iBeta 愛北大論壇

標題: 台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲! [列印本頁]

作者: jerry508    時間: 2013-5-29 16:46
標題: 台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!
本帖最後由 jerry508 於 2013-5-29 17:41 編輯
3 P- D9 l, \$ @* x1 J# a
8 O  W$ ]) c4 h這二天蠻紅的一篇文,轉貼過來給大家分享( D9 W9 ]4 L: F/ _3 u1 w: P
資料來源:台灣炒房10年經濟沉淪30年,這就是一場遊戲!. ?: m, I& G; A6 ?( X

: e1 C8 c. ]$ {) [- t% i2 ?) |+ ~  o  D! p) p
1.台灣炒房" v! D) M& E3 R/ L6 {' [  q' \6 ]
2 m7 a7 w1 ^) _6 D
這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房,然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉?因為新買主也是要轉賣給別人。6 l7 L2 ?  d; g) E) m1 Y

/ G7 y% b& i; L: n' V* K* F- I3 N這個遊戲就叫做:「大家互相賣來賣去,看哪個笨蛋接到最後一棒。」
' C% l. O: u: P1 j ; s; G# |& \& J" p+ R! T& W
造成台灣兩高兩低的奇妙現象:房價高,空屋率高,房租低,薪水低。+ \* n& i* Y! Q- N# q
; z! s% W1 F7 M1 n' O' s3 q" i4 a1 Y9 _
炒房本來就是只能炒房價,租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾,因為台灣經濟緩慢退步,所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲,所以房價大漲。
" p, z) i, n9 c
3 O6 u/ `9 E. g2 f! o6 D- |, l這個遊戲本來就不可能永遠玩下去,時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久,台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的,有些人還真的以為可以玩100年。- S# h$ w1 k3 t" i" V# n! `  b

; K; B4 u4 {7 x: ?7 {那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點:利息太低,房屋稅金太低。0 s$ E% {9 ^8 n, a

/ G, ], @! a2 d: h0 b" B2.我已經買了房,為什麼還要繳房屋稅?如果不繳,房子就會被政府搶走。+ s% d! D" d* r  s% `% Y

" c8 l' R1 |% X這是什麼爛政府!房屋要繳稅,這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人,每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用,就是浪費錢。正確的說,這世界上根本沒有買房這回事,所謂的買房,還是跟政府租房。3 Q6 ]1 _7 R0 @# T% B0 @
5 ~- }; O# B6 V6 b% m) F" D7 H$ {
如果今天土地房屋不抽持有稅,那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人,圍牆圍起來。死都不賣,也拿他沒辦法。- _6 |. Q* G/ t6 @. H

, L& @: ]7 F. Y1 c- b# p7 w" i所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」,就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動,房價漲稅金就漲,房價跌稅金就跌。
. `1 G8 P% q! r: k  Z5 P" H4 c ! ^* }, R9 A4 |* C
例如說這樣:買在鄉下的便宜爛地,價錢低,稅金也低。30年後政府在旁邊蓋了捷運站,土地大漲。所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了,到最後就會乖乖認命,改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。
2 l0 F# U2 m( _7 h7 Y, n
0 ]6 }3 U! U0 N絕對不會有人敢浪費土地!想浪費土地,就是要花大錢來換。- {4 {. o7 O( F0 u  y

5 {6 l  a. ]' W4 z0 e5 V1 l+ R% x3.台灣也有抽房屋稅啊?問題在那裡?
# @: R: J+ x* ]  }
) ^& v$ l8 J  c) ^3 X# r問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證,說你家多少錢就是多少錢。
0 N! N6 e! E$ l! _) {- e5 {; o
% x2 E$ {$ n1 R: K當然大家都知道,台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家,通常是抽1~2%* C" u' b- ]* |) R' y
6 _+ u! g: ^. H. t. G. p# ]# O7 x
也因為是用公告現值,所以每次政府徵收土地的時候,永遠會有屋主肉身檔怪手,死都不賣,因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
7 `6 j) F' f4 Z- p4 f7 ^; g# S$ k8 Q 6 o/ d- u+ |" w* d) F5 X5 l& B
但是不用怕!因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候,就乖乖用1000萬去買,但是你要繳稅的時候,政府就改口你家只值400萬,用這數字下去抽就好。
* [* y, d" ?( s  s' p# M: Y 9 U: V" ~/ b& T# r
台灣真是全世界最好的政府,我感動到要哭了。5 w7 T: ~) y5 D. H

  W/ }7 t2 F7 c' ?3 g& I4.就算稅金低又怎樣?你這麼喜歡繳稅嗎?5 p, n" v  K. t9 S4 K: [  Q

) R" C2 H! h) W+ t& i! S4 u3 g/ h稅金太低,就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地,結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。
8 X' L4 X+ J* U% V8 ~
+ M6 Q: o  m+ G5 G老爸留給我一塊地,是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝,結果只住我一人,建商花大錢要買,但是我死都不賣!如果改建成大樓可以塞幾千人,但是我就是死都不賣!我每年都乖乖繳房屋稅,政府也拿我沒轍!這一樣也是浪費土地。3 s& J8 y( W/ e

+ w4 r* n: T3 `) w; q  v& f公告現值這玩意沒人敢動,你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後,開始有一些老百姓突然變聰明了,要求提高公告現值。政府高興的要死,台北從2010開始提高。未來政府會不會繼續提高,值得觀察。/ ~' {) X" I$ E9 h. t
" c: e3 v+ N3 l# D
5.炒客口袋深不見底,買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。
% m& O4 Q4 H' p" M
# @1 Y  a7 ?7 k2 a觀念錯誤3 D5 }/ Q2 A4 T6 R8 M

# w0 R! O9 O; q& v# v* E1 I炒客手上有1000萬,炒客不會去買1000萬的房屋,而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多!不借才是傻子,槓桿槓桿再槓桿!
6 j/ s& E3 H$ a2 a 9 L: y6 Q" h: |+ @# B$ @5 {( V1 o
央行新政策一出,貸款成數下降,自備1000只能買2500。你說有沒有效?以前買10個人頭可以買20間房,現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效?: C# |2 \9 e4 d! i% P1 l: N
! F8 O: k" B2 w5 M! C5 [6 r
6.奢侈稅效應: ^9 I$ g/ P% {- j/ N3 d! p

5 N9 T3 s6 z3 D0 k7 ]7 G0 K8 Z實施之前,大家都在質疑,奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%,那我漲價16%賣掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。結果沒想到炒客大批退場,統統收山不玩。完全出乎意料!3 k  f$ z/ H, O& y# q8 `
4 l) V" |  f$ s. M7 z
那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房,照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是好玩的地方來了!奢侈稅不問賺錢賠錢,兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅。到最後每個屋主都做出一樣的選擇,就是房子先壓兩年,之後看看情況再說。所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬,下個月就自動漲價變1100萬。
. N; I1 N# M8 p3 ]8 i 8 m& M0 l$ i+ h% A9 g
「但是房屋就是賣兩年賣不掉」
+ `7 j4 Q. H- x% a, f3 I) I
" ]- w' ]' B% z2 S* ?" L7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題,那建商降價脫手不就結了: n. C8 j. f4 `1 L/ U
& R( }! Y( s" X" c$ ^6 C
觀念錯誤
5 {$ z: ]( A9 m 4 w% g( i5 z* B) s6 j& j0 o. @
台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄,但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉,不能降就是不能降。" l9 ?: T, i; m& i3 ?$ \4 R% R! [
) n1 W6 p! e$ E2 O# P% L; l# w9 |4 M
8.買氣極凍之後,仲介應該喊跌,仲介要的是成交量,成交價高低是其次
: K( ]' d+ s9 A6 z5 N3 o
8 Z- V3 z, w7 D0 w- v% T3 d7 E觀念錯誤6 K) N7 e8 J$ N; u

8 x5 d% {/ L( v  p再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住,而是要加價轉賣給別人。」, J, p" j. r' N& K

+ A: \: ^9 e* ~! z1 E; v如果房價跌了,你就不會買。明年房價會跌,那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌,我後年買更好。愈跌你愈不買。房價漲的時候是「價量齊楊」,但是跌的時候是「價量齊跌」。等到房價下跌,成交量會變低,不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。: |6 c7 `) n7 }- i
6 e$ |( t: _- Q8 P
9.容積率亂象
  S7 U( ~5 `% U) t
- P' |# \" ]" \0 O買完土地之後,房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。政府會看週邊馬路夠不夠寬,附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊土地都會有容積率的規定。  ^" @" T: E; e' f0 u4 \% P  O
# [" J1 _2 N+ ?. d1 j; Z9 c. B
例如說這塊地100坪,建蔽率50%,容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西,要留院子。然後可以蓋到300坪,每一層樓有50坪,所以你家可以蓋到6樓。當然容積率不是問題,問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園,政府就多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場,政府又多給一點容積,建商又可以多蓋幾層。1 X0 Z, g0 \# q/ {
8 Z1 l) d6 Y! F8 X8 `5 f1 s
亂髮的結果就是居住品質超爛,明明馬路小的要死,旁邊卻有一棟20層大廈。2 w; G/ E8 A& E2 `' @8 a
# ]7 O2 V% u( f" T2 o
最好笑的是,台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋,但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪,結果政府說不准改建。那我200坪沒蓋到誰要賠我?所以政府為了補償地主,就宣佈地主的200坪空間可以賣人。
$ _" ^. Q* D) f* v
5 L) Y6 I5 s% N0 B要賣也不是問題,而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。
5 w5 p* w9 J$ i( @' f9 e1 g3 F% [
4 E& j9 e0 W4 f  e/ P那這樣的話,我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地,多爽!, H  Y9 c( p0 T; T. `! C6 K1 \
; l, @' Y8 f: C# i3 ^- U
10.都更亂象
! S4 `7 G( c2 T3 n+ |% Z0 S! b$ o : o1 X" Y& K7 {6 U/ ^$ p
台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律,你買多少土地就可以蓋到你爽!那為什麼建商只蓋5層,為什麼不蓋100層?因為法律規定6層開始就一定要裝電梯,而且當年台北沒這麼擠,多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。
! J. }/ U# {: g3 Y& J : U/ J2 t' z" R$ g0 o& I4 U+ Q
二十年過去,容積率法律也實施了。事實上很多土地,容積率可以蓋超過5層的。地主提供土地,然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房,建商分一些房。大家都有賺。也因為都更因素,舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬,隔壁30年舊房子沒電梯,結果賣1100萬。原來舊房比新房貴,真是讓我大開眼界!/ y' u7 ], x0 `7 g0 Y$ f0 b
" L* L; G3 D! ~( U" h$ ^7 a- Y
但這有個問題,不是每塊地都可以蓋20層,如果不行怎麼辦?而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪,但是分到的新房只有20坪。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓,因為地比較貴,建商願意讓步。
) a) r6 w2 q! b# {: b
& w2 V2 L( O: L% r到最後郝龍斌喊出新政策,會適度放寬容積率,讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊,都更死的更快,因為每個地主都自動漲價,以前1000萬就賣,現在我要2000萬才賣。2 Y, V% f4 O8 j  }  c0 t
1 g( n% E+ u$ a% w" d/ m3 k: R
11.那如果建商不買怎麼辦?地主不就完了?
9 V8 ?2 g2 B9 o% J' s, o3 q" a   e7 H) `$ B3 D* U3 W; C
「明年房價會繼續漲,拖到明年我賺更多」「建商不買是建商笨,我有損失嗎?」「反正房屋稅很低,再拖10年我都跟你玩」/ G9 a$ h3 S" `- v- `; p

0 j. A5 j5 j% b& a+ K! A/ G當然我們現在都知道,文林苑事件,建商跟市府吃相過於難看,造成都更已死。當初天價買舊房的,現在不知道怎麼辦。所以說郝龍斌是打房的一大功臣,應該頒個獎章給他,哈哈哈哈。
+ n2 `( d4 g' @' B9 _ 5 B9 W! a" _3 j7 T
12.房價等同60年租金,所以應該租房?
7 W& G/ v9 Z( e9 X% o
9 y/ N% p% g* b6 f) c5 p0 v# B奇怪?你租完60年之後,房子會變成你的嗎?那你還不買?- x, d. G' _. B6 C
6 Z3 N2 J* g) e% {
觀念錯誤
$ T# m$ K; x; Y0 R
/ s$ W" M" f, ^; b/ \房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓,屋齡「才」20年而已,髒/亂/沒電梯,買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶,你住的下去嗎?就是因為這樣,法律才會規定建蔽率,就是要強迫你留一些空地當院子,這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿,窗戶是要開在哪裡?就是因為居住品質超爛,所以舊公寓的房租一直偏低,比電梯大樓低很多。好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。
& Z5 c# M5 e) o) D2 C : l8 {9 S6 P, d6 F
房屋本來就不可能住到60年,每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年,房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子,你兒子也要繼續交房屋稅。) t6 l# e- A5 D3 M, b: M

) k: |( R5 j" e% @# I& K, B9 p, `! w所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低,所以你可以多加一點,例如說25年。# C% x: ?8 s/ r0 K, z

3 x, g  Q' i. Y13.那為什麼有人願意用這種高價買房?! `+ }5 |1 E* Z1 d# O6 n& f
' R; C% \6 E+ \& b. o/ N- z
因為他沒有要自住,而是要加價轉賣給別人。房價不合理,不重要。租金很低,不重要。房屋舊舊髒髒又沒電梯,不重要。反正只要找到一個笨蛋肯買,所有問題都解決了。
7 }7 V' ~0 [# Y3 \) N) d $ N% _0 d  Y+ D: ^
14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」?
9 ^8 Z5 U9 K; ?  T# {+ ]! H + y% B4 e" e2 p" @' d
因為他是笨蛋
( R. x- v, n6 `& {* V . X' l. L( |& I2 @; [1 V/ K) e
15.日本炒房9 a4 Q' W2 W4 j
2 k5 s: k! \* r2 a7 j  _
日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級,跟台灣一樣,就是大家互相賣來賣去。6 `7 N$ U. R. T  j1 V! D9 I
% r; M' u5 {# c" T
後來1985日本簽署了廣場協議,宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念,美國大壞蛋強迫日幣升值,導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的!甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。) F3 g# F! D0 s( \
2 D+ M& u$ S5 f3 w! \% x' v
廣場協議不是只有日幣升值,馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸?真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。日本當年跟台灣一樣,貨幣刻意貶值,然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去,貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值,正確的說不是升值,只是恢復原狀。7 h! ~6 b6 z& B- v3 m. O; D$ u

$ e6 j0 }1 E' I. t' O+ [5 S& [. e8 Z當然大家都知道,工廠會逐漸移出日本,日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢,工廠出走潮會比較慢,失業率也比較低。但是老百姓不是借錢開公司,而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住,而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
* g% t2 k' j- F5 k
) k/ X+ ?! K+ Y5 |. ~5 f  `那個時候不是只有一般人買房,連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣,你不想買,銀行還會打電話給你,拜託你借錢買房。一樣是房價暴漲,房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子,真是沒創意。
& t  `+ o* u' ]  N . \  _. p2 j  Q& R: f$ K; |
到了1989~1990,日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為,房價只會跌,股價也只會跌,景氣只會變差不會變好,所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因為大家都不花錢,企業做的東西賣不掉,所以只好裁員減薪。因為減薪,所以更不敢花錢,惡性循環。
" Z/ s- n; w% |7 R , U$ x0 [% F3 {3 O0 X/ y
日本政府只能選擇舉債建設,「生」一堆工作給老百姓,大家有工作就敢花錢,結果無效!不管政府怎樣說破嘴,民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用,只能繼續舉債,繼續建設。對日本民眾而言,理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買,只敢買債卷,然後日本人又最愛買自己政府的債卷。日本政府每次都是發新債還舊債,但是每次日本老百姓都很捧場,都是瞬間賣完。外國人根本不敢買,只有日本人願意買。真是讓我想不透。日本現在的局面是房價太低,房租太高。但是老百姓就是不買。因為「明年房價跟房租都會一起跌」$ E* Y5 [( X8 e- J

/ n# r" V1 K6 ~2 ?  Y16.美國炒房, Z# v7 e% A3 w7 {
4 E0 D/ s( {$ ?+ s
由於美國早就實施實價登錄,實價抽稅,照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩,信用差的人都可以借錢買房。因為可以借錢的人變多,房價自然漲。美國佬看到房價漲,又有一堆人跳下買,然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
1 d, {3 v% ]3 q/ k) w0 }; r
9 F. O* Q" ~7 j1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息,2008正式破滅。5 i$ L" `& K% p$ c

! Z8 W- `( t" H9 ~" R  i美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死,但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品,賣給自家美國人,也賣給外國人。整個包裝非常複雜,沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。
% }" U+ R3 I2 X6 @- S. V8 g8 E+ O $ W  G3 y+ A$ e) n; q' Z5 W$ Q9 U
例如說銀行借錢給小明1000萬,利息10%。但如果小明破產,銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英,銀行自己抽掉2%,小英拿8%。如果小明破產,那會由小英賠掉1000萬,跟銀行無關。也因為風險可以丟給別人,所以銀行也不會認真審核,隨便什麼窮人都借得到錢。) G, ~) u+ F( X+ d

, q4 u- B! i% S6 i( y! [好玩的地方在哪裡?因為房貸已經包裝成「金融商品」,所以就跟股票一樣,是可以「放空」的,你如果有猜到2008的崩盤,你早就發了。
+ r* j( d9 u5 W* V - O4 Q# D, |+ F+ Z/ {: i0 D3 [
17.那小英幹麼買?小英是白癡嗎?
, L# v( m" \" G: W' s  ^ , D8 e4 b: [6 |: r, T4 \8 W
因為房價在漲,小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。- J/ B2 h9 f9 h+ n1 Z* ?% e0 A( c

/ L4 a5 `  Z7 H& h9 `18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆?不是都轉賣光了?
6 B+ T7 c8 a2 K6 _" w - {" u5 b) s% b+ a, h. Q* d2 N
因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲,銀行幹麼給小英賺?自己賺不是更好。: M. x0 t+ O* A. G

: k0 S: b0 [5 Q8 ?0 ^. r1 O  ?. y19.那為什麼台灣銀行業沒倒?: O9 q* T" l; ?3 r+ a7 C
4 q3 E* _  W% [+ |: p
因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則,不求銀行賺大錢,只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品,政府是不讓銀行買的。) y" l  F; u9 f  u- j, x
8 N* y, C6 d+ c0 f- l7 K/ }
雖然說銀行自己不買,但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣,白癡法規......)! ?% _$ F! E6 L) z: R. {( Z( j
. k- s$ U5 B3 `0 H$ }" q
這就是所謂的「連動債」。: x6 h# ]. s  Y

& g- S: \! r- c18.美國崩盤之後怎麼辦?* U; f# Z& d9 ~/ j! N6 r
9 @7 Z$ X' B- _# b) T9 V" x1 S! m
美國人看到日本的慘狀,所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0,第二步瘋狂大印鈔。
$ ?& q( P& _/ P' ^& y4 I
1 \- G7 o- p$ d& d, u照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國,如果產品不能賣給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞,而是全世界平均分擔。. |0 z! a4 P! E' Y
( Y1 J2 I, ]9 t( {
美國本來可能會衰退20年,現在回頭來看,竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。; i( p! j( W+ E" s7 ]
* ]8 A5 n1 K) t/ [" Q8 c3 H
19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效?
% s; Y" l0 u6 z, p : \, \% S1 L% b- N
我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。
$ g. P; Y; s2 _* \* ^ 2 b$ S1 h4 z: F, T1 T/ G6 H
理由很簡單,因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢,但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。而且日本不是崩盤之後立刻印鈔,而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年,就算政府說明天經濟會變好,也沒人會信。( h& E% B2 @$ A/ z/ `# U
/ l3 e$ N7 k6 w
20.所以說利息太低真是炒房的根源,原來兇手是彭淮南。
( [7 ]* z/ z8 T$ x# b& R 4 _; P+ x: A* \/ b
觀念錯誤8 _# T: q# a% P; L/ Z/ D
2 G$ K3 j& s' [& k7 ^9 T! w
低利容易炒房,但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟,央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票,一樣很慘。真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現,政府應該立刻用力打下去,叫你不准玩。
& _  k% j5 ~$ W; ]; C2 g 8 Q( b6 K7 s, S' Z( s
例如說日本已經維持0利率超過10年,但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩,我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。
( j* ]" \' |. b7 ^9 t7 G5 j7 P 2 Q* `2 S  O3 W6 u# `  X
最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。2 f1 Z( V: X- S$ ^

, e/ n0 |  c2 i" O21.那這次炒房到底是誰的錯?6 c& X( S3 F# }2 ~( }9 Q
8 D7 M( I% ^1 w5 t
全體台灣人的錯。1 c4 m* T* X" o/ u7 Y; V! ?8 |0 k
( e! B1 E' w. u+ ]' J  l
既然政府鼓勵炒房,那你為什麼還要投給他?答案很簡單,因為你心中希望房價漲。也就是說,每天在版上喊跌的人其實是少數特例。台灣大多數的人是希望房價漲,只是那些人不上網罷了。
* S2 D* X  z' A
, r: u% k$ Z4 ^. m6 g, c; v0 p' N台灣大多數的人都希望趁著房價漲,撈一票就跑。「至於爆炸之後會多慘,干我屁事,反正我已經家財萬貫了」「你們這些笨蛋努力工作吧!哈哈!」5 q, A& e: f, ~0 A& g* \
: y* `8 \/ _4 O( J

6 ?( X8 Y& k7 z% i. w' m22.未來台灣怎麼走?
: @8 d/ H* F) f% j: b2 I# Q: k , |) h* L  p# X! k3 I" U: b
台灣儲蓄率接近日本,加上人口老化速度世界第一,加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式,不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本:台灣人真是我的好朋友)
4 o4 ~# G: u9 A% X( X0 \6 ]4 W2 j
" E* l& X3 H1 O# |1 q1 d0 r0 M房價跌/房租跌/股票跌/物價跌,但是你的薪水也在跌。) p; a; a# r& K$ r, [9 o2 X' }. r2 U
8 Y5 A2 }4 V4 z: @5 o
房價到最後會跟日本一樣,變成房價太低,房租太高。我是建議可買一間養老用。至於買第二間當包租公,要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。6 Y3 O, v2 I+ U6 o8 ?

7 @  l: F8 ^* Q+ o密切注意政府法令,政府會不會提高房地產稅金?我不知道。但是稅金抽的愈重,房價就跌得愈慘。
# \+ U0 a8 C# ~7 r, S" Y 2 P: f8 M6 Q# B7 K" }% Q
買房的時候要把未來稅金也算進去,不要買了發覺扛不起。理財要保守,建議還是以低風險的債卷為主,股票少量即可。但是要謹記:「別買台灣國債,別買日本國債。」9 m4 B9 [& T4 G  D9 B1 E3 J2 I
8 V$ L+ w( H4 f7 ]3 K# y, k

8 n6 r2 @! z8 }- m, o* ?3 K% ~無論在什麼遊戲中,只有勇於面對的人才會獲得報酬。遊戲雖然不是人生,但人生卻是遊戲。最糟糕的遊戲平衡度,不親切的NPC,前後矛盾的劇本。但是,能不能享受這個遊戲則在於個人。即使是垃圾遊戲,真正投入的話或許能感受到意外的樂趣,結束時反而會認為這是個名作也說不定。
作者: synchris    時間: 2013-5-29 17:46
本帖最後由 synchris 於 2013-5-29 17:51 編輯
) A9 J- M- i: E% c+ [2 j" i) ]6 d$ Q
  J4 T+ j) p" f6 h: E  y  f4 S% U  d其中有很多paradox
( C- D8 \0 m  Y4 O* a4 Y6 B5 F2 M' c5 H
這裡針對最後一點來說說4 d, b( M  s! J$ ?2 a# G% {

  b. I7 A) F( O# ~22.未來台灣怎麼走?& J, D8 a& M% F- l9 Y* a, q( R# T3 `
2 _, P; }  M4 G' A$ k3 c% |
台灣儲蓄率接近日本,加上人口老化速度世界第一,加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式,不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%
' ?$ v3 B0 w1 z. T2 h! g* f6 |9 _; X" y7 I  g$ f* R  f
  X0 \; _* ]4 ^* d% p
台灣的QE政策規模絕不輸於美國+ z9 a$ x4 r; N' {/ C
# Q' C2 A9 O: w7 f. ?8 `
USA經過三次的 QE
2 N* t; t; c# K* ~3 P3 f. V( z8 z  _6 J
FED的資產規模[不過]約3兆美金8 Q' M" _$ U2 V: r: u  P; L1 m" e
1 D" {  c6 y/ g0 W( \
佔USA GDP規模15.6兆不到二成7 ]/ a+ D' S# f4 U

' [9 r( r; W- Z- k4 |& V但是TWN的央行資產規模0.45兆美元
) m: ~$ r+ e. q6 i& r2 ?7 Y
  p) S. m! G/ S/ Y5 c) {' y; A9 _佔GDP規模0.474兆美元的 95%
( F) ^/ n3 v7 s! X0 @) t+ u& ~

$ H6 ~; ?; |! R( w4 R; Y: eTWN QE氾濫的情形遠比USA嚴重& C6 H$ M) K0 T2 o  F6 w( Y* V

6 Y6 o( [3 U( K9 {) \$ H" d/ ]更何況FED還能把通膨的壓力輸出分散到全球
: s4 O; a3 [* i/ t6 x; ]6 J 3 K" x/ A/ m1 u
台灣只能分散到基層老百姓
: D) w/ ^3 h2 w( _8 n+ O- R  C0 t4 b) F. S0 x5 K2 l
所以 以PPP(貨幣購買力平價)而言 基層老百姓已被稀釋(或降低)得很多很多了2 U3 }+ y9 t7 |+ U5 b5 z) V

9 \- g. J( }# Q: ^' ^CPI沒高漲 是因為它只計算租金而沒包含房價水準  t5 N0 M1 B# ~- E9 l; l  {+ G
7 f6 e2 w- m. h" l
台灣通縮? 早已通膨得令人水深火熱了. g; N: j. C" G' x
  T. y" p5 R- ?, ^2 s2 {
這是今天基層百姓難以過活的主因之一4 n  `. _8 b" S

/ u/ Y" O$ j3 }+ ~& [2 ]彭老啊老彭 夜深人靜自省時 仰天俯地無愧乎
作者: jerry508    時間: 2013-5-29 21:15
synchris 發表於 2013-5-29 17:46 % V% k: l4 W0 p
其中有很多paradox" e5 O7 Q4 W& D6 V+ @9 B" R8 I

/ l& O' M' m! y3 C4 l" G. C2 Q這裡針對最後一點來說說
5 z0 W& Z5 N# h: V. |7 d
! p8 y: w" J1 l+ `  s' y& G
經濟學這大問題還是很難以過去的經驗來判斷啊...
作者: 洪阿民    時間: 2013-5-29 23:28
明明馬路小的要死,旁邊卻有一棟20層大廈
( a3 `3 o8 D, m; C  N% k
咦~~~~~
作者: jerry508    時間: 2013-5-30 00:07
洪阿民 發表於 2013-5-29 23:28   Y% V  U# ~- T
咦~~~~~

7 Y9 e- J- R- c4 L: P7 D2 _3 K4 \
  U* S; N. x4 o5 v# p6 G哈~洪大我們這裡算好了啦,看看中永和或是我幾年前去看的新莊迴龍站附近,都蓋十幾層,路是只能有一台車過的,新店瑠公圳旁也蓋了高高的三輝君匯,出入就那麼一條小巷子,會車時不知怎辦
作者: angel99    時間: 2013-5-30 01:10
世事難料,人生是一場遊戲,很難玩的一場。
作者: synchris    時間: 2013-6-4 10:22
0930 發表於 2013-6-1 21:53
7 [. P( D7 i# t( s3 x人只有兩種
7 @/ E9 g" @1 Z4 q3 \人生勝利組和人生失敗組
/ w4 {: q. D$ |4 x% jM型化的結果

/ x) ]0 X0 K! p/ ^- W: Q, ~投資者也分兩種
" h, s0 v0 r+ u) @8 ~( o
7 Q$ j' w2 F  E/ p) b一種只見過多頭市場 以為Sky is the limit.0 L# L" m, X% |0 [' w' x
% N/ Q" \9 R) L1 g8 k
一種經歷過1997~2003空頭洗禮 下場怎個慘字了得 3 B! v' ~2 @4 E, {

" \4 o8 t' f( e8 C$ ~: I, \無論建商或個人 只要負債比例過高的 其慘狀皆然- ?( |5 B+ [5 G3 T) P+ u
# w8 l& P8 L6 i
當然 我還是要說 長期間 房地產仍是對抗通膨的最佳利器: B1 g% w2 j2 |) ?4 v) O& @- t
4 {: K- ]5 N5 U4 Z# \% n9 J
但是Leverage過高者 在市場調整時 只有過不去的當下 沒有長期間4 B4 _. Y( X# M& C/ H$ B  }
# L3 z9 z6 T' l. G

作者: dinowu    時間: 2013-6-5 00:36
synchris 發表於 2013-6-4 10:22
2 a3 [( c1 p2 a+ N投資者也分兩種
) E/ l; w, |' r6 Z( ]. y0 L! K9 ]/ x+ z! f. o: w9 Q
一種只見過多頭市場 以為Sky is the limit.
" A0 y7 U* i4 k; c
嗯....高
作者: caroler0123    時間: 2013-6-5 01:33

作者: 無拘無束    時間: 2013-6-5 10:59
jerry508 發表於 2013-5-30 00:07
' r; s. l0 Z  ]" c9 I: [哈~洪大我們這裡算好了啦,看看中永和或是我幾年前去看的新莊迴龍站附近,都蓋十幾層,路是只能有一台車 ...

: v% \8 ?: V; W  C其實我從住 台北市->永和->到目前的北大,說實在的,北大算很好的環境了~~9 d- ?8 i; s  g) a' D2 K6 ~, S
至於房價就其次了,住的爽最重要
作者: 魯西恩    時間: 2013-6-5 14:31
本帖最後由 魯西恩 於 2013-6-5 14:32 編輯
8 T! {) d* b8 T9 {' o: u- p4 h. K# G9 ~. N( G2 ^
奉勸想要靠炒房大發利市的炒家們,趁早收手吧!
' m3 u  q4 @; ^6 Y2 R- y$ X現在回頭還來得及,/ m4 \- Y# L/ W7 |  P( R' c3 o. u
否則
: \5 i8 t& k+ x: o+ [8 W房價炒高了9 R; }+ u0 a9 E  d% N2 L- n
口袋賺飽了  F, A/ Q# P$ @" r, J& e" N
生活變爽了
4 {/ T' o) s# ]+ I+ r+ a0 x. ?8 Z笑口常開了
6 ^  d( `2 Q2 V在此同時
# ]" @5 z9 O# ]  v8 R9 I# M1 W0 v專為閣下量身訂做的地獄套房% W+ W- G9 h) I* F0 r; A4 [7 S
也準備好了
$ Q9 k, ]) }: r$ g- @就等他們正式沒了心跳呼吸之後
) G2 J" \! y5 a- i* {大門敞開
. ?1 L/ K; ~9 O直奔而去
: D" A7 S5 h! c% L6 C% }0 Y到那時就再也笑不出來了
, e& _" G! F. L1 O. k% z  A" t7 l& j1 W
一家人能夠
: w) y$ K: f" z- J" }/ \知足安份,# N5 l# \$ G- p! G# o# n
和樂融融,
* I( i' L3 }8 n夠了!
作者: rogerlily    時間: 2013-6-20 00:57
本帖最後由 rogerlily 於 2013-6-20 00:58 編輯
# h; H% ?2 H7 b0 _% E* x7 a' V( F0 r; Q; p' E. C
最近看過一篇報導, 提到海峽對岸重慶某區塊, 很多有錢人(有錢多到花不完的有錢人)倍增, 他們投資當地房產地產, 結果造成蓋了很多大樓但卻沒啥人進駐, 使得整個區域空蕩蕩..
; Z; I/ G' G, b4 q$ r! n4 \但新建案還是陸續建造, 建商會陸續蓋房蓋樓, 有錢人會陸續買房買樓, 房價繼續飆高.   
" \; ?: [: S' O% k2 l  C高樓大廈雖沒啥人住, 但這現象會持續下去, 因為有錢人口袋深不見底..有錢人錢多到花不完滴
作者: andy826    時間: 2013-6-20 15:03
10年而已嗎? 我爸朋友在我國中時, 就已經在炒房炒股了
作者: titi99    時間: 2013-6-26 10:43
自住就不用想太多




歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5