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標題: 房價將跌35％：現在買房，是人生最錯誤的決定? [列印本頁]
作者: synchris    時間: 2013-5-31 10:41
標題: 房價將跌35％：現在買房，是人生最錯誤的決定?
本帖最後由 synchris 於 2013-5-31 12:42 編輯 : w+ E% K4 g: q/ I: o
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是危言聳聽嗎？& l2 i; O+ N0 U- |: g( z; c
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4 j# @: w, S/ y5 U8 w! hhttp://myshare.url.com.tw/show/407879) }( j& }. k: Q/ r! u

2 x2 T8 r& E/ L6 V從2007到2009年，全世界經歷美國次級房貸風暴引發的全球金融危機，到了2009年中，景氣好不容易有復甦跡象，誰料在2010年上半年，希臘首先爆發債務問題，之後愛爾蘭、葡萄牙、義大利、西班牙陸續因為債務危機而向歐盟求援，引起全球股市多次重挫。+ J1 q7 j/ i0 `1 M: G

% Y* w* z4 C! e5 `& A希臘爆發債務危機以來，已經過了三年，問題還是深重無解。這時候來講台灣很可能是下一個希臘，是危言聳聽嗎？
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數據一：世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例0 s% c) s; L& Z: a, Q
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下表列出世界主要國家和台灣的債務╲GDP比例，值得注意的是，台灣的比例雖然遠低於多數先進國家，然而由於多數先進國家幾乎沒有國營事業，但台灣的國營事業部門不僅龐大，且負債累累，因此也就是說台灣的「潛藏負債」遠高於表上所列的多數國家，估計加計國營事業及各級地方政負債之後，台灣的債務╲GDP比例已經超過70％，直追大多數債務危機國家的水準了！
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; T! @( l2 x$ i( `" J2 m( S數據二：公務員人事支出佔國家總預算比例
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" _+ c, j7 n+ ?, A* |根據統計，2010年希臘公務員的薪資及退休金就占該國總預算的51％，對比來說，台灣的公務員人事支出竟然超過國家總預算的「60％」！幾年前未改革時，台灣的公務員所得替代率高於100％的比比皆是，這種媲美希臘、甚至超過希臘的公務員薪資及福利，怎麼能不叫人拍案嘆息呢？
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* o+ C7 u8 H0 c/ \8 D公務員貪污腐敗又造成另一個問題，就是徵稅及查稅不力。希臘人逃漏稅的風氣相當盛行，人民樂於談論此事且毫不避諱。而台灣選舉時，各黨候選人競相加碼幅利，絕口不提我國這幾年財政收入十分短缺的事實，人民也愚昧無知，認為「反正事情不會發生在我們身上」，因此台灣未來爆發債務危機只是早晚的事情！
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希臘還有國際貨幣基金會、歐洲聯盟、歐洲央行三大單位救援，才能撐到現在還沒違約，若台灣爆發債務危機，在無外援的狀況下，下場只會比希臘等歐洲諸國更慘！" j5 ?8 M" c1 I
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4 ]4 y2 I- k4 C5 |數據三：人口老化，台灣、希臘結構相似度90%
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從人口結構來看，台灣、希臘的構成非常相似，造成希臘國債問題的四個主因之一，就是「人口老化」。. J  ]# H# O: C* _0 ]' v" t
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人口老化是經濟成長的最大敵人，一方面得提列大量老年福利支出，另一方面老年人沒有工作不用繳稅，國家財政必然陷入入不敷出的窘境。加上老年人的消費力遠不如年輕人，無法刺激經濟發展，因此在未來世界上大多數已開發國家都陷入嚴重高齡化的狀況下，已開發國家集體爆發債務危機，將是可以預見的未來。麻煩的是，這問題並不是幾年就可解決，甚至將演變成多數已開發國家的「慢性病」。& ]! [" g; w% ?; m

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2013年人口金字塔，希臘、台灣非常相似
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: t; B2 Y2 z  C+ X* N2 U3 F' R國家應對債務危機，「你」受害！6 _4 `, F% l* E  h8 }+ c$ ?

% Q+ I2 ~5 _+ ]4 ^% I世界各國的減債方法，歸納起來就只有「開源」、「節流」兩大項，每一項又各有幾種做法，未來皆和我們息息相關，不可不留意。4 p( ~3 X% i2 X

$ F+ V0 X  d7 }, v8 D- D2 r) k開源第一式：出售國有資產
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以希臘、西班牙等國為例，皆加速出售公營事業單位和國有資產的腳步。以台灣而言，過去數十年出售台糖、台鹽等國營事業的土地和資產，並釋股讓中船、台汽等國營事業民營化，其實也是採用了這種方法。
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0 \, j2 ?8 b3 K' n/ `- i8 K最大受害者：公營事業員工
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; j( o% `, n2 E1 b! h在可預見的將來，多數國營事業的股票都會被出售，而這些公營事業釋股前後，勢必大幅削減人事成本甚至裁員（以吸引民間出資或者苦撐待變），因此這些產業的員工將受害最大。例如中船民營化之前（現在稱為台船）裁員45.93％，留任員工薪資減薪35％，這就是極為明顯的案例。
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7 x  ?6 W$ u: h最大受益者：部分財團和低價承接公營事業資產者" C1 h) l$ o  u3 }# Y& I; Z3 C4 X

( p  g6 g3 r, t6 z) t0 h2 d, f# j此種辦法影響到的人多，受益的人卻沒有想像中多。由於有債務問題的國家，多數產業都將陷入衰退，因此也只有少數承接公營事業股權的人能夠得利。
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開源第二式：加強查緝逃漏稅
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國家財務狀況健全時，逃漏稅不見得會成為全民公敵，然而當國家債務左支右絀時，查緝逃漏稅勢必成為政府必須採行、也受全民支持的方案之一。台灣過去幾年對大咖藝人或者房地產知名投機客的查稅與追繳欠稅款項，例如孫道存、賀一航、「勇哥」等人，他們其實都是這個原則之下的「受害者」。
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# t3 _" l$ c/ {; S* ]最大受害者：以地下經濟為生者
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如家教、包租公（婆）、特種行業、知名攤販或餐飲店，這些行業眾所皆知，卻又完全不繳稅，在政府急著生錢時，便成為瞄準「標的」。* z, Z8 s0 v4 _
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最大受益者：無- {' v2 @9 }. G* X6 m) z# e4 _3 j' J

  ~: L* O& j1 i開源第三式：課徵富人稅
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* s2 T% L6 K9 R; E2 ^8 s  n0 `1 Y以法國來說，政府主張對富人課稅，稅率高達75％。當然課徵富人稅有讓資本外逃的缺點，不過既然民氣可用，且真的能充實國家收入，何樂而不為？台灣這幾年開始課徵奢侈稅，其實也是這個原則的應用。9 W) ]" Z/ L1 C  j" [4 ^, g! S9 C

) [. h3 V( V, r2 e最大受害者：富裕階級，尤其全國收入前10％的個人或家庭，影響最大
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, M' E4 b7 n; K最大受益者：無
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9 \) i& c8 `2 f! l: X; m% H開源第四式：增收各項規費和調高稅率
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以台灣而言，2012年下半年，國內討論的「東西向的國道要收費」、「特種行業的小姐座檯費要繳稅」這些「異相」就是此種現象的具體呈現，其他諸如課徵證所稅等，也是此種理論的呈現，未來這些現象只會越來越多，不會減少。6 Y1 U2 |7 x4 G1 i$ i
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最大受害者：多到難以計數
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" ~- {4 f6 S7 M4 s8 G) l$ K9 L最大受益者：無& N4 u" M( k7 E

$ y! m$ y, g5 X4 j0 C" P/ J開源第五式：延後退休年齡、改變退休福利體系6 e0 F2 K; A9 b9 ?0 [8 Q

! N" u" o/ e1 Z政府預算和退休體系將近崩盤，延後退休年齡、提高保費費率、減少個人退休金提領額度，這些是笨蛋都想得出來的方法。以台灣為例，近幾年已經提高公務員和勞工的退休年齡，未來所有族群要求退休年齡延後、退休金給付降低，是必然的趨勢（退休年齡已被延後的族群，甚至有可能「續延」！不要以為退休年齡延後一次就沒事了）。
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. `; Y/ N4 G% ]8 g& t因此建議即將退休者，提早退休，而且僅量採取「一次領取退休金」而不是月退，以免國家未來破產而血本無歸。至於年輕人需要提早計畫未來，把政府給付的退休金當作「不存在」，認真努力，自己存下自己的退休金，這才是對未來退休生活最紮實的保障。不過延後退休年齡會對年輕人產生另一個衝擊，就是老年人延後退休，企業聘僱年輕族群的數量勢必降低，因此造成「老的無法退、年輕的沒工作」的窘境，往往進而減低經濟成長，加劇政府財政負擔。5 i$ y# c/ f* }* B) f4 J; i& v6 ^2 Y" ?+ D
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最大受害者：全民，尤其無法自己儲蓄退休金、終日享樂度日的人
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最大受益者：無; ?/ G( w7 D7 O; _" c5 c4 S# A' W$ x
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節流第一式：削減公務員薪資和福利、甚至裁員& ?, k6 }  W, x) _% w8 _

& h7 {; P! Q6 o& O4 A+ P8 L具體做法大概有取消永業制（終身制）、降薪、削減福利、裁員等幾大方向。公務員在任何國家都算是少數族群，因此當政客面臨國家整體預算吃緊的狀況，削減公務員福利絕對比得罪人數更多的勞工要有利。
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削減公務員的薪資和福利在日本幾乎是家常便飯，其他如瑞士等國，甚至逐步取消公務員永業制（僅保留國防與關務相關工作，約是原公務員數量的20％），希臘、西班牙等國也祭出公務員裁員等措施。因此奉勸那些想考進公務員體系就「一勞永逸」的年輕人，好好思考未來會有什麼不利的情況發生在你們身上！
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/ }! T- ^/ A9 q7 \9 x) H2 `) J4 s* g最大受害者：公務員，尤其是年輕一輩的公務員。
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0 c' _7 p" Y* ~+ i年輕一輩的公務員無法享受較老一輩退休的福利，但是退休前卻一定會遇到待遇和福利大幅刪減，必須鞏固第一專長的優勢並提早培養第二專長，以為因應。
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最大受益者：無, V' U! @' i; @" z
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節流第二式：削減各項支出: D* m# @6 K  l# S
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以台灣為例，2013年的公共建設預算金額是十年來新低，專門承包政府部門業務的民間公司，都可以明顯感受到政府緊縮預算的力道。因此受政府部門支出影響較大的企業，必須提前因應，替未來的預算緊縮想好應變方法，否則公司將受重創，甚至關門大吉。( n0 |- W- P+ A! K# J# u
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最大受害者：與政府部門支出相關程度高的行業，如承包公共工程的建商。
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最大受益者：無; Y' Q6 _9 a' d2 x) z3 W. n
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以上可知，當政府為了避免發生債務問題而實施「開源節流」的政策時，幾乎沒有多少人可以從中得利。政府部門的支出也是經濟的重要部分，政府縮減支出，必定影響到經濟成長率，因此多數民眾都將受害，差別只是程度的輕重緩急而已。
( n7 a7 G' ?  T
; ^) K( v% y, y' w9 B; r未來幾年，全世界各國皆會層出不窮的使用上述做法，各位請準備好接招了！
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5 g2 D1 j- y$ d) S' W0 z% s台灣未來什麼產業較有發展潛力？
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台灣未來的前景黯淡，一來台灣產業結構沒有調整，二來無人口結構刺激消費，這已經替台灣未來發展留下了巨大的陰影。大家這幾年也可以感覺到各種行業幾乎都是呈現越來越差的趨勢，那麼哪些行業未來會最具前景呢？
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. |' c4 u0 z- u4 v我認為，未來能在景氣長期低迷時逆勢成長的行業，就是剛性需求（無法削減的需求）和銀髮相關商機相關行業。現在將各產業的未來分析如下：! L9 \1 f0 U. X3 \7 p* d, ~2 ~

+ t8 e1 _3 x. |" t第一級產業：人類基本需求，穩定發展
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農牧漁業：主要原因是食物乃最基本的生理需求，很難降低。
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0 z4 i' x* u# b) T0 \第二級產業：因應人口老化，銀髮商機是重點( g" x6 Z2 H; D9 H! k) @
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電子硬體製造業：未來多數電子硬體製造業公司只會每況愈下，主因是科技的成長有極限，而且台灣的勞動力成本較高。不過醫療儀器相關製造行業將異軍崛起，由於我國及全世界老化趨勢越來越嚴重，不管是醫護人員還是醫療儀器、藥品都將會供不應求，例如血糖機、血壓機、維生氧氣機等公司發展，絕對會比傳統的電子產業有前途。
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電子軟體設計業：未來較有發展潛力的，應該是醫療系統整合（SI）服務商，目前此產業還是處於燒錢階段，但未來相信會在人口老化的需求強力推動之下，成為最賺錢的行業之一。# S$ X, g6 B6 D* b* d1 h

$ h# V- B, [" Y! V' c+ J) L- n第三級產業：建築與零售業受影響最鉅
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) Q+ t6 }' z' F/ b+ P6 I建築業及相關：以台灣的人口結構而言，建築業將會是未來最慘澹的行業之一，而且可能相當長期（至少十幾年）很難復甦。我們從日本的例子看到，現在的房地產價格只剩下1990年的1/3；連東京都如此悲慘，台灣未來會不會變成這樣？老實說，就算不至於此，至少也會跌掉35％以上；因為一來這幾年龍年結婚潮已經過了，二來台灣剩下一堆沒有購買房地產能力的老人，人數遠比我們少的堂表弟妹或是小孩有多少機會再把房地產價格推高？
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http://myshare.url.com.tw/show/407879
作者: wenya0511    時間: 2013-5-31 10:48
應該不會這麼慘吧
作者: 家鳳    時間: 2013-5-31 10:56
每年學者都说会泡沫，会惨跌，結果呢！？長得越大越高
作者: caxfox    時間: 2013-5-31 10:57
本帖最後由 caxfox 於 2013-5-31 11:11 編輯 & o9 n) w2 @7 c3 m6 B' P
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房價將跌35％? 在漲35％比較可能, 世界或台灣的景氣是不好, 可都在印鈔票炒內需做業績啊...
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4 M3 }8 M9 z" u7 b3 k政府, 官員, 財主, 誰會關心升斗小民買不買得起? 物價會不會因此而飛漲?: R3 g7 y. E2 R$ n2 o1 m4 n

( S: \/ y3 `  O4 ?% c重點是這些人(政府, 官員, 財主)綁架全民在預支未來!
作者: 洪阿民    時間: 2013-5-31 10:57
我覺得一定會跌
% F2 d% C7 X5 z1 a1 m. V只是這個「將」不知是什麼時候 (明天？明年？下輩子？)+ b8 E1 P1 Z- o( B# K
(所以有講跟沒講一樣); ^) t% F- R+ f0 R% f
經濟是難以預測，也難以由歷史推測的，也不是預防性計畫性措施就能操控的
作者: 靜媽    時間: 2013-5-31 11:04
因為建商預售屋確實賣價開的很離譜,但是如果你今天就要賣房子,你會低於市場價格出售嗎?
作者: 家鳳    時間: 2013-5-31 11:14
跌，永遠是個梦啊！
作者: 桂格    時間: 2013-5-31 11:22
本帖最後由 桂格 於 2013-5-31 11:26 編輯
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1 T! |; I' B0 u! }7 l這篇是轉載商周的某篇文章.
! @7 K6 y% H0 n$ A8 g! }但我覺得除非樓主也認同這個論點, 不然建議最好加個"?"在標題上, 否則會被認為這是你的主張.
% i& T# M% u( q! S1 t' q' G% I6 J: o3 F
這篇文章寫了一大堆, 我很認真的從頭看到尾, 也沒看到他的標題論點會跌35%是怎麼出來的, 實在有點傻眼.......: K1 H  h7 t# |+ @* H
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! _" m6 _  O" g# e& U0 e姑且不論房價會漲會跌.
) T9 w3 i& x5 t% X但這篇提到的負債佔GDP比, 公務員佔政府支出比, 開源節流方法, 跟希臘或日本相似度....blabla....
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3 X) c5 T, w$ ~這些論點跟房價漲跌的相關性, 實在很薄弱, 中間還分析了台灣什麼產業會有競爭力(跟房價會跌有甚麼關係)????
; T" s# E$ H8 T, L0 r2 K5 n: q1 P

' u+ d2 k% n5 w6 M真納悶商周怎麼會刊出這樣的文章.  
作者: wen7485    時間: 2013-5-31 11:29
期待中，但日子還是要過.....
作者: viaming    時間: 2013-5-31 11:33
這篇文章太空洞, 看不懂!! 房價買不起, 當然希望它跌!
作者: 桂格    時間: 2013-5-31 11:35
洪阿民 發表於 2013-5-31 10:57
7 S3 ^9 r9 \( g' w' H我覺得一定會跌
( Z% w4 r$ S0 X3 {- ]! ~只是這個「將」不知是什麼時候 (明天？明年？下輩子？)
) ]; L. m. ^4 M7 n, [5 Y(所以有講跟沒講一樣)
* V5 i0 U- R. Z0 U) t. s1 M& [
從歷史軌跡(historical data)來分析或推測資產價值走向, 也很危險......1 M# `, p, p/ K, e9 f. v  D% p

' S: s8 D' e# N% E* M& d) [通常是 Random Walk....  
作者: herolion    時間: 2013-5-31 11:52
資本市場的景氣 我覺得講得太武斷都只是椪風
7 r. ^2 Q3 v6 i! U; B4 X+ z就像股市分析師 學了很多經濟理論& j0 E7 [' e. S6 E5 |* K
分析起股票來也都是巴拉巴拉的一大堆數據跟分析
9 h6 M7 ]6 O; l& V8 q但是到底有多少人賺到錢?7 M7 y5 X, e" n/ i' L# S- `* S# g
真的有賺到錢的 也不用上電視當鬼分析師了
* g6 p7 G& j& P. _  l9 q: w7 w8 Q4 y' D
其實我也希望房市跌啦
4 ^* R5 v) S  |; ~9 f畢竟它不跌 我也沒辦法再進場
4 a6 q" n3 U5 e- s
作者: 俠客    時間: 2013-5-31 11:54
買房的看跌(一直等....................)4 ]7 a! ~! E2 Y
賣房的看漲(慢慢賣....)4 N" h8 }- u' P+ G3 B3 h/ l
最終: 還是漲.. 漲.. 漲.. + M) D2 @; U9 I7 @

( I" G( i; x# S9 O有跌35%我要買.........................但要等...................
作者: 洪阿民    時間: 2013-5-31 11:55
靜媽 發表於 2013-5-31 11:04 8 T( t# G; I9 n# c
因為建商預售屋確實賣價開的很離譜,但是如果你今天就要賣房子,你會低於市場價格出售嗎? ...

4 P% h& S7 a% L- ]) N$ O那種暴跌的情況，當然不是個人意願可以決定了，而是社會整體環境「由不得人」
$ z6 i0 R7 u6 g! G7 ^比如：失業暴增
作者: jon231401    時間: 2013-5-31 11:55
如果把房價這件事建築在投資上，那35%的漲或跌，那會是遲早的事，買房最主要的本質應該是什麼？不就是拿來住嗎！其實真正憂心的事，現在有多少年輕人買不起房，我27歲買下人生第一間房，但現在看到我身邊的同事，年超過30，領的薪水比我當時還高，手邊存款比我當時多，卻沒有人買得起房，就算我年過40換了一間房，卻要離開台北市區，更多的貸款，我都如此，身邊沒房的人，又有多少人真的買得起？
, k: j1 O( t1 @9 I所以買房為了什麼，不就是想要一個家，如果大家都在乎這個本質，誰會在乎房價的漲與跌，我們的政府是不是更應該重視這件事才對呢？並且拿出正確的方法來解決，不是一昧打房，而把房價越打越高。
3 y+ H" B$ s  X7 c0 [2 I+ q
作者: sigma19    時間: 2013-5-31 12:10
洪阿民 發表於 2013-5-31 10:57
; ^2 E5 M2 `3 c6 q  l我覺得一定會跌  S" z. J, A# D; R) M3 k
只是這個「將」不知是什麼時候 (明天？明年？下輩子？); s- ^$ W( U# l% J, [5 p6 k
(所以有講跟沒講一樣)
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其實我在等這盤玩得亂七八糟的大富翁遊戲 甚麼要歸零重新玩
作者: 老熊    時間: 2013-5-31 12:13
我覺得最弔詭的是台灣人不是已經苦到活不下去了,$ W" A) o1 W7 x+ {/ t
每次只要提到油電雙漲或是什麼原物料又漲價,就會有一堆人出來喊窮,$ S: C  e5 G9 ~3 n
可是...台灣的房價卻年年上漲,
8 n  z% d& u- C8 Q  s1 {不是都活不下去了,哪裡還有這麼多錢買房子?; a+ i$ l" L0 ^  f% o" S1 p
到底這些房子是誰買走了.....5 G$ a$ B) C- e! |- K" E

6 ]% B" W3 d7 Y還好五六年前就進來北大特區了,
! D- o8 O0 c: L8 B6 i. ]不然現在根本買不起呀~. Q/ L% D; ?" \* F" [% s
作者: synchris    時間: 2013-5-31 12:32
本帖最後由 synchris 於 2013-5-31 12:39 編輯 ; b3 ]5 b+ ^- ]0 ?8 l
桂格 發表於 2013-5-31 11:22 " [$ [- {4 z- |9 A( H9 e+ @
這篇是轉載商周的某篇文章.
. [  j" P# U  z  `8 ?: @但我覺得除非樓主也認同這個論點, 不然建議最好加個"?"在標題上, 否則會被認為 ...

" t2 Z3 c3 w4 z1 n) Q
  ^2 }' b# x1 h+ {4 KSorry是忘了加問號 已補上5 v3 y, {- s0 |9 x0 ]! c
+ @' e3 ^" O6 T1 R
不過一開頭我有寫著:
$ X1 G0 R4 a5 d0 z
  [( E  v- A  I5 p是危言聳聽嗎？" z- B4 y) g: L- @! u$ @( |- |; M
5 `; ?% \# N1 q. W) r$ D& s" g$ y1 d. f0 m3 R5 l3 z. t
目的是要投資者審慎思考4 d; f7 c8 M6 _% m) D8 |

2 V6 _! K* y7 Z3 O& \1 ?尤其是Leverage槓桿過高的人) U1 o) K+ x+ D- U( t
" y) w8 C/ K- Q( T# ~# k& D$ l  K0 o
以總體經濟的角度2 X% h2 z" c. S! K
/ C0 c, O  f1 p. @
台灣目前的房價的房價水準6 v3 ?2 p7 }' H' w
6 H# y, K, H, n. L( H
當然偏離國民所得太遠
7 q1 r9 E% o, x) O( I  C4 \) O7 }8 I( `5 r7 [+ j8 F
所以長期間 房價的修正乃屬必然+ k% T0 ]* }! _, `, ^
, E) l+ }+ v! z* V2 d! P
6 g6 y" y# @" J
只是再漲三成 後回檔五成?) {+ p) @2 b, W& H: G9 N. _
: \, N8 @/ ?' p  F3 @
或是直接從此回檔二成?' |& D& c, m& P

1 |2 B& X6 J9 H) ^, A6 d或是其他組合?9 }8 i( ^/ P8 `, c4 V) `" Y
1 m4 ~& F- h3 o) O2 s" j# w) R( K
端視央行的後續動作
3 D: C: _8 Q: }# B
/ a+ S( w& |& D  j# V& D% P$ H, [: G5 M明日或有較多的時間9 }$ @5 ^* {: T; s0 P' ^& _

, B2 m+ Y1 ^. ?0 l$ v, n$ V再跟大家分享[房價修正乃屬必然]的客觀數據  y8 w# w! h4 R6 }3 w. k4 @- p2 j

+ o% j- ^5 O7 Q! u- M& L5 a% W7 K
作者: Arch    時間: 2013-5-31 12:38
沒看到房價會跌35%怎麼推算出來?/ n9 {& p5 O$ F
- i1 W% |' l8 F1 m* U
不想看到房價大漲或暴跌- K- m1 b& x! J$ K% L, h
希望房價平穩7 m0 g: v. m1 O- J6 J1 N
住者有其屋才是人民之福
8 u/ r" m: M, r0 b/ _  c8 i; [( w
作者: junco    時間: 2013-5-31 12:47
jon231401 發表於 2013-5-31 11:55 9 C5 I$ l  u) C
如果把房價這件事建築在投資上，那35%的漲或跌，那會是遲早的事，買房最主要的本質應該是什麼？不就是拿來 ...

# ~; P4 n6 y/ f' z* t3 b! j8 q當市場上氣氛將買房當投資的人愈來愈多時未來房價將跌應有可能3 C% @, p( u3 h* g( r& ]& Z
, \. C/ W  h+ o  D3 |0 b4 n" ?
但跌價幅度將視地區房價高低而有所不同,建築成本及土地成本不斷
4 X3 p8 f- ]2 K# n, C6 S' e3 E* V0 y, N  [
推升現北大特區隨著生活機能及人口進駐不斷提升房價也逐年穩定調漲
# q" K9 D. D& c( r3 C2 I
8 J& F0 X0 D8 u但想再跌回每坪1字頭房價似乎也已碰觸到建商的成本,可能性已不大........
( H+ [3 W& Q1 T2 c/ L" }; F! S0 y4 [9 }' l; A8 t$ b
作者: cds621    時間: 2013-5-31 12:59
herolion 發表於 2013-5-31 11:52
) o! O# ?0 G9 Q# f資本市場的景氣 我覺得講得太武斷都只是椪風
5 N; z/ p" l! V) R  p( m' v就像股市分析師 學了很多經濟理論
) ~: [* q0 K# }分析起股票來也都是巴拉巴拉 ...
6 b, \" b; j5 k, b# h# z% b7 L/ D
您要"再"進場？難道您就是專收集房產的人？
作者: herolion    時間: 2013-5-31 13:31
本帖最後由 herolion 於 2013-5-31 13:46 編輯
4 f  @8 N' v$ D- u8 E8 |
cds621 發表於 2013-5-31 12:59
$ M3 u- Y  W( n* C4 |2 B您要"再"進場？難道您就是專收集房產的人？

( b$ c% h, s4 ]: q
/ R# |) i: g6 e$ o* ~+ |& U5 N我是立志收集房地產啦4 n0 n0 C8 b* @& _! v6 B9 D: i
但目前的實力只收集到兩間
$ ^- G' X: e( [+ W8 R% D7 E所以期待跌一波後再進場嚕2 K4 y$ u+ T( s' N. M: w
不然以現在三峽行情
: P; [& Z/ _" Q8 p8 n連非特區內的新建案 都開到一坪快30萬
* y. M/ B# p2 J' }3 R! Y; }& ]. V- P實在下不了手& h5 }) Q1 Q0 E7 M3 \1 ~' z
9 ^8 N/ g8 `, K$ k  \: s
所以資金暫泊在2412穩穩領股利中
# B' U% i6 T" @0 o8 _/ l靜待入場時機來到...
作者: Arch    時間: 2013-5-31 13:57
跌35%?
8 c+ ]/ v9 E  O' W& e  w$ r$ _房地產佔整體經濟比重頗大
' d& v, U9 \4 [/ h3 j如果快速跌35% 整體經濟會很慘  失業率會很高 代價太大
8 C1 a- s5 f: K, t: S1 V: {理想狀況是在 相當時間內緩跌或凍漲(Just a dream)5 K) {' s. N  t  V; n& R
5 w# B; S+ f) S9 M. r
作者: herolion    時間: 2013-5-31 14:06
Arch 發表於 2013-5-31 13:57 ! x% R+ z) D: v; ~
跌35%?6 T- ~( o7 |4 `
房地產佔整體經濟比重頗大  W, D4 p  N. b# }+ x8 D1 v* u
如果快速跌35% 整體經濟會很慘  失業率會很高 代價太大

  l& N2 h. B6 O7 ?贊成你的看法
+ o, A# y8 L! o% s) Y: F老馬的政府現在經濟成長率連3趴都保不住了" N: Q/ j6 P: S/ |/ I8 i
如果讓房市大崩盤 我想會被罵得更慘
4 N; [1 y! ]' t: B所以在此民粹治國的情勢下
0 G/ u! ~, b# V覺得目前應該不會重手打房
. @, M. O% H/ N5 I但讓房市緩跌 應該可行
0 Q! e. [3 `7 l. W, ?( [我也期待那天的到來...
作者: DanielYang    時間: 2013-5-31 14:27
通常商業性的周刊的文章(非報導)都來自各方意見，只為能創造話題性，進而增加閱刊率為目的即可。這位行文的作者若非同名同姓，很可能就是經營知名部落格的一位動物專家。據說他因憑靠自己以生態學的觀點研擬的股票操作手法賺進不少銀兩。不過，會操作股票的人是不是都是不動產專家或經濟學專家呢？我想自有公評。
2 t# s: o+ |% b* j5 ^
4 u# v( Z  H2 Z- v不過，「房價將跌35%....」確實可以達到聳動人心的目的啦！不過，拿台灣的負債對GDP占比這種老話題來證明，個人認為是站不住腳的。
) n: Q$ ?8 {; Z* }) C5 F( e
9 X' p: c6 g' t6 ~$ V- m第一，台灣與日本一樣，屬於債務自留，非如希臘等歐盟會員國有大批外債的情況，負債對GDP占比高暫無立即性風險(日本更達200%)。
( ^" s5 F0 `5 d3 ~( M2 z% ~& t! d# u1 o
第二，台灣境內本身游資就已氾濫(看各大金融機構拼命想貸放資金卻吝於收存款就可知)，加上先進國家多趨向持續寬鬆貨幣政策；同時又必須防範境內通膨出現，各國央行就會誘導資金流向各種潛在報酬的金融市場，而非一般實物交易市場。今年以來，因日本尚局主導欲使日圓重貶，掀起一波波各國貨幣競貶的競賽，使經濟數據和企業獲利相對強大的美國，在貨幣僅有趨向緊縮選項的可能下，美元指數與美股表現自然亮眼，而美債正步入空頭市場；且以美元計價的黃金、原油等貴金屬或原物料不被看好。對台灣而言，本來投資標的就少的金融市場，在低利率時代，過剩的資金只好在股市與房市中流竄。這也正說明了為何去年以來，中南部缺乏實質利多的環境下，房市仍可以炒翻天。! c1 v" Z" `2 X

  e- E2 I: \, `- e第三，欲判斷房市是否明顯回檔，就要先看房市泡沫化程度。個人認為並非主要在於房價/所得比是否不合理，而應回歸市場供需的結構；也就是說，所謂的泡沫化，應是指房價反應的水準，超乎潛在自住者真正願付價格的部分(即溢價部分)。舉例來說，倘若北大特區自住客買方平均願付最高價格為每坪25萬(先不論區段、社區等不同品質)，該價格就是現行此區域的合理價位，賣方只要超過此行情水準就不易成交，即使這些買方對此處房市看漲，也不會為此多付價格；若要多付很可能就移至他處了。但對投資客而言，若未來看漲，且潛在漲幅過於其他地方，就必定繼續融資追價上去。因此，平均成交價假若上移至每坪30萬，相差的5萬就屬於真正泡沫化部分(溢價部分)。未來即便市場出現對房市的重大利空事件，除非該風險確實會侵蝕投資客的潛在獲利，否則房價仍不容易被修正至25萬的水準(很可能因惜售而出現價平量縮的短期現象)。0 q. j* p* Z$ h; ~

+ V5 b7 y: u0 y& d$ ^4 g; n( m: N目前來看，個人覺得北大特區目前房價短期漲幅已大，投資門檻亦高，欲以買來出租的報酬率大約僅2%-2.5%左右(若以現在行情買進來算)，有些地方連2%都不到；若要賺價差，投報率已遠不若已往。因此，目前自住需求者比例應相對較高，加上生活機能快速提升，對房價的願付價格也隨之提升，泡沫化程度應該還不高。這點大家其實不必太擔心！
/ }) g' B5 q- G$ Z9 _( O* _
4 U6 \* t& i. U, J! Y若要說何時才是房市大跌警訊？個人認為那就要看央行總裁何時下.....啊~不是，是先看我國CPI何時超出央行目標區間，那時央行就可能為抗通膨而藉升息緊縮貨幣。進入升息循環的時代時，市場資金成本持續升高，將嚴重打擊高槓桿操作的投資客及償息能力弱的自住客，進而出現房件拋售潮。不過，這種情境我怕10年內都還不易看到。
作者: Arch    時間: 2013-5-31 15:05
雖說對自住者房價漲只是紙上富貴
* v+ B' }8 [  D& }# A+ o但是如房價跌   屋主心情是不可能好的8 N/ W) c6 t: Z. M! H$ R
5 X  w. a# _* Y6 }6 u
台灣房子自住率高  # l: a( h2 L4 {# U3 o4 s
如果讓房市快速跌35%  政府會被罵得更慘  : v) l1 Y# s; x
在選民(民粹)最大的今天  任何政黨都會急忙救房市 只要看看股市就知  N3 z# l  c+ K

; P4 t% ?& z2 _6 O# x) E
作者: joanwlin    時間: 2013-5-31 15:17
一家之言，參考就好。有些事情真的是人算不如天算。Who knows?
作者: 奇異果    時間: 2013-5-31 15:33
跌了再說~~~~
作者: 旅行的人    時間: 2013-5-31 16:48
太多没想到了。
+ \7 Y& H! q1 S+ I% y1 l, f; q7 T! G1 L6 I6 E  q, l  T3 a
有可能跌，所以可以寫一篇作文來支持這個可能。- k/ _/ Y, x5 n2 f
$ h2 ^! c4 |" W9 F" t
但有沒有可能不跌?或是小漲呢?
: N, ]7 X& s  B, t* P; V) t$ Z) u' w! ^
這次台灣漁船被菲律賓迫害，讓大家知道，台灣不是只有唯一一個敵人：中共。
$ [5 P+ [' X/ n$ j) |4 X% M3 D( a8 ]- j( b9 Y3 M
反而因為在東海釣魚台問題，南海問題上，顯示出，日本、越南丶菲律賓，都可能是台灣人的敵人，2 [# s6 k6 w& J& n! ~9 V6 }! |0 J
1 v# m  p2 ^: v# N- X; Q
而中共在東海、南海問題上，跟台灣反非但沒有那麼大的矛盾，甚而有許多合作的可能。
' n5 ?8 v2 k& \- |3 T: q7 v5 B4 n" ^+ T5 _0 l: f, K9 Z3 @
反觀兩岸中國同胞，語言相通、交通也通，婚姻也通、貨幣也通，只差一通就全通了。) d4 ?  z$ k" U/ \, g
3 d/ f. m8 g8 p
那就是  心通。心也通了。一通百通。只是這心通要花時間。要多久?不知道。
3 W9 J# h7 i' F( ]+ B; E
4 y! E7 b" d7 l. Y, P( Q7 O5 K兩岸越和平，台灣越発展，台灣變成中國的夏威夷的話，還不知道房價要高到哪兒去呢!
; ]+ r0 |, E3 j7 T3 ^( m$ t
/ u, `0 ?; D9 N不過，這也只是一種可能。# }* `! |# P: X" k8 `& \8 w- g
* \- C5 X5 e- f& I, S& H$ j* |
不能排除的可能。0 p% k9 F$ h* C- [* D
% B* P: b$ L+ m; W5 ~
還有北部如果有災害，台中的好處就冒出來，台灣如果遷都台中，台中不知道要漲成怎樣呢。
9 v. l# j9 `/ C/ y
; q/ J; B! P  k看趨勢，看機會，不必急，抓住一次房地產機會就夠你少奮鬥二十年的。
. A1 z7 G6 |: k) u7 @  `8 b+ B
作者: 小溝    時間: 2013-5-31 18:04
我覺得不會名目的跌，或許會是實際上的跌, B/ {+ H  }  q9 ?* Y+ P: k' C
也就是說名目上是漲的，實際上是跌的
作者: yamata    時間: 2013-5-31 19:03
立論基礎,不夠堅實
作者: 唐爸爸    時間: 2013-5-31 19:44
如果要跌還要一段時間吧 現在三峽頂多緩漲..
作者: 無拘無束    時間: 2013-5-31 20:18
如果房價能夠跌個50%以上，我一定還會再買一間!!
作者: mattchiu    時間: 2013-5-31 22:57
跌要買~~漲也要趁現在快買壓~~) A1 U: a* g1 c& q
張副市長喊空多少年~~那些等跌的人現在更買不起了~~~
作者: 阿松criss    時間: 2013-5-31 23:38
問題是台灣人的心態,上漲時不停追高怕買不到,真的"跌跌"不休時,反而又縮手了 !!
作者: 瓜瓜    時間: 2013-5-31 23:43
重劃區擁有的美好環境,常常是居住條件的第一選項,也就形成是當地區域較高的房價之處.
3 f) b5 M% D# Y/ y8 P從 台北市的信義計劃區,大直重劃區.....6 H; T. ~0 l8 p; c
從 新北市的板橋特區,新莊重劃區......到邊緣的三峽北大特區., d8 R% V4 P6 H2 r2 Z- @
若有回跌,總會較有支撐.
作者: f982189    時間: 2013-6-1 00:22
漲了要等回跌才買，跌了又要等跌到底才買，那永遠別想買了！
作者: kkchou    時間: 2013-6-1 00:43
本帖最後由 kkchou 於 2013-6-1 00:51 編輯 " `7 S  [# n" a6 l* p- o3 v

! h/ X" a) [7 T: ?/ d9 G7、8年前我就是聽了房市即將泡沫化的論點，才遲了幾年買房，讓我損失好幾百萬。
* N1 I, s# f1 K6 ~1 [6 L8 f2 g% |0 `
試問，這些專家學者都是從數字做評論，但有可能預測到"變數"嗎？. b; E. Y: M! o0 h# a
他們之前是否預測到前兩年國際熱錢會湧入台灣？
$ e+ t9 n1 D4 @# {1 l$ s再者，倘若台灣房地產真的像美國先前一樣崩盤，可想見台灣的經濟也跟著崩盤。9 l- d! d) U) E2 C3 x2 o

* Q/ i+ b/ f4 l, Y! h這篇文章的標題： 房價將跌35％：現在買房，是人生最錯誤的決定? 9 ^8 N" l! M" {0 X; p

* @# m5 d$ d& r: P% h假使現在不買房，要等到崩盤之後再進場，請問都快失業的上班族，有辦法貸款買房子嗎？; B5 n' o$ f5 T0 [% l8 ~0 Y' }# D
/ y9 W% m/ A( V3 S6 N8 O
當經濟崩盤的台灣，前景不明之時，你願意在台灣置產嗎？. Y/ r  {: o* X
! J. r/ b: c! e. k9 [! @% }( e/ \7 @
樓主內文又言，"台灣很可能是下一個希臘？"
7 C( e# y# m9 F1 l3 d' ]
, z* Z2 i# O- B  o目前經濟困頓的希臘，房地產是貪戀地中海美景的外國人在買，可不是失業的希臘國民。
( Y/ J  g, J( w9 V. ?/ n
7 z4 v# h* f5 J! }2 {1 V那麼結論是，現在或未來，都不要買嗎？
+ E9 \$ A  _/ @9 v/ J
作者: 德哥    時間: 2013-6-1 01:01
討論房價漲或跌的發文' D+ @$ F* \  @( @  p% Q
總是能堆高樓..
* l( i4 T6 e" w7 r9 O- s$ y
2 ^9 k3 ]1 M- Z. `: ^  m但.....0 U/ y" `. J* @' K! T7 s% Y% E2 o  R9 [
你有把握賭對嗎??
作者: danny_chang    時間: 2013-6-1 01:01
房價只會漲，不會跌啦...
! F* a1 p# w. a雖然我不是經濟學家...
# _9 I7 O8 W9 K- _+ f" U但只要了解人性...就知道大概了...
, R6 X9 P* ?8 B* @我想到我老了...還是這個結果吧...
作者: caxfox    時間: 2013-6-1 02:15
本帖最後由 caxfox 於 2013-6-1 02:19 編輯 9 s+ C. t7 `& A9 w3 Q6 z3 R3 d
% C8 C0 [  s1 N9 B  i6 J
聽過無數次類似的言論: 現在買房，是人生最錯誤的決定?
; }6 \, s/ A2 m/ E# `# Q9 s  b% M% J, O  O# u) U" t: g4 j9 w( n4 ~
也經過好多個所謂的現在, 只能說幸好沒受影響, 果斷的買了房, + |1 R" p1 H: G# ?- a
6 b! s, e5 d9 S6 w+ \# Y$ t% p3 [
結論就是: 理論若無法反映事實就只是空談...
作者: cybee0808    時間: 2013-6-1 09:24
北大特區跌???慢慢等吧
( {! t" }4 V0 s# E4 P8 r6 V現在這邊投資客早就不玩了
! C. L5 K! i' J大部分都是自住客了9 M' j- Q' m' O6 y
作者: nyoma    時間: 2013-6-1 09:35
cybee0808 發表於 2013-6-1 09:24 + ?+ c2 @2 ]: l0 `
北大特區跌???慢慢等吧( Z2 ?( E/ ?+ F5 ?
現在這邊投資客早就不玩了3 O$ j  O* z% v" u
大部分都是自住客了

* J# U, h5 b- p* [: J同意！這波住進來好像很多自住的，會不會是我們這兒生活機能日漸完善，自住的人認同了、有了他們，房價的支撐力應也不低了。
作者: 洪阿民    時間: 2013-6-1 09:38
想請問 ... 大家都沒揹房貸？



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