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標題: 迎接升息潮 省息大作戰 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-10-26 06:51
標題: 迎接升息潮 省息大作戰
迎接升息潮 省息大作戰7 D; I  d% X3 v/ F

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中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！
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" |- H) t" d4 Z4 i# I% u文．成均2 B9 U" _5 d; n4 c1 R6 y
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央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。
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銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！ 0 m( i: d- l; K2 a" {# Z; ?
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■房貸商品多 量身打造最可靠
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( }. @) }/ u" {6 _( B由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。- S- \4 z3 A" q: W4 W, R) F6 `' I

) f$ c6 Z- I5 A理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。
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銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。
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但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。$ L6 S, h# O' M* k  F
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■緩步升息趨勢 固定利率卡好
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房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。 - G$ e7 U4 w6 {; V" {. j, ?% m. i

; s: g+ z; p/ j特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。- Y% Q$ M8 Z! X( [/ C* H$ ^9 m* }8 Y

) Z. Q/ ?5 X7 t4 u# z6 e或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。
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銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。3 S+ B1 r' C% |& H
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舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。
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+ t. i5 y3 f" P6 ~: c■利率好幾段 怎麼貸最划算 " f$ \) c9 Z# \: T' j6 p& T# Z
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若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。/ G, Y8 @. I* U  Z
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有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。; h/ `' R3 h/ ?3 V& w( D) `
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。
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' y$ m* D2 V; f4 a  `. ^7 b■機動搭配固定利率 很划算 / q* E1 N! H5 n$ W2 r7 r

( H+ U# I. D) _, g1 G以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。: c3 H$ ?9 ~3 Q  i( ^

: O4 l4 B5 ?. y+ _3 z與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
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至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額 ! {4 W! c% p' `1 m% @  L- F& |  s
作者: 芬芬    時間: 2010-10-26 07:44
不要啦！我的負擔又要增加了
作者: 小溝    時間: 2010-10-26 08:01
這是今天的新聞嗎? 我怎麼找不到網站有POST?
作者: eva0530    時間: 2010-10-26 09:39
不要再升息了,貸款已經背的很沉重了,累!
作者: ch4724    時間: 2010-10-26 09:50
每個月算300好了，+ N8 [2 }+ V- _# Y  N3 @
今年央行已升息2次，. v( W5 k) I; `, z
等於每個月多600，
7 H% x4 |2 L; J8 _1年就是7200，
' l- y* B; }' D貸20年就是14萬4千，3 X$ d( C, e% C# e1 ~
損失慘重！
作者: 豆腐    時間: 2010-10-26 09:52
要來就來吧2 W4 X2 G4 j% l- W0 i
反正我那個"鳥籠"貸很少啦
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 11:16
季調還有機會改月調嗎？+ u& Y! ?: l$ {  ?% v
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月調還有機會改季調嗎？
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作者: 小崴的爹    時間: 2010-10-26 11:49
唉...房貸又要增加了~~但這也無可奈何啊...
& Y; Q+ ?; V: x1 `* O希望北大的投資客，都快點被清出場吧，讓真正的人潮進來北大吧( ?5 p4 K$ A) f, F
哈哈哈~~
作者: waitai    時間: 2010-10-26 11:51
還是想辦法多賺點錢比較實在點～) e4 T" L' q2 \1 ^4 W: [
不然三天兩天搞升息 哪有那麼厲害每次都能省到～
5 i+ B1 Z, g0 O; n$ A老彭都不知我們這些小市民的苦～唉
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-10-26 12:18
一般來講 是沒辦法去作調整的 （會依照當初合約記載內容作為調整依據）
2 [. ^- c- @/ e, O/ ]除非轉貸到他行去...
作者: 大頭    時間: 2010-10-26 12:19
作者: 好老爸    時間: 2010-10-26 12:23
年初貸款前有問過行員,如果是他貸款會選那一種.% L+ D6 y; D" w& P9 [. ?+ a% ~2 R
尤於他和我都看利率會漲,所以選三年固定利率,比變動利率差在前六個月利率高一點
作者: 阿彬    時間: 2010-10-26 12:36
一口氣升到3%吧~ 我已經準備好了!  
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" y# G$ F# i% Y$ s9 g0 M要跳 樓以示抗議
作者: Joseph    時間: 2010-10-26 13:51
小王子 發表於 2010-10-26 11:16 : ]. [6 I& N" q4 C6 i9 p! s( I( ~
季調還有機會改月調嗎？1 w6 |6 v6 @1 O  l7 u5 R
0 z9 L+ V4 b% m
月調還有機會改季調嗎？
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應該是可以跟您的貸款銀行談談,
% d' T2 y+ s4 S. Q2 z+ |若您先前的約定已超過一年就可以去議價.
3 ^6 s6 n6 X/ r& ]0 w" P0 [但原則是要繳息信用皆OK
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章- Y9 x; |7 {% K+ s+ Z

0 k1 W% j- y' P* ]3Q~ 那俺問問去。! k9 l* U. C0 A$ R: A
/ }! Q, p7 r9 Y7 ~8 I' p& T  k3 I
不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~
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# c2 g3 I. R4 {; P3 \' A* _; e9 Z只怕行員匡俺就是...
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 11:51
小王子 發表於 2010-10-26 15:58
9 f4 [" T$ d( l! M% `+ I8 p" k回覆 Joseph 的文章
) T- f. J' T0 d+ \" R8 n, q6 O# D  Q' [3 i. g8 ]' m. [2 M
3Q~ 那俺問問去。

. o3 Y( n6 P2 f讓我說明我的經驗:  L9 F5 ?4 G2 o3 G
5 l6 P' ~3 W* B
我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.
4 Q5 ~- o3 C9 }5 H3 H& L0 x8 V" C& b若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)
5 u- I, v# C4 O# g* m& ]I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.( v& K: h9 o4 f  P* S
重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.' V  g7 F2 [1 v( f1 _2 |7 c
0 i  X( n4 m( R) b: U
銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.& M! L1 j, L, G, k$ e
這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.+ P( U# `* I, `5 f' ?9 _$ x. k
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.
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  @: |7 M3 u# k$ h, @3 k$ W; H0 f, u/ D希望以上的回答能讓你清楚及幫助.& Z3 H# y% l% Q! J
祝:談判一切順序1 u. n5 T1 u9 \" F- B, [
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:07
回覆 Joseph 的文章; D3 L- U& ?- I$ J7 C% N
9 p, e6 Z) Y! o: I1 y% s
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
5 x& d1 X5 o4 U2 m9 K2 K1 J' t
) I) {% P) ?8 ], `& I! b; R感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！  n' V* y4 [5 K4 O/ F

% Z" z- m* Y/ t" Y# t) _
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:34
小王子 發表於 2010-10-27 14:07 ( y" t5 k# |  \9 f% }( B! O
回覆 Joseph 的文章
/ e! J" N) Q0 N. o, |- e( ~, n5 E( x
. s8 Q$ n  @2 h$ ]+ G哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

3 o9 I+ D' K) ?再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行
8 g* R: v3 Q# Y( P% D1 S如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.
" n5 i& H) v% ~7 X! S6 {8 L即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章; b! q  {  H1 h3 i' Y( |+ R5 e

  x7 C5 P3 X9 a9 p# [/ I/ R* f多謝指點~
& N9 y; X) T! c- o0 @, b6 Z
5 }; s! p+ P. j7 ?( ?俺目前已經繳了大約4年房貸囉~" p5 H7 V0 b0 L1 t; k' W
! S! p+ v( D- P4 v2 _
只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~
, s2 U6 D6 }! B
: O  h& I, k6 S+ S# @8 w感恩~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:50
小王子 發表於 2010-10-27 14:43
' B9 i3 I1 w" f回覆 Joseph 的文章
& M  J) q' G2 c: h; V7 ?' {- c* l+ t
多謝指點~

  B9 z5 `" K9 l: V請問你4年的利率都沒動過嗎?
5 `8 J; O  z6 ~7 D4 G; U' J7 o若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行
. u5 C  T8 T& c" w- L5 e不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元) ~" E' S7 r! |# m" e0 d( u
自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章
& K; I9 k$ e; y9 ?# X- `
+ m5 f  D* Y' g% U4 ~, p+ D( L如果是指加碼的部份....沒動過* \- D- L* t) r% h. f, N/ Z# D' ?
9 U. U+ K! h3 o* o6 G0 `/ }: E# i
整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的5 S  m% Q- [0 S+ m( c8 R

3 ^  i5 G! y' j# b這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:59
小王子 發表於 2010-10-27 14:53
+ K/ o, O3 i. a" S5 |回覆 Joseph 的文章
: e* D% p  D& g% R6 U3 R8 e) @) l, h3 O& @# f( f
如果是指加碼的部份....沒動過

1 e. p% {7 x* O4 ~: u用一指神功也要談 ) `  E" [8 s0 l& D6 b

' [. {: Z: {! ]1 j" e0 U; A如我建商的銀行知道我跑檯後
& {5 h9 T. o7 `" a6 k' O也說"我目前的加碼利率給的優"
2 O2 h! F0 T) T4 F/ b$ y5 x是她的話也要跑
$ `* p  b. o9 x/ x6 |9 i2 G) m; m! u  q  }1 L
加油~加油
: A5 w- k1 Y4 V! h房貸可是幾十年的大事ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 15:15
回覆 Joseph 的文章
% e1 D" M: @5 l. }  b1 N- g  V! [
, t" i! Q- c7 C4 s+ h喔喔喔~~~~
1 j' t1 Q- `4 O7 w0 \$ b" N, ~! ]. H" h' D
俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！- f9 W' s; O2 H- l1 ~

: g( k/ Q5 v2 y4 j  G5 U唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....



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