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標題: 二工違章 [列印本頁]
作者: marquis 時間: 2013-4-30 15:44
標題: 二工違章
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大0 ], |2 }$ ~! ]. o4 w+ ^
l; U. ]+ K/ ~+ Z( H' s住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
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" g/ D7 `! A& M7 l0 j. W今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。4 R1 X3 u7 |0 ]
; u( {" C2 G, l4 v+ s事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
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% E3 X( C# N2 C& M |1 V2 b3 ^3 f有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。% ?; @* p& R/ k# h: h0 c
3 |/ S2 H8 F$ F* i6 H上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
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/ B9 v" o; z7 c, c$ v- E首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
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然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
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: i1 @1 e& l5 X& i另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。2 S+ w7 }( N- x( \$ Z# O
" S5 [% @% y8 H+ n- D/ c先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
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如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
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換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！$ [" U' F1 M6 r- k! Z
8 z3 l3 b$ {; b9 ]! |新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw/ ^/ ^- {3 L* e: z2 \" {+ N* c
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http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
作者: iAlpha 時間: 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛 層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
作者: 夢想國度 時間: 2013-4-30 17:03
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 
( W( R) n& n7 L# [7 y4 k2 b/ X談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
. R8 b. ?# V+ o' b' p這個業界的生態就是:# Z; w3 E# {0 V
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),8 e) f$ @& e N2 c/ Q
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
$ v G6 u1 K% U# p/ y那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!( {$ d: Q/ R( Y' C4 E7 V* C/ P
建商怎麼會不知情!!
! `3 r' ]9 w% |但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
7 B% E- m4 U& A. a* g) G$ N' [建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
" f6 y& B6 Y" k/ y+ L2 `& H這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),% W3 W4 P9 |) d y
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,8 C$ l( U1 @1 n0 n
不痛不癢啊!!
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工3 E( o1 F8 ]+ u+ o! B) X6 S7 ]7 e' Y
所以誰去舉發呢
8 L* p6 R" A+ D9 d/ C# G& t1 a, h北大裡的建案有幾件呢
作者: 杰Jeff 時間: 2013-4-30 17:25
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
作者: 小軒 時間: 2013-4-30 20:09
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？0 G) n% o( T7 t! m; x
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在此先感謝你的解惑。
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 08:38
6 D2 F' q: D7 o北大裡有不少建案中有所謂的機電室+ v1 J' B: K- V2 o- P0 [
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就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
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但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房6 H! y% ` z- {3 \( f/ ]3 D. P
+ N5 E! M. A d3 O* ^這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
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1 O# p- I# X& d9 i" E% A% r, |也是二工嗎？$ n) V7 l' N/ S4 T. H1 {0 x3 r
+ j% p0 K7 x: O9 k$ T/ u有人瞭解嗎
作者: Tony 時間: 2013-5-1 11:12
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 8 u) K5 \- j9 R
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 D* ?- f1 ]% F, F# @) y% O. F
北大裡有不少建案中有所謂的機電室
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+ g h I. |1 x* n5 M% m就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
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( _/ C# f* W ^: x) g這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]. {9 v* {7 t; c7 ~" s5 ?
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數0 Z0 }8 L8 ^, u
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
F! R2 b+ u$ k$ E$ A2 a2 D3 e5 j平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
, e1 m( u- H/ K% H- K) c當初去看屋時，代銷公司的業務說:
1 d( Q) o9 F1 b2 e9 A$ g1 h[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]
2 D6 B6 V' K2 n5 N當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]# v* o6 z; u2 Q! r5 M
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間6 ~; x8 \) b% y9 c
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
. ^+ F" n5 D; R0 U0 l0 i8 r! h而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
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8 h3 n3 l0 o h4 ]4 N: i5 u, p請參考; P# p+ O( [: ?2 P$ L
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 16:52
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 ) T: I/ H4 k r" N. Q9 @& `
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]4 v" i+ S' k) y2 I
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
感謝你的回應及提供的文章
6 ?0 S7 F6 g* I- D. y# r+ K: x3 W很有參考價值喔* z4 R! |5 K, D; p8 d1 x+ L
1 M+ j3 s( s; o% q/ U: i, c* ]) `
另外請問2 l7 _: `- _% h7 a& D
一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
9 r- I- A# r6 M3 G: E那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的* h% {( I: O/ p0 M. z
我沒有問題
; z! `. w2 p0 D# U3 C3 I b我的疑問是
3 `7 Y( I+ { T1 B權狀裡的雨遮, v: I" S- E+ B! _
通常也有一定的坪數- ?: a. \& @) X0 k& K2 C; P
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的- ~# n8 G% {7 E W k
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
& L1 e$ y# q$ j很難利用
: G( ~/ q# M( t2 o3 N \而且重點是好像是遮下一層的雨# f) u T- @) L: X7 j
所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎( X' N9 r, c* o, i* M. P
. v2 M' m4 g) T& j7 g) H, ?
還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢. @ D, k0 Y8 h+ E) e6 G7 ]% W# W
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作者: met_tw 時間: 2013-5-1 23:05
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
, {' ]* Z% Z- u+ I+ D. H( q) MERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 - p: `- @5 {4 ~1 m0 d7 A) g
買的人在預售時就知道房子會二次施工
0 N5 b4 v8 l9 i6 r) r1 y所以誰去舉發呢
4 P( B: k8 ]2 ~" I北大裡的建案有幾件呢 ...
- Y& }/ z7 p5 z
( f+ W% s. `1 t! m1 I6 N二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
作者: marquis 時間: 2013-5-3 13:02
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 $ u8 w( X3 F( F8 b' n! z( [
買的人在預售時就知道房子會二次施工( i" O" ^; K; G. a, p. P0 X6 w
所以誰去舉發呢! T1 F6 O6 s- S! Q
北大裡的建案有幾件呢 ...
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, C ?8 \$ ]- d* m1 v; ^; f的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。
2 _ P, a( @- u) I; p$ r; m4 o
所以，建商是主犯，而住戶是幫兇。不同的是；建商獲利後，就以相同模式去"騙"下個建案，而住戶則在原地擔負一輩子的法律與道德的包袱。9 }8 e- E$ g# J/ J
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就如您所講的；有哪個住戶會舉發呢? 是舉發二工? 還是舉發自己?4 [; P# ~9 E7 f9 ~. z
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至於您的另一個問題；有哪個北大社區有違章? 有二工? + R% x& k& B% N2 T' p) u* u% Z
! H! B5 ]1 a! I$ U改天可麻煩"阿康"，"寧靜海"或是"麥片先生"等前輩來做個民調，來了解北大的受害程度。
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-5-3 13:07
呼 真相將要來臨 大夥繼續看下去
作者: 傅媽媽 時間: 2013-5-4 01:34
marquis 發表於 2013-5-3 13:02 + H+ z @# U9 U0 U0 ?7 z8 y
的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。# }' Y7 g4 J `9 ^8 o* F8 d
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透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?
9 r. y1 ?' K8 i0 o# H大樓型建案的社區更改梯廳公設區,各樓層住戶隔為住戶室內空間,是否也算佔用公設?/ H) }* X. A! u5 n- G* d3 M
露台公設大樓的社區,購買使用權使用露台空間,是否也算佔用公設?* I' D% A4 J% ? p" g1 a \! m
作者: marquis 時間: 2013-5-4 10:28
傅媽媽 發表於 2013-5-4 01:34 0 j' f" e4 K. \! U
透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?
& ]% k! M& P- f' _: K9 s4 {大樓型建案的 ...
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^: c2 s5 i5 C. X/ b* x據我所知；一般硬體的更改與當時建商送案申請建照的規格不符者，就是違章。(有任何更為詳細的解釋，請先進不吝指教!)
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關於透天地下室加裝鐵門；我需要一點想像力，這涉及位置是否界定為"室內改裝"?+ n! I7 t3 }6 t/ d6 c1 o( N4 z1 q8 j
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但是，大樓社區公設的改變，應該是違章(除非有送件申請，不過，應該很難，因為往往涉及結構的安全考量!)。露台戶對於露台的使用，是允許的。但不可做任何改裝，如常見的"加頂(雨遮)"等。 加了頂就是違章，我曾經看過一社區主委私自露台加頂。他竟然對社區發出通告，嚴禁社區違章，頗諷刺地。# S4 Q! U; }* R$ h6 o3 |3 C
3 f$ A Q8 [1 M希望回答了您的問題，但我提醒，還是搖個電話給新北市工務局，可得到更為詳細的資訊。7 q. ?9 T3 N/ y
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