千代田

Dailybread

) b4 g3 l, d8 Y* ^二個問題請教,您還沒有答覆:
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1. 公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
! {6 O( f$ R. d5 U$ v  d0 W    (你說的社區和平穩定是"目的",我們想知道"手段",或"方法")

2. 這"實務眉角"說:
2 W" N+ w! S0 n  |$ |; I   是您個人一貫奉行的理念?
  Y4 Z& b' s$ I* c6 J6 }0 w   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
: k! n; T9 }% R# W   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
9 U- f0 A+ c! N; ~/ }) O' |
8 i3 k6 U, g7 t4 C懇請賜教!感謝.

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Dailybread

5 h0 }' p1 u; A# ^8 h- N
這"實務眉角"說:
' p4 ^$ T" `  P  ?4 |: E
3 y$ ?* D  v) b2 t6 L0 _是您個人一貫奉行的理念?
% J1 H* X" ?$ G5 P  s" E-如果只是你一人的觀點,那還好,只有你服務的社區住戶要擔心.你的老闆可能也會擔心.
- l: F8 `5 |, q+ u8 f8 `7 }4 v
或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
-那貴公司服務的社區"們"和住戶"們",可能就會寢食難安了.
( r9 d0 d4 I! C& W   .
還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
-如果公寓大廈管理維護業者都搞"實務眉角",不講規約和法令,那慘了!
5 M2 E% b, o: A) M1 W4 e 我們是低收戶,沒有雄厚資本供管委會委員和總幹事揮霍,那就只能搬家吧!

我們是用整個北大社區,甚至台灣所有公寓大廈受災戶的觀點,討論這些事情,
早就跳脫千代田這個個案了.
, w7 M9 _3 I' a$ a: c; I  J! E9 Y這社區會遭遇的事情,許多社區早就發生過.
' l- u0 z* |. w) h, Y/ q由失敗的經驗中,記取教訓,
由慘痛的損失中,習得團結.
二次管委會在區分所有權人會議提案,
力主將重大修繕案的標準提高到25萬或30萬,都被睿智的住戶否決了.
這些好鄰居們,可不是都傻傻地聽某些人日以繼夜的洗腦,灌輸流言蜚語.

# K4 y9 e' p. g5 j7 X1 `您前輩說的每一個字,對住戶來說都有如暮鼓晨鐘,讓我們受教甚多,感謝!
0 A  f* w  C6 |  c! {' i& W1 |大家都逐漸認清事實,"人為都殂,我為魚肉",
只有依靠清明的體制和規範,才能免於被剝削.

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市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:
6 I( j3 W. E" L2 ~5 t

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

" v' l2 z: i* B1 ^, N* t值得有關人士深思.

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您的諄諄教誨,真讓人不寒而慄.
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# ?0 ?4 G; v* Z9 B# E我們只想理性討論,希望建立體制和規範.
$ B) D. T6 u. i+ ?3 D" m9 g2 A沒有惡意批評,純粹就事論事,
各抒己見,由閱讀大眾自行判斷.
* r: t$ e/ {; V  ?4 f0 g3 N意見不同,也無須惡言相向吧!
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Dailybread

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季康子問：「使民敬、忠以勸，如之何？」子曰：「臨之以莊，則敬；孝、慈，則忠；舉善而教不能，則勸。」

季康子向孔子請問：「如何使人民做到恭敬、盡孝以及互相勸勉行善？」孔子回答說：「面對人民時，言行能夠莊重，人民自然產生恭敬；教導人民對父母盡孝，自己也能夠慈愛人民，人民便肯盡忠職守；選出善人擔任公職，來教導不善的人，人民就能相互勸勉向善！」

3 s' D% C# F) U3 u' Chttp://www.minlun.org.tw/old/327/t327/t327-8-2.htm

市政府工務局公寓大廈管理科給住戶陳情的回函中,都會帶上這麼一段話:

行政行為,應以誠實信用之方法為之,並應保護人民正當合理的信賴.

Dailybread

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( f# d7 ~7 E  o, n' ]0 c被前輩修理成這樣,還敢應答嗎?

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我已經不想回你了。(有回嗎?)
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你咄咄逼人，只要答案不是你要的，你就一直問，一直盧
1 f4 E) t$ C8 q  f(社區管理實務眉角為何?得不到答案)

你想統御整個社區，當個主委，拉自己的人馬、訓練聽話的總幹事，做不到，就不要再這樣幻想。
# y: @8 r# ^# T. [1 i  |(主觀且惡意的臆測)
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, E  Z0 y. f4 l不想再看到你問的問題。
(追求真理和知識應備的精神)
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  p# {% u$ e0 ]. e你講的都是你的理，毫不管別人是否接受。
(公說公有理,婆說婆有理,閱讀大眾自行判斷)
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妳們社區到底還有多少人理你，請你要自知。
(不重要,對自己和家人負責.)

* F/ G& C  y9 C- m話不投機，不再回應。
(可惜)

PS：這些不是在回答你，是在凸你，回答你會沒有觀眾，凸你反而還有掌聲。
) i- E" L4 G  I# [(十方"們"高興就好)

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Dailybread

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不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
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9 s: W* w8 i+ h7 ~- [; T  v7 _! ^管委會僅為執行機關，相當於股份有限公司之董事會，故仍須遵從意思決定機關即區分
* ?5 Z, e( p3 X所有權人會議（相當於股東會）之決議，也因此管理委員會應向區分所有權人會議負責，
& P/ @9 x, Q6 t並向其報告會務（公寓大廈管理條例第 39 條）。因此，公寓大廈管理條例第 37 條遂規定
8 q  h( l. ^8 d7 Y, `! `，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」也需
* r2 F, a; I5 e# z2 G加以注意，蓋於實務上，常有管委會不遵從區分所有權人會議或規約之規定為之，或管委
8 s% t6 d: l, u會為相反之決議內容，此均屬不合法，該管委會之決議會有無效之虞。

高雄市政府工務局彙編"公寓大廈管理實務"
* A! b7 R9 Q- w) w# b1 ]
http://build.kcg.gov.tw/upload/2012 918/w014.pdf


/ @7 N8 U# N* Q' ~9 l  N8 n己所不欲，勿施於人: 多數總幹事和管理委員也是公寓大廈的住戶:

                               1.你們希望自己社區的管理維護人貪贓枉法嗎?
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                               2.你們欣然接受沒有規矩的採購修繕嗎?
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                               3.你們同意主委蔑視規約,一意孤行,培養個人勢力,傳播流言蜚語,打擊善良委員,
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                                 怠忽職守嗎?
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                               如果答案都是否定的,當你們擔任管理維護人時,就應該心存善念,正直無私,

( Z; d$ p$ \2 o- X" C( i% |" L. C                               奉公守法,誠實執行職務.
                                 
                              

Dailybread

- A3 w. D3 ?7 L9 P謝謝!
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內政部營建署96年4月17日內授營建管字第 0960802493號函
「主任委員雖對外代表管理委員會，惟涉及主任委員之權限及事務執行方法，當依規約之規定；規約未規定者，依區分所有權人會議決議。倘若規約如未明定主任委員之權限，則其與業者之簽約，自當於區分所有權人會議作成決議後始得為之。惟規約倘未規定，或區分所有權人會議未作成決議前，主任委員即與業者逕行簽約，其契約之效力疑義，係屬私權爭執，自宜循司法途徑解決」。

$ V" R7 ], Y9 \5 D: c社區規約:
1 M/ T8 C! S" H/ G9 u( V" X第九條：主任委員、副主任委員、監察委員、財務委員及管理委員之權限
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  ^' @& @5 |8 k, H2 T8 D) s* E$ `             一、        主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大廈管理條   
                            例第三十六條規定事項。
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第十二條：重大修繕或改良之標準
/ h. t4 r9 q4 n& Q                下列情況均須區分所有權人大會決議同意：
                一、同一修繕或改良指項目，其金額達新臺幣拾萬元(含)以上

公寓大廈管理條例:
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第三十七條 管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。
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順便回答前一個問題:主委擅自主張，沒有經合法程序請廠商施工
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7 a% R+ m; `  x# I: y監委和財委應拒絕付款, 由廠商提告.若法院判決對住戶不利,向主委求償.
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% l8 t, g* o/ c4 b' |& {# m4 J9 L6 z說明:
1 g; @- |+ _8 i/ a4 U' C1. 主委必須依據管委會決議執行法定職務。
0 z  p$ t; ^5 o& J3 e2. 管理委員會會議決議之內容不得違反公寓大廈管理條例、規約或區分所有權人會議決議。
/ k- n5 k+ X+ t9 z0 o+ Y( _! x( u4 g3. 監委必須查核和監督各項行政業務執行是否按程序、合法與否。
    (監委和財委可拒絕付款,否則可能成為被告)
6 Q, e/ Z  }/ f( T6 G# e: a7 v) t4. 採購修繕需經申購,招標或比價(力求三家以上),驗收等過程。
0 s: _2 M% H' J2 ]5. 主委決行採購修繕之權限為30,000元（含）以下。(社區規約)
* k+ k  ?  ?1 t1 @5 ~8 I6 r& L6. 超過10萬元,須提報區分所有權人會議議決通過.
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個人淺見,請參考.

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5 e! i) `8 `" t" E. HQ44 大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。
          請問：
          1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
          2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
              否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
" @6 p& W* m7 O4 s
4 i; x8 X! T1 wA  依公寓大廈管理條例第37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
. O0 m+ F! Z7 c+ p4 s    區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
    決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵占或
0 [5 p) B; L! ^0 i    背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。

第342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
         而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
3 ~1 m: ^: R- r* i- t         役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」侵占罪與業務侵占罪

第335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
          期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」

5 Y$ G+ K6 X4 [& Qhttp://tthankyou3.pixnet.net/blog/post/225989447-E7%AE%A1%E7%90%86%E7%B5%84%E7%B9%94%E7%AF%87part2

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案例研討:
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4 u% ~  I* T# ]+ K3 W6 ~: L+ w' x

[社區招標] 新北市樹林區OOO社區公開徵求報價書-空調設備檢修 (總務委員撰稿)

發表於 2015-6-13 17:44:19

1 \# q- b. z* Q案    名:OOO社區公設空調設備檢查與維修報價 (分離式冷氣十五台)
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: t8 R! _8 G& y+ ^# X6 `7 Y& z' r報價單內容: 含工作清單、計費、有效期、保固期、公司名稱、公司證照、 地址、
# m1 V! w- @, ]: M                 電話、電子郵件位址、聯絡人姓名與電話(手機)等。報價單必須加蓋公司章
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2 d6 _* M1 c+ \4 B' w4 Q$ m估價方式: 請親臨現場勘檢。

截止收件: 請於六月十九日前以郵寄或親送至社區管理中

: q# |" f+ f( q5 P; J' c六月十九日截止收件,共三家廠商進行現場勘檢,並提供大廳冷氣(5台)維修之報價:
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1.6/16,XX電器: 評估2台嚴重故障,建議更換原廠同型主機(強化保固),另3台重灌冷媒,
                     加系統清洗處理,82,950元.(含稅)
2.6/19,XX企業: 評估5台故障,建議全數更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,94,500元(含稅).
' k4 q+ f9 r% I2 @: m3.6/19,XX空調工程: 評估5台故障,建議全數更換同型主機,另加系統整理,157,500元(含稅).

6 a4 ]5 q: `: `* Y; C( D' ~8 o7/13,XX科技(補): 原廠,評估4台故障,建議更換壓縮機,另加系統處裡梳洗,99,500元.
0 ]- j' D5 m+ O9 ], `
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+ W5 `- h7 e! a4 Y" ^* z/ T$ d問題:
1. 為何六月十九日公告徵求報價後,廠商提供之報價書內容未加採用?(承包廠商未參與首次報價)
/ R+ _# m# Q; I. d2. 經詳細檢測後,一家廠商評估僅2台冷氣嚴重故障,其餘3台僅須重灌冷媒即可;
    原廠評估為4台故障,為何未被採納,扔採5台全數更換"壓縮機"?
3. 既然檢測的結果不同,管委會為何未能重新制定需求後,再次公告徵求報價書?
* M8 ]' f, K: _5 F( n+ ~4. 承包廠商為何未提供原始憑證(發票或收據)?
5. 既然缺乏原始憑證,只有管理中心自製之傳票,重要委員為何仍准予結報與付款?
& w6 `  N. n0 s5 A# [6. 六月中旬即已取得報價,工程為何延宕至八月方得進行?
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