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標題: 迎接升息潮 省息大作戰 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-10-26 06:51
標題: 迎接升息潮 省息大作戰
迎接升息潮 省息大作戰
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, N  ^0 r  Z# E1 i8 W中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！
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央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。" w" C# m1 r# m
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銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！ ; v3 Q, a) E$ r: O) M$ I8 I# g
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■房貸商品多 量身打造最可靠 5 B# b' q9 M! ?( E) j2 ], B- D

4 |+ I5 M: _  h% q" l由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。, Z1 s1 A5 o- r( H* p6 e

" i; b2 A! g- G: C% O8 x6 c理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。
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( Z8 t, v$ ]* w0 B, ^銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。6 w7 E1 X6 q# A2 C, \' ~

  S, y7 k7 C+ A- E但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。4 L" M0 S8 {4 y2 |$ F# d& k* R" l
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■緩步升息趨勢 固定利率卡好
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房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。 0 m( _# K' z2 t) W

9 U  U. P7 B4 C, k' r. E2 i特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。; _' ~3 l2 f" M% P
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或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。; @# s. N% ~1 J9 C, o* S  l2 O

, \& ?8 N$ [6 P3 E' I銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。0 n5 r: i( [# ~& `: k3 _
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舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。9 N7 K" U6 b. s2 T! G+ V5 |

3 f1 \9 q5 L. W; @4 K■利率好幾段 怎麼貸最划算 $ N4 W; R! B% K/ @* h. o5 T
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若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。
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有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。8 N; ^, t# y3 L( G3 j$ n0 @  c
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■機動搭配固定利率 很划算 " t" l7 W1 s7 z" i0 k

$ o- M# f3 l6 S, x以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。
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與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
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% O0 i' C; m, ]& j) y# T至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額
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作者: 芬芬    時間: 2010-10-26 07:44
不要啦！我的負擔又要增加了
作者: 小溝    時間: 2010-10-26 08:01
這是今天的新聞嗎? 我怎麼找不到網站有POST?
作者: eva0530    時間: 2010-10-26 09:39
不要再升息了,貸款已經背的很沉重了,累!
作者: ch4724    時間: 2010-10-26 09:50
每個月算300好了，
3 y/ ]$ `4 }; h3 L9 p1 ?, v" g今年央行已升息2次，$ p6 n5 C+ U8 ?0 H
等於每個月多600，
( F2 p+ w' @" s# ?4 \8 X! [1年就是7200，
+ R3 ?. P* ?; ^4 T: q+ p貸20年就是14萬4千，
. o2 I, g0 M3 ?# t1 X0 z損失慘重！
作者: 豆腐    時間: 2010-10-26 09:52
要來就來吧
- n; h/ E( t& [" @反正我那個"鳥籠"貸很少啦
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 11:16
季調還有機會改月調嗎？
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月調還有機會改季調嗎？1 }9 |! A+ g5 i: @6 t

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作者: 小崴的爹    時間: 2010-10-26 11:49
唉...房貸又要增加了~~但這也無可奈何啊...4 m( `! x5 Z  i# x7 {
希望北大的投資客，都快點被清出場吧，讓真正的人潮進來北大吧/ T% k  p) O' h% R7 O: h& r$ @& B& w7 N
哈哈哈~~
作者: waitai    時間: 2010-10-26 11:51
還是想辦法多賺點錢比較實在點～
" h/ E5 Q1 D/ D0 v9 r不然三天兩天搞升息 哪有那麼厲害每次都能省到～2 L/ M3 x0 w" w7 B
老彭都不知我們這些小市民的苦～唉
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-10-26 12:18
一般來講 是沒辦法去作調整的 （會依照當初合約記載內容作為調整依據）5 V7 r7 w9 n4 X/ a
除非轉貸到他行去...
作者: 大頭    時間: 2010-10-26 12:19
作者: 好老爸    時間: 2010-10-26 12:23
年初貸款前有問過行員,如果是他貸款會選那一種.
7 {* n8 v/ i6 j9 F# w- I, a尤於他和我都看利率會漲,所以選三年固定利率,比變動利率差在前六個月利率高一點
作者: 阿彬    時間: 2010-10-26 12:36
一口氣升到3%吧~ 我已經準備好了!  , E/ b, ^0 t) `/ K1 J; t
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要跳 樓以示抗議
作者: Joseph    時間: 2010-10-26 13:51
小王子 發表於 2010-10-26 11:16
. F8 D9 W0 U! p4 u! \: j, r4 l' V季調還有機會改月調嗎？
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! Y; s' B& L4 O6 E0 C* M1 F月調還有機會改季調嗎？
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應該是可以跟您的貸款銀行談談,& Q" E4 x# J$ f  B, i6 |) r% B1 B& Y
若您先前的約定已超過一年就可以去議價.4 U6 P# I( ?. h3 r2 i) o- f4 _7 n
但原則是要繳息信用皆OK
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章  P. |; [# q! A, y1 R4 h$ C

) M* U( q4 ]; c! u1 J6 h5 D5 Y3Q~ 那俺問問去。
1 ?$ ?( V; g- [) N; U. Q0 ^8 R$ _+ `: \$ r# E* Y
不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~& N- r5 B8 Q0 {& D
, ]$ n7 c+ K. Y5 }
只怕行員匡俺就是...
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 11:51
小王子 發表於 2010-10-26 15:58
, W. x+ a0 r+ ~+ b回覆 Joseph 的文章
) a, y2 T3 ~! e- J- j* t# t; D7 a. L5 `" f# W% i
3Q~ 那俺問問去。
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讓我說明我的經驗:
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我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.2 A+ o& ?5 W) t
若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)7 B1 N' C+ _# B, E9 v
I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.- q8 c# V! D. b7 h. ]/ d5 |
重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.
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) f/ o( T7 k2 N6 R  ^銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.
2 Y  P4 E& l9 E# c這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書./ z! R& f2 `( ~
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.: `7 ~. T! @- o$ h8 ?
; U( d0 {7 [; a' m
希望以上的回答能讓你清楚及幫助.; k6 w. u/ v% e
祝:談判一切順序% e! X  D8 ^) C: @
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:07
回覆 Joseph 的文章0 C7 ]4 ?- h7 \' I* X
7 u: \# H( H& C6 J0 l
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~* V$ I! y. }& B1 J$ l
0 r+ P5 X+ j3 ^# ~4 X
感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！
3 K- Z9 f& }1 u6 Z* @3 G
1 J; r( i( _: e* f) E8 r& `4 j. c/ k
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:34
小王子 發表於 2010-10-27 14:07 , o( {, b: B9 [. l
回覆 Joseph 的文章
. c9 H  U$ C- L- a3 i: J/ Y
$ y, B+ y0 `& ^$ ~哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
7 _- d% N6 x$ y. u- U; u0 F  l
再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行
5 w; H/ @) }7 T如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好., \& u' N3 i7 o1 B+ J: o
即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章
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/ e$ g& o- l9 e+ Z5 b多謝指點~
' c4 Y2 V+ b& p/ S$ Q- D: p
0 D) [' M, Y; n/ G( ]) R/ P俺目前已經繳了大約4年房貸囉~& i, J/ b0 n$ |2 J9 a
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只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~" T' E) k2 t. A. I- _/ h% [0 d

- a3 ~! M% r- [  g, |& T! H" J( i感恩~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:50
小王子 發表於 2010-10-27 14:43 5 Z0 {8 r. k' L3 w6 a" F; u
回覆 Joseph 的文章
2 o; }: R/ Z- G# K" _6 B& O+ M) i" A
多謝指點~

9 a8 y) e' \, B+ Y請問你4年的利率都沒動過嗎?
4 F% @$ M4 H6 F5 R若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行
0 w1 ^  C5 x7 b3 H4 d6 O3 R不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元! j0 j* h4 S  h& W9 n
自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章
/ l3 R1 R! |# `) v" i9 K; m# {' e
# D5 P* e9 M7 a, U$ g& Z5 E9 {" m9 C如果是指加碼的部份....沒動過
" }; T# j$ s$ y8 n+ B
$ h3 C) J, K4 {; E7 t0 t7 ~8 u+ v1 B整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的. b. Z" S+ l: X8 Z6 ~0 }

$ q) m) H0 b+ `2 I# r, i這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:59
小王子 發表於 2010-10-27 14:53 . y$ h9 d+ Z4 {) [
回覆 Joseph 的文章
" \4 N/ ]' e* S* f( d# E; V
1 N& {# W. I& x  O1 f- M如果是指加碼的部份....沒動過
) o8 H" S3 `( F# o0 m! X7 M
用一指神功也要談
0 d' ~" `9 [  f& I0 {
! r" o# t2 ^6 u7 B: L如我建商的銀行知道我跑檯後
5 b7 @/ b8 ]6 `# Q2 d也說"我目前的加碼利率給的優"
. w6 ~6 f- p0 S4 ^2 c% `9 A) V% N是她的話也要跑
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5 v' E( V' W7 \2 F- B4 B2 v加油~加油
* m* v  X1 k* `$ d: X+ \. Q房貸可是幾十年的大事ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 15:15
回覆 Joseph 的文章
2 A* C6 K$ K3 s5 L% I: \. A) G4 i: Q+ V% y
喔喔喔~~~~ ) y- h7 `4 Z* \( h; [, E# F
4 M6 ?7 }, c# r6 x9 L7 b  F' K
俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！
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唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....



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