公寓大廈公共設施點交問題(崔媽媽)

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【公寓大廈公共設施點交問題】

崔媽媽法律義工　陳建瑜律師　
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　　 舉凡因法律行為（例如買賣、租賃、借貸）所生之「特定物占有」之移轉，均會面臨「點交」問題。點交之目的，在使受點交之人取得對該特定物完全、無瑕疵之占有。法律關於點交之明文，規定於強制執行法第九十九條第一項：「債務人應交出不動產，現為債務人占有或查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。」同法第九十九條第三項、第一百條亦均有相關規定。故「點交」之法律意義，是所謂「由拍賣不動產之執行法院，直接解除債務人或第三人之占有，使歸買受人或承受人占有之執行程序」。
　　但這裡要談的「點交」，並不是強制執行法上的點交，而是所謂「清點並交付」的簡稱。一般我們買賣房子，都會從建商或前手屋主受領房子，然後占有房子。這種占有移轉的動作，就出賣人而言叫「交付」；就買受人而言叫「受領」。如果買賣的房屋是公寓大廈或集合式住宅，則交付、受領的範圍除了「專有部分」以外，還包括了「共用部分」，即所謂的「公共設施」。「專有部分」的交付較為明確無爭議；「共用部分」的點交則因涉及範圍、項目、時間、技術及權限等問題而複雜許多，以下逐一探討：
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8 s7 ~" H) ?; L" s一、公共設施之範圍與項目：

公寓大廈管理條例（下稱條例）第三條第三款及第四款，規定公寓大廈的「專有部分」指公寓大廈的全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；「共用部分」則指專有部分以外之其他部分，及不屬於專有之附屬建築物，而供共同使用者。「共用部分」就是俗稱的「公共設施」。
' j0 [' s) c  o3 j/ T在以往的舊公寓，公設比例很少，甚至沒有；但是隨著居住環境以及建築型態的改變，人們對於公設的面積比例、設施品質要求也日漸增高。以目前公寓大廈觀之，最常見的公設有絕對必要者如：走道、樓梯間、供水、排水、照明、消防及緊急避難設施等；較為普遍者如：電梯、停車場、門禁管制設施等；逐漸增加者如：一樓大廳、社區休閒、遊樂設施等不一而足。
所以，「公共設施」的範圍不但包含各區分所有權人依其應有部分享有所有權之「共用部分」之不動產，更包含了所有附屬其上之動產（設備）或不動產（土地出產物或附屬建物），並不完全相同。
2 F( G. @7 O8 V/ p' Z' W二、公共設施的點交時間：
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公設點交的時間，原則上應該與專有部分同時為之。亦即當你購買公寓大廈的區分所有房屋時，建商或前手應當於契約約定時間，交付你所購買之房屋，以及屋外的公共設施。然而，實務上公設的點交時間並非如此單純！如果購買預售屋或新落成大廈，常常發生買受人受領房屋時，公設尚未全部完成而無法點交，或買受人有無受點交資格問題；如果購買已使用經年的房屋，又往往會發生公共設施欠缺、損壞、荒廢、遭人佔用等情形。前一個問題與公設點交時間有關，後一個問題則是公設瑕疵爭議。
買賣房屋時之價金應包含專有部分及公共設施之價金，所以除了買賣契約另有約定外，專有部分及公共設施應當「同時」交付買受人。但是新落成的公寓大廈往往不必然如此，當前數戶買受人遷入居住使用時，公共設施或許尚未全部完成，出賣人僅得部分交付，或無法交付買受人，此時專有部分及公共設施之交付時間即不同。如果買賣契約未特別約定容許此種情形，則買受人可拒絕受領全部買賣標的物！如果買受人同意受領一部分之交付，則僅能就未交付之部分公設，於出賣人遲遲不完成交付時，主張遲延責任。
然而，個別買受人受領公共設施之「交付」，是否即等同於本文主題公共設施之「點交」？答案應該是否定的，原因容後討論。但既然公共設施並非個別或少數區分所有權人得單獨占有使用者，個別買受人受領公共設施之「交付」，應僅侷限於「提供買賣契約所約定公共設施之使用可能」，個別買受人受領公共設施之「交付」，不應負有保管、維護責任。
三、公共設施點交技術問題：

建商所點交之公共設施或設備是否與買賣契約約定者相符？是公共設施點交實務上所面臨的第一個問題。一般而言，公寓大廈必備的給、排水系統，消防設備未必會規定於契約中，故其點交應注意是否能正常運作？是否經主管機關檢驗合格？但是，部分公共設施如路燈、電梯、停車場及設備、門禁管制設備、休閒娛樂設備等常常於契約或廣告（與契約效力同）中出現等級、形式及規格，以吸引消費者之公共設施，點交時則應注意實際設施是否與契約或廣告相符？例如「中庭高級歐洲進口2000瓦美術吊燈」、「日本原裝日立牌中型客貨兩用電梯」，或「國際標準游泳池」等等，點交時均應一一確認。
+ p- O5 k: u9 M1 _基本上，無論區分所有權人個人或由區分所有權人組成之管理委員會，在處理建商點交公共設施之際，均會顯出專業能力欠缺，以致無法發現數量、規格或品質上之瑕疵，及時請求修補、更換，或要求賠償。是以，專業的公寓大廈管理顧問公司在公共設施點交部分即可提供必要之協助。無論如何，點交時應注意以下幾點：
請建商預先提出點交清冊載明形式、規格、數量。
  s7 }/ v3 O" _. J8 j* a0 y公共設施中有必須經主管機關檢驗通過或發給證照者，應提出證明文件或該證照。
點交時應逐項檢驗，並確實紀錄。
4 A& z1 k- w$ j對於有爭議部分，應保留不予點交，並以存證信函聲明及催告。
* X5 ~" P! j; \1 {* }4 P四、公共設施點交之主體：

何人為有權受建商點交公寓大廈公共設施之主體？在條例上並無明文規定。從點交具有交付標的物之本質，以及公共設施之所有權原則上係全體區分所有權人，根據其應有部分比例所共有等因素觀之，公設似乎應點交予「區分所有權人全體」！蓋每一位區分所有權人依其應有部分比例，對全部公共設施均有受點交之權利。然而，此一法律上當然之推論，在實務上卻幾乎不可能實行！因為第一、公寓大廈全體區分所有權人因買受、遷入之先後有別，無法親自或委託第三人受點交；第二、建商或出賣人亦無法逐一點交全部公共設施；第三、公共設施之點交若逐一與區分所有權人為之，勢必造成點交完成與否、有無瑕疵、遲延發生時點，以及後續相關法律關係之紊亂。
法院承認由「管理委員會」代受公共設施之點交！按條例第三條第八款規定，管理委員會係由住戶互選成立，執行區分所有權人會議決議事項，以及管理維護公寓大廈之組織。是以條例所設計之管理委員會並非「權利義務主體」，在民事訴訟法上本無訴訟權能，條例第二十一條、第二十二條顧及實務上之便利，特賦予管理委員會訴訟權能。基於同一理由，目前有數個地方法院判決，均承認或默許管理委員會得作為受點交公共設施之主體。
; c' q+ Q' @+ X1 c2 `% x台北地方法院八十七年重訴字第一一一九號民事判決理由提及：「……按預售屋之買賣，因承購戶之進住時間不一，管理委員會亦非馬上得以成立。惟社區之公共設施等因承購戶之進住，事實上即須為正常之營運，以維住戶生活之需。是在住戶成立管理委員會前，有關社區之管理事項，先由建商組織代管，待管理委員會成立後，將之移轉予管理委員會續辦……」；台北地方法院八十九年度訴字第六七九號民事判決理由中亦提及：「……本件原告主張其已依約完成系爭工程並會同被告點交予合普理想家社區管理委員會之事實，業據提出『合普理想家公設鑰匙點交清冊』內含點交日期為八十八年五月三十日並經簽認修繕完成之公共設施點交缺失彙整表及公共設施鑰匙點交清冊在卷可稽，復為被告所不爭，堪信為真實……」；八十五年度訴字第四八八０號民事判決亦謂：「……又縱認被告所辯八十三年九月間其已完成系爭停車位之昇降設備，而因原告與林勝宗等臨時委員不願驗收屬實，……又原告自陳系爭停車位係於八十五年七月一日始經管理委員會試車使用，證人陳世輝亦為相同內容之陳述，則系爭停車位於八十五年七月一日起即已完成而可供使用，亦即自八十五年七月一日起被告即已完成停車位而無違約之可言，……」等判決，均默認「管理委員會」有受點交之資格。
3 J9 d5 A1 [+ _但實務亦有見解將公共設施之「點交」與買賣標的物之「交付」混為一談者。台北地方法院八十八年度訴字第四三七一號民事判決即謂：「……至於原告雖主張系爭電梯迄今未點交等語，然系爭建物既早已交付，其附屬之系爭電梯，參酌原告所陳之故障事實，亦自八十七年二月間起使用經年，則被告主張：系爭電梯係屬公共設施，已由管理公司點交等語，應可採信……」云云，顯係將「房屋交付」與「公設點交」等同視之。足見目前實務就此部分尚無一致之見解。
五、公共設施之點交與區分所有房屋之交付應予區分：
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0 o: h/ H4 ]% Z& J' M  [公共設施之點交實宜由管理委員會代全體區分所有權人為之！前揭台北地方法院八十七年重訴字第一一一九號民事判決所謂「因承購戶之進住時間不一」、「管理委員會亦非馬上得以成立」、「社區之公共設施等因承購戶之進住，事實上即須為正常之營運，以維住戶生活之需」等語，已為此一命題舉出最佳理由，該判決復謂「是在住戶成立管理委員會前，有關社區之管理事項，先由建商組織代管，待管理委員會成立後，將之移轉予管理委員會續辦」，更明白指出管理委員會成立後，自建商組織點交公共設施，接續辦裡之途徑。
, V, a' |4 N# u管理委員會作為受點交公共設施之主體，應於條例中修法明訂。蓋管理委員會並非私法上權利義務主體，已如前述，若未修法明文規定管理委員會得受建商或設備商之點交，則恐怕在司法實務上必然陸續出現諸多歧異之判決見解！公共設施相關法律關係勢難釐清，在公設比例日漸偏高之現代建築趨勢中，徒增困擾。
4 Z' F# y8 p/ B( A+ ^# ^個別區分所有權人受領區分所有物之交付，不等同於管理委員會受點交公共設施。固然房屋買受人受領買賣標的房屋時，包括受領公共設施，惟由於個人或少數人相對於建商或設備商而言，無論在經濟及專業上均屬弱勢，根本無力就建商或設備商所提出之公共設施確實清點、查驗。故建商或設備商在交付房屋時雖仍有交付公共設施予區分所有權人之義務，但卻不能當然免除其將全部公共設施點交予嗣後成立之管理委員會之責任，方屬公允。
) ]( k$ T, A. Z) F　　公共設施之點交工作，已因現代建築公設比例之大幅增加，超過個別區分所有權人得以負擔之極限。舉凡公寓大廈交通出入、消防安全、休閒娛樂等設備之點交，均需以大量之人力、時間，以及專業知識方能妥善處理。故司法實務默許或同意管理委員會作為受公共設施點交之主體，乃是正確的方向。但若不修正條例，以明文訂定相關權利義務，則唯恐不同意見層出不窮。而管理委員會亦應積極增加專業知識能力，或另覓專業機構合作，以應接日益吃重之管理責任。
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