千代田

菲力貓

有很精彩嗎?印象中好像只是描述換證疏失過程而已~
6 s, d# Z& N; z; M至於總幹事跟秘書離職，好像也是輕描淡寫，莫非有隱藏版!?好奇想看

Dailybread

. S& s, a3 |/ O

十方 發表於 2016-3-5 08:04
  F( S5 }- U9 `問一下
5 b6 s3 y# f# t- g) J) g6 }四月份那張"公告"，說明保全門禁換證疏失及總幹事及秘書都落跑事件
# j# H+ {* m6 I3 c是哪位貼的?

: q& e& y7 @3 w
在電梯內照相? 是住戶嗎?
  o+ d/ t8 D7 t& v! }/ B
! W4 u: V) |; x# {0 z5 y; j- L4 U0 r103.3.23.-有一位非常了不起的熱心住戶,投遞了一份書面的意見反映,內容整理節錄如下:

2 g# q' i) w( |& c7 O               1.一位女性訪客進社區會客,似未填寫訪客資料,而且所留身分文件卻是男性的證件;

1 o  B- `) K) A0 Y* Z" F, K& N               2.訪客當日並未將磁卡交回,是否已離去,櫃台均不知;
7 t- J6 }0 q: K! M: h: z/ A7 e
               3.隔日驚覺情況有異,卻不知被會的住戶為誰;
" L' W' d4 x' v! q4 q
               4.乃以對講機逐戶詢查,因此擾及許多無辜住戶之生活.

0 L' ^/ ]  c% V, O) c               5.建議大廳櫃台儘速建立門禁安全的SOP,並確實執行.
$ j0 h9 b# d' f' ~
( F! y# o; E3 E, C委員依據職權簽報主委,主委核覆:
/ K& v8 o; W+ S( D% @

請主任匯整此事件發生的來龍去脈，人事地物，提出完整報告
- b. z% h9 F8 I9 _; }/ p$ B請安全委員協助督導
於4/6 19:00提出說明

3 i2 k, J2 [+ j- v3 t& e5 ]一般民眾無法判別:
4 }& d4 w2 {: G7 J5 z# _% z+ z1.這種事件的荒謬性與嚴重程度如何?
2.對住戶和社區的安全維護,可能會產生何種重大影響?
) [- S# f  l: F) G3.由同業角度,如何看待這個事件?
4.社區和管委會又該如何防範業者的疏漏和缺失?
1 E' C: _: D+ G. ]. Q" K) c% e
! N% _; {+ Z% N' S' s當然,最重要的是,管委會如何辨別和選擇優質,專業與誠實善良的管理維護公司.
4 |7 l6 o8 Y* _

  q( S# u' h2 f8 u/ l1 F1 O4 x

Dailybread

. F; W/ Y, y) t, x; e2 k! n

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，

OMG!!!!!可敬的委員們:
管委會和物管公司執行管理維護工作,竟然沒有照規約走,
不就是一年多來,社區最大的問題嗎?
至於這問題的嚴重性,請全體住戶自行判斷.
  }/ Q" b0 A; x3 Z$ v* g  Z+ j小民們無力糾舉,只有訴諸政府主管機關和社區住戶了.

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& g+ b& q3 }8 L+ [6 c# l+ V
至於住戶的意見反映,下情可以上達嗎?舉二個實例,大家一起來評斷:
" o& y' J8 d2 l$ ]4 t4 m! d4 [& R
$ {/ m# e2 z0 z& r+ J2 T

104.10.15.: 管理委員協助住戶辦理意見反映,並正式以電子郵件交由管理中心彙整.
" C. g/ b# M5 d) f/ |6 v; M            
5 {6 I+ O/ p. F# o' r! @( D7 T5 g                1.主任上班時間除了抽菸和聊天 看不出做了什麼事,請委員會說明.
                   (實際上住戶要問的是為什麼換物管不換主任?看不到感覺不到這個
                     主任對社區/住戶有什麼特別貢獻與付出)
1 Y3 j1 |& b  E4 K
5 y3 t' k1 a4 f# V& d) A1 v3 w  f                2.櫃台保全態度有問題,請現場主管督導(或換和機動保全同品質之服務人員到
5 J, D  W6 n; c; z+ M/ K                   社區服務)例如:直接對著住戶的孩子破口大罵 對委員的家人
) X6 X* o6 s7 o$ z6 d8 a                   卻標準不一 ;對訪客態度不佳 ; 住戶領東西態度也不佳...等等

                3.櫃台上 及 大廳雜物亂堆  亂七八糟 有損社區門面 請主任盡督導之責
                   並即時改善.
1 t; Z) _" C+ i' D7 s7 U; c
                4. 社區老人小孩及送貨眾多,請主任盡責指導相關人員善盡服務本質

& Y% s6 l1 J9 j  G- Y* s5 E! k           

結果: 104.10.26.會議記錄:  住戶反映事項：漏列

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==========================================================
$ y1 e/ p4 c% ~, p  I4 }) j, J
另一個案例,是住戶建議慎選保全物管公司,在招標文件中增列"排除條款",凡是在本社區服務過的
公司與個人,如果曾經出現違反規約等相關情事,應拒絕其投標或不予任用,以確保社區和住戶的權益福祉..
7 ]" I- O) q" R1 F$ L+ k
- A5 ~  l) \0 E9 {104.7.15. 電子郵件意見反映原文:
      建議:於保全/物業管理委託服務招標規範與合約等文件中增列:
8 I, U' |/ ~2 P4 K( ~/ [! \% \     ”凡曾於本社區服務之公寓大廈管理服務公司,於服務期間出現以下之不當作為或情事者,本社區日
      後將拒絕受理其投標,聘用或任用.若管理服務人員於服務期間, 出現相同不當作為或情事者,本社
      區將拒絕其到職,若合約商執意聘用或任用,以致違反招標規範與合約,將移請法律顧問研議解除委
- V/ c4 S8 [9 W$ s) u      託服務合約":
     1.資格或行為違反公寓大廈管理條例, 公寓大廈管理服務人管理辦法,社區管理規約,招標文件,合約
& X3 F6 k, r* K. y! G. }        ,以及相關刑法與民法者.
     2.        執行職務時,未遵照區分所有權人會議及管理委員會之決議者.
     3.        工作紀律,態度與效率不佳,經管委會委員和住戶反映並查證屬實,屢遭糾正仍執意未改善者.
     4.        辦理財務管理及採購時,未遵守相關法令規定及本社區管理規約(財務收支管理辦法)者.

104.7.27.的管委會會議紀錄,這份意見反映被"竄改為"這副模樣:

; c( Q+ j1 K" k$ w/ W! a3 P      

拾、住戶反映事項：
             提議一： 於本社區服務之公寓大廈管理公司資格或行為不當者,  
; \2 {' |! L5 L# D                           請於保全/物業管理委託服務招標增列條文
* M2 {. v- j% x+ f! [9 k3 r。               一、凡服務於本社區人員資格不符，工作態度紀律及效率不佳者拒絕任用
                  二、資格或行為違反公寓大廈管理(人)條例，住戶規約者等一律排除
9 r8 H) ^* H5 v' \! B                  三、執行職務未遵照區權會及管委會議者
                  四、財務收支未遵守法律規定及收支管理辦法者
) V( n. }; ^" r, d" c4 A                  五、以上行為皆不已任用

' L6 y: {3 K# q9 H( x; d      

本案沒有討論,沒有議決,沒有下文

+ ?7 T, `9 h, n- J
* P4 ^. I& X1 _" _; N% R這種管委會,值得期待嗎?
委員為住戶服務,提出"意見反映"的正式文件,不是被消音,就是被竄改,
負責核閱的主委大人,不需要深自檢討嗎?沒有責任嗎?

Luke

社區公共基金定存專戶沒有交接,沒有辦理過戶,近11個月無人聞問,
" B( ^5 N- C) |0 B. L這事情或許沒有違法,但嚴不嚴重?
是疏忽?是能力不足?或是另有所圖?

9 r  d5 Z3 U5 w: d3 V% u1 L

其實今天你爆這麼多料沒有意義，你知道嗎？因為這些可以幹麻？只能說明沒有照規約走，但是你後面說的那些疑慮是不是存在，是，這我不否認

! a* B# C. I" M
2 o! p* j# ~5 i- A' |既然都承認了"沒有照規約走","那些疑慮是存在的",表示別人說的是事實;
: ?# B( n: v4 X; R" l% v/ ~4 o+ h7 z疏失?能力不足?或另有所圖?是造成違反規約三種的可能性,最重要的差別在於"故意與否".
知錯能改,善莫大焉!

Dailybread

! x0 I4 S: \! y0 s
, ^2 v' R7 X% s; {' R5 j. ^& w104.2.1~105.1.31. 管理委員會歷次會議提案紀錄
2 R* h& q: `( }: H. \! k; p; f, Q
1.財務收支管理辦法”結報付款”:需檢附原始憑證之增修條款
- }/ n# D7 @0 O& o
2.社區停車位”清潔費”調整之研討

  `' h9 \( G9 Y" p1 q3.社區全面換裝LED照明燈具之研討

% [( j( s! R3 q7 L3 x0 k$ r4.往年機械車位提撥不足.正式提案請財務秘書檢查,已於104/2/4補提撥完成，提撥金額為209,000元整
                  
5.主辦年度合約討論,明訂:
         - 年度保養維護合約金額逾10萬元,公告招標,未逾10萬元者,須辦理公開詢價與比價
9 m9 f4 p" d. j         -凡有回饋社區之系統合約商,均須辦理重新議價/約         
5 s3 d3 |2 u- t0 }3 A         -所有合約依據到期日,須逐一經管委會公開討論並獲致決議後,方由主委代表與廠商議/簽約。
2 ~- H6 B4 w9 t) R. Z# W            
# G: ]3 i! s: u' }, a+ u: j! b6. 管理委員職掌之修正討論案

7. 提出近期各保養維護合約案之招標規範與文件稿: 弱電,機械車位保修,機電消防,電梯,泳池,保全物業.
) W* m2 y7 h3 @3 ?# \3 B    各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
; J) I( \% F" ?, V
5 c  x+ f: ^& R% O( g  Z9 H2 N8. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告.
9 w& p) {7 |& o* m
, T5 l7 ~$ |2 t4 B  }) D9.建議換發汽機車停車證案(7票反對,2票同意,不通過)
( g4 T1 _# E  A. i; G
10.第六屆管理委員會上任三個月之績效檢討。
, B& x4 T/ o3 J# A        說　明：
               1. 管委會做了什麼?有何應做卻未做?
               2. 那些工作雖有推動,但成效不佳?
# y8 N- m+ K- ^: o% N: u. p4 D+ T               3. 鄭OO主任團隊能進步的真正原因?
4 D" z5 V2 g" J/ ]" u0 H* t               4. 管理維護公司的資格問題?基於遵守法規和看守任務,管委會應有的態度?
  {# N" V- j0 c7 D" q! c' p               5. 管理委員是否都恪盡職責,確實投入心力?
               6. 主委主持會務,管理維護公司執行職務,是否遵照公寓大廈管理條例,規約,
                           區分所有權人會議與管委會之決議辦理?
               7. 主委的職掌與應有的認知?
. o4 {' M; u# _! X- [
11.診所進駐之前,建議由管委會出面與診所主持人面談,相關的議題包含:
             說　明:
1 a* P& d  O5 K! ^* J                        1. 患者和家長排隊的動線設計(不能影響住戶通行)
4 k: P, n, d% s7 d                        2. 公共區域的原始樣貌不得變更(遮雨棚,照明等)
                        3. 任何活動式的擺設(如紅龍)可否使用?收藏?
                        4. 每日消毒與周遭環境清潔維護
                        5. 家長抽菸的菸蒂與空氣品質
                        6. 社區大門及大廳應否嚴格限制進入?
                        7. 違規停車問題
5 p3 l+ u+ \6 K$ a0 S1 l                        8. 其他,請共同思考.
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12. 各保養合約招標/議約案進度管控與報告
      診所進駐之前,社區環境衛生與秩序維持之研討.
4 V+ e* F/ v# T: P* o' k0 J) g      採購流程圖之研討與修訂.

; Z2 L. {3 e( F3 V2 i8 g3 {13. 社區旅遊,研議對未參加之住戶提供補償。
) L4 O8 f* J) \, q6 Q1 \2 Q
  D2 R8 m. I9 M' \. t; z14. 檢討規約條文,若有需修正者,提區分所有權人會議。

& P3 f$ s0 a. Z9 N! h) y15. 重新檢視建商點交文件,並對仍未改善之缺失,聯繫建商共同研討補救

% H( \# d6 J* }4 ?' e16.   一樓正門遮雨棚下禁止吸菸,應嚴格執行

! T* m( E! _  f* r* p8 ^( C4 M17. 臨時動議:
             (1)近日有多起高樓層住戶之紗窗掉落二樓陽台事件,造成公共安全之重大
+ J3 D/ z# C( {5 v# ]+ T4 H9 r                 疑慮,管委會為此應張貼公告,提醒所有住戶切勿移動或拆卸紗窗.
             (2)住戶迭有反映,浴室內有濃重煙味,請管委會再次張貼公告提醒住戶,
$ F  v5 \% P3 t, P7 n5 I                 切勿在浴室內抽菸,以免影響其他住戶之生活品質

18. 社區主任適任與否之檢討.
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19. 104.7.管委會會議記錄真實性與正確性之檢討.

3 o, A: J" D3 p# d' |1 g" Y) F20. 104.8管委會會議記錄決議事項執行情形之檢討
7 ?9 r8 P3 E0 i& \! d  ]% z. w. d
21. 104.11.23. 區分所有權人會議提案:
                財務收支管理辦法增加條文：財務收支辦法第四條第二項第九款
' b8 t( P& G' ~$ {% \! a                加強財務收支管理中結報與核付之要件.
                第四條：社區資金管理與運用 二、請款程序與支票使用、用章之規定：
* s  f# h* }* c/ j  E                (九)、凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列 既定程者，將不得辦理
                         結報與付款:
# i0 E4 q/ l# k$ w4 Y9 b9 @                     1.將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員， 納 入總案管制與監督。
0 a: l& P3 S4 w" z" ]$ }! n                     2.未確實執行力求三家以上合格廠商之詢價，比價或招標，或以偽 造變造之估價單參
                         與報價或圍標。
                     3.廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等" 切結書。
                     4.於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總 務委員逐項檢查及
                       辦理驗收程序。
                     5.合約商未提供正確之發票或收據貼印花稅票之等憑證.
. S* e/ }& d8 ]" K                ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，方可考慮改採限制性招標
7 c  {: f* S6 Q) Y9 @                    (二家比價或獨家議價)

$ Y9 a3 @6 i; ^22. 請北大派出所支援社區區分所有權人會議維安勤務
. i) `  O/ V- [0 L1 C
2 H/ ~. d$ L! U' {( C5 ?9 S23. 機械車位保修基金暫停繳納.(存款準備金累積達180萬元)

% T; S5 s( |8 ^2 q  E& G; Q24. 維護管委會與委員之清譽,有流言蜚語,主委應止惑解謗,立即澄清.

Dailybread

( z  b5 Z: v/ |; S; w- B4 N
健康的民眾定期接受體檢,是必要的,目的是找出潛在的問題.
車輛必須定期保養維護,以確保妥善率和可靠度,提升行車的安全性.
) E" M% d) n% E# v) b績優的公司,能永續經營的公司,必須具備嚴密的內控和稽核能力.
3 P: Q/ O$ L( \! x$ c社區的維護管理,牽涉到數百甚至數千個家庭的福祉與權益,為何不能用更高的標準檢驗?
5 ~/ X# U9 k6 U& _3 A
6 H# C4 j- \$ r3 ]
7 ?6 w% O5 y, k" `$ D

104.2.24. 管委會提案

, H; U6 N1 k+ S. N6 @% W第一案： 財務收支管理辦法之實施、檢討與修訂(購案程序違規之認定與處理)
說   明：第四條 社區資金管理與運用：
* _0 ^, v, A; k  w* i3 O　          二、請款程序與支票使用、用章之規定：建議增列第九目:
" x4 }7 Y) m' @8 g　         (九) 凡於辦理購案時未遵照財務收支管理辦法之規定，執行下列既定程序者，
                　將不得辦理結報與付款。
. }0 d9 K. J" k5 e+ ~                   1. 未將購案文件於辦理前，正式簽會輔佐監察委員和總務委員，納入
                       總案管制與監督。
                   2. 未確實執行三家以上具正式資格廠商之詢價，比價或招標，或以偽
: k1 ?- J" i3 @8 w; t' M                       造/變造之估價單參與報價或圍標。
                   3. 廠商或承/協辦人員未簽署"拒絕提供回扣，佣金等不當利益等"切結
0 t5 C3 Z5 e  i; A( Z$ c( [2 P1 h                       書。
                   4. 於工程或勞務完成後，或所購物品送達後，未邀請承辦委員和總務委員
% [3 Z! S  J" j" E                       逐項檢查及辦理驗收程序。
                   5.合約商未提供正確之發票或貼印花稅票之收據等憑證.

9 O3 r9 H' g$ W- u5 }  J                     ＊若工程或商品均屬特殊之有限商源，或因特殊狀況需行緊急採購者，
                         方可考慮改採限制性招標(二家比價或獨家議價)

決     議：經由在場委員決議 先由管理中心試辦，三個月後做檢討修正，再送交區分所
有權大會決議。

2 z; O2 X1 S; y  ?, N- o

! L# ^% R6 Q0 Y! e案例研討:
( t6 T. H) G1 D$ s. W; G- }
12        104.04月-OO水電水電材料費        　         $         3,444
3 G0 F+ V* |% x$ |. i13        104.03月-OO光電水電材料費        　         $         6,038
+ X6 ^4 _% ]; V- {' z14        104.03月-OO光電水電材料費        　         $        10,185
" e' T7 [0 c( n15        104.04月-OO光電水電材料費        　         $         7,140

以上四筆採購案:
1.沒有承辦管理委員簽辦,
2.未確實簽會相關督核委員,
3.無請購單,無比價資料,無切結書,
4.無驗收單.未辦理驗收.
. B) c" g0 s$ ?9 W0 o5.編號14案單筆金額超過一萬元,未辦理申購並報請主委核准.
" _6 k; [* d+ I: Z
, k3 G. f- k8 U$ h4 J- N! T( p: S% Z結果:照樣核准付款.
8 H/ l  O. Z. f. x2 c3 s  L6 C7 y0 \
$ h$ ]0 i. c( d( R  n- M2 G' W: B規約:
八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，
1 T) i" Y- ^' O& z5 ?) h  ?4 w+ I) h       誠實執行職務。

4 g& C' K/ d  D8 \+ Q; \

Dailybread

2 X3 d8 d7 F+ n6 Y6 R" s9 V

十方 發表於 2016-3-8 09:30
" O+ G. M% h! J# f1 E# k+ cD君：
您要不要先上總幹事課程？
先拿到證照，做三個月總幹事試試看

) F- A  N0 W; e# I4 H1 b; f您既然已經是總幹事身分,何不提供高見,讓住戶們學習和了解.

- j( Q7 ^+ `) b) ?* h" J, g這些案例是依法論法,就事論事,不是因為特定某位委員或某總幹事.
) N, E) i' W5 z' i不論這些行為是不法,不妥,不應該,或不適當,
+ K* b# s! ?9 X- ?2 k7 r都應該有效防範,不要再發生,一切照規矩來.

治大國如烹小鮮,個人或在家裡如何理財,就是社區管理維護和修繕採購的準則..

Dailybread

不要把公司經營理念那套搬到社區，行不通的。
社區有一定的實務眉角，你要去適應。

真抱歉,恕老衲駑鈍.您的意思是,
政府公告的公寓大廈管理條例,社區管委會制訂的管理規約,各項會議的決議,
都不需要遵守嗎?
& M$ `" z* z3 U* u/ a5 `+ G
比照這個觀念:
憲兵無票搜索民宅,何錯之有? 國安和社會秩序的實務眉角,百姓要適應.
董監事內線交易,老闆掏空公司,何錯之有?公司經營的實務眉角,股東要適應.
% _* {$ q; ~$ K& l$ |* |" o3 H政府與對岸談服貿貨貿,不接受監督,何錯之有?政府行政的實務眉角,民眾要適應.

案例講的是管委會的問題,和總幹事沒有直接關係.
) K4 B% }7 ]; }7 F+ d! C換個角度講,如果總幹事守法守分,誠實專業,善盡告知責任,這種事也不會發生.

請您前輩開釋:公寓大廈管理維護的實務眉角為何?
) a, T' P- _6 a& l

Dailybread

懂法律,很會講法律,但不知道遵守法律,又有何用?
- Y, Z: Y& C& ?
立法委員負責立法和修法,應該很懂法律,很擅長論法吧!
還是有不少民代貪贓枉法,買票賄選,為利益團體遊說.
法官,檢察官,律師,都是法律達人,
因為違法而鋃鐺入獄的,也是大有人在.

愛北大網站是個非常好的溝通平台,不是辯論大會,大家各抒己見,
: a  y5 ^2 C6 J8 x  ~7 |每一個討論主題,可能都有正反兩方意見,
相信閱讀大眾在乎的,不是誰說服誰?或誰贏誰輸?
$ ^  M3 Q% ?. l, ]而是在眾多意見交換的過程中,選擇符合自己理念的,也了解問題的本質,
( C9 g3 V. S5 k9 c' n) w" I' |如果有機會,或許也可以實際運用到社區的管理維護工作上.

二個問題請教:
1. 您還沒有答覆,公寓大廈管理維護的實務眉角究竟為何? 可否具體和舉實例說明?
2. 這"實務眉角"說:
   是您個人一貫奉行的理念?
( x+ Z7 ]& j; g2 f# ~5 [   或是公司內部制定的"靈活經營"求生存"策略"?
   還是公寓大廈管理維護業的"潛規則"?
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身為住戶,總希望多了解一些,對於日後的動向是非常重要的參考.
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Dailybread

1.社區維護的實務，就是：在和平穩定中求發展。不和平的社區，不可能有建設。

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) R9 f9 ~" h3 i& Y! g個人認為,社區要和平穩定,必須是植基於"遵守法律,公寓大廈管理條例,管理規約",而不是"和稀泥,
視而不見,便宜行事,上下交相利".

管理委員是無給職,就不應該運用不法或不當手段,私下為自己"謀福利".如果認為管理委員應該是
0 P7 L9 Y2 _. `! v1 O- R有給職,可以提案區分所有權人會議表決,或者拒絕出任.
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! p! i/ G: O- ?* g( I- [總幹事受聘於社區,領薪水,就應該為全社區所有住戶謀福利,而非只服務管委會,甚至只服務主委一人.
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6 H* g( \; Z8 z8 `' I社區要建設,和遵守法規,有衝突嗎?
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2.這實務眉角說，是我住社區、當總幹事管社區，"跟您一樣很多事想這樣做卻總是做不來"的心得。

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) J. i) I$ o% V2 F% ]3 X沒有做很多事啊!
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事情很簡單:規約規定辦理結報需附原始憑證,管委會議也決議"手續不全,無原始憑證"的購案,不予核付.
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* B4 P& ~% O" I+ X! E這個理念,放諸四海皆準.公務機關,"正派經營"的公司行號,甚至各位家中平日的採購,不都是這麼做的.
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, E0 m  v% `" a! X+ C2 Y何況這是經過區分所有權人會議和管委會表決通過的規定,不是哪一個人的主張.

政府訂定公寓大廈管理條例,規約範本,就是為社區的自治鋪上了軌道,大家循軌道而行,有何不對?