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標題: 二工違章 [列印本頁]
作者: marquis 時間: 2013-4-30 15:44
標題: 二工違章
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
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f* m1 y7 a$ O) K* ~4 p d1 ?, E住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
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/ V$ O, C9 }7 G$ E% m今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。0 S( b7 Q' I. L7 f8 d$ \
8 k- j" @* I H, r* d& |4 r事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。
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+ V0 p( p) _: x; I9 H! Z. t+ g3 v! C有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
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上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
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首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。
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然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
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另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。
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先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。
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如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。
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! b8 T Q9 E2 i$ _0 D8 S換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！
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新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw0 i- V% {* |5 @. W* i6 L6 t
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http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
作者: iAlpha 時間: 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛 層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
作者: 夢想國度 時間: 2013-4-30 17:03
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 
2 J4 K4 @- n+ `2 l4 ~1 ~9 e s2 w談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
6 u z J5 ^; Q6 z這個業界的生態就是:
4 }$ S9 w" B( }( w建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),/ U$ |& ~3 g! l$ |) h+ ~5 P: W
還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),( Y& Z$ J$ B8 r$ ~( j. \" t* `- Z
那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
, R6 O: S; ^" g. ? ]. R# T建商怎麼會不知情!!
: ^7 G; E" S3 _9 Q但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,) e( W( l5 H$ f9 P! g J
建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
: |5 y0 l l" j1 k. G# E這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),6 i+ S1 _( `. V& @% [! V
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,
( v j) D. G! `# P不痛不癢啊!!
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工9 {: _5 x9 q1 G, X+ T! m
所以誰去舉發呢, K# Y; A3 L7 ?
北大裡的建案有幾件呢
作者: 杰Jeff 時間: 2013-4-30 17:25
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
作者: 小軒 時間: 2013-4-30 20:09
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？0 B$ w8 N, O; |9 o m5 z
$ G$ V1 R, g8 g `在此先感謝你的解惑。
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 08:38
# |3 Y1 a# `# W9 U2 X北大裡有不少建案中有所謂的機電室
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就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面3 O# ^! ~0 u+ [' M, n
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但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房
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這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
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( n& [: P, b* T9 @2 }( x# L& @& k) Y也是二工嗎？- B- Z# o! B+ c: _
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有人瞭解嗎
作者: Tony 時間: 2013-5-1 11:12
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯
" R# i6 n' L4 g% {$ |, d* ]ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 / W$ C$ B' M K4 Y. N: d' ^. u
北大裡有不少建案中有所謂的機電室) i! r# ]0 K: x8 ^
0 {0 p! m P7 C3 g就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
8 z- R( ~! T2 q1 E; o9 ]4 A, X這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]- ^5 F ]# w! \
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數
) \6 ]9 h& g1 i( r北大特區中，漢O建設最愛用此方式
4 W: B& R3 m7 F0 b n平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線
; z! P: @7 g' q4 t. b$ l1 I+ p當初去看屋時，代銷公司的業務說:
, s* N4 @+ \, G[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]2 T% `* M' D( ^) G
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]
5 o! y1 u" d- s查了網路才知道，這樣的屬於二工空間9 c" A9 I) v7 X( Q5 s. A
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來6 @" S8 D: W/ {( l# @# a
而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
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f4 t$ s) B) L% F- v7 L請參考
2 P" K U% S8 {$ T5 [" nhttp://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 16:52
Tony 發表於 2013-5-1 11:12 ( \+ g C7 j" l
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]
8 ^% k8 U+ l. S: J# d! k( ?. K也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
感謝你的回應及提供的文章7 `* I' U2 m/ o0 ]; q! |: m" D
很有參考價值喔
5 Q2 |9 ]; O2 e N' O+ ~: Q- Y" h# N9 y3 P
另外請問
% s }$ }7 [$ C% ^一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎
3 _* h3 `% X- M0 R; y5 c% Q' h那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的
4 T0 ^ M2 ^# o- l) @+ d我沒有問題! H6 P! o6 s" Q( G6 e
我的疑問是0 t! o- H* E8 w- B5 P2 b
權狀裡的雨遮
( K" H K4 |6 z5 j p' p9 u通常也有一定的坪數
8 C. V. t7 }/ m0 B* h0 B% ]/ H通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的1 O2 [/ f# _) W% d& r/ ~
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
4 Z/ @" }& T7 {+ R6 d$ N: J很難利用" j2 b$ y; A" [3 a4 Q/ {% k
而且重點是好像是遮下一層的雨
0 c4 I, l6 r% o9 n# ^) e4 G8 J7 z所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎 i$ g) G& V9 a
( S, C8 M d8 Y1 T/ v+ N3 J! C還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢
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作者: met_tw 時間: 2013-5-1 23:05
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
/ e& C; w5 O K2 Z, Q, RERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 ' z" D/ e2 R) B* Z# Y$ ~
買的人在預售時就知道房子會二次施工: q+ c% s$ b. m
所以誰去舉發呢
2 n, R% J+ H2 n- J. l* L北大裡的建案有幾件呢 ...
+ Q3 i8 [. A0 w- x1 U, G% i二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
作者: marquis 時間: 2013-5-3 13:02
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
6 |( B2 {. D7 W9 C買的人在預售時就知道房子會二次施工& b3 ^( u" t1 T" s* M- n, P
所以誰去舉發呢
- e# ]$ w2 }' h. b, _北大裡的建案有幾件呢 ...
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' M: z3 J* I7 ?3 w q- X. S的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。
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% Q/ K! g' S ` B所以，建商是主犯，而住戶是幫兇。不同的是；建商獲利後，就以相同模式去"騙"下個建案，而住戶則在原地擔負一輩子的法律與道德的包袱。3 `; T7 x) K, D5 _
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就如您所講的；有哪個住戶會舉發呢? 是舉發二工? 還是舉發自己?
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至於您的另一個問題；有哪個北大社區有違章? 有二工?
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改天可麻煩"阿康"，"寧靜海"或是"麥片先生"等前輩來做個民調，來了解北大的受害程度。
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-5-3 13:07
呼 真相將要來臨 大夥繼續看下去
作者: 傅媽媽 時間: 2013-5-4 01:34
marquis 發表於 2013-5-3 13:02
% Q7 _) V" Q; v( L4 G的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。5 |* I% g3 R3 K1 I7 f
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7 n( M$ s! W- R4 e- ~透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?
8 y* Y& H) {4 c4 m- s- f" v大樓型建案的社區更改梯廳公設區,各樓層住戶隔為住戶室內空間,是否也算佔用公設?/ T6 M8 l% M3 A$ t, |6 m
露台公設大樓的社區,購買使用權使用露台空間,是否也算佔用公設?
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作者: marquis 時間: 2013-5-4 10:28
傅媽媽 發表於 2013-5-4 01:34 & h* R$ ]. F, d0 h9 l4 j
透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?7 J3 r, ^: R1 M6 r5 @
大樓型建案的 ...
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據我所知；一般硬體的更改與當時建商送案申請建照的規格不符者，就是違章。(有任何更為詳細的解釋，請先進不吝指教!)! D& u0 @; v' s! [, h
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關於透天地下室加裝鐵門；我需要一點想像力，這涉及位置是否界定為"室內改裝"?
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但是，大樓社區公設的改變，應該是違章(除非有送件申請，不過，應該很難，因為往往涉及結構的安全考量!)。露台戶對於露台的使用，是允許的。但不可做任何改裝，如常見的"加頂(雨遮)"等。 加了頂就是違章，我曾經看過一社區主委私自露台加頂。他竟然對社區發出通告，嚴禁社區違章，頗諷刺地。
& F) ^: P/ ]* s$ K, z& H4 R% `% Z2 A! ^6 `* x
希望回答了您的問題，但我提醒，還是搖個電話給新北市工務局，可得到更為詳細的資訊。
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