA效應從前年就已提前發酵，主要是吸引更多台商回台置產，並帶動大台北以及台中七期的豪宅熱不停，預料今年「鮭魚」今年還是會持續回流，豪宅將持續發燒，今年可望進入一坪200萬元的時代。

$ o/ m3 _- O1 Y9 Q* X信義房屋企研屋經理蘇啟榮則認為，ECFA上路，除了一些產業會因實質降稅而受益，並可能出現一些創新產業，造就一批新富豪，為房地產置產族再添生力軍。
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另值得注意的是，繼ECFA之後的自由行議題，預料將是今年房市題材新熱點。
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( ^  W9 B% t# x9 c' N3. 大查稅／注意是否加大深度、力道

財政部國稅局在去年祭出一連串查稅令，包括對一年內多次買賣、同一物件短期轉手的投資客以及購買預售屋交屋前即轉售的民眾進行積極查稅，依賦稅署統計，至去年底總計查獲48件逃漏稅，已追繳補稅3億多元。

數字看起來不大，但業界多認為，這是今年最具殺傷力的「打房」措施，「帝寶」法拍屋首次拍賣，劉媽媽得標又棄標，市場認為和官方查稅脫不了關係；代銷業者說，預售市場上大型投資客目前幾乎「人間蒸發」，也是因為查稅。
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  d$ p8 q8 {: Q7 Y7 [6 N  e5 i房仲業表示，官方目前查稅重點以總價5千萬元、擁有6戶以上的民眾為主，但效應已浮現，今年是否會加大深度及力道，對市場具有舉足輕重的影響，如果投資客全面退出市場，房價應會受到一定程度的抑制。
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4. 都更政策全面推動／北市公寓投資價值會更高

# \/ W; @5 }  p7 V# F7 {" p台北市政府在去年8月宣布提高都更案的容積獎勵至2倍，屋齡30年以上的4、5層公寓，未來都更都可「室內面積一坪換一坪」；行政院也在去年11年通過「都市更新產業行動計畫」，除撥款184億元協助老屋拉皮，自今年起全台302萬戶超過30年以上的老舊建築拆掉重建，也可享有雙重容積獎勵。

/ x; F9 O2 H# W政策接連加碼都更將獎勵，已讓北市公寓連續狂漲兩年，根據台灣不動產交易中心統計，各行政區兩年漲幅多在3、4成以上，多個熱門都更區甚至老公寓比電梯大樓還貴，房仲業表示，目前北市公寓已從自住型產品「質變」為投資型產品，在政策推動下，今年這種情況會更為明顯。

( x: J! N" f  M! i* e0 F不過由於價格拉高加上屋主惜售，一般認為除了會讓都更公寓面臨更高的泡沫風險，也會促使更多台北市民往新北市，甚至沿著機場捷運線往外移動到桃園地區。

5. 豪宅稅7月實施／稅單認定 豪宅數遽增

" F7 V  P8 w& U! s台北市政府於今年1月通過「豪宅稅」，將於7月起正式實施，主要是透過提高全市被認定的389棟、10,168戶豪宅地段率，加重房屋稅，稅額將增加1.2至3倍；如「信義之星」加課2.8倍，「帝寶」增加2.5~3倍，「一品苑」增加1.7倍等。

* m# C; r9 R: v% y8 X# `& I6 S對於豪宅稅，業界普遍認為或可達到「公平性」的政治訴求，但對豪宅屋主負擔有限，對豪宅市場不會有影響。以帝寶來說，一般戶目前稅額約8萬餘元，未來提高到28萬，相對每戶2億元起跳身價，實在不成比例。
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/ H3 ^! P% d& s1 I3 F- S5 D業者倒認為明年豪宅稅單發出後，以後想要出售豪宅的屋主，會主動提出「豪宅稅單」，透過市政府的「認証」，證明自己是豪宅，以提高身價；實際上市場上認定的北市豪宅不過3、4000戶，但北市府認定1萬多戶，是否會造成一些非豪宅卻以豪宅開價求售，是未來觀察重點。