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[房屋交流] 多項改革政策起步　預售案將反映『成本』？

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發表於 2011-5-18 07:53:41 |只看該作者 |新文章置後

本文章最後由小黑鬼於 2011-5-18 07:54 編輯

文/企研室】目前看來，奢侈稅提前於六月一號實施的可能性極高，且馬政府正積極推動下一步『改革』－修法要求實價登記。而因應奢侈稅提前上路，市場已開始出現若干『反應』；最新動作包含預售改為先建後售，及醞釀反映『成本』…

本週立院繼續針對房地產相關議題法令進行攻防；兩週前是特種消費稅三讀通過，上週則是初審通過《平均地權條例》、《地政士法》及《不動產管理經紀條例》修正案，也就是推動『買賣實價登記』。
另外，先前曾吵得沸沸揚揚的預售屋買賣定型化契約及預售屋履約保證機制，也將如期於五月一號上路，官方並宣示嚴格實施之決心。至於現階段，市場還是對極可能提前於六月一號實施的奢侈稅最為感冒。
來人確回籠價格認知差仍大
這一系列的改革政策，先不論其出發點及手段是否合宜，確實對市場產生若干衝擊，且又以奢侈稅最大。奢侈稅三讀後，雖然市場人氣的確稍有回升，但回流者以自用客居多，在價格認知差距仍大之下，成交依然低迷。
而業者因應之道，除了先前提及的媒體減量、延遲推案，或銷售現場無固定人員駐點、改採電話預約看屋外，根據上週本刊市調人員訪查所得，『度小月』的方式又多了一項，那就是預售案封盤，改為先建後售，避開各種新制度風頭。
北市『指標區』，現階段個案不多的大安區，目前只有「冠德麗水」釋出報紙廣告，不過現場並無人員常態性駐點，客戶得打現場帆布上的電話，才能約定帶看。複層式產品「樹與屋」則反應尚可，主要是彈性空間及相對低總價誘因。
一年多前市場一度火熱，出現數個開價破或逼近百萬/坪指標案的萬華區，近期同樣受各種改革政策影響。目前線上多是舊案，以新成屋案表現較好，原本熱門的預售屋則有些乏人問津，關鍵當然是投資客暫時退場，目前多為自用客層之故。
儘管如此，兩年多前曾高調推出、風光順銷結案的南萬華「潤泰萬囍」，稍早又以新成屋姿態重推。目前所剩量體約40多戶，大坪數居多，開價73萬/坪則再創南萬華天價；不過如果和預售階段後期相比，漲幅不算大。該案預售剛開案時開價56萬/坪，之後三次調(漲)價，最後平均要65萬/坪才能成交。
汐止北大特區受衝擊較小
新北市汐止，由於區域行情比其他近北市之一線區域低，因此三月期間奢侈稅產生的衝擊相對小些，大約四月之後，效應才逐漸顯現，來人和奢侈稅話題發酵前相比，幾乎腰斬。

「捷運年代」。
至於實際去化方面，則要以價格及產品區分。二、三房相對低總者仍能銷售，大坪數產品則等於停滯；單價部份，維持2字頭者反應較好，單價愈高、反應則愈淡。
個案表現部分，還有二、三房產品的「峰岳」、「晶采安家」，反應還算穩定；原本主打區域最低價的「捷運年代」也還有成交，不過現在該案開價已調高到38萬/坪以上，成交則堅持3字頭，此後反應恐怕不易維持目前穩定之狀況。
「早安清境」則因持續大量掛出北市各處看板，因此來人為全汐止最多，達40組/週以上，其中台北客佔將近五成比例。附近的「合康東極」及舊案新推「甲山林天廈」，則因所剩戶別多為大坪數，因此反應較差。區域最高單總價之「爾灣」銷況也尚無起色；該案5月1日起已開始將重新啟動強銷。
再看到北大特區，情況和汐止算是類似，奢侈稅衝擊效應也是四月後才明顯看到。不過該區也有個案指出，奢侈稅三讀後來人略有回升；其中指標案「國際館」只暫停報紙廣告，其他媒體仍持續強打，因此來人維持至少60組/週，現場甚至指稱，近一週以來，反應比三月還好。不過其他個案媒體縮量，來人量也差很多。
至於價格方面，則幾乎沒有價格鬆動，僅寶佳體系個案的相對低單價中低樓層戶小幅讓價。整體來看，目前北大特區已找不到1字頭成交價。
北大特區已無1字頭成交
至於一些表定推出的新案，大都確定延到下半年，包含外飾中的「大北大」及生才實業第八期推案；前者打算將等完全蓋好後才進場，且業者堅持3字頭才能成交。產品則全部是百坪以上。
北大特區價格尚無鬆動，另一因素應是區域機能逐漸完整。根據了解，國內知名大企業之統一集團已承租北大校門前方區塊，該集團旗下知名品牌藥妝舖及咖啡館都將進駐。淡水則算受奢侈稅影響較明顯的區域之一。之前一度熱鬧，後來又沉寂下來的小坪頂地區；樺福盤下重推之「環遊郡」，目前已大致完工，價格則再調高；同區「南國山莊」平日無固定人員駐點，銷售人員稱去化已達八成。
坪頂路則有舊案重推「米蘭藝墅」，為大樓及透天併售，大樓開價35萬/坪，透天總價5千萬起跳、折合單價近50萬/坪，此兩項價格都高出區域行情甚多。這或許是個案所為，但其實也暗示目前業者對後市之心態。

淡海「台北灣」是區內唯一持續強銷者。
接著再看淡海。「台北灣」是區內唯一持續強銷者，現場宣稱來人40組/週以上，五月起改打副案名「觀海區」。有趣的是，本案銷售現場之銷況說法，和同業主新店「玉上園」頗類似，都是幾乎不受奢侈稅影響，和同區他案落差甚大。而淡海整體市場則是反應平淡，平均每週來人至多15組，新案多遞延至下半年。
新莊也是奢侈稅風暴重災區。奢侈稅案三讀後來人略有回升，但是以自用客詢價居多；由於買賣兩邊價格認知差距仍太大，故成交持續低檔。近兩週來看，頭前段舊案居多，平均來人10到20組/週。
奢侈稅續籠罩副都心價仍高
前期指標案「國泰新莊園」四月底結案撤場，據了解所剩戶別以高樓層、高單價者居多。區域最新推案「W Tower」為3+1及4房，共規劃115戶，目前僅先釋出部分量體。
新莊另一重案區副都心，最近來人則比頭前段稍多，價格仍持續拉高。價格最低的「新富邑」，要價逼近60萬/坪；遠雄「U-park海德公園」則為61、62萬/坪，現場表示銷售已達八成，二期「中央公園」則將在五月中公開，坪數80坪起跳。
同區「鄉林淳青」則宣稱地段最佳(最近國家電影中心)，故要價最高，為70萬/坪；現場表示該案『第一階段』銷售過七成，但據了解實際去化多為小坪數產品，如以量體計，銷售率大概沒那麼多。另外，副都心遠雄及鄉林案都宣稱為不二價銷售。
再來到桃園楊梅市，情況大致無變化，仍是區域型市場、外來客有限，透天厝仍為區域客偏好產品，去化尚稱穩定，大樓銷售則仍反應慘淡。至於楊梅當地受奢侈稅之效應，三月前不算明顯，和前述汐止及北大特區雷同，是四月後才逐漸發酵，實際『效果』則是預期降價之觀望心態瀰漫。
透天案「楊明一品」是當地近期表現不錯的案例，現場稱反應極佳；廣告戶688萬，前院停車、大地坪規劃，符合區域需求應是原因。新案方面，中山南路「華登御墅基地為甲種建地，總價約千萬，地點稍偏遠是其主要問題。近期熱門的校前重劃區，最新推出者則為電梯透天產品「弘威望族」，總價998萬起。
竹市有預售案改為先建後售
最後看到新竹市。重案區關埔重劃區仍在盤整階段；奢侈稅風暴後仍有成交，但和二月前相比，掉了超過五成。以實際平均值看，先前每宗個案大約一週賣個4到5戶，現在大約只剩1到2戶。
而據了解，奢侈稅提前於六月上路之邊際效應，已在該市產生。首先是市區預售案「玉品院」，儘管收訂成績不錯，開價26萬/坪以其地段評估也算合理，但該案已決定將原訂戶全退掉，改為先建後售，且稱此策略將成區域新趨勢。
再者則是『反映成本』醞釀漲價。之前因公告現值大幅調高，新竹、竹北兩市就已出現一波漲價潮，且直接影響銷售；而根據本刊市調人員了解，不少預售推案業者表示，未來轉嫁奢侈稅『成本』將無可避免，也就是調高價格。因為奢侈稅課徵對象不只是房屋，還有土地(交易)；而當地不少建案是採與地主合建，或者基於節稅，先由自然人持有土地，再與公司合建。
這樣的推案模式，如今將碰上奢侈稅，結果就是，要不轉為先建後售，藉由兩年以上興建工期，規避10%起跳之兩年內交易重稅，不然就得將10到15％稅負計入成本，反映至售價上，也就是轉嫁給消費者。
從上段所提，新竹市最近傳出的市場趨勢傳言來看，是否會成為整個台灣房市業界，未來因應奢侈稅效應之主要對策？還有待後續觀察，才能確認。目前較明確的度小月手段仍是：延後推案、暫停強銷，少數個案節省成本、取消現場人員常態駐點，改採電話預約。
奢侈稅成本將轉嫁至售價？
不過，據本刊了解，前述新竹市的因應策略，有可能在其他區域出現。像近年在新北市及桃園大量推出平價建案的幾個大型建商，也多採取土地由自然人(公司負責任個人名義)持有，再與公司合建之模式，來節省稅負(營業稅)。
如今奢侈稅實施，原本合法的節稅手段變成反效果；故無論奢侈稅或營業稅，最後都得轉嫁到成本及售價上。此趨勢如確立，當然等於打了官方一個大巴掌；因為按官方說法，祭出奢侈稅是要讓房價回歸合理水準。
無論如何，房地產後市依然渾沌未明。業者看來是鐵了心，未來價格還是要漲，不大可能鬆動、下降；但根據坊間多項調查，庶民看法卻都是看跌未來房價、買賣雙方認知差距是繼續拉大？還是可望縮小？肯定是今年房市榮衰的最關鍵因素。
2011.05.05

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