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標題: 二工違章 [列印本頁]
作者: marquis 時間: 2013-4-30 15:44
標題: 二工違章
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大8 T8 R7 X1 G5 \# r6 |. ]) g @
; _. [; O0 H1 ?住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
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1 V9 d6 ]% L& T! S0 k$ K今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。
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. o. N7 t: O9 w; I2 ~2 L事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
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有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。0 \6 ]. P, J! g* h& I1 m
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上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。! Z% _8 s9 ]8 u5 o7 f v7 j
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首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。' y X1 i( [! l& D; \; ]+ Y
. z# N+ D6 v' Q8 v- O8 _; h+ Y1 p8 y: S然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
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2 b3 p* ~* J& [/ R4 w0 B2 [另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。 l- |7 [% v" f
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先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。7 S1 J, U" y' }- h+ ?! A
. s# [& a/ ]: Z' v) Y v, h如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。5 {* R- [$ n( i& N. L; o
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換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
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新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw
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8 C8 t. ?8 h6 O* X2 E* \http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
作者: iAlpha 時間: 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛 層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
作者: 夢想國度 時間: 2013-4-30 17:03
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 
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談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
這個業界的生態就是:
+ W& Z) d0 _1 V. R+ U9 n2 c1 y建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
( O9 |# m/ `* h, J還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),. J3 I: Y9 E+ q
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
2 ^5 R" }) A: E2 w7 v6 ?0 A. B建商怎麼會不知情!!
2 E# y# x4 D' y- n+ p% T1 V" K但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
4 V+ K$ q) L4 X6 E7 C. j+ o0 }9 `建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
9 R$ P: N, h" r/ A這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),
0 B* N$ J: h4 m$ m p3 c至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
3 K$ Y; F1 K5 b9 g( a. V不痛不癢啊!!
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工7 g! W+ t4 \) V/ F3 _+ P
所以誰去舉發呢 N. _) i3 W* v. F+ U! M
北大裡的建案有幾件呢
作者: 杰Jeff 時間: 2013-4-30 17:25
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
作者: 小軒 時間: 2013-4-30 20:09
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？# l5 K/ W* D7 O' x
% A7 f" i+ R, M9 Q$ A; j" N在此先感謝你的解惑。
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 08:38
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北大裡有不少建案中有所謂的機電室
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0 n# V( J: z4 b5 B就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面7 j& M6 t `# a, R
^3 Q e) t2 s但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房; X- u4 `) m/ |- ^$ L$ @
; W) m0 C& X; W( {( W% V7 E- }這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？1 u" V- v% Q6 k' m
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也是二工嗎？0 p3 w( e# f0 h, r
: _4 C, V/ ?8 i n; _有人瞭解嗎
作者: Tony 時間: 2013-5-1 11:12
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
" N& i! l2 A9 M" K. T9 @9 Hianchung50 發表於 2013-5-1 08:38
9 a3 p3 j4 U! m! h北大裡有不少建案中有所謂的機電室
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就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
2 Y4 p0 g1 s4 q4 y/ s% f這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]: j U' [+ Y- e6 L! E4 Y
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
3 z1 j6 ?* c/ c @6 M, ?5 @# I北大特區中，漢O建設最愛用此方式
' R) d/ w: B+ F" V" I平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線0 C! t! _5 N7 d5 x+ @
當初去看屋時，代銷公司的業務說:; K. u9 w5 r) A1 c) g! P# h5 g
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]8 i5 J+ n, m; M& U' D: t5 z: y5 V
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
; i7 s! C \ m查了網路才知道，這樣的屬於二工空間
" E& X) }! @1 O0 g+ O* c" ]建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來6 S& \0 l d; T2 H& g
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。) H6 S. A7 m' \* x2 d3 n
. b( Y* O9 @* c+ ~" `, E請參考7 Q$ F9 D `( d+ @2 n
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 16:52
Tony 發表於 2013-5-1 11:12
, C) j* U0 u8 \' |這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]! j. `5 w9 n7 P/ y8 v5 L! A% \
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
% ]" `5 r0 d0 e5 l2 ^4 O7 t感謝你的回應及提供的文章6 I3 X- j& C( Q/ s- ?1 s
很有參考價值喔# y( |: n' Q3 {2 W
8 W+ d7 A }1 _ K6 |
另外請問
* W, M- z0 t& ^' i |3 G2 F一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
% Z# \0 {& w0 H5 K9 S" y4 s2 K4 z' Y那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的, f- R0 _, {$ \6 H; X6 T# J
我沒有問題0 T8 u' E9 [( f! ~; l& n9 p. Q
我的疑問是/ ?" X8 ?4 R. W6 V+ I4 q; P" q
權狀裡的雨遮 b. M H& `! y/ F
通常也有一定的坪數
( s6 K& e4 _9 m" o通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的! t* B/ O8 h2 x' U- r, B n+ K6 z
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
9 D& {% i0 m A, N很難利用, o/ y% A) q3 E" w+ o
而且重點是好像是遮下一層的雨
1 K: N# L0 ^7 p' h& @4 Q0 g: Z所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎
" T# C9 @3 U' i6 O3 {: u o, @/ }6 O! A6 a/ |' l; R% u' w
還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢" y9 l' e1 V: E T5 P
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作者: met_tw 時間: 2013-5-1 23:05
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯 0 {: B! l0 o1 s& w
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
, |' ^0 z q4 y) o$ i2 g. Y買的人在預售時就知道房子會二次施工
) j: j4 p" L1 \' a+ M0 t; g/ |所以誰去舉發呢+ e+ D1 H+ X7 @* B7 K; |
北大裡的建案有幾件呢 ...
, ~. f/ I" h8 b# s& n9 W4 I二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
作者: marquis 時間: 2013-5-3 13:02
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
- _1 h* l% d! x9 F/ S買的人在預售時就知道房子會二次施工" N: s, H# J% r
所以誰去舉發呢! z: I) R& M( x+ Q
北大裡的建案有幾件呢 ...
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6 u8 j9 l8 p0 J/ ^7 v& B的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。
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/ {: g9 u8 z5 J$ ^4 v所以，建商是主犯，而住戶是幫兇。不同的是；建商獲利後，就以相同模式去"騙"下個建案，而住戶則在原地擔負一輩子的法律與道德的包袱。3 b/ V9 ?$ G9 f/ k( J" m: p
' E! ~7 Y5 a/ v5 D) ]& P! A就如您所講的；有哪個住戶會舉發呢? 是舉發二工? 還是舉發自己?
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8 V0 U4 f# k" r至於您的另一個問題；有哪個北大社區有違章? 有二工?
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改天可麻煩"阿康"，"寧靜海"或是"麥片先生"等前輩來做個民調，來了解北大的受害程度。
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-5-3 13:07
呼 真相將要來臨 大夥繼續看下去
作者: 傅媽媽 時間: 2013-5-4 01:34
marquis 發表於 2013-5-3 13:02
7 a6 J% x* ]- v: K0 U7 c的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。7 l' t1 z7 G& l) S& C: F
! q) w5 o; m. \/ A: z7 Y ...
1 x' S) R/ I5 _* a1 M透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?5 J9 g3 ^6 s. s: \' K% Z& Z5 m
大樓型建案的社區更改梯廳公設區,各樓層住戶隔為住戶室內空間,是否也算佔用公設?. T' N$ h) B. u. V- ~9 E6 c9 j' z
露台公設大樓的社區,購買使用權使用露台空間,是否也算佔用公設?
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作者: marquis 時間: 2013-5-4 10:28
傅媽媽 發表於 2013-5-4 01:34 / v C& \0 y6 L* {
透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?+ e( u0 D1 u1 d) s: e
大樓型建案的 ...
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據我所知；一般硬體的更改與當時建商送案申請建照的規格不符者，就是違章。(有任何更為詳細的解釋，請先進不吝指教!)
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+ M" ~/ U0 K0 O7 M關於透天地下室加裝鐵門；我需要一點想像力，這涉及位置是否界定為"室內改裝"?* w& J: ]) Q. x7 y+ @. P; W
! j m1 B) H: S# W( G$ y但是，大樓社區公設的改變，應該是違章(除非有送件申請，不過，應該很難，因為往往涉及結構的安全考量!)。露台戶對於露台的使用，是允許的。但不可做任何改裝，如常見的"加頂(雨遮)"等。 加了頂就是違章，我曾經看過一社區主委私自露台加頂。他竟然對社區發出通告，嚴禁社區違章，頗諷刺地。. k5 _9 x' x) i, V' u X- Y+ D6 `
' o' X, s. [" u- F希望回答了您的問題，但我提醒，還是搖個電話給新北市工務局，可得到更為詳細的資訊。6 I/ [( E/ B* u1 k* v
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