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標題: 捷運未通先炒作 沿線商圈型態丕變 [列印本頁]
作者: hui_ching    時間: 2013-6-5 09:15
標題: 捷運未通先炒作 沿線商圈型態丕變
北大特區也是預先炒作捷運行情？- F+ z. A  o8 T7 a. `1 j$ w

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捷運未通先炒作 沿線商圈型態丕變
) E) T" J! L' N1 s住展房屋網 – 2013年5月31日 下午2:09# D# f% @. M5 {, U/ G2 s% C
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5 k! b- d* T4 [: B3 M9 g分享61 X6 G: ]% g. O4 d5 C$ B/ H) R
Plurk!
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列印  o* H; h# Y% `! X
儘管有關美國QE可能減碼的消息再度甚囂塵上，但目前為止資金持續湧入，使得住宅及店面單價還持續拉高中；如前日永康街某鹹酥雞店面，就傳出以總價2760萬、折合單價1643萬(坪數1.68坪)成交，此乃全台最貴。
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更誇張的是，相關消息指出，該店面之前原本開價超過6千萬，如果用這個價格換算，等於一坪就能買一棟市區小套房。當然，這個價格實在太過誇張，因此乏人問津，但也確實說明，資金拱高房價所產生的想像空間。
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8 b. u/ ~( x5 ]# _5 k3 m然除了浮濫資金外，各商圈的店面產品，之所以能被炒到如此價位，另一重要原因是捷運題材。去年東門站通車前夕，永康商圈就掀起一股房市捷運熱；而類似戲碼，其實先前也曾不斷在其他鄰近捷運(站)的商圈地帶上演結果當然也和永康街類似，住宅及店面價格被不斷拱高。
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只不過，住宅就算租不出去，擺著也無妨，畢竟現行持有稅負極低；但店面空置，產生的影響就更廣。無論是資金簇擁，或是期待捷運通車後帶來人潮、錢潮，總之價格已先被炒高，則店東肯定跟著調高租金以為因應，否則租金投報率會一再被壓低，徒增資金壓力及風險。
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然而弔詭的是，捷運還沒真正帶來人潮、錢潮，這些商圈就因為自價格炒高到調高租金這一系列動作而產生質變，而這肯定影響當地的商圈型態，接著甚至會反過來決定人潮、錢潮是否真的會進來。 3 N$ l* h" @( U- D2 [, @; a( ?

( a3 j8 V/ i! `回到永康街的相關報導，可發現一些毛利率較低的業種，已醞釀關店出走潮；一旦這樣發展下去，永康商圈的業種可能會轉趨單調化，只剩高單價的餐飲或精品服飾。這樣一來，永康商圈還能否維持過去的榮景，就還有待觀察。
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同樣情況，也已在中和南勢角興南夜市商圈出現。根據住展企研室實地了解，該夜市人氣盛況不復當年；尤其相較鄰近的永和樂華夜市，差距更明顯。據在地人士描述，就因為南勢角捷運站的題材哄抬，結果當地店面價格墊高、店租調漲，造成毛利率較低的行業出走、轉戰樂華，就此造成此消彼長的結果。
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2 v" f; ?/ ^3 \0 l# U不僅興南夜市受影響，該區聯合開發大案南方之星的店面，據了解出租狀況也遠不如預期；這樣的結果，當然和該案銷售時宣稱的人潮、商機無限相去甚遠。而信義線通車前夕，鄰近的通化臨江夜市，也已傳出類似(炒作及出走)情況。 , k: w0 X* P1 |8 |7 p

; g; R' F3 N( Z1 T: p當然，捷運炒熱商圈行情，也不是都出現反效果；如公館或西門商圈，就都還相當蓬勃，甚至這兩個商圈過去一度沉寂，後來就是靠捷運而復活。
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* B! M# s+ \9 ]. V: u不過總而言之，近年多國人薪資實質倒退，物價、房租、房價卻持續拉高，今年經濟復甦情況又不如預期，因此國人消費意願極能力，短期內恐難提振。在這樣的窘境下，商圈的業種生態產生丕變，到底是好是壞，只有時間能證明。
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* L! p5 c5 u, v* J! j; H$ z圖：大安區的永康商圈，藉由捷運通車店面行情創新高！
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1 L) [. f- N/ Q$ {( t新聞提供：住展房屋網 www.myhousing.com.tw
作者: 老熊    時間: 2013-6-5 09:21
鶯歌...建國國小旁的店面,因為距離傳說中的捷運站200公尺,
7 v2 Q8 ]3 b- i0 l一坪要三十幾萬,整棟買下來要4200萬.......
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5 P  y) z3 @: s& |$ A" c說好的一字頭呢?
作者: hui_ching    時間: 2013-6-5 09:40
本帖最後由 hui_ching 於 2013-6-5 09:42 編輯 3 @( m) }8 h+ Z5 J! v
老熊 發表於 2013-6-5 09:21 , p; X0 H3 S- x7 u1 `( {
鶯歌...建國國小旁的店面,因為距離傳說中的捷運站200公尺,6 l5 g7 c" U: z3 b7 d: \0 v, O
一坪要三十幾萬,整棟買下來要4200萬.......
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"傳說"~唉~傳說是如何的虛無飄渺啊！
作者: yiphonn    時間: 2013-6-5 16:58
朱市長什麼時候要履行的競選承諾：三環三線，任內興建！
作者: luisyang0    時間: 2013-6-5 17:20
北大特區的商店不是因為沒有停車位所以開不起來 是因為白天人口都在外上班工作 沒有人消費  而且因為店租昂貴. h4 G1 I6 h& y, p# T8 W
所以開不起來
8 Z3 L" r7 i( ]( g" `0 a* ]) [$ U6 y$ g; E1 A* [2 z
雖然三鶯線喊了很久' i3 m2 r/ n3 \! N9 E
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但最近許多消息值得留意
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4 b$ T$ x' U8 K9 O許多現行的捷運線一直延宕
, w: W( F1 ~# M. f+ x# [央行已出來警告房市泡沫$ n4 T5 P% s  y; c, Z% Z: d( A2 e2 w
奢侈稅擬延長成4年) J3 C. L6 R/ {! V! r) W; v
美國QE可能提早結束
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想追夢?  可能要有資金得放在那非常久不得脫身的心理準備3 z; }' Y& p$ G# X* G8 Y- i
作者: hui_ching    時間: 2013-6-5 17:25
luisyang0 發表於 2013-6-5 17:20 ' N, D& L% v0 L+ ?
北大特區的商店不是因為沒有停車位所以開不起來 是因為白天人口都在外上班工作 沒有人消費  而且因為店租昂 ...
/ E( Y+ O( ]) e1 R, M
坦白說，我超喜歡北大特區環境，但真的非常不喜歡有些人刻意的炒作，北大漲的很合理、北大一定會漲超保值？誰敢掛保證嗎？網路閒聊反正都不用負責。
作者: yamata    時間: 2013-6-5 18:14
都是預期心理造成的現象
作者: formosa1027    時間: 2013-6-6 01:50
yiphonn 發表於 2013-6-5 16:58
& l3 j  Q8 _9 F) ]9 e朱市長什麼時候要履行的競選承諾：三環三線，任內興建！

. F3 }3 @6 ^+ W4 J& L3 K# N' m也許是朱總統任內
作者: 魯西恩    時間: 2013-6-6 08:19
本帖最後由 魯西恩 於 2013-6-7 09:05 編輯 1 ]/ ]3 F! K( c$ C
0930 發表於 2013-6-5 20:31 , r3 d# S( m" F6 B6 ]* {9 S
為何我會舉桃園航空城的例子舉例...
7 J4 b# H6 w8 L+ s4 E  I$ n" u1年半前桃園航空城和該區域的捷運炒得沸沸揚揚 一坪開發前的農地每坪成 ...

' B) {0 N8 s1 @5 }' |
+ O) x& B1 B& j+ g/ m- l短視的政府 + 錯誤的制度 + 一群貪圖暴利的炒鬼 →
+ x( @7 Z, N+ T- _造就了當今年輕人望屋興嘆的悲哀，+ ^- S* T3 x+ r# J3 e4 m1 j. g
當多數人的錢被卡在房地產動彈不得時，0 n/ c1 q. r4 Y- D6 A' x$ f4 |' o
他們已經沒有多餘的錢可以再消費了，
, ]) o# Z0 ?! h進而影響了各行各業的正常獲利，) P; ]- v: a" ^. b5 P- U
當百業蕭條時，' }+ y  i) Q9 w2 L. G( F
薪水也變低了，9 Q: J# G! S  z5 n
房子更買不起了！& w% d* D- j/ @; w
當百姓都在哭的時候，3 a2 Z. [  Q4 n. M4 n
只有鬼在笑，
" ?( J0 I0 x& b; Y% ^, L' C0 A+ w: T笑人們的自私，. o2 l' `4 k  |
笑人們的無知，$ }& K3 Z! d, K# x" d" v
笑人們的貪婪！
作者: 魯西恩    時間: 2013-6-7 08:58
本帖最後由 魯西恩 於 2013-6-7 09:06 編輯
  u6 H  u6 ^7 z
0930 發表於 2013-6-6 08:51
4 K4 k$ L2 e( K2 A' n對仲介來說 有委託量最重要' S" n$ h, s# b: J+ P5 D
而
3 H. r. M4 e4 h# h8 D7 H政府是民主投票選舉出來執政的

4 }/ |4 ~; x# Q/ o- _7 {( E! q5 C$ ^. i7 y
  "制度是各方面頂尖學者商討後的結果"3 S  G  K+ f9 f

0 |0 m; E: ^' Z5 M對不起！小弟無法認同這句話。
/ ]0 H3 t3 b# i6 C: k% |% P現實政治往往是許多既得利益者，& Z/ v2 k3 A1 S' j% R* @, R3 C
分贓妥協的結果，( }) g4 `; x' f# q( G
閣下講的應該是先進國家的狀況吧！
' `9 W7 [+ a/ g- G% [遠的不說，就看最近立法院的立法品質就知道了，1 H) k* R( I- ]) r( @
還有去年才在眾人反對聲浪下通過的證所稅，0 h/ G8 F; Q" Z
今年又急著要修了。
( V$ B) a4 @# D, K我只能說  V- P. ]. c1 ?1 h+ u
三流的人民，選出三流的政客，造就了不入流的施政品質。
& g# m/ l8 h, Y5 t; O$ g而人民在夾縫中求生存，- u4 G; m# F" X  y# D
想要富貴榮華，
$ e# C2 }9 V" Y- n' ~, w就各憑機巧，: ]6 x' M9 B, \3 D/ }6 P1 e, R) i
很多人受不了暴利的誘惑，1 L3 P" N* I* o4 b& ~
知法犯法，+ O7 K8 I" ^" v
以致出現了最近頻頻出包的食品有毒添加物，讓眾人食不安心。
0 X  ]7 a! V  p當然台灣的黑心問題，不是只有出現在食物，幾乎各行各業都有，不勝枚舉！
2 P* [' Q& I0 ?" y. s' u民主時代，人民的選擇，人民自己受。這就是因果，絲毫不爽！
6 |; [  N! ]% O1 o: R謝謝閣下不吝賜教，  l$ R) l; @# q) \% R% c, H
小弟祝您有個快意人生，滿載而歸！
作者: luisyang0    時間: 2013-6-7 09:37
"制度是各方面頂尖學者商討後的結果"
0 X% [& Q5 Y7 z這群頂尖學者  把台灣從福爾摩沙治理成了鬼島0 L2 d. [0 l* X& ?. P( Z
還真是品質保證阿....
作者: zipsky    時間: 2013-6-7 09:42
luisyang0 發表於 2013-6-7 09:37
% P7 _, E1 F8 J! w8 i"制度是各方面頂尖學者商討後的結果"6 B" H& m" V) B' e9 a6 K! |# p
這群頂尖學者  把台灣從福爾摩沙治理成了鬼島
( H* Q% F( f# ^/ w( }還真是品質保證阿.... ...
( f& P; S6 q( S8 c6 k% ~% q5 F- `. G
我們也真「真的」有頂尖的學者專家
, u& X0 q2 W, t& o2 _但是我們剩下五流的政務官員和三流的執行單位...
7 z' T, \+ d) P. P& E" M$ \; m你能期望啥？
" L0 p0 y: s5 C# [別鬧了....
作者: hui_ching    時間: 2013-6-7 10:18
0930 發表於 2013-6-6 08:51 4 R/ e) r7 a  V3 x
對仲介來說 有委託量最重要% q8 p) B6 [1 m  {
而$ N4 h( [' F' k7 ?' L; i$ A+ s
政府是民主投票選舉出來執政的

# o4 R2 m! Z, N$ [) r+ h) f0 D: X很抱歉，先說句若有得罪請多多包涵。$ \+ G, Y' o  j. i# q
* Z, ~% J5 v# _& F- c% Q2 ~
連看了幾次大大您的發言，知道您是房仲業者，對於這樣的發言頗不感認同，您知道台灣薪資倒退14年嗎？不是每個認真打拼的人都能夠得到滿意的收入，不是每個認真打拼的人都能買到房子，您多次發言要這些人檢討自己的能力，年輕人追不上房價的無奈是否能多點同理心，我很幸運有能力買間房子安家立命，不是有投資眼光，我很感恩當時的機運，但也為那些認真努力工作卻買不起房子的人(撇開眼高手低的買方不說)覺得很無奈。您一直提北大一定會漲，請問漲到哪？你掛保證？現在北大特區大多是自住戶進場，這些人不是買來投資炒作的，放過他們吧！
作者: hui_ching    時間: 2013-6-7 10:48
0930 發表於 2013-6-7 10:36 1 L; X/ I9 x9 i. |
有能力一定只能賺新台幣
, a: \4 u7 |/ G" F1 @" `) g+ _8 T* [
有沒有見過

  W) H7 u8 U; a* H您有志氣有能力，敬佩且恭喜您，請您有同理心是我錯了！唉~對不起~
作者: luisyang0    時間: 2013-6-7 10:53
hui_ching 發表於 2013-6-7 10:48 ' R$ s# v; L* |0 W6 D) a2 G$ P
您有志氣有能力，敬佩且恭喜您，請您有同理心是我錯了！唉~對不起~  ...
0 u2 E( [+ Q9 Q) b8 k
跟站在資本主義資方那一邊的人  跟他們講道德講同理心真的是讓自己生氣罷了     
作者: hui_ching    時間: 2013-6-7 11:00
luisyang0 發表於 2013-6-7 10:53
) p7 B8 W8 E9 ~# K- j. e跟站在資本主義資方那一邊的人  跟他們講道德講同理心真的是讓自己生氣罷了      ...

. g3 [& Z, M- m% I7 A生氣倒不至於，因為我已經有房，當初買跟現在價差很多，而且我非常非常喜愛北大特區。也能理解自由經濟市場的準則，房市的趨勢(看看香港、上海、北京更貴，問題在台灣人的收入不成正比)，只是就是忍不住想為自己心中的正義價值說幾句話！
作者: hui_ching    時間: 2013-6-7 11:03
0930 發表於 2013-6-7 10:56 * k7 r9 A$ A$ {& C5 {- D
請不要惡意攻擊 一切相同的條件規範 我也不例外
) t! R, J9 a+ H4 l北大特區內成就多少公共設施 開放無償予民眾使用
/ m# o6 C5 }- @; C8 ^6 [4 T8 O& T你自己 ...
4 P) q0 Q4 S7 r7 ^8 W5 Q6 i
不懂哪一句是惡意攻擊？跟您立場不同提出反論就叫惡意攻擊？在網路發文本來就可公評！
作者: 魯西恩    時間: 2013-6-7 12:16
本帖最後由 魯西恩 於 2013-6-7 12:18 編輯
% r/ H2 l! `( a; f$ L. e0 j
hui_ching 發表於 2013-6-7 10:48 . I' i2 U) ?% J+ M$ j9 e( P" U
您有志氣有能力，敬佩且恭喜您，請您有同理心是我錯了！唉~對不起~  ...
1 l$ v! Y0 D, D) G3 S+ T  r
% O+ E+ c% E- p0 I- w
樓主% y$ x  m3 C# z0 [/ k
不必說對不起吧
9 v& [# J  m5 S) K8 K房產不代表這個世界的全部0 z" Q& r: `% o2 M$ [
財富也不足以表徵人性的價值9 q# U; ^7 e7 N( Q0 {: J: J  Y
我見過很多有智慧 有抱負 有理想 的好人
; y- Y1 Y; W0 r/ L# l. t他們有一個共通點
/ ~( ^" }2 ^  r+ [: Y; m( _8 I那就是不屑透過房地產的暴利% j9 Q$ H1 Y9 Z1 i  o8 U' e, W, ]
來擴增並炫耀自己的財富與地位) [, `7 G5 K' u) E
我們的制度設計' d+ K' ^" F8 N9 g6 ^8 g5 D: G
並沒有保障到上述好人的買房需求
" A7 r: M7 x0 K2 ]* t5 Y反而在資本主義功利思想的價值觀下$ a0 x. X7 @) [8 ^. C
被譏笑為沒有能力 不夠努力上進
, [8 S8 I, Z% H" p: ?" o我只能說
/ i; C  u; v0 ~! w1 e( N末世的人們
3 ^' D& A' `, h其價值觀離悲天憫人的人性太遙遠了
作者: 蜘蛛人    時間: 2013-6-7 12:37
魯西恩 發表於 2013-6-7 12:16 * @5 d6 o8 F7 I0 a
樓主
$ u7 H$ z# Y& [2 `0 r. w不必說對不起吧* y, z# Z( j" e
房產不代表這個世界的全部
+ R( x  ?5 x% @  F* \9 E9 i
很棒的思考
作者: 蜘蛛人    時間: 2013-6-7 19:11
本帖最後由 蜘蛛人 於 2013-6-7 19:15 編輯
* @9 j* o7 w7 S
hui_ching 發表於 2013-6-7 10:18
2 Q' B7 @( }; d; `9 n/ X) z很抱歉，先說句若有得罪請多多包涵。' `2 A: J2 ^; `

. ~6 R5 ^: q, u" T7 E連看了幾次大大您的發言，知道您是房仲業者，對於這樣的發言頗不感 ...

6 G" A1 m7 t. N1 Y" f8 i, X) x% }5 O- _; H" s/ {8 u$ Q  s& g: o
0930是仲介?  我一直以為是地主
( f3 D; z: }3 \2 I8 Z3 K: U因為三月這一帖  他還在抱怨仲介ㄟ4 u. a* j$ Z% d) v
https://forum.ibeta.tw/forum.php ... p;extra=&page=1$ E9 t7 E1 J4 B
當時他還說
& o; q" U. j; ?" g"我想了解一下 最近的仲介真的都這麼態度嗎 還是我碰到傳說中的 黑心XX", n+ A' K2 Z/ V! \9 {+ R# s

' }, I: @% Y$ c- G然後這一帖  有人好像認識他
4 j) N5 g: U2 {6 @2 x! o, }https://forum.ibeta.tw/forum.php ... age%3D1&page=57; w3 o8 l. I* G7 U
"0980~0930~下次會換蝦咪門號勒, i! ^/ R+ s+ I) F% ?3 u( I
亨亨大為了自己家裡無法處理的土地問題4 s6 P% B* f2 B( T2 `3 e# x
這樣到亂咬人這樣你真的比叫好過嗎?"
' H, l$ [0 L8 f4 h8 g
2 D: }2 X, H. {' t% K$ C3 I還有看到很多篇關於麥仔園的開發帖子
( j$ g& n3 m+ I) f8 I1 q; g* Q' K( n! n4 T7 S
看起來好像比較像地主  
) s- [* m& x; `, Z! K$ h身兼二種身分?
作者: 周浩子    時間: 2013-6-7 20:10
luisyang0 發表於 2013-6-5 17:20 & ]( i; s/ [1 H. |# u# _
北大特區的商店不是因為沒有停車位所以開不起來 是因為白天人口都在外上班工作 沒有人消費  而且因為店租昂 ...

% s7 s: b1 Z/ O( J) y沒錯; m7 w. W2 L6 y" w( F* [. z
加上白天待在特區裡的都是自住的婆婆媽媽' y$ K2 _/ o! m- c8 |3 Z( J; K
都還滿有中國人節省的美德
* m; x: ]& @. Y* i* \& L5 @1 S. r) d或者因為沒賺錢會比較錙銖必較
) o4 A& {# M. N8 W7 |自己煮多省  吃外面多貴
. V* \+ P( |: Y- v* w' A9 _
' g* a9 V( p/ X; T2 c; L如果是年輕夫婦的話
) c+ J2 Q8 C% n, p因為白天都在外面工作背房貸: E- E+ u( e2 N8 o' e
假日比較有消費的情況
  |. j# Y3 C# `8 E, |. p2 p平日很多店營業額跟假日相差懸殊
作者: ashu    時間: 2013-6-7 22:36
一直說北大特區還會漲還會漲真的令人非常反感！
作者: hui_ching    時間: 2013-6-7 23:05
ashu 發表於 2013-6-7 22:36 2 e2 ~% q9 x( z5 K
一直說北大特區還會漲還會漲真的令人非常反感！
) p+ {7 a2 t# }1 L5 N
以目前購房痛苦指數，說哪會漲都令人反感（除了投資），在政府打房政策下（越打越高），這見到了不同的角度，還是有人極具信心，甚至鼓吹追價不是嗎？這是自由經濟社會.
作者: kwbaseball2002    時間: 2013-6-9 17:51
老實說,小弟認為....北大特區的稀有性,應該有超越台北市均價的實力(前提是台灣人對居住品質的喜好改變)
作者: hui_ching    時間: 2013-6-10 09:07
kwbaseball2002 發表於 2013-6-9 17:51 1 z! g7 A' B1 k) H( `
老實說,小弟認為....北大特區的稀有性,應該有超越台北市均價的實力(前提是台灣人對居住品質的喜好改變) ...

! o. s( H; k0 @+ r1 \, m  p6 q5 x大大您說的"稀有性"指的是？？若是環境，環境可以一再複製，高雄美術館周邊環境很美，淡水新市鎮還未成形，但街道寬闊未來可期，鄰近的麥子寮計畫也是準備複製北大特區；若指的是都市計劃，政府..........唉~再加油囉！若您指的是人文素質，目前開始看到隨處的垃圾、違停的爭議，人多進駐負面的影響慢慢浮現，希望北大特區這樣的軟實力可以靠每個人延續維持下去。
作者: daniel    時間: 2013-6-11 02:45
老實說
5 W5 v5 B* u% m我也認為北大特區還會漲4 b$ l7 Y- w) o# l2 a
我真的是這樣覺得
4 Q# p2 L( W7 a5 j/ u我希望它漲，我的房子價值就上升了 (雖然我不會賣....)- I- j) n0 l# P) v$ y; ?
但是我也希望它跌
, V5 k$ s- P0 B, H3 O因為我想讓更多親友有能力，有意願來買北大的房子
9 s6 m( z- A* H/ o: C金融海嘯之後短短幾年，不光是北大房價漲的誇張
! ~& n! t9 M4 o! n7 M桃園很多地方房價也漲的亂七八糟，例如八德2 X" D/ c" n, Q
政府每天都在講居住正義，到底在哪裡......
, }4 b) g" g% v5 ?, G  M! Q8 c+ U; N3 [5 C& J3 v




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