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標題: 二工違章 [列印本頁]
作者: marquis 時間: 2013-4-30 15:44
標題: 二工違章
游走法令邊緣產品 購屋前須三思以免因小失大
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+ E* O1 X+ T2 e X住展房屋網 – 2013年4月24日 下午2:10
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今日聯合報的北市地方版，刊出了一篇某社區容積獎勵停車位挪作公設，結果須由住戶拆除，否則將受罰的案例。對此，住戶(管委會)當然大表不解，甚至不滿；有住戶直稱，當時就是因為相關設施，而願以高價買屋，現在遭勒令拆除，住戶得承擔改善成本及房價損失，建商卻賺飽走人，相當不合理。1 U+ h( T$ K9 E; i2 J
$ o1 s: ~$ ^! C事實上，類似事件是層出不窮；如上週蘋果日報踢爆新板特區社區佔用開放空間一事，雖是『陳年老案』，但就是同質案例，癥結都是二次施工(建物取得使用執照後再施工)。這些因容積獎勵獲得的空間，原應做A用途，但經二次施工後變成其他用途；北市上述案例原本應是停車位，但卻變成大廳，板橋新站特區這邊則原本該是開放所有市民使用的開放空間，結果卻變成社區私人庭院。- H: C4 F# L0 j* i" o+ f) ~
$ }( a% [5 T9 F1 l' G有趣的是，蘋果日報針對此事訪問一般人，大都直覺認為這是建商的錯或建商必須負責；不過實際接到拆除通知(逾期不拆將受罰)的，仍是住戶(管委會)。如此一般認知與法令規定大不同的情況，也和北市該社區住戶疑問如出一轍。
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. M1 a1 {+ N! F0 G上述事件，一來是有關容積獎勵之不當使用，不過與一般人更直接相關的，則是建築法相關規定；無論合理與否，現行法令確實規定，除非(住戶)能證明建物產權移轉前就有二次施工，否則相關違規屬實，就是處罰使用人或所有人。而且，這類游走法令灰色地帶的建物，還不只(獎勵)容積挪作他用而已。
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首先，當然是最惡名昭彰的挑高夾層。同樣地，按照現行法令，只要是建物許可容積以外加建的室內夾層，就是違建。過去北市曾充斥室內高度動輒四、五米的產品，打著『一坪當兩坪用』的號召，就是此例，而且也是使照取得後二次施工。只不過，問題在於必須舉報才會拆除；而一般情況不可能到住家室內稽查，因此後來市府改用不核發超過室內高度三米六的建照以為因應。6 `: w* l6 _4 n' v7 t+ G* h
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然正所謂『道高一尺，魔高一丈』；後來建商轉個彎，改推所謂的複層式產品，也就是室內有兩種高度(通常是三米及四米二之組合)，平均後仍在三米六上限之內，仍可取得建照，實際上也幾乎仍會二工施作『部分』夾層。然而同樣地，這還是不合法，一旦遭舉報，同樣必須拆除。
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' z- J% ?8 {7 ]- ]! ~7 e: t另一大宗，則是工業住宅；上週蘋果報導的內湖五期部份社區之違規使用，就是此例。以該區為例，地目為工商綜合區者，按規定登記及使用目的是事務所或辦公室；姑且不論銷售時業者是否誤導，從結果看，買方確是以住家使用之，而遭舉報受罰的，當然還是住戶。$ i9 G+ Z ^. I* A4 G# q
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先不論二次施工，或使用實況與登記目的不符等違法事實，遭罰的是住戶而非業者是否合理，工業住宅、挑高產品或容積獎勵空間挪作他用，業者其實明知有適法性問題，卻照樣為之，其實還是利用消費者貪便宜的心態。4 D- V6 W0 l+ C( u- X$ R+ c/ m
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如工業住宅，大多確實比一般住宅產品便宜；挑高產品單價稍高，但加入多出的夾層空間，感覺上價格也變低；容獎空間挪做公設，也的確增加社區附加價值。然回過頭來，這些產品本質上就是違法，一旦遭舉發，就得『恢復原狀』，而且責任多數都是住戶承擔。8 S( i' u! a- L8 d3 L: @* _2 W: n7 h
+ I# f$ b8 @" a4 J& H" g換言之，在現行相關法令未檢討前，消費者購屋當下，就需先保障自身權益；方式就是睜大眼睛，購買、簽約前仔細看清楚，確認自己買的房子沒有上述問題，否則到最後，吃虧的絕對是自己。唯有消費者明哲保身，甚至拒絕購買，這些法令灰色地帶房市產品，才有可能真正銷聲匿跡！6 ?% j7 [8 w% A/ ~" p' {; g6 ~
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新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw* ]: R0 z8 x) m; U" ]7 h' @
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http://tw.house.yahoo.com/news/% ... 4%A7-061033344.html
作者: iAlpha 時間: 2013-4-30 16:48
談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞?
一般購屋者那比得上黑心不肖建商?
如此的建築法規法令, 造成二次施工……的糾紛 層出不窮,
只是讓黑心不肖建商 援引為護身符 保護傘, 更加肆無忌憚地坑殺購屋者, 逍遙法外.
政府官員 & 立委諸公 就算明知問題之所在, 也是眼不見為淨.
作者: 夢想國度 時間: 2013-4-30 17:03
iAlpha 發表於 2013-4-30 16:48 
* C3 h2 c p, o/ s1 t. ?談起建築相關法規法令, 有誰會比建商還精熟? 有誰會比建商更會鑽漏洞? 一般購屋者那比得上黑心不肖建商? 如 ...
這個業界的生態就是:: F s6 |% r( S9 W
建商和主管機關(各縣市政府的建管局,建管課)都要打點好(送禮(券),送錢),
/ ?/ S; d2 \' J: d2 Q( {還要有黑白兩道在後面撐腰(黑的處理土方,分點好處,白的護航,施壓),
( {! d0 B! C+ G* b6 N那麼主管機關於會在未"違法"的前提下配合建商"依規定檢查",合格後再來做二工!!
" q; |# D1 D( c建商怎麼會不知情!!
! A3 n5 S1 v: d! U9 m但就供需原則而言,在解說上儘量創造模糊空間,
" r. Y3 V; y/ B; E" H) S: p建商開出價格,有消費者願意買,它為何不賣?
: W4 Q+ W( L; h這個業界皆是槓桿操作,賺的是暴利(業內戲稱每個案子的銷售及獲利都是"億來億去"),0 q& ]/ J! l2 \7 L o2 X l
至於罰款個幾十萬,對建商而言,就像是一個員工在結案時少分到的紅利數字,3 R6 r- A& A: S! P% {
不痛不癢啊!!
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-4-30 17:21
買的人在預售時就知道房子會二次施工
, q9 r6 R) ~. D- y- C所以誰去舉發呢8 S3 w. g7 H* W) y6 x" X$ w
北大裡的建案有幾件呢
作者: 杰Jeff 時間: 2013-4-30 17:25
柿子挑軟的吃,老百姓永遠都是受害者~~
作者: 小軒 時間: 2013-4-30 20:09
市場諸多「工」字建號的建案，行銷時都宣稱「已改」或「會改」地目，是真的？還是假的？$ C- n2 M& D8 U$ v O! @
. I0 b( ~$ S7 V/ `在此先感謝你的解惑。
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 08:38
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北大裡有不少建案中有所謂的機電室; d; q+ \- ]6 [8 O6 K
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就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
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但家具配置圖中就變成客廳或一個臥房# f: m; y, Z+ w# w( k
, P4 J' f5 {) b: k
這種機電室不知道是吃掉妳的坪數還是妳賺到坪數？
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也是二工嗎？' E: C5 a; y9 s# {3 a0 Y
& P; P1 U& B& v有人瞭解嗎
作者: Tony 時間: 2013-5-1 11:12
本帖最後由 Tony 於 2013-5-2 22:46 編輯 $ O, ]8 s; |9 B) y
ianchung50 發表於 2013-5-1 08:38 5 P: v' i& I4 j+ S/ [# q2 B
北大裡有不少建案中有所謂的機電室
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/ k( t% L1 d& |; H9 P) [8 Q9 C就是平面圖中會有一個機電室的空間在你家裡面
7 ~) O# H) N. H- C: q" b4 p5 p) d" W
這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]5 t+ f |. d5 H
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利用來當室內坪數1 `# e% p8 F: m" X: h! {- V, w& O" a
北大特區中，漢O建設最愛用此方式
' W9 s0 p! h4 j$ W- z, l, J0 E: Q; c平面圖會出現"機房外推/陽台外推"等虛線+ a9 C% B8 s" T& G: K! _2 O, `+ ?
當初去看屋時，代銷公司的業務說:, o1 D$ x d# J0 S1 |7 D
[機房是給你當暖氣機/冷氣機空間，如果不用你可以拿來當房間用。]# n8 f) t, [' N9 ]' b, |" t
當下心中疑問[台灣需要大型暖氣機嗎?冷氣室外機為何在室內]0 T/ m1 s3 p/ I2 O% w
查了網路才知道，這樣的屬於二工空間 g2 C6 Z# ~/ B6 F& p i
建商在平面圖有機房標示的空間，但樣品屋此處用一條紅色膠帶貼在地上標示出來
6 k* S6 w5 N' x& {5 Z2 q而且所為的陽台其實是下一樓的雨遮，不是真正法定陽台空間。
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請參考1 }) G+ s1 H3 K6 d
http://www.goodpartner.idv.tw/index.php?load=read&id=96
作者: ianchung50 時間: 2013-5-1 16:52
Tony 發表於 2013-5-1 11:12
' z: g4 Z6 P$ t. Z4 f1 I, k, ^這機電室吃掉的是同一層的[不計入容積樓地板面積]' i% N4 i0 _5 |
也就是原本是同一層共用空間，卻落在其中一間房子，利 ...
感謝你的回應及提供的文章# _+ w. `8 s: ~% `' C) v% z R$ l4 V
很有參考價值喔- R- Z$ }3 G* p6 Q* t
3 B% Y* v9 t% h, j另外請問0 s. ^% l: e, Y: B8 J9 C
一般附屬建物不是有陽台、雨遮嗎' z) k( V) G: j4 b& [
那在權狀上的陽台是自己可以走進去利用的' d7 {. Z4 W' D; x
我沒有問題
# w8 q# G8 I; j% c; j5 f我的疑問是) h& A$ r) K% e6 q" ~% x# w
權狀裡的雨遮
0 M P: ~" d6 I; I" x( h8 }( j通常也有一定的坪數( ?- `" T V0 e0 s8 G; e
通常與陽台一樣是與我家的樓地板在同一平面的8 X% h f. {) j! l1 e3 l; ~3 P
只是沒有門進去、沒有欄杆、很淺、很小、有時還像一圈土星環
7 ^+ M+ |3 G& P2 N6 D, b很難利用
& x( P4 R5 x3 P8 R而且重點是好像是遮下一層的雨
3 F$ }: o7 O* k, ?6 h所以我買的雨遮是遮別人的雨嗎9 c, f7 s9 I8 u% `' E
9 B& N* m/ z9 {: }0 F3 y" m還是說我房間外窗戶上面的那一圈雨遮才是我的呢* Y# b: X7 F! u" ~0 M
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作者: met_tw 時間: 2013-5-1 23:05
本帖最後由 met_tw 於 2013-5-1 23:07 編輯
+ v) R, c6 ^7 {, x/ ]$ ~0 ^2 u7 hERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21 6 V. _3 K! Z: D" {3 ~" ]+ h
買的人在預售時就知道房子會二次施工( `! A2 G3 J7 z$ \+ W* v1 D
所以誰去舉發呢
) j4 U/ }" Y. O: r2 ?* q北大裡的建案有幾件呢 ...
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二工不一定是指在你家裡的，如陽台外推。有些是公設部分，因此如果住戶中有刻意要找建商麻煩，希望能獲得建商「善意」回應，那管委會就等著接工務局的公文吧。碰到這種鄰居，因為他是依法檢舉，只能自認倒楣。
作者: marquis 時間: 2013-5-3 13:02
ERA三峽北大 發表於 2013-4-30 17:21
" N" X% ]2 o% t+ R買的人在預售時就知道房子會二次施工
. s+ d" A$ W' ~7 j; \所以誰去舉發呢1 U5 x+ [! M% [
北大裡的建案有幾件呢 ...
) B2 y% T1 k, Y! N# T0 k
8 M; V! y- K! `) ~( J/ L的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。
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. S4 {) b5 U+ q所以，建商是主犯，而住戶是幫兇。不同的是；建商獲利後，就以相同模式去"騙"下個建案，而住戶則在原地擔負一輩子的法律與道德的包袱。
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就如您所講的；有哪個住戶會舉發呢? 是舉發二工? 還是舉發自己?
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R3 t) P! I: A$ C/ l至於您的另一個問題；有哪個北大社區有違章? 有二工? - K5 R8 ~; c% q# x
2 ^" g+ h& \. c改天可麻煩"阿康"，"寧靜海"或是"麥片先生"等前輩來做個民調，來了解北大的受害程度。
作者: ERA三峽北大 時間: 2013-5-3 13:07
呼 真相將要來臨 大夥繼續看下去
作者: 傅媽媽 時間: 2013-5-4 01:34
marquis 發表於 2013-5-3 13:02
" L: e: v& a! K) h7 J2 _& e的確，有部份的二工，是住戶在預售時就已經知曉，但仍然樂見其成，共享福利(建商拿錢，住戶拿空間)。" }) e5 W7 x6 d& Z9 ]
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+ P2 Y' T. v5 b5 j% @2 _& P透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?3 o9 g; o& X1 ?) r& }2 X
大樓型建案的社區更改梯廳公設區,各樓層住戶隔為住戶室內空間,是否也算佔用公設?
4 P* ?+ H. I$ B% T+ m0 V露台公設大樓的社區,購買使用權使用露台空間,是否也算佔用公設?
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作者: marquis 時間: 2013-5-4 10:28
傅媽媽 發表於 2013-5-4 01:34 + w* A0 G. y, B2 g+ B; k* [
透天型建案的社區地下室公設區,各戶停車格空間及開放公設架設各戶鐵捲門,是否也算佔用公設?# Z$ y# `( Y, e' i* c
大樓型建案的 ...
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+ k6 p, q8 G6 S7 G/ C5 _據我所知；一般硬體的更改與當時建商送案申請建照的規格不符者，就是違章。(有任何更為詳細的解釋，請先進不吝指教!)
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關於透天地下室加裝鐵門；我需要一點想像力，這涉及位置是否界定為"室內改裝"?
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但是，大樓社區公設的改變，應該是違章(除非有送件申請，不過，應該很難，因為往往涉及結構的安全考量!)。露台戶對於露台的使用，是允許的。但不可做任何改裝，如常見的"加頂(雨遮)"等。 加了頂就是違章，我曾經看過一社區主委私自露台加頂。他竟然對社區發出通告，嚴禁社區違章，頗諷刺地。
* y q; R) r- I+ t* C- I, K
: l R8 V* F1 J* C. D2 F; c希望回答了您的問題，但我提醒，還是搖個電話給新北市工務局，可得到更為詳細的資訊。$ X( u+ Z) D6 O8 d5 z) ]; o
7 k) r9 g$ ^! @/ F. L s
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