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標題: 二工違章 [列印本頁]
作者: marquis 時間: 2013-4-30 15:44
標題: 二工違章
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大$ f8 l' U( b1 F1 t" F/ ]% j. R- W
. Q& L x/ u+ e9 q5 d住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:109 z" u* `9 c1 [ }& c1 k3 W
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今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。6 y) h" Y* c, d- I4 L
7 E! a7 g& z8 j. }9 J; ?事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
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有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
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4 c8 l4 S/ u% E$ s& Y上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
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首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
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然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。* n# J' C7 j. i& z, r2 p8 B6 p
8 A- T7 i# \3 B' y9 ?8 v3 H另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。( z: y0 {* o% H, F+ f4 Y% N4 S7 ~
; u2 V5 O3 j! l% @) ?先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。+ e0 i6 y( P6 s
0 v4 l+ X, ~$ R! {1 z9 Y8 P如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。, X l' O- t/ {6 Q+ u
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換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
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新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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) I( O' K9 V) r* C8 p+ S* h& Z7 ehttp://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
作者: iAlpha 時間: 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛 層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
作者: 夢想國度 時間: 2013-4-30 17:03
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 
( X7 j& E( N5 N( W$ h談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
這個業界的生態就是:& N9 v- K! x9 _* S
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),) G' `0 L. E9 [) d2 u
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),9 h0 s1 r# }! `- w
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
; @4 a' b. N. | T I0 `建商怎麼會不知情!!0 f8 p+ f. L7 W6 t y! W( G6 H# J. L
但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
% [. d1 B; Q) [4 r( w& N- x6 i0 L建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
! n7 c: g- X8 N這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
3 I% k/ |6 u2 v0 N Y% C至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
) P2 f. ~ U* N! ~% b5 [; J2 G不痛不癢啊!!
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工' ^4 m4 I1 X) o4 }& F
所以誰去舉發呢, O4 d9 Y+ Y3 E# S% P
北大裡的建案有幾件呢
作者: 杰Jeff 時間: 2013-4-30 17:25
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
作者: 小軒 時間: 2013-4-30 20:09
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？
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( n: V" e9 |: h在此先感謝你的解惑。
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 08:38
. {) H9 w& L7 i) C; |- \% X北大裡有不少建案中有所謂的機電室7 Q( V" R/ l g) f; n* w
% { l2 B; {% u) e# j4 `) s就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面 I2 b3 b+ M) W
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但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房2 ]9 v# M5 I8 R" U( f
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這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？6 ?3 A- i k4 i# o6 B: l* v
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也是二工嗎？
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有人瞭解嗎
作者: Tony 時間: 2013-5-1 11:12
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
8 q- X. j6 S# x$ {, L; ~& M- g3 _ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
8 E8 Y; n \0 t( d+ D/ n/ y北大裡有不少建案中有所謂的機電室
* W- ^. Y5 t" A, q' l. Q9 U4 ^
. r+ l) s% F2 T; J/ x/ t就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
- B y( P0 N. s這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
0 e0 g$ C/ l$ Y) L0 d. R/ x; O也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數- B4 x* w& A/ J9 K6 N3 n
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
; l0 k9 v) d8 s. b2 T1 }% Y7 O平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
0 p- @. J$ Z' y# ^1 f. ~, ^& H當初去看屋時，代銷公司的業務說:
3 k, D, T9 u% L, ^6 Z! D! ]2 {[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
7 g. _9 L( E! B: P* R5 d% c當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]2 E, C; H5 J% ]0 z/ v
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
8 q. _4 ]" @6 i( F建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
* q+ d( R" Z' O而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。0 }+ {" C$ R8 ?' L# P1 w+ a
1 b9 |! S Z2 b
請參考
; @4 r3 I% @" _http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 16:52
Tony 發表於 2013-5-1 11:12
% P- n# L& H* x4 P- d. K3 @: R這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
& q( P+ Q) w9 k% \; ?1 P' k也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
0 o& O' `) ?* \+ n, D* b; n- M感謝你的回應及提供的文章
0 |. V P, A+ b4 u) O很有參考價值喔5 h: ]- C5 j( d% _; k/ g
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另外請問
) z; w/ p. _) `0 O! Y一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
) M: X2 Q+ }+ r/ l那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的, O; K# S" r$ ^
我沒有問題- U# T3 s1 O8 k* z
我的疑問是
) h7 C8 j; n0 p3 ]5 p權狀裡的雨遮' ^ b- e! p3 J1 @! Z8 J: n+ r
通常也有一定的坪數: {% ~4 I+ ^. I/ z' [
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的8 \# r; G$ w8 c |
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
) Y+ ?" W% u- } t4 ~8 Z) M, O$ \很難利用1 W `0 k, g+ s* T* ] c o
而且重點是好像是遮下一層的雨$ j6 u K3 `% J$ o% h+ I+ t
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎
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還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢. X( x% d, H- ~% w1 e
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作者: met_tw 時間: 2013-5-1 23:05
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
; P# [5 ~6 R7 cERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 . w$ f4 X/ `8 I+ M" s) W; R1 G4 C
買的人在預售時就知道房子會二次施工/ j3 L1 `; {& |# d4 L
所以誰去舉發呢4 F2 z0 _. y* B# l8 |! C R* H
北大裡的建案有幾件呢 ...
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二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
作者: marquis 時間: 2013-5-3 13:02
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 K3 u" t3 ~* A/ a5 }5 e
買的人在預售時就知道房子會二次施工& @7 F0 ?% m; r5 P
所以誰去舉發呢
3 I$ I, b$ b: \3 I4 K北大裡的建案有幾件呢 ...
+ \6 ^- c6 T6 p2 h4 k8 M+ k+ E% V' V& A, c+ t2 f' |3 Z
的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。
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所以，建商是主犯，而住戶是幫兇。不同的是；建商獲利後，就以相同模式去"騙"下個建案，而住戶則在原地擔負一輩子的法律與道德的包袱。
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就如您所講的；有哪個住戶會舉發呢? 是舉發二工? 還是舉發自己?1 J6 s/ c1 r. [& R0 _; e
\* u* h: }" X9 b. v/ Z, `- b$ G至於您的另一個問題；有哪個北大社區有違章? 有二工?
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改天可麻煩"阿康"，"寧靜海"或是"麥片先生"等前輩來做個民調，來了解北大的受害程度。
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-5-3 13:07
呼 真相將要來臨 大夥繼續看下去
作者: 傅媽媽 時間: 2013-5-4 01:34
marquis 發表於 2013-5-3 13:02
7 W5 v7 ?2 ~$ B' a; |的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。
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透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?$ {1 W- V& h3 O @
大樓型建案的社區更改梯廳公設區,各樓層住戶隔為住戶室內空間,是否也算佔用公設?
. _3 |8 G% @4 u! V9 B* B2 r露台公設大樓的社區,購買使用權使用露台空間,是否也算佔用公設?, h( B, \2 @# Z* a7 Y4 L" \% ~/ g
作者: marquis 時間: 2013-5-4 10:28
傅媽媽 發表於 2013-5-4 01:34
1 }. [: b- j0 e* h. ?% I透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?
9 [1 F9 a( C4 l9 T7 n' w& Z( B1 P( s大樓型建案的 ...
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據我所知；一般硬體的更改與當時建商送案申請建照的規格不符者，就是違章。(有任何更為詳細的解釋，請先進不吝指教!)4 [( i+ b" C6 g1 C. |2 Q# U" E
3 b2 X7 E1 b1 Y. E2 M關於透天地下室加裝鐵門；我需要一點想像力，這涉及位置是否界定為"室內改裝"?
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/ p; q8 ~5 c" T" f6 h但是，大樓社區公設的改變，應該是違章(除非有送件申請，不過，應該很難，因為往往涉及結構的安全考量!)。露台戶對於露台的使用，是允許的。但不可做任何改裝，如常見的"加頂(雨遮)"等。 加了頂就是違章，我曾經看過一社區主委私自露台加頂。他竟然對社區發出通告，嚴禁社區違章，頗諷刺地。
( t# E1 {: Q6 l* `& n3 ^; ?3 D1 Z! _: m; T2 F
希望回答了您的問題，但我提醒，還是搖個電話給新北市工務局，可得到更為詳細的資訊。
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