千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
8 D  l) n1 l' d9 |" x至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

. m( Y; o& E# v( J5 y

十方 發表於 2016-3-5 08:04
6 \' O9 @3 y# D! A6 B問一下
5 C+ y/ c+ M. m5 z) ]四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
是哪位貼的?

! b$ B% x4 S& S7 x% t6 O
2 `! z# I0 _8 S! k3 @4 q在電梯內照相? 是住戶嗎?

7 W& \) H2 v, U0 J3 e6 j103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:
6 C, W; B" H2 {7 \& X
               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;
6 r; W, J! w1 U0 _+ T
               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;

2 I( Z7 Y. w2 e" y3 `% e# r               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;
% [# F6 |% @. j. L% k- ]
               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.
" O( a2 [, U  ?* Y1 j5 ]- Y/ |8 V
  a; S8 Z% F! d4 I               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.

/ g! n' I$ M* ~$ @委員依據職權簽報主委,主委核覆:

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
+ m  ]6 S1 l3 i( p4 U* \請安全委員協助督導
0 B+ t4 L; ~. w( P# |- ]+ E% K於4/6 19:00提出說明

2 G* Z1 e) R) m. y3 e4 j: u8 I/ z一般民眾無法判別:
1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
5 }  N* a8 ~; a. V/ Y- s# Q2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
3.由同業角度,如何看待這個事件?
4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?

) c4 g( e0 |+ N2 y  V: b0 p2 t當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.
2 ~0 P/ }7 F4 i, r0 v

Dailybread

& ^" g) G- I6 W2 U0 x4 _6 c
6 m8 a- F& W5 E

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

! D+ K& c; R1 K" G* u+ kOMG!!!!!可敬的委員們:
管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
; P' d* Q& Q& M# {$ w( o不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
- G! c2 i! ?( ]! T" B' m小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.
& P0 B3 P& @* D- \3 e. L
3 @* Z: Z* F2 u$ T3 o4 T- I  |5 _$ G============================================================

5 d8 O2 U' L( L' ~/ g6 p5 O至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
+ `# @! ~" o9 I  E* L            
, {1 q$ w  U" w                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)
* T" l& s9 C# t: g3 ]) d7 L
                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
3 B, l7 w% G; }                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
/ ^0 P6 c0 f4 f4 {                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等

                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
" ^. Q) A' i* }. z8 R8 D7 ]% D                   並即時改善.
9 d# \& F' K  `0 [) b
                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

& Y3 i/ \1 t6 s9 y3 `- X0 i
           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

5 H/ y( g  P5 }5 O: {3 H
==========================================================
! u/ C, V* P) X: b# u/ i
# }. ~& n% w8 P3 G  M3 r; u4 v1 j* K; p另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..

. n. x- a  W2 K$ o# r# a4 B: X104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
% Q8 I( ?% R, @" @  v     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
& R! @9 v/ A# y6 B/ s2 B( ^$ h      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
* X8 q% {# r9 W# W# U; O) v8 P, r) x      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
      託服務合約":
     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
, w# z% h3 H! k) p$ a9 {! L6 @$ \        ,以及相關刑法與民法者.
     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.

* D8 t7 G7 s2 B" t2 T6 l/ }/ I104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:

9 ^0 U3 p  ]7 f2 w      

拾、住戶反映事項：
2 v- Q# ]" h2 \; |' P             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
! A: N8 C5 T1 D                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
+ c! S- b) c3 G4 T                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
                  五、以上行為皆不已任用

  `6 |& s3 B( C' ?; j" i      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

; E' \- f# t' K8 }' J
5 l+ j9 r5 B) N0 z/ \  B) h這種管委會,值得期待嗎?
' |' `& d: J, d9 Z- D- l委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
, G, W/ D) q7 @3 O; o負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
( O' z* G) d2 l這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

! p) H0 t7 _" j7 c/ C0 r

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

  s- i: p$ v8 v6 D! l. o: K
既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
知錯能改,善莫大焉!

+ b  ]# V/ I( T- q8 Y
/ B( v- m7 O& Q- W; n$ T0 V3 W
& @, w0 v1 L; A9 B

Dailybread

104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄

, l7 Q# m2 f+ @+ l3 {3 h0 Q, J1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款
1 J0 a! @: z$ U2 l2 \6 L
$ M) R: h! W" T1 K2.社區停車位”清潔費”調整之研討

3.社區全面換裝LED照明燈具之研討
2 t9 \' E! e9 a% h
4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
) S8 k8 b2 C# B! c                  
5.主辦年度合約討論,明訂:
5 R5 A! K6 P; x+ ~" Y1 N         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
, R( b" F6 q! W3 p         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
# Q: g# a: y" h1 }* v/ A2 E            
& ?, L' h/ R+ L4 i. s0 N3 t6. 管理委員職掌之修正討論案

7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

4 m* [' V5 a: U3 y' a8 P& q& d8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.

7 @; X3 [; r- m& C9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)

10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
        說　明：
3 [9 W  T3 p) x& U, r               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
" Z; V4 C2 C' D4 S$ B) ~               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
: l' E: Y' _! W0 ~' N- N               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
               7. 主委的職掌與應有的認知?
5 i0 c+ |9 _8 B
11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
             說　明:
                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
% |8 y- @5 g5 U# i) J0 O                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
' a6 }' C# U2 T& L( D                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
                        7. 違規停車問題
9 V: h; f# `6 J1 c3 }6 U2 ?3 X                        8. 其他,請共同思考.
& ?+ E0 v/ t8 ?& C3 g: n& d
& [6 s8 G* j/ P7 T) Y8 |12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
6 O7 z0 k$ W* m6 a+ w0 ?$ B      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
: k; T4 O6 g2 E      採購流程圖之研討與修訂.

13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
, ]' Y3 }& s; U3 s1 D
14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。
2 s7 z* l2 x5 a4 Q' F6 x% Z, U
0 {# o$ Q' z& W6 j8 r15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救

16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行
' S& r" J3 A3 C6 `+ y- R8 ?
17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
. v9 \& ^/ o' Q' Y! Y                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質

3 G# \( ~0 h7 b8 D4 a/ [, P6 o18. 社區主任適任與否之檢討.
* f, U& f2 R3 d% b
" K6 K. J+ O0 r# H( }+ K19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.

8 Z& ~/ g3 K" E* A20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討

- q! S& C$ K1 P* j# \: [21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
: ?8 y1 ^: A! ?1 ?, m0 F                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
5 M: J. z9 ]! D                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
# d. G, {, z8 y- f% w                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
- x& s6 l$ K$ t# d7 p. k( Z                         結報與付款:
% V. c# `8 X( [" E                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
                         與報價或圍標。
                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
1 t/ \2 i/ j9 [& O, {2 ^                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
                    (二家比價或獨家議價)
+ F& J+ {% k! C
& [8 Q& s- B' `- V0 F22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務

$ X, U* s, j; {23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)
2 W$ a6 Q0 r, U) B1 P2 I+ q( \( n5 T
8 Z9 V+ u! _" B$ @4 J' i) \8 ]24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

+ x) Y1 U- p5 s- e健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
( x0 t: T1 Q3 m+ M3 z車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
' {/ O( @) R. m" X- j1 S績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
8 o$ [# \# W- ~8 k% |社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?
0 M: a  k( U9 {2 M( P

9 p8 L" w$ E" R1 H7 C3 H

104.2.24. 管委會提案
% h/ m) \: V: x
第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
, A9 B) G8 [$ t說   明：第四條 社區資金管理與運用：
　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
) ?9 U5 I+ o* b0 \! Q$ s9 D　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
                　將不得辦理結報與付款。
. C9 M! \+ w( U+ }9 z0 {/ |& U                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
: N7 U6 {% D: Z1 x" z% O/ v                       總案管制與監督。
                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
1 F% h+ a  M8 C( X' p- ]$ d% R$ H                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
6 C! L! o' Q% k5 a, k                       書。
                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
                       逐項檢查及辦理驗收程序。
                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.
4 {( u7 K; a0 |# O2 F4 Z9 N9 ]* L
" C( E$ e( M4 l# [4 _4 C                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
+ ]: j, \0 f) K; @3 [                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)

4 ^5 V! ~& o, k0 J8 L決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
1 r, Y6 e. a# a$ e+ U! Z有權大會決議。

8 N$ X2 [% I/ @, t6 h案例研討:

" R& U; {% ?5 Y/ V/ A) g12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
; y" e4 n. `7 e1 S4 S13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

以上四筆採購案:
1.沒有承辦管理委員簽辦,
0 j0 b! a* a$ b2.未確實簽會相關督核委員,
3.無請購單,無比價資料,無切結書,
% j/ g' _  ?/ l/ x2 O9 L$ N  [4.無驗收單.未辦理驗收.
5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.
3 O! a9 D0 t5 j
結果:照樣核准付款.
2 M( Y2 e8 L# \- R/ _6 {& f6 I
規約:
八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
; u. y# F8 z& U1 U       誠實執行職務。
3 F8 ~0 z0 d; [3 M1 u

Dailybread

" u( `; r  V$ y3 B( N: a) Q

十方 發表於 2016-3-8 09:30
D君：
您要不要先上總幹事課程？
" u2 l5 n/ t! V7 M" j先拿到證照，做三個月總幹事試試看

您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.

這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
: H2 _* K+ g- A$ ~% `不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.
$ e' I. g2 s1 w4 [$ M  T
治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
5 I1 D) W& H+ R社區有一定的實務眉角，你要去適應。

1 z& c8 d- X% m) {+ _, ^真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?
7 l8 T. A" X! i; o
9 a6 z- }9 m  x# O, C) m比照這個觀念:
; s( y0 H: O" }, n, P, U3 P憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.
" D& a+ `5 s% b' a' a7 m: i5 ~: p5 }
) L; I' D: }. w0 z  j2 Q$ U. |案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
% p) E( {- b4 N) r4 T換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.

, {; t1 w9 X# b8 h; D8 G請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?

; o3 ]+ ?/ s+ I: N! U& H立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
法官,檢察官,律師,都是法律達人,
: V9 G  a" h. |" A; M9 L# J) F' Z因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
8 h# n3 o, r% p每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
) S7 h% y/ r+ p& l' e: n相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
: R; r0 j0 Y3 x" f" b* f3 ~5 ~而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.
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; ?) r5 q2 e' ?$ c: F二個問題請教:
1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
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5 Q, G/ |/ O  b6 y8 c1 C% k) i身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.

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Dailybread

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1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

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個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
視而不見,便宜行事,上下交相利".
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管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.

總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.

  }+ C' d; Z! t' ]; Q! C' O8 ~社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?
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2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

沒有做很多事啊!

& W! a& |  J$ i事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.

1 T% J! |) u' A6 {4 M, c8 Q) T這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.
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何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.
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政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?
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