請問如果管委會違反規約，有什麼制止方法?

kasa1107

芳子發 發表於 2015-4-27 12:17
我看你有以下特質:

; t0 y  ]4 w6 v* {) @, c一從未參加社區活動

. [  J$ g  _$ [" b! F2 a芳鄰 您好

7 t$ e0 Y1 O8 J- G+ w我是否有以上特質不重要，重要的是就事情本身來做良性的討論才是重要的，
! b) ?- m8 X2 y7 K" L個人特質是如何並不影響事件本質，如果您只是一昧的用這樣的言語態度來表示您高人一等，
其實對解決問題是沒有幫助的，就如同您在這篇用所謂的"不能怪你"這類言語，以及在另外一篇用類似
3 D6 o, o; [) m$ w: q的語氣來回應我，說實話，首先，我不能夠理解你有什麼權力能夠怪罪於我，假使沒有權力，那就無所謂
* |4 b4 I+ w% v- o"不能怪我"的基礎了；假使我不知道您是哪一位委員，我也不敢置信您會用這類自以為高人一等的憐憫語氣來回答我，這類語氣通常只會出現在一些血氣方剛知識未開的學校懵懂青年，我對您沒有正面的與我討論而是用這樣的答覆感到遺憾。

其次，即便您用這種憐憫的語氣來答覆我，我依然有責任正面回答您的問題；基本上我遵守社區規約，而且也每月都繳納管理費，以及我也認識居住在我隔壁的以及樓上的鄰居，與一、兩位其他棟的鄰居住戶，所以我想您的臆測特徵，大概只剩下從未擔任委員以及參與社區活動，但這兩點問題並不妨礙我關心社區管委會運作的問題，
因為管委會所花費的每一分錢，都有包含著我的管理費在內，即使我的管理費經過了比例稀釋，只是幾百萬分之一，但既然我還是被規約所要求而需要繼續按時繳納管理費，我就有權利去質疑管委會所執行的每個決議，這點特別跟您說明。

最後，還是必須要跟您說明，人必自重而後人重之，我針對社區所有運作的回文並沒有不尊重任何一位委員的意思，但您依然不斷的透過您的文字展現您高人一等的姿態，期待您能夠抱持著正面以及積極的態度與我討論這篇文章的主題，就是"假使管委會的決議違反規約，有什麼制止的方法?"，相信您既然有著高等法院工作的親戚可以帶給我們以及瀏覽這篇文章的社區住戶們一些不錯的意見，謝謝。
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kasa1107

sugar100 發表於 2015-4-27 14:38
8 G- I* \  ^; l( Z6 Q1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有 ...

您好 芳鄰
# K2 ^1 V8 T, R! {" s: B
0 k; g6 ^+ T. y" F3 i感謝您的答覆，我這陣子比較忙一點，所以延遲回復如下，請參閱：
" |: }2 `( D& f! f3 [
8 U, L* W3 m) R: D$ ^1.其區分所有權比例過半數之同意決議行-----即使不具名的方式.53%仍有可能超過所有權比例過半.可視小坪數有多少比重而定.或者能有多數大坪數的住戶願出面舉證當時有投贊成票.
, e% T2 h( g; M* L1 n6 {& T" s
7 a$ |. `6 t" |- ?1 L8 h您這點說的沒有錯，我會向管委會提出此一提議，由管委會執行去逐一詢問當時投票的區大代表進行比例上的確認，但假使管委會執意不執行，那就沒辦法了，因為舉證並非我的責任以及義務，反而應該是管委會要提出證明他們的決議有過半，否則就只能透過法官的裁判，看在53%的比例下，是否可以據以推斷超過出席過半的所有權。


2 A3 t8 E6 _! h) X7 u2.安全門的改裝涉及到共有部分的改良以及拆除-----當然屬改良.但是會是屬於"重大"嗎?請參閱公寓大廈管理條例第11條----用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。/ e7 ~$ J" g9 s' {! r* {
8 }( A1 b0 m6 T
" X) K+ O2 K- q: r% c: j  o7 L沒有問題的，假使管委會也是跟您抱持著相同意見，那就同樣的，我們將問題交由法院裁判，畢竟"重大"一詞
, \& o7 r" x. Z0 ]* V  K8 F) i所涉及到的態樣，屬於法律解釋，在沒有獲得確定判決之前，誰都無法論斷，雖然我不認同您的意見，但我尊重您的意見。
" u. t, z& s. g: i8 j9 M
! b. P" i( P6 N) W) F. j3.回收同意書者，每戶發放家樂福禮卷200元----若有例可循.亦可算是五、其他經常性之管理費用("每年的經常性")。
您提到另外一個重點，我會去物管中心那邊調閱，看是否有往例可循，假使只有這一次，那看來要認列為
! [& e9 t  T, B: S# R. w: _8 ~經常性之管理費用就更不容易了，待我查詢之後，我會再跟您討論。
4.2015年的各種活動費用-----旅遊或春節同歡會當然可解釋為"每年的經常性"之管理費用.各社區皆然吧
這邊需要跟您說明，各社區皆然並不表示各社區的規約都與本社區相同，假定相同，也並不表示這樣的作為
是合乎規約所規範的條件，約定成俗並不必然表示合乎規定，此點希望您能理解。
2 o6 b7 [# g8 V+ t9 x綜上，延續前面所述的，假使管委會跟您抱持著同樣的態度，認為這列活動費用都屬於管理必要支出的話，
7 T5 W' j1 E( \  o! [( y7 k( v那就一樣交由法院定奪。
& v, N( `  F' z7 s
5.決議通過取消原本物管公司有承攬的代收現金業務----取消物業代收現金可避免物業人員的對現金持有之舞弊.當然屬應興應格事項之建議及處理。& P7 G) o: \- Q# s- d6 z9 S1 Y
; x! K& h& r: F9 @) s0 ^4 X
這邊需要跟您說明，物業人員的舞弊問題屬於物管公司對自身員工的管理規範問題，與社區住戶利益無涉，
3 N2 Y4 u$ A  F4 {6 U0 D) h7 B  S即便有舞弊行為，也可以要求物管公司負責賠償，因此您所提到意見理由過於牽強，已經屬於為了辯駁而辯駁，假定有舞弊問題，那基本上所有的業務項目都無法交由物管公司處理了，因為每一個項目都有著舞弊的空間存在。
8 @* P& g- x( M& ~1 T另外，沿用您針對第4點所回答的，各社區的物管中心都有代收現金之業務，怎麼其他社區都不擔心舞弊事情，還是只有我們社區聘請的物管公司才有這樣的問題?假使如此，那就要去了解第八屆委員為什麼會決定採用有這麼大管理瑕疵問題的物管公司簽約了。

  N4 E3 C% v/ N! Z/ z& M- _6.已經提出申請單，並且指出希望明天可以看到相關文件，假使都沒有，那就----.說明天要看到文件.就明天一定要給你看.公文或業務的處理時限.可視緊急性質而定.難道不能3-5天嗎?調閱文件是緊急避難?你是一般住戶.能像皇帝要求百官立刻執行嗎?誰理你啊!如果你的訴狀丟進法院後.法庭相關人員也都知道了.那你可以要求法官明天逕行開庭嗎??

5 x3 S. W; T; a首先，管委會不是法院，法院針對案件的調度配案，都依照訴訟程序規範進行作業，所以我會遵守規定來參予訴訟行；另外，管委會並非營業登記公司，哪來這麼多的文件需要調閱?本社區成立至今才第九屆，所擁有的相關簽約資料屈指可數，敢問需要這麼多的時間理由何來?管委會當然可以不理我，但就如同我先前回應的，不理我就是違反規約以及公寓大廈管理規定，那就是等主管機關裁罰而已，這我也沒辦法。
/ l" E* \( |4 m* R. H8 D
3 c: a4 R' A& i另外，請您回文的語氣可以避免情緒上的發言(如您前述中的"誰理你啊!")，這樣對於事情的討論其實是沒有幫助，期望您能抱持著正面以及善意的態度與我進行討論，謝謝。

kasa1107

sugar100 發表於 2015-5-2 00:11
' w& |# d/ w: U0 h開口閉口就交由法院定奪
你認為透過法院訴訟就能快速地解決問題嗎
法官頻繁調動.發回更審.不服又上訴

芳鄰 您好

# b8 e! p% _2 u" n7 d5 ]) b0 G相信以您的身家底子，風呂買個幾戶在相信不會是個問題。
8 u# ?3 o' K' u- `# Y; H, Q透過google搜尋功能，查詢了您在愛北大上的貼文，知悉您是居住在遠比風呂/劍橋房價還貴的住戶，
2 t: s  ~1 S, C從您分享的貼文裡面裝潢看起來，相信光裝潢費用就足以在風呂買下好幾戶了，
所以當然歡迎有您這樣的人士加入，這樣也許您可以對社區內的事情更有著感同身受的體會。
$ U! j5 j/ ^2 i9 f1 i. P9 @
再者，這邊跟您答覆一下，法院除了是人民捍衛法律權益保障的最後底線之外，也是針對當事人雙方對於
$ r6 p9 B+ A  o6 U任何規約、法令、合約上的字詞爭議所提出法律解釋的進行裁判，相信這點您也能夠理解。
當然，因為目前的制度設計關係，採所謂的三審三級制度，每一審級因為目前案件眾多的關係
都有曠日廢時的問題，但假使在無法透過協商的方式達到調解之目的，
( r) H8 v  _: x. g0 h$ ^最終透過法院處理雙方爭議，我想這也是最後一步，假使透過協商可以私下解決，當然就直接達成協議即可，
無須訴訟，這邊您可以回去前面幾樓我提到的，都是如此，我並非一昧的興訟/好訟之人，請您知悉。

- K% C* Q) H  N( T再者，假使真的要上法院，即可透過法院的判決，確立目前的爭議能夠獲得解決，無論中間是否耗時須久，但只要取得確定判決之後，對於後面的人，亦或者其他社區的人對於類似爭議，會產生一定的幫助，此一訴訟的價值不在快速，而在於能夠知悉規範的界限在於何處。
; q8 [) h# _" o) S+ B
/ I! A* p# o, Q8 ^4 H& }另外，從您提到貴所有高達百位的高考的一堆師字輩，找幾個新人來處理也不會增加多少費用一事，
相信您所任職的應該是大型會計或法律事務所，可能是專門處理MMA之類的大型案件，
並且從您的發言中相信應當屬於高階主管甚或老闆，方可有權力指派新人處理此類私務，
假使一切屬實，希望可以請您幫忙協助，委請該些律師協助查詢過去地院或高院等關於管委會之間的糾紛，
- D" A4 e5 \9 [2 h特別是我們之間所提出這些爭議，在法院上是怎麼看待的，
2 z8 T+ r$ @; u1 E好比我有查找到 高院 民事90,上易,731 一案，裡面的摘錄判決書如下：
8 A. D0 f8 U( e( W6 v; _
"再查修繕費用高達十三萬九千八百元，顯已超過一般日常事務之處理，
顯已非屬一般修繕而為「重大修繕及改良」至明，
+ Q6 k* S. D& W' b$ F- v; w; K4 C故上訴人所請求者已非該條例第十條第二項之共用部分修繕由管理委員會負責之職權，至為灼然。"
' u9 s! Y. @+ F2 E% J
$ b. ]* f! a! z* j由前述可知，只要超過一般日常事務之處理費之下，即可能被歸類為重大修繕及改良了，因此，
' E2 n8 X7 k# t3 J相信本次涉及到的問題-現存安全門拆除後改裝旋轉門一事，所花費之費用應當也會是超過數萬元甚或十幾萬元，這樣，就有可能依照本案落入到重大的範疇內，如此則超出了管委會之職權了；
) g5 A: A% X% K" M' x2 E8 h
8 F" K4 `- v3 ]5 O' \' \0 J& s延續前言，相信透過您的幫忙，可以解決掉我們之間有不同論點之相關問題，
9 j6 z- J! v$ A" H比如您所提到的"推定所有權比例過半"等問題。

最後，期待您能詳加考慮我的提議，並且能夠不吝於幫忙，
& P* p' ~5 d# v4 B) E3 h5 }就如同您在空汙以及殯葬園區一事上的熱心分享相關資訊法規，謝謝。

kasa1107

遊民 發表於 2015-5-1 08:46
相對某位回文者的發言
樓主的理性討論值得按"讚"

5 K8 i% I0 v! \3 S' S1 X您好，感謝您的發言，假使您有其他不錯的建議，也歡迎參與討論。

kasa1107

angrybirds 發表於 2015-5-7 10:42
4 V4 T# x6 ]8 L7 z. x唉 ！ 法來法去的 調閱合約檔案有這麼困難嗎？ 門的重大修繕關係全體住戶的安全及費用支出之利害關係若有設 ...

1 ^- b' }. z; e% k都有相關規定存在，但我發現本社區的當選的委員連自家的社區規約都沒有熟讀，
# b6 U  M. q/ k/ R  J2 Z更不用說公寓大廈管理條例了，我認為既然有規定就要依照規定，假使認為規定不合乎現在的情形，
那就依照規定提報區大會議表決，每一個社區的區分權人買的都不是磚石瓦造的石材而已，還有進一步
包含了管理水準、公設品質等非建材的價值品，所以管委會依照規定是有其必要性的，此點合乎敘明。

另外，我昨日參加會議之後發現，我寫的提案單結果都沒交到委員手上，憑空消失了~~
7 T0 l+ ]  z* V8 ]- Q$ |/ b請教各位社區的住戶提案，如何能夠確保交付到管委手上????

kasa1107

sugar100 發表於 2015-5-4 15:05
感謝您有系統且有理(禮)的回覆
3 {  s6 d' J3 T4 {" C) s; c% }
講到身家.去年至美國紐約市與Wilson Sonsini Goodrich & Rosati三位合夥 ...

4 i- z  B% D/ V# q  U, z- C1 v芳鄰 您好：

' B; n* u: y; p+ S提到律師的薪水，台灣實在是全球區域下算是物美價廉的服務了，這都是有賴於台灣凡是以製造業思維
為主的共同原罪了，這點連對岸的律師薪水都快高於我們，實在令人三聲無奈。
$ O! ^- T/ t& @+ C5 W
4 Y0 R' t' W6 Y7 @4 v提到管委的部分，上法院取得判決實乃最後一步，昨日小弟參加管委會的月會之後，
& R5 k- R* s+ D7 p  d  F3 Z發現大部分的委員還是能夠理解遵守制度的重要，只是因為沒有熟讀社區規約以及公寓大廈管理條例等相關規定，
所以才會有抱持著善意跟善心但卻做出了違規的情事出來，目前我會依照昨日主委的要求，重新再提一次提案單據，再來看這屆的委員們的表決看是要回歸到體制規範下還是繼續執意的違規下去。

kasa1107

凱特 發表於 2015-5-9 13:07
1 L; ~, ^) J& [1 J' a9 |其實我覺得樓主一直以來都非常的理性 就事論事
( i7 i! o$ h* v% p4 T- X也沒有任何情緒性的濫罵字眼

E化看板的部分我覺得效益上省了紙張花了電費，實際效用有待觀察，
5 e8 L! |: N+ F9 q8 X$ X! H這部分我會等到本周三比較閒暇的時候，先行發文給管委會要求停用，
1 y& i- N4 J( C! F3 J' m9 M並且重新進行投票。理由如前所述，當時的投票根本沒有計算區分權人的持有比例是有過半，所以做成的決議已經違反了規約約定，再繼續執行下去就是惡意的行為了，但這部分管委會是否願意停止就不一定了~假使鐵了心要做，只能徒呼奈何。

kasa1107

自己張貼訊息在自己的帖子上，以利延續這棟樓的主題，
% C8 l& D* F: ~: }" R首先，管委會之決議假使明顯違反公寓大廈管理條例或者是規約而去執行有費用支出的任務，
8 ~: e5 w: z% ]8 s* B7 _" H2 k就有可能涉及到背信或侵占的問題，背信的部分則是例如管委會執行超出規約所授予權利的決議；
# H+ Q/ O4 l. `1 C" l9 U5 H) R! M而侵占則是直接頒發獎金給與特定人員(保全、清潔、甚至特定住戶)，這些事項假使都超出規約所授予的權利，那就可能涉及到刑責問題，並且要告也不是告整個管委會，而是以主委為主，因為依據公寓大廈管理條例，主委對外代表管委會，因此這部分不可不謹慎。
& O5 a* m8 G. L6 Q8 d. t- Q以下為相關資料，藉此版留作紀錄：
% u5 A) p" G( @0 k
Q44-大樓的管理委員，常常未依住戶規約，擅自決定濫用住戶的基金，做一些不必要的開支。請問：
; w2 g& m# F4 S& k9 G1. 公寓大廈管理條例，是否有罰則可以處罰這些不當的行為？或是觸犯刑法？（請明列法律條文）
3 D$ G# l+ a7 ~2. 若有刑責的話，那被告是否為全體的管理委員？有些反對，或並未參與違法決議的管理委員，是
  T) @# J  t: ^. o) j' [8 T9 i  w 否也有刑責？（也請明列相關的法規條文）
7 N$ F* D, x+ A* SA 依公寓大廈管理條例第 37 條規定，「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或
' O7 O6 L5 E$ Y9 Y' s% ~2 Y) A4 Y區分所有權人會議決議。」因此，若管委會之決議有違反住戶規約或區分所有權人會議之
9 g: H% u7 C, P( r* r  q決議，應為無效。若管委會有擅自決定濫用住戶的基金之行為，依具體狀況，恐有涉嫌侵
( ?3 @2 \3 B/ H$ ~; t1 f( @占或背信罪之虞。若有刑責的話，應由該行為人負責，而非全體委員。
第 342 條背信罪「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，
! z% V7 x, ~4 X而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘
役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
4 G! u9 y; N8 Q0 C. `侵占罪與業務侵占罪
第 335 條「意圖為自己或第三人不法之所有，而侵占自己持有他人之物者，處五年以下有
3 I. _' k% G1 d) a5 B0 _期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」
第 336 條「對於公務上或因公益所持有之物，犯前條第一項之罪者，處一年以上七年以下
有期徒刑，得併科五千元以下罰金。對於業務上所持有之物，犯前條第一項之罪者，處六
9 m/ Z+ N: y( ~6 U$ ~* `月以上五年以下有期徒刑，得併科三千元以下罰金。前二項之未遂犯罰之。」
, D  ~/ q- n/ X" ?) V' [! {, t  M0 q
/ d0 K4 n( J7 K) |) l9 _檔案連結：
http://build.kcg.gov.tw/upload/20120918/w014.pdf

kasa1107

春城大砌吳 發表於 2015-6-29 04:42
4 \5 c% A& ^6 d9 S5 \& i/ `9 J( E敝人想借該主題一角，也討論一下另外一個問題。

對於＂未支領報酬的＂，除非你有司法調查權，並且真的查出 ...

我認為會涉及到物業管理的零用金購買之物品，要用哪個名目費用核銷?
假使用的是管理費，那就會屬於社區財產，是不可以供主委帶走使用，由於社區核銷
有一定程序，相信假使真的發生，要從財務報表的名目去著手，並且核對有無對應的發票，
假使真的是用社區基金進行核銷，那就會涉及到變相侵占的問題。
& q2 z' a* T' i3 x* Q+ q
當然，假使是物業管理公司私下用公司自有資金所贈送的，那就不受到管轄了。
另外，無論是個人公關或者是社區公關，只要用社區的錢亦或者受贈人是社區為主體，
; ^- H0 S1 [1 N% e$ E* f$ l都屬於社區資產需要造冊建檔，任何個人要把社區資產帶回家使用的話，都會涉及到侵占的問題。