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標題: 迎接升息潮 省息大作戰 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-10-26 06:51
標題: 迎接升息潮 省息大作戰
迎接升息潮 省息大作戰; N- ^# p; J# g# O$ w/ i

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中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！
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* ]. J( j2 J0 U2 v文．成均7 b& l" O0 s$ }
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央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。- f7 ?) h- b' d1 x, d8 t2 l
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銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！   _. Q) W* Q( i% |$ t9 P  t( n) w
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■房貸商品多 量身打造最可靠 + i( \2 t! }) P0 _( }! h
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由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。( n0 U% s+ }4 w# g, y# A( L7 [

  Q' \2 h, B. b; P4 L% X9 N理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。
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. L0 W" U* O& [& i銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。1 u; H3 _$ W  ^8 P

! s3 S0 i& e9 }1 ~但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。
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9 \8 T" o+ n# o. z4 @■緩步升息趨勢 固定利率卡好 " s1 `1 U- [- q/ g2 K
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房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。 ; F1 u, ?+ Q" ?7 h' {( H: ~
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特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。
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或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。8 p) g4 p8 w6 J6 @5 p% ]: A  q

# V6 d: `1 h, q7 r) D6 W7 ~銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。! u% N  Q" S6 G  N7 f

* D/ K! _/ c9 M+ r0 z舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。  u4 I1 O% m; T- ~; J3 M% l1 J6 _

8 ]6 A& W9 R1 ], ?* g■利率好幾段 怎麼貸最划算
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若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。
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有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。
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■機動搭配固定利率 很划算 0 u, b; A: r# }! t; d% a
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以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。) u7 S; L! R7 \% b/ E/ b/ U) g, V

& j$ ~* ]3 n. W+ M  S# w與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
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5 O. U2 E" U% g至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額 " Q1 c) w( g. q+ u8 `5 _
作者: 芬芬    時間: 2010-10-26 07:44
不要啦！我的負擔又要增加了
作者: 小溝    時間: 2010-10-26 08:01
這是今天的新聞嗎? 我怎麼找不到網站有POST?
作者: eva0530    時間: 2010-10-26 09:39
不要再升息了,貸款已經背的很沉重了,累!
作者: ch4724    時間: 2010-10-26 09:50
每個月算300好了，
+ G  x8 @9 F$ X2 s0 ?4 K; S) ]& b今年央行已升息2次，6 |6 F, j- [( ]9 h1 m6 L' N" s+ v
等於每個月多600，6 d0 ]. H; M( H( \& n2 C' b5 y
1年就是7200，* e( W! k5 e3 p* L: `2 E3 q& @
貸20年就是14萬4千，
. F* ]+ S6 K: P& @; u; p損失慘重！
作者: 豆腐    時間: 2010-10-26 09:52
要來就來吧$ x2 ]8 |  e* K/ X/ \5 Y5 a
反正我那個"鳥籠"貸很少啦
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 11:16
季調還有機會改月調嗎？, {; ~' R" ]( d+ p0 D7 Z

$ a) A- n" {2 z5 I$ H6 k2 p月調還有機會改季調嗎？
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作者: 小崴的爹    時間: 2010-10-26 11:49
唉...房貸又要增加了~~但這也無可奈何啊...
$ [1 j+ j+ l5 X: d" `希望北大的投資客，都快點被清出場吧，讓真正的人潮進來北大吧
$ A, E% h8 C; k9 F6 J+ O0 N哈哈哈~~
作者: waitai    時間: 2010-10-26 11:51
還是想辦法多賺點錢比較實在點～7 g  A* A3 j+ r$ ]
不然三天兩天搞升息 哪有那麼厲害每次都能省到～" J/ m: d  V5 q" F5 K2 d0 q
老彭都不知我們這些小市民的苦～唉
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-10-26 12:18
一般來講 是沒辦法去作調整的 （會依照當初合約記載內容作為調整依據）
2 l/ B& @1 Y0 S# t6 Y除非轉貸到他行去...
作者: 大頭    時間: 2010-10-26 12:19
作者: 好老爸    時間: 2010-10-26 12:23
年初貸款前有問過行員,如果是他貸款會選那一種.
% q/ d3 j  B% ^( ]尤於他和我都看利率會漲,所以選三年固定利率,比變動利率差在前六個月利率高一點
作者: 阿彬    時間: 2010-10-26 12:36
一口氣升到3%吧~ 我已經準備好了!  
2 N: y8 I: {- \/ J' |. B4 o6 ^; y9 [- A" i7 w! ~( ~
要跳 樓以示抗議
作者: Joseph    時間: 2010-10-26 13:51
小王子 發表於 2010-10-26 11:16
( Z8 d8 @* I) B# F4 S! w季調還有機會改月調嗎？% h: U6 [( Z, r3 m; [/ b. E$ ]1 }. @

3 |8 ~7 [$ V  X2 j" ^6 t月調還有機會改季調嗎？
) j# u/ ~3 q# {$ ?0 c. U7 Q1 D; s
應該是可以跟您的貸款銀行談談,
; b: o' v! y9 b* y若您先前的約定已超過一年就可以去議價.
  F  v$ z. i7 m但原則是要繳息信用皆OK
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章
* k7 i. l; a0 {( w: P
8 D+ s6 j, Y  E) F6 }( P5 ~! l5 E3Q~ 那俺問問去。8 P2 S6 |1 o+ S; l( l* C% W9 w

1 B( ]: h$ Z9 c2 Z6 p不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~- a8 A6 n+ W: m( g

! f2 N! R( U5 T7 ?" [# E只怕行員匡俺就是...
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 11:51
小王子 發表於 2010-10-26 15:58
8 S) {* R1 e+ s回覆 Joseph 的文章  ?# ~6 I; o: w- x2 |7 T
2 u* ~& e5 b" x: }0 T, m( S! z
3Q~ 那俺問問去。
  B2 ?# ]- S9 d3 `4 F. H
讓我說明我的經驗:  I1 a7 h) i. S5 t, E

: H, @8 b/ [4 ~+ F我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.
8 x4 ]+ I) f9 }& k! h$ q& d5 T# U若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)& x3 P7 F( q6 `% H
I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.7 f) p6 p3 z9 j
重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.% i' D6 q# o% c% Y  \
" `$ V& m% i7 w& {# m
銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.
# P( `+ R: ]5 w' w1 k4 z: U這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.& m5 C5 Q7 }& P& d% l' H6 `/ F
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.7 a# U" N! `6 A7 u! s: e0 a

: ]$ {$ d# R* R5 F% p  O; ?希望以上的回答能讓你清楚及幫助.
& B$ i4 {& y* x. u/ K祝:談判一切順序" T# a! [0 K. e3 w8 @) o
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:07
回覆 Joseph 的文章
1 G# j" {2 |# J2 l* W
! `6 s& _) F+ T  r哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
4 q# W* J( V0 g, ]/ |! H0 b7 H
$ o; R) g- |' y+ j6 \感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！3 Y  v. }1 ], ^* N
1 m; H# H4 l* _) c& G1 ^" M
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:34
小王子 發表於 2010-10-27 14:07
; p' W7 x2 F8 O回覆 Joseph 的文章
- W$ g( G1 m/ f
9 u" k2 \( L2 m1 C5 q: f& F哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
/ x$ P; P2 G1 X" ?' C+ e
再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行
. _- h% Z- u/ f& f  |$ g如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.7 O# _& _# M4 R, g+ V& v3 v) M/ r0 J
即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章
7 Y% i& ?- X5 e3 X$ k$ i- m; W: q( o' w" ?, @
多謝指點~
8 t/ [; s1 ?8 R* S+ K1 o2 x, R+ s- I/ S
俺目前已經繳了大約4年房貸囉~
: ]. p& @( E. c! N. [
% j: B6 O9 T# l只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~) d8 w5 X2 e  z$ v( z

( N# h8 Q" F8 m9 ^感恩~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:50
小王子 發表於 2010-10-27 14:43
9 s0 r: |1 \6 N回覆 Joseph 的文章, A5 @/ W! I! c* n: h

  D8 y. D. c, R2 V- g6 N% A7 i5 @3 X5 l多謝指點~
) G7 E4 H0 |2 p  k
請問你4年的利率都沒動過嗎?" C4 |8 V  z; D9 t
若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行
- ~+ n) A" I1 X% |* R不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元8 z6 o. k5 B8 w3 V2 J/ i
自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章
  W+ y4 D1 T+ [, M( x" H: z3 i1 V0 D, g6 M3 ~4 ^
如果是指加碼的部份....沒動過  U$ c" a6 L' m) W3 M* d
  L( V' p( c1 o) K" I
整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的
) H; {& m3 e' e; g, a  ?% D5 B
, C+ q8 _) {- L, V: ~! J' ~) _9 R這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:59
小王子 發表於 2010-10-27 14:53 0 w% ~5 D6 \$ N2 X& ~* \  u$ J
回覆 Joseph 的文章
2 s. T, L: s) V, |
" z( Z& p4 U; l  r) D, B. O! K9 F如果是指加碼的部份....沒動過

. L1 `6 |2 ^1 p5 d" q3 C用一指神功也要談 $ J5 c" g" \5 b2 ?. @# h
$ m( a; x6 Z' {5 }& y! j$ I
如我建商的銀行知道我跑檯後# e( O' z0 U. L; I
也說"我目前的加碼利率給的優"+ ^7 a) E. |/ n
是她的話也要跑) z; X  e1 ]# X! z  V: R" o$ G8 e

8 e( R7 z; Q1 X8 v* f' w$ ~- f加油~加油 3 w9 @- J/ ?( S- b; n1 [
房貸可是幾十年的大事ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 15:15
回覆 Joseph 的文章2 }' U/ W6 n  y% H5 ]
& `  v5 }$ W: z! Y4 G5 u: [5 H6 V5 Q
喔喔喔~~~~ ; a; _* k. L" _  O, W2 p# W

7 I% G$ h( Q! @3 U  P& k4 D俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！( ^( R' U0 U; w  V$ ~
- B; ]' M& `: i! j/ Y
唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....



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