上半年北台房價走勢 三峽、泰山摔最重

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 19:18
: N# C! P8 l( o1 M* \6 R* d最近常有同事問；萬一未來幾年房價跌3成；是不是投資好機會（會和過去一樣有財產重分配的機會）；個人認為 ...

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房地產的景氣不單只是客觀環境的變化,還要看主觀的政策調整!

9 z- [* V' N, _4 O否則在10多年所得沒有成長的客觀環境下,怎會有這波的房地產多頭??
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至於自住需求不足的推論,除了人口紅利外,也必須從幾方面來看!
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以年輕人成家為主的自住需求,他們面臨的是

高價地區的門檻遠高於他們的收入,
對他們來說,這些高價區域的住宅是不列入在他們的供給曲線內
2 k% x/ U5 W; p( B7 y# A* h$ H如果以兩房為底線,先劃掉單坪50萬以上總價破千萬的區域



+ v4 r, s3 G9 m2 @) M老舊社區的老化,幾十年前一波販厝公寓,也面臨嚴重老化,
把40年以上的公寓也劃掉,以年輕人繳納20年後,這公寓也差不多壽終正寢了吧

9 @2 f9 f+ s( L# b因此人口負成長之外,對年輕人來說房屋的供給也是衰退

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至於持有稅,基於收入的停滯不前,除非高價區域或是兩間房屋以上,
0 D% z0 a. i/ r6 J2 ?多數人的持有房屋稅賦肯定會繼續維持低檔

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3 |6 }1 e  S: k8 R8 q) z" f因此我的看法是,高價住宅,建商將會快速退出,

" B  `  p* T- b0 G$ E轉而主打換屋族跟新成屋族的中低價住宅會變成主流

新成屋的定價與上漲幅度都會在一個天花板以下


  r, T0 i& m. x無論政府政策怎樣打房,絕對不會說建商就多數收起來不蓋房屋
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  A4 R7 \) M) }3 O2 I8 r' q在這前提下,新興重劃地區卻訂出60萬+的高價的區域,大概會趴第一排

3 A# ?* s6 I/ H緊跟者的是90萬-140萬附近的高價住宅因為價格太高無法吸引換屋族而趴
還有訂價在30萬附近的某些重劃區,因為這個價格的重劃區有很多,競爭很大
4 p& S3 h; D5 z- l& @6 {某些重劃區將會因為互比條件失利下而無法吸引買家的青睞而趴
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等到這兩波趴完了 接下來應該是10年的穩定期
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REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 21:38
這近10年漲勢是個資金面特殊結果：美國QE,遺贈稅（有錢人把錢匯回國炒房）及土增稅的調降；未來會有類似 ...

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1 W* T, f1 U* X9 W) P0 B, n當然,你說的那些就是我所提的主觀的政策調整因應!
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- J0 `, z$ B% c" f" g政府不會真的讓房地產快速落底,或是出現今年不賣明年虧錢,越早賣越好的風潮

因為這跟銀行擠兌一樣,一但有這種風潮,所有賣家都會快速的拋售房屋,然後崩盤
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至於供需失衡,這點不用太擔心,建商會馬上轉變供給日後的主流客層

% g& \' T( ]. F現在最好賣的應該是兩房或是小三房的格局,總坪數低總價低
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" |# Z, a1 U( V要壓低坪數,能做的就是把公設盡可能降低,取消圖書室,游泳池等等
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然後調整格局,改成一個大衛浴取消兩套衛浴的配置

4 H5 g  p+ M; Z9 A) `/ a' u7 U當然建材材質的選用,也會調整,如日式整合性高的廚具衛浴設備

大樓門廳的建材之類的也會調整

; b& H/ ~1 k$ R( _, Y) h5 d0 Q大概只有外牆卡在不好看沒人買的原因,可能還會有保留預算

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0 \) H4 C+ h1 w" ?8 J4 Y% C最終狠一點的,取消車位,一個車位10幾坪,要百來萬以上,只要交通便利的地方,兩房就直接砍掉車位配置

只給三房車位,用一切手段推出符合客層的房屋
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有時候會覺得日本的現在1LDK的配置真的是很好的參考!

日式的社區不見得會在外牆上搞得富麗堂皇,衛浴設備也因應使用方便
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/ v, B. V# j; D' s6 `把廁所,洗手台,浴室分成三部分,可以同時讓全家使用
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而且因為只有一套,總坪數反而可以降低0.5~1坪

; y& f, \6 M  D/ Z  N  U. K* l剩下的應該是開放式廚房,讓客餐廳+廚房的結合穿透的空間感能夠在小坪數上發揮

,這點卡在台灣的煮菜方式,還需要一點時間

; J- _: a8 c8 T% F/ g8 T; y7 `不過北大遠雄很多都是給開放廚房
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REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:08
其實；房價3年跌3至5成；台灣所有銀行的資本適足率影響皆不高（銀行都有做房價大幅下跌的壓力測試）；如 ...

你知道我知道大家都知道
' m9 t8 [4 y  l如果大家都推估房價三年跌3-5成
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那賣家今年就直接砍兩成五殺出了

: }+ w/ l* O8 O) \今天有一個賣家在一個社區用7.5折殺出

5 A  N! F4 ~6 W, S7 u* D) E就會有人用7.2折砍
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股市的多殺多自己踩死自己不是都是這樣!
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/ h6 m* e! X/ ?# k至於資本適足率以10%來看，

" l2 E: ~. a8 s你說的三成到五成！　絕對死一票

順便把一些體質較差，或是房貸總量推很大的大型行庫
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搞得風聲鶴唳
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本土銀行體系應該會又來一次大整併
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REYCOVSKY

但是你說的不是不會發生，

% \& b0 x; t8 W! a1 E' |如果政府的主觀政策調控失控，導致房地產的走勢無法持穩（十分微幅下滑）

* u7 f1 K/ E( e; s% f那的確還是有快速下跌的機會
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: J5 I/ t( x# g( n9 W$ [2 l0 m4 Z1 o但那時候就是接刀子，就算三年跌3-5 成，跌完後也需要好幾年的時間驗證不再下滑

- Z6 I5 l  Y8 \0 R9 R房地產才能確定止穩，成交量才會慢慢地回來

不過通常是一波大跌之後，後續的反彈波一過又是連續幾年的下滑
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要真的見到底部，10年算快的！　20年也不算長
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如日本！　
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你所說的年輕人，已經變成待退的中老年人了！！

REYCOVSKY

大頭蕭 發表於 2015-9-8 22:46
3 c% ~1 X8 _2 ^- E% F% K  D/ A# _) M銀行壓力測試一般就是假設房價跌5成；
最簡單的分析：假設銀行資產有30趴是房貸及20趴土建融；房價3年跌5 ...

. b; u5 G- P! E! H: t中央銀行昨（28）日公布6月購置住宅貸款與建築貸款餘額各為5兆7,507億元與1兆5,674億元，連續雙創新高；合計不動產授信餘額更達7.32兆元，逼近台灣GDP（國內生產毛額）約15兆元的半數，遠超過國際認定的40％警戒線。相關人士指出，如果相關貸款不降，主管機關仍有可能續推新打房政策。
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* j, _9 S$ @5 T# @  T3 a) i2014年

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