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標題: 台灣炒房10年經濟沉淪30年，這就是一場遊戲！ [列印本頁]
作者: jerry508    時間: 2013-5-29 16:46
標題: 台灣炒房10年經濟沉淪30年，這就是一場遊戲！
本帖最後由 jerry508 於 2013-5-29 17:41 編輯 - j2 M% U8 `( x' \( M5 ~  N& ^1 B
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這二天蠻紅的一篇文，轉貼過來給大家分享" r9 X2 @- F! E
資料來源：台灣炒房10年經濟沉淪30年，這就是一場遊戲！  h& [0 S$ u3 [: l
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/ b& v/ z% z" E) O# @1.台灣炒房
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這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。那為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。" j/ U3 w9 x  b* }

; {0 s' C0 F( t: t  A" \) [* ?8 b這個遊戲就叫做：「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」/ B9 V- j$ ?3 `4 x' l: u

7 Q3 b& A" O4 G" M0 g( r+ V; N- G造成台灣兩高兩低的奇妙現象：房價高，空屋率高，房租低，薪水低。* X) H, g0 ]5 e. E; Y; F

) G6 J2 W& p7 \炒房本來就是只能炒房價，租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾，因為台灣經濟緩慢退步，所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣去的金錢遊戲，所以房價大漲。0 K& K9 J! m$ @; @3 [
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這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久，台灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的，有些人還真的以為可以玩100年。( v1 m$ W, `5 P! P
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那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低。! N- [# i" _5 f% O

% h8 D  |  ]! V' p2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。
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這是什麼爛政府！房屋要繳稅，這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人，每年都得繳稅給政府。如果房屋空著不用，就是浪費錢。正確的說，這世界上根本沒有買房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。
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如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。1 X: T$ D0 U* d

+ e7 O* F6 m/ h' \+ h' j所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。" }9 s- ^& }" @4 z& L# E

" J8 q: B- m7 z$ W% V% ?% ?  \, e例如說這樣：買在鄉下的便宜爛地，價錢低，稅金也低。30年後政府在旁邊蓋了捷運站，土地大漲。所以持有稅也大漲。地主繳稅繳到受不了，到最後就會乖乖認命，改建成大樓收租。一口氣又可以多塞幾千人。
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絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。8 c  C- _" Y1 Q' r. s% g  q

# q5 U6 B- J' G4 {- }2 I, g3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？$ N) o3 }! ?% @$ ^5 o* B

: F/ c' a" T  ^% i問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。$ r5 w9 h, J+ T8 i9 z

. ~. W0 v; D6 b5 e) i" q9 E* c當然大家都知道，台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實價課稅的國家，通常是抽1~2%; k: x3 C7 r9 |! }5 Q/ N

' ~! m4 [; h7 `3 }9 u9 c& a- _+ K也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，永遠會有屋主肉身檔怪手，死都不賣，因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
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% _8 S9 {9 h8 u/ _但是不用怕！因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候，就乖乖用1000萬去買，但是你要繳稅的時候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。" i% C# K$ U+ J! v
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台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。
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; ], ^4 D$ C! s  _4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？1 D! H* |' G3 f9 p7 T

' W6 ~  @" }. \7 X稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於是土地浪費了10年。: t% M  K+ a% E' {. R) f# L6 q

+ R1 j# {, j  a8 A% Y老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝，結果只住我一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！如果改建成大樓可以塞幾千人，但是我就是死都不賣！我每年都乖乖繳房屋稅，政府也拿我沒轍！這一樣也是浪費土地。2 ?" a6 F* L2 ^4 T. A1 z& W6 k
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公告現值這玩意沒人敢動，你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後，開始有一些老百姓突然變聰明了，要求提高公告現值。政府高興的要死，台北從2010開始提高。未來政府會不會繼續提高，值得觀察。
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5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。6 o. e- G! q& Z

4 y( C& S( j# n. x# w觀念錯誤5 V3 R1 E0 Z2 j* e

/ g; E/ ^* _0 `) }炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。因為剩下4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！
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( o. C. }3 o: O+ \- a; L5 e" f6 s  M央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？  G$ |* O1 Q9 X- A, x

) c7 L- j5 S2 ^' Y6 O. M6.奢侈稅效應) e7 j( A) |' G4 g4 x: e% u6 w
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實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！
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# J1 W6 L+ e- x8 v* V/ S- a, R那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房，照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是好玩的地方來了！奢侈稅不問賺錢賠錢，兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅。到最後每個屋主都做出一樣的選擇，就是房子先壓兩年，之後看看情況再說。所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。0 e8 v5 H9 z2 z" r3 s/ ^0 P. U

% x! Z& N; t0 r# L- j( q「但是房屋就是賣兩年賣不掉」/ k- t% s% H- v5 U

4 H: H* |# y6 t2 S  R/ h7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，那建商降價脫手不就結了: t9 S& C/ }4 s) e  ]8 s' t$ I$ L1 P

5 {1 ~5 @  _4 k& t* N4 l* H: [& @觀念錯誤+ T2 {. }/ K* ^+ ?

2 O( G5 G- o/ [7 g6 a1 z1 N/ H4 `) w9 v台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是17層地獄，但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉，不能降就是不能降。3 J" K0 t# v, G, ?1 \2 D% Y

% S+ [! C9 Z2 {. c0 P3 A/ r" W2 L8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，仲介要的是成交量，成交價高低是其次
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6 V2 I/ p9 l3 z' E2 |" g觀念錯誤+ v0 E0 ~. Y( K# J  A) i
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再跟我複誦一次「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」
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* D8 q# |. C8 H+ E如果房價跌了，你就不會買。明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的時候是「價量齊跌」。等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
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9.容積率亂象
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買完土地之後，房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。政府會看週邊馬路夠不夠寬，附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊土地都會有容積率的規定。
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. p5 }+ T* ^# \" g例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西，要留院子。然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋到6樓。當然容積率不是問題，問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園，政府就多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場，政府又多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。  X" `/ q. ?0 p% M

! Q1 |5 P( b6 r( D3 Y亂髮的結果就是居住品質超爛，明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。+ u) h& ]+ O% j% M

8 a# w8 s4 ^5 t  z最好笑的是，台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋300坪房屋，但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪，結果政府說不准改建。那我200坪沒蓋到誰要賠我？所以政府為了補償地主，就宣佈地主的200坪空間可以賣人。& F0 S: G' M2 |/ P! u6 g

6 m, R. n% T; h: V0 b& t! r要賣也不是問題，而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。' S. f; _  Q3 S7 a$ k5 `
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那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！; E8 l, r9 `4 s
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10.都更亂象
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台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律，你買多少土地就可以蓋到你爽！那為什麼建商只蓋5層，為什麼不蓋100層？因為法律規定6層開始就一定要裝電梯，而且當年台北沒這麼擠，多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只蓋5層。: a* @$ R' [: Y  k% b$ H
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二十年過去，容積率法律也實施了。事實上很多土地，容積率可以蓋超過5層的。地主提供土地，然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房，建商分一些房。大家都有賺。也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子沒電梯，結果賣1100萬。原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！
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# b% B% T% U( Q6 h但這有個問題，不是每塊地都可以蓋20層，如果不行怎麼辦？而且法律還有規定建蔽率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪，但是分到的新房只有20坪。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓，因為地比較貴，建商願意讓步。
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/ n! u/ ^# V( [2 H, `到最後郝龍斌喊出新政策，會適度放寬容積率，讓地主可以一坪換回一坪。加速推動都更。結果口號一喊，都更死的更快，因為每個地主都自動漲價，以前1000萬就賣，現在我要2000萬才賣。4 L% {1 A0 F# d  l

" p: D8 E/ a4 s6 Y* p7 k/ l11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？3 i4 U- _$ ?4 l' K& K1 h! Y

- F  g  t& c& p1 {. `  E" x- `0 _+ i「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」
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4 U) h& p6 K$ _7 E當然我們現在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。當初天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。
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. X6 d, @$ P! d12.房價等同60年租金，所以應該租房？
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奇怪？你租完60年之後，房子會變成你的嗎？那你還不買？
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; J4 ~- R3 T. M. a觀念錯誤1 ^' X1 h% b, }

( O9 N  }1 q0 U3 [% a" ]房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓，屋齡「才」20年而已，髒/亂/沒電梯，買個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶，你住的下去嗎？就是因為這樣，法律才會規定建蔽率，就是要強迫你留一些空地當院子，這樣你房間才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿，窗戶是要開在哪裡？就是因為居住品質超爛，所以舊公寓的房租一直偏低，比電梯大樓低很多。好笑的地方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。
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2 X; [0 N9 C" s. E$ V7 K# n. D6 M5 p房屋本來就不可能住到60年，每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋稅就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子，你兒子也要繼續交房屋稅。
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. W8 ~  w2 ?! ^; M1 l+ c0 C所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低，所以你可以多加一點，例如說25年。* F. M: K! P% I5 O+ S

& M/ }* f) x+ s7 C( ^13.那為什麼有人願意用這種高價買房？* B2 A5 w0 F/ o" E" s5 X

( k  Q5 A5 }8 x3 g9 y因為他沒有要自住，而是要加價轉賣給別人。房價不合理，不重要。租金很低，不重要。房屋舊舊髒髒又沒電梯，不重要。反正只要找到一個笨蛋肯買，所有問題都解決了。
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14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」？
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5 Y7 }" L- g2 C' C! g/ {* V因為他是笨蛋+ G3 o# Z  _( A

0 {& w3 f: |+ x; o: C15.日本炒房8 @2 C: ~* M4 e# n

/ Y2 f% H2 k; z4 |: X& T日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級，跟台灣一樣，就是大家互相賣來賣去。/ q) D; m1 k$ j5 P. f  p* k
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後來1985日本簽署了廣場協議，宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念，美國大壞蛋強迫日幣升值，導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的！甚至連某些教科書都這樣寫 (我建議你把書撕了)。
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6 @# Q: t5 m2 ?; D! J' G4 b; c! ~廣場協議不是只有日幣升值，馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸？真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。日本當年跟台灣一樣，貨幣刻意貶值，然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永遠賣下去，貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值，正確的說不是升值，只是恢復原狀。
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當然大家都知道，工廠會逐漸移出日本，日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到極低。企業容易借到錢，工廠出走潮會比較慢，失業率也比較低。但是老百姓不是借錢開公司，而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不是自住，而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
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( `8 d0 g/ C' y: X* a4 F: ^那個時候不是只有一般人買房，連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日本不一樣，你不想買，銀行還會打電話給你，拜託你借錢買房。一樣是房價暴漲，房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的點子，真是沒創意。
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到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是反轉點。這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為，房價只會跌，股價也只會跌，景氣只會變差不會變好，所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因為大家都不花錢，企業做的東西賣不掉，所以只好裁員減薪。因為減薪，所以更不敢花錢，惡性循環。- Z3 M" w/ R* x. T) h
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日本政府只能選擇舉債建設，「生」一堆工作給老百姓，大家有工作就敢花錢，結果無效！不管政府怎樣說破嘴，民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用，只能繼續舉債，繼續建設。對日本民眾而言，理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高風險不敢買，只敢買債卷，然後日本人又最愛買自己政府的債卷。日本政府每次都是發新債還舊債，但是每次日本老百姓都很捧場，都是瞬間賣完。外國人根本不敢買，只有日本人願意買。真是讓我想不透。日本現在的局面是房價太低，房租太高。但是老百姓就是不買。因為「明年房價跟房租都會一起跌」
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16.美國炒房5 S1 B& q- f; G4 q$ J# v

  z8 ], R7 W7 |) r由於美國早就實施實價登錄，實價抽稅，照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩，信用差的人都可以借錢買房。因為可以借錢的人變多，房價自然漲。美國佬看到房價漲，又有一堆人跳下買，然後今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。$ x* C2 f. |# [7 |

/ t8 M5 w, Y: q5 L" x2 @1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息，2008正式破滅。: i: F- f) r4 G; M$ a# e* H! z

3 A0 l1 H* V* w" E. z. v# e: ^美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫只有自己死，但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品，賣給自家美國人，也賣給外國人。整個包裝非常複雜，沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉賣給別人。3 _1 q/ ^  A: s& C: e
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例如說銀行借錢給小明1000萬，利息10%。但如果小明破產，銀行就要自己吞這1000萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英，銀行自己抽掉2%，小英拿8%。如果小明破產，那會由小英賠掉1000萬，跟銀行無關。也因為風險可以丟給別人，所以銀行也不會認真審核，隨便什麼窮人都借得到錢。- q. s' S9 a! Z' q

8 L" o5 R* {7 V好玩的地方在哪裡？因為房貸已經包裝成「金融商品」，所以就跟股票一樣，是可以「放空」的，你如果有猜到2008的崩盤，你早就發了。. l4 H# \0 R3 _; B6 Q/ Z& [( ]& ]

) s: H! R/ U3 y: [0 B, o17.那小英幹麼買？小英是白癡嗎？  m6 c* P/ D$ K

0 O% h3 y2 N$ ]) C9 h& G+ W因為房價在漲，小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大賺一票。
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9 z. S" }! X0 I6 \18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆？不是都轉賣光了？
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因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲，銀行幹麼給小英賺？自己賺不是更好。% Y7 }- u4 N; G" i1 P5 R5 D6 d

5 T' Z% N7 F- \; ^8 q) |19.那為什麼台灣銀行業沒倒？
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因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則，不求銀行賺大錢，只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品，政府是不讓銀行買的。
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雖然說銀行自己不買，但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。 (台灣法規說可以賣，白癡法規......)% }2 m6 H, ]  v6 N/ [
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這就是所謂的「連動債」。
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3 s- k) O6 t4 Y* l6 b, H18.美國崩盤之後怎麼辦？
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美國人看到日本的慘狀，所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0，第二步瘋狂大印鈔。
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3 @. ]! K- u2 M5 ?& c! Y, S/ e照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國，如果產品不能賣給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞，而是全世界平均分擔。& H' I$ D7 [+ W; O

  X8 A/ g: g* q7 G& w美國本來可能會衰退20年，現在回頭來看，竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。
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19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效？/ d; h1 g2 L4 w6 t$ S' S

# H' L% c, I& p/ q! X/ Z我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。
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理由很簡單，因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢，但是美國人最愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。而且日本不是崩盤之後立刻印鈔，而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年，就算政府說明天經濟會變好，也沒人會信。2 K% S6 n- N8 s- [/ V) |; i9 R

6 Y) \: e# j% c20.所以說利息太低真是炒房的根源，原來兇手是彭淮南。% a- L4 `$ C7 W( V5 e' n/ E" Q

* \0 Q) _# }$ @8 H5 q  w+ i觀念錯誤% k2 x7 A+ m7 F' M' M% ]; g
) ]! E, m+ X& M6 J/ W
低利容易炒房，但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟，央行當然不敢升息。升息之後企業倒一大票，一樣很慘。真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現，政府應該立刻用力打下去，叫你不准玩。8 Q0 c7 o+ c! _) Q5 _" N

4 R# N8 Q9 @5 L4 ~* o' R0 i$ c% p例如說日本已經維持0利率超過10年，但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩，我還是不玩。我就是要把錢放在銀行不動。! q* a% D7 W4 L5 r( q9 \( r

5 `3 _4 V5 ~/ Y. R4 S最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣政府自始自終就是鼓勵炒房。
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3 V5 y* D2 \) X! Z0 r5 ^+ O21.那這次炒房到底是誰的錯？, x; r' G) G6 v7 ?* S* |! V, i
* Q6 U4 b/ h# N) j4 d
全體台灣人的錯。
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( p; G8 t( k1 r7 \* O既然政府鼓勵炒房，那你為什麼還要投給他？答案很簡單，因為你心中希望房價漲。也就是說，每天在版上喊跌的人其實是少數特例。台灣大多數的人是希望房價漲，只是那些人不上網罷了。( ^) M* A$ g$ g& A% C; r* d

4 \. w9 H5 o  Y0 Z台灣大多數的人都希望趁著房價漲，撈一票就跑。「至於爆炸之後會多慘，干我屁事，反正我已經家財萬貫了」「你們這些笨蛋努力工作吧！哈哈！」* I1 }/ a7 P: A# A: y9 [2 K

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* O* a& s" _6 H+ q( z# X4 N22.未來台灣怎麼走？
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台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本：台灣人真是我的好朋友)
9 z" V8 }- @# b8 G" l " T/ c, E( e" S; }$ b. O/ w/ w
房價跌/房租跌/股票跌/物價跌，但是你的薪水也在跌。
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房價到最後會跟日本一樣，變成房價太低，房租太高。我是建議可買一間養老用。至於買第二間當包租公，要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。9 V+ U7 Q1 y8 ^6 V9 ~
+ T6 l; P; e- b7 ^6 S4 x- Q: E9 E
密切注意政府法令，政府會不會提高房地產稅金？我不知道。但是稅金抽的愈重，房價就跌得愈慘。1 r9 A! J3 K' G5 }

/ K  I* e3 g; B/ a3 x4 g, x7 g$ W買房的時候要把未來稅金也算進去，不要買了發覺扛不起。理財要保守，建議還是以低風險的債卷為主，股票少量即可。但是要謹記：「別買台灣國債，別買日本國債。」% I; g) V4 p# k5 \  ?7 K
; b+ K) R6 R: S: W  k( `/ A& ?
" d: c0 Q2 S1 y# E; k$ D
無論在什麼遊戲中，只有勇於面對的人才會獲得報酬。遊戲雖然不是人生，但人生卻是遊戲。最糟糕的遊戲平衡度，不親切的NPC，前後矛盾的劇本。但是，能不能享受這個遊戲則在於個人。即使是垃圾遊戲，真正投入的話或許能感受到意外的樂趣，結束時反而會認為這是個名作也說不定。
作者: synchris    時間: 2013-5-29 17:46
本帖最後由 synchris 於 2013-5-29 17:51 編輯
6 i" i4 L$ @) }. O/ s# M
1 i# R) Y7 |9 {其中有很多paradox' o" S# o+ C3 g" h

) J# q0 x5 {2 [: s* L; X% Y這裡針對最後一點來說說
' V) K0 V2 _3 @2 S5 F7 A& Y! M& S, y4 h& w
22.未來台灣怎麼走？9 w5 G  |: F2 K* Q

$ _4 K6 Y; w& U, u  }8 ^! [台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。
. M2 Y" S: K$ Z/ |
" a* d3 D$ O7 L/ y# R% p) d
! {. b& `3 T0 V台灣的QE政策規模絕不輸於美國
+ p3 ^. W+ R8 m6 S: U- X) H$ d% ^' g* W1 {
USA經過三次的 QE - d; ?/ _+ C! T. K2 f& \
6 T. I8 m! B+ S9 w" g4 ]4 C, j5 }
FED的資產規模[不過]約3兆美金1 g, A6 O/ q5 Z, R- v( W' }

$ E, {5 ]" Q) {佔USA GDP規模15.6兆不到二成
1 D1 j1 o' @2 Y3 T+ \ + H" Q9 |. i! r+ G
但是TWN的央行資產規模0.45兆美元
) B" @5 [9 e3 Z- n9 f0 p' |. U2 i% I. Q( m. l
佔GDP規模0.474兆美元的 95%
4 R% W' e; k. z/ z8 L
5 j$ w% m( ]+ p$ ]+ QTWN QE氾濫的情形遠比USA嚴重& ~' V2 M) _& q8 Q, T) f

  _2 c. I# n+ S  {更何況FED還能把通膨的壓力輸出分散到全球
8 ?* g& _& |* p; Z& N& p   u- k/ {' Q& v6 t5 Z
台灣只能分散到基層老百姓3 r# l  V3 K$ W5 k; G' p& ?! ]6 @; ^
: Y6 `) q5 J) S2 m
所以 以PPP(貨幣購買力平價)而言 基層老百姓已被稀釋(或降低)得很多很多了4 m) G" Z) X2 {/ ~. N6 i
' ^& ?: H$ i$ H! f+ h) w
CPI沒高漲 是因為它只計算租金而沒包含房價水準
) q2 @+ u3 ]( [* |* z, j8 b' i* ~) [1 T+ d/ C: Q8 Y! z1 z) k
台灣通縮? 早已通膨得令人水深火熱了
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' Z: D! |" C4 f) K( J' P這是今天基層百姓難以過活的主因之一& a, C" s& y+ A$ k0 a; A( Y! f
7 [! _/ j1 l! F
彭老啊老彭 夜深人靜自省時 仰天俯地無愧乎
作者: jerry508    時間: 2013-5-29 21:15
synchris 發表於 2013-5-29 17:46
5 M. N& G/ E: i6 }( Y6 Z$ E其中有很多paradox
  R# N& Y+ B7 C5 `7 x8 [  A$ ?, b1 Z/ r3 c4 V5 B( y' ~
這裡針對最後一點來說說

4 h0 X/ }6 b/ i; Y+ F0 D& B
0 U# s  f. B* R. Y經濟學這大問題還是很難以過去的經驗來判斷啊...
作者: 洪阿民    時間: 2013-5-29 23:28
明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈
+ U& t% W0 W7 A- v( J
咦~~~~~
作者: jerry508    時間: 2013-5-30 00:07
洪阿民 發表於 2013-5-29 23:28
2 \0 \  Y; s! u- b: Q咦~~~~~
  K7 f- c7 X* Q6 K  N% M
) f6 ]9 @  j& t; d) W+ M, b
哈~洪大我們這裡算好了啦，看看中永和或是我幾年前去看的新莊迴龍站附近，都蓋十幾層，路是只能有一台車過的，新店瑠公圳旁也蓋了高高的三輝君匯，出入就那麼一條小巷子，會車時不知怎辦
作者: angel99    時間: 2013-5-30 01:10
世事難料，人生是一場遊戲，很難玩的一場。
作者: synchris    時間: 2013-6-4 10:22
0930 發表於 2013-6-1 21:53 * N% X& q  B0 V7 a1 F/ ~% i4 w
人只有兩種; D6 Q& i7 B/ o. p: L; o
人生勝利組和人生失敗組
; @+ a/ B' e1 v6 T+ sM型化的結果

9 F2 N9 q9 g7 ?/ b5 b投資者也分兩種/ C( ~; O* ?7 T( @0 w

7 A. j: }+ {0 J3 o9 k一種只見過多頭市場 以為Sky is the limit.; D+ H1 x( p8 U2 g. V+ U
" `- s( |* q/ L, y3 x( `9 {. r
一種經歷過1997~2003空頭洗禮 下場怎個慘字了得
+ H2 g" E* O( b! w6 V; r0 S2 A5 p6 p; ]; N5 c% @1 K( X3 e9 N( m
無論建商或個人 只要負債比例過高的 其慘狀皆然, j, j9 H7 y. W9 i5 z

( ~! F) j" H7 m7 j$ i, V6 t當然 我還是要說 長期間 房地產仍是對抗通膨的最佳利器
1 K8 Z& L3 _, K3 h$ a8 w; T! ~: p- V8 P5 Y: D6 O* Z( j+ s
但是Leverage過高者 在市場調整時 只有過不去的當下 沒有長期間- h/ B8 i4 {  E2 R  U# t& E7 e" \3 ?
/ j2 M( c2 p8 \. ~: |
作者: dinowu    時間: 2013-6-5 00:36
synchris 發表於 2013-6-4 10:22
; k4 E) P3 C* ?( A1 W1 v- R投資者也分兩種
8 m4 a/ }2 g+ n1 ]9 G
* b( @5 R# C. V. {一種只見過多頭市場 以為Sky is the limit.

/ C% H- {% w, C6 [6 I; g6 ~* q嗯....高
作者: caroler0123    時間: 2013-6-5 01:33
作者: 無拘無束    時間: 2013-6-5 10:59
jerry508 發表於 2013-5-30 00:07
( G' u  p; ^5 ^! S; C哈~洪大我們這裡算好了啦，看看中永和或是我幾年前去看的新莊迴龍站附近，都蓋十幾層，路是只能有一台車 ...
  [0 K/ |+ x# ^; ~7 q. }# F' B, S
其實我從住 台北市->永和->到目前的北大，說實在的，北大算很好的環境了~~4 @9 l% K  i' `# x+ \! |0 ^; l
至於房價就其次了，住的爽最重要
作者: 魯西恩    時間: 2013-6-5 14:31
本帖最後由 魯西恩 於 2013-6-5 14:32 編輯
1 t  n; j( \9 C8 [3 D# l" D. {% l/ i: Z% l) G9 ]$ `3 e- b
奉勸想要靠炒房大發利市的炒家們，趁早收手吧！
! H  z; J9 O7 K$ s: A現在回頭還來得及，
5 Z* R2 d# [- {) ?5 `# C否則" w2 y! j$ B+ N7 V
房價炒高了& r+ ~# s* X, w
口袋賺飽了, N0 `: Z8 K9 n. u4 G4 `  w1 g
生活變爽了$ W( P9 o# z3 L2 i
笑口常開了5 q+ s% L/ p$ u# |& Y7 f- h
在此同時
. f9 `/ _+ o" t7 l( Y: ?專為閣下量身訂做的地獄套房
' v% ~0 b6 a7 H$ J也準備好了4 Q) p& r$ V  K( H& I# G
就等他們正式沒了心跳呼吸之後
% d: y& t/ H; o* G大門敞開
, D& e- \0 F, `4 d& c" p1 D! x直奔而去
: B0 o: I/ l  i& Q) |0 c7 n到那時就再也笑不出來了7 ~' k! J0 Z3 O" Q9 U; y: P

$ v8 R2 t5 |) {  K一家人能夠" g8 r3 v6 F  j! C/ {
知足安份，
( f8 I4 K+ V, ~' D5 p和樂融融，9 ^1 T* h2 }' B" {- m! f
夠了！
作者: rogerlily    時間: 2013-6-20 00:57
本帖最後由 rogerlily 於 2013-6-20 00:58 編輯 # t2 }1 j2 g- ^$ H. X' d

' Z3 N- f5 k) d/ s. h最近看過一篇報導, 提到海峽對岸重慶某區塊, 很多有錢人(有錢多到花不完的有錢人)倍增, 他們投資當地房產地產, 結果造成蓋了很多大樓但卻沒啥人進駐, 使得整個區域空蕩蕩..- T- v  ^- M& ^) e
但新建案還是陸續建造, 建商會陸續蓋房蓋樓, 有錢人會陸續買房買樓, 房價繼續飆高.   
& k! v$ y( Y% k2 f$ ]高樓大廈雖沒啥人住, 但這現象會持續下去, 因為有錢人口袋深不見底..有錢人錢多到花不完滴
作者: andy826    時間: 2013-6-20 15:03
10年而已嗎? 我爸朋友在我國中時, 就已經在炒房炒股了
作者: titi99    時間: 2013-6-26 10:43
自住就不用想太多



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