iBeta 愛北大論壇

標題: 迎接升息潮 省息大作戰 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-10-26 06:51
標題: 迎接升息潮 省息大作戰
迎接升息潮 省息大作戰6 G  ^4 m* p2 \- k
0 P7 @" `5 F- p' Z
* I# [& G* j3 Q  D
中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！' [. l3 O- j* z+ v) i4 u% y. \

1 I" F- I  P3 R, t& t( n文．成均$ D4 v' C  V3 V- c! W7 h
8 z* k# y0 [6 O1 O1 U
央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。
; a8 ^; n9 ^+ S/ _5 V2 L/ y8 X' o) M" W+ e# l$ S7 P8 I
銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！ ) u$ ~# c4 k' W' ^: Z" K; p0 G

6 e7 ^/ q3 ~7 S  e6 o■房貸商品多 量身打造最可靠 8 M% k1 i# A/ q; C- M
% }! U0 X7 x1 I: G$ ^# v; A" i
由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。
- s( {) M. J$ f
5 C8 }- ^" Q9 N, E3 q理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。 7 W% R! J1 T' O: x: o& i  ?; Q
( P- P. o* E$ }: o+ T
銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。* h# M  G& c. s7 r# E5 R4 y
% L. D8 s# ^" M# C: E: v8 |
但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。0 \; n+ f# y1 P2 |/ m
$ l. p: F* {/ h* j
■緩步升息趨勢 固定利率卡好
, r0 [- L5 R) V8 U  O& y4 k: u% ~; [' H6 N: A
房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。
3 v6 b7 p3 ^: x  F1 Y0 ?
" E" f& J2 g* E0 K特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。
+ x. S9 K- J/ t" l. U) X' d9 j8 M' t: F( z
或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。
3 \0 t$ _1 V) A7 z$ ?$ {4 L9 \6 m' c" B5 `! Q
銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。
  u  C/ t4 E; n& T2 U8 U1 t4 i* R, [! q7 K9 W
舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。
6 J. ?/ r6 p- z; _( \- t: P# \9 k8 c5 b3 L  v: Z9 n, }
■利率好幾段 怎麼貸最划算 & R, P( |% s9 B, J' Q3 n- `9 Q
( O* |9 ?* |9 T7 C7 M/ r
若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。
2 ~# l  T3 `& t& X7 T9 r) \
7 D6 U+ \; u$ r: V9 T# X( e. }有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。! E( k# }8 [% B, a' `) Q) y& u6 @) q
# ^/ [  H9 {, @* |1 C+ q6 W
由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。
2 s5 f/ C: w9 f& Y) W' \: G- ~9 M( G
& ~  d) r- u! F2 J" ]7 Z- p■機動搭配固定利率 很划算
5 }$ s# A. [- m7 n( b# p' G6 G" m5 L) ^2 c
以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。
  P) ?- Z3 I  \1 e8 D8 B
0 D& e% E" i% x1 V與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
, W0 a7 M- b: m9 v4 i6 `, b
9 U5 r# p3 f9 d* W至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額 & q2 [4 f3 ~, X: z
作者: 芬芬    時間: 2010-10-26 07:44
不要啦！我的負擔又要增加了
作者: 小溝    時間: 2010-10-26 08:01
這是今天的新聞嗎? 我怎麼找不到網站有POST?
作者: eva0530    時間: 2010-10-26 09:39
不要再升息了,貸款已經背的很沉重了,累!
作者: ch4724    時間: 2010-10-26 09:50
每個月算300好了，/ Y# F2 [% p1 O, K1 O6 J
今年央行已升息2次，8 r& R/ r5 C' H+ i! T& w
等於每個月多600，$ o7 y1 }/ ]5 b  v8 u
1年就是7200，1 [+ e. h; T4 ^# i! a! V
貸20年就是14萬4千，
! O, m: e/ ~! {損失慘重！
作者: 豆腐    時間: 2010-10-26 09:52
要來就來吧  Y; h: d/ N2 V0 I3 e  L( B4 @
反正我那個"鳥籠"貸很少啦
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 11:16
季調還有機會改月調嗎？3 f- ~; O) H) X( C/ o' h- z6 J1 ?

$ }# j" g1 Y, \月調還有機會改季調嗎？  y) d4 g) K6 K7 P. g; k; t
; A+ ^3 G$ v; ~2 A9 G  E1 k1 L3 b
作者: 小崴的爹    時間: 2010-10-26 11:49
唉...房貸又要增加了~~但這也無可奈何啊...7 f  w5 l& r) j% c! j9 a! p
希望北大的投資客，都快點被清出場吧，讓真正的人潮進來北大吧
' [, M8 y$ r$ h& r& T. C哈哈哈~~
作者: waitai    時間: 2010-10-26 11:51
還是想辦法多賺點錢比較實在點～" S7 J# H. D- G- D2 _/ y
不然三天兩天搞升息 哪有那麼厲害每次都能省到～; t  g) e& m; Z5 {- }# x) F7 U
老彭都不知我們這些小市民的苦～唉
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-10-26 12:18
一般來講 是沒辦法去作調整的 （會依照當初合約記載內容作為調整依據）
, @8 I. O5 \" u* j& D除非轉貸到他行去...
作者: 大頭    時間: 2010-10-26 12:19
作者: 好老爸    時間: 2010-10-26 12:23
年初貸款前有問過行員,如果是他貸款會選那一種.
3 {2 v& F; q9 w( u0 Q" w, K. \尤於他和我都看利率會漲,所以選三年固定利率,比變動利率差在前六個月利率高一點
作者: 阿彬    時間: 2010-10-26 12:36
一口氣升到3%吧~ 我已經準備好了!  $ A. O2 [8 [' z, Q, N6 y/ G3 M; S
: r9 ^. C* ?3 s  O  ~  t3 j- \& z4 G" q: E
要跳 樓以示抗議
作者: Joseph    時間: 2010-10-26 13:51
小王子 發表於 2010-10-26 11:16 # S; q6 n+ B; s5 v2 _  @5 S5 ~
季調還有機會改月調嗎？/ g- k+ i2 Z7 Q

* c9 \, r+ `/ y) D- O% c) Q月調還有機會改季調嗎？
- x" X+ @' D) Z" g/ d) C, b
應該是可以跟您的貸款銀行談談,
  G0 n7 E* p) @' h, {/ p% ]若您先前的約定已超過一年就可以去議價./ A. ?, B* d5 s: h  C
但原則是要繳息信用皆OK
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章5 G, Q* r. K: o9 w
4 n, C+ D; C0 Z
3Q~ 那俺問問去。
0 p: ?1 {# k0 s7 E9 i8 E. m
) U4 s! V; Q) c, l, l) v不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~4 ^5 z3 |$ ?/ p4 e  T3 o

8 i* B+ \- E1 R5 }+ M; b) |只怕行員匡俺就是...
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 11:51
小王子 發表於 2010-10-26 15:58
0 z  B$ {. Y' v% |2 T. Q& h4 k0 J回覆 Joseph 的文章' V& \% S) F8 X- g# s# b8 a

' v  M6 z- v7 L9 @5 @1 R2 V& C3Q~ 那俺問問去。

9 J; X$ ^. n* d! R讓我說明我的經驗:) i3 L/ X& c% ~$ b6 t$ I

/ Y+ y9 j, E/ {9 d$ a$ Q  k我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.
! c; d1 s# r" K& y+ y8 I8 y) g若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)+ L0 z( z9 x# k/ f& h
I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.
2 F6 ~# O0 G( n# E# j- m- D重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.+ E: h# b9 ?$ u& _

6 r* R; C1 F. p% a銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.. U0 F' y+ C* i. S' K2 O
這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.: J. `  L5 d9 H; m- B
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.
, f$ o4 R7 T. f$ d. [" ?  ~: Y' _
' U& D% _9 J7 f! a/ N5 o' M希望以上的回答能讓你清楚及幫助.
! A! d0 \5 E. j" c/ C( q( ~7 H祝:談判一切順序
/ G* M5 M/ r6 {- W  P
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:07
回覆 Joseph 的文章
1 q/ n( z/ R, y% N/ W' Q5 E6 Z" V' L2 B% D$ ]
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~( b& r0 e1 v+ `1 l* r4 x
  M$ b, |! y  }5 `
感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！
/ t5 W0 Y& |8 U, }6 G( G
7 A% G) ]" G1 _% F
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:34
小王子 發表於 2010-10-27 14:07 $ _# {+ D* R3 M& X3 S
回覆 Joseph 的文章
' A$ ~5 I2 L9 f$ A3 q" b
6 a* |3 C2 [2 |0 s, T哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

/ C3 e0 R1 X! H, k. f8 S再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行
1 f, i2 ^+ _, t; t  P4 q如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.
: I0 U9 O% w/ }8 b) I4 u/ q& H即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章3 c$ T) H* F% o/ s1 K- Z* C
7 G! F6 [' ?  |% V* g) ^
多謝指點~) g9 i' e/ r8 }; r

( B: E5 ~8 g, N/ ^俺目前已經繳了大約4年房貸囉~
& j2 g: v: w3 m* ?; L7 `' W6 U- v* j) p' a8 {, V, v: z0 M
只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~# I5 ?, Q# ]- ~+ \
' }( X4 L# A: Q( A/ D) @  j
感恩~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:50
小王子 發表於 2010-10-27 14:43 # L: h4 K7 W/ A) |
回覆 Joseph 的文章
. P+ Y3 ~9 e- ~- a. @* Y$ O
  x. ^3 P( z1 W0 U) s8 P多謝指點~
3 R2 q5 g; ?* A/ Y$ M, ^  D* Y
請問你4年的利率都沒動過嗎?
5 o8 ~* g1 Z0 t. U, t2 t& g若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行$ n7 \0 [5 X; \, l( I
不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元
; t) Z6 x$ R# B+ [: z0 u自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章
8 c* w1 ]: Y- p! T
% B  Z4 E- f1 k' g2 h# ?5 `, y, m如果是指加碼的部份....沒動過
* k$ f  C- j/ S- X1 L/ i3 P/ ^" W
整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的
, H; c% i& j. W+ k, @$ r7 ~/ a% a% z7 w( ^) f
這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:59
小王子 發表於 2010-10-27 14:53
! s; N! r& Y6 D0 g+ i, x2 P回覆 Joseph 的文章
7 q  o' Q/ V9 A% v4 k, K' r+ c6 S5 D* _$ S' F
如果是指加碼的部份....沒動過

! f1 s+ I1 ~" S用一指神功也要談
$ z8 H' P; G3 `: Y5 Q
- A6 u. R: R1 B* P0 r如我建商的銀行知道我跑檯後
. I7 T2 i+ Y( a也說"我目前的加碼利率給的優"
& L9 Y" h, z$ t4 z$ {是她的話也要跑
; _* p' R5 ], ~
1 A  I+ l2 z  \加油~加油 ! D; d  F' M  S. J) m
房貸可是幾十年的大事ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 15:15
回覆 Joseph 的文章
2 n, M2 a: s2 c3 C& R
! F- ]- r" V# e; L4 _5 U喔喔喔~~~~ ) N  N  i6 g( v, q! `, Z1 T: o

3 m0 K- a; b- ]8 q6 r0 Q  p俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！5 s$ i7 W$ a& y1 Y6 x; j
" S5 {4 [3 q' h* [: N" }
唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....



歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5