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標題: 迎接升息潮 省息大作戰 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-10-26 06:51
標題: 迎接升息潮 省息大作戰
迎接升息潮 省息大作戰4 Z3 r+ \) f2 H9 o- A

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中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！
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文．成均+ _$ `0 h1 b7 s& [! v

7 u- q1 h1 C+ N& n1 l% K( ]: ^央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。/ j2 J  k( T% ^! {7 @+ ]+ B% @
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銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！ 9 g7 f! O$ U  \/ P

8 n( Q9 f4 T" v) P& P5 ?0 O■房貸商品多 量身打造最可靠 * Z4 u; [: q) y

( m; }# l0 }" R- J, I: A由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。8 P6 l4 ^! N/ P3 S0 O
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理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。
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銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。$ u& s! F5 O: I- @  e. h( j  ?

& S6 j9 P& p' H7 y0 m( G. f但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。! ]" V' _4 j* Y5 w0 j

7 k( C6 C$ ?' I# g- H& X. N3 k■緩步升息趨勢 固定利率卡好 : b+ ^( R3 k7 W: O$ t' N

0 w$ E" ]" }" S$ ?# Z房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。
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/ Z4 x3 ~( D# b特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。& k5 Y0 O% E/ Y4 M

3 l" X  w- C& q" V' J- Q或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。
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# Y: t! V4 h' e, R* o/ }銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。
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舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。3 Q* G2 o  c3 J3 B' g

  T$ J( ]7 k4 b4 v8 R■利率好幾段 怎麼貸最划算   l6 ~5 |0 o% C7 K( u

% Q2 x+ D4 q2 X. m/ e若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。, V6 J5 ?) a% G, C! f% C8 p2 q. C
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有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。9 u) [  [, B) {

1 Z- N: |( L6 w- j' h■機動搭配固定利率 很划算 , ~, f8 W1 D( h
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以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。; S) W& S' H% b- N  s6 r
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與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
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至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額 4 b' v& D: U& |% D# w! Q; \
作者: 芬芬    時間: 2010-10-26 07:44
不要啦！我的負擔又要增加了
作者: 小溝    時間: 2010-10-26 08:01
這是今天的新聞嗎? 我怎麼找不到網站有POST?
作者: eva0530    時間: 2010-10-26 09:39
不要再升息了,貸款已經背的很沉重了,累!
作者: ch4724    時間: 2010-10-26 09:50
每個月算300好了，
7 q. i' J) @+ b5 @今年央行已升息2次，: m% ]& g" @5 A0 g4 Q/ P# ^
等於每個月多600，
1 h! m  u; j6 L1年就是7200，# X* Z) M; {) ], T1 _1 T; T) \$ I% Z
貸20年就是14萬4千，
: W: r0 y7 [! J  }9 `) r損失慘重！
作者: 豆腐    時間: 2010-10-26 09:52
要來就來吧) Q/ a# K/ M  {# C3 c3 L- u
反正我那個"鳥籠"貸很少啦
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 11:16
季調還有機會改月調嗎？
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) ^2 t! x5 {* s% N, N0 d! ^月調還有機會改季調嗎？& T! H8 Y$ _+ [( t
' t( m2 ~7 h. G% z  N2 ~
作者: 小崴的爹    時間: 2010-10-26 11:49
唉...房貸又要增加了~~但這也無可奈何啊...* _4 I* ?/ m; k2 `1 z( i! u2 U" d
希望北大的投資客，都快點被清出場吧，讓真正的人潮進來北大吧- g: s! f% z3 W4 H* h. i
哈哈哈~~
作者: waitai    時間: 2010-10-26 11:51
還是想辦法多賺點錢比較實在點～( }. R% p7 s5 g& m& T; u+ j& M
不然三天兩天搞升息 哪有那麼厲害每次都能省到～
5 N7 N! R& w& e2 ~老彭都不知我們這些小市民的苦～唉
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-10-26 12:18
一般來講 是沒辦法去作調整的 （會依照當初合約記載內容作為調整依據）
7 ^8 L9 r% S+ {除非轉貸到他行去...
作者: 大頭    時間: 2010-10-26 12:19
作者: 好老爸    時間: 2010-10-26 12:23
年初貸款前有問過行員,如果是他貸款會選那一種.
1 b! [: u( R: D, g* R4 ~尤於他和我都看利率會漲,所以選三年固定利率,比變動利率差在前六個月利率高一點
作者: 阿彬    時間: 2010-10-26 12:36
一口氣升到3%吧~ 我已經準備好了!  
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要跳 樓以示抗議
作者: Joseph    時間: 2010-10-26 13:51
小王子 發表於 2010-10-26 11:16
" M' {+ U+ W/ O8 b7 O' I季調還有機會改月調嗎？
5 E! s0 H2 h1 Y4 N% u  b$ }4 |; s5 R' E9 h. Z* S# g, o
月調還有機會改季調嗎？

. ?1 h$ R  x, ^( ?+ E- l$ f應該是可以跟您的貸款銀行談談,2 ?' n8 r% [% b" s" K1 v! M
若您先前的約定已超過一年就可以去議價.
3 \2 v0 q% ]/ H- f9 @但原則是要繳息信用皆OK
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章& R* g; J! W' ^
; h6 |1 J' e  B
3Q~ 那俺問問去。* |  h) e# ]6 P; D' v) e
. V, [( e( A3 A% X
不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~
6 y6 c! n- E/ @8 X3 c5 L9 S0 u
. Q+ z4 f& s1 s. M. I* e只怕行員匡俺就是...
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 11:51
小王子 發表於 2010-10-26 15:58
7 k3 X5 u+ u! S, ?回覆 Joseph 的文章+ f. {0 u! F$ t. k  u" Y! V, T+ g

4 P! |' [1 g7 L( X3Q~ 那俺問問去。

4 o3 H% A- N- ^9 L* @讓我說明我的經驗:: y) H0 l3 `! ?0 k

; v; P" C/ i5 [, Y+ Y我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.  G0 v& l, Q$ ~# x3 o# M
若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)
7 q* M! d+ s0 z  b2 b* @I是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.0 e* w3 p: i; R% i1 F$ t
重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.
- g( j. y) V* F) `- R, U
& d; Y! k$ ^5 K# \# q9 m銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.
5 Q* y6 i2 t! F- z這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.
+ K$ L2 f) s2 t# n' y/ ^另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.$ K* @4 ~1 I; T. n3 _5 `3 D

0 W# ^# V" o. ?0 Q0 v- s3 q% D希望以上的回答能讓你清楚及幫助.
8 [6 y" ?8 N/ L. K5 Q祝:談判一切順序# A0 ~5 P0 D: ~2 {
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:07
回覆 Joseph 的文章. \8 d$ K  \  ~$ \8 q7 a& E

6 Y' }+ ^* `$ q% @哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
4 H6 S  |) n" F1 K! P- C. t7 s' o. x& o0 \( k4 t6 n
感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！
5 G7 ^: y2 Q/ s& S
  t5 c/ m6 I/ X: c4 C% A
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:34
小王子 發表於 2010-10-27 14:07 2 H, |0 v, k) [% K  ^
回覆 Joseph 的文章, B( q3 I3 E( J/ K, c# e/ Z
! v( f  j: h( t% p: P! N. J
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

6 ^5 N; {; f  T再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行; L$ w# e  I* ]
如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.- X& C# m& `/ b/ d8 c0 e% V* m3 G
即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章
( _' o. S4 b- C7 C
* \4 J+ t7 s) U) n" _* c+ ^多謝指點~0 Y; ?. [2 u3 O. c# X
6 V1 w# i! `9 U3 k2 y2 V# Y
俺目前已經繳了大約4年房貸囉~. y7 C3 k; h3 Z& J/ x0 K0 a

2 V  c  v6 T* o# X# |8 A9 m5 ]只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~+ t, w; `  _& U6 X! U

: N& D: I# r, Z" s: l感恩~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:50
小王子 發表於 2010-10-27 14:43
/ y3 f8 b$ j  X' A7 I2 ]回覆 Joseph 的文章3 n+ K5 u9 z0 ^! Z: j5 i1 n4 ^

. `' K! D2 O9 ~5 p8 B多謝指點~

; R: @* u+ g$ I  a/ W請問你4年的利率都沒動過嗎?
9 ?8 q" Y1 P6 X0 Z4 @% V; H若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行
0 b, D; y& d. ~, `# E8 c不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元( {& w8 Y4 |& j
自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章
7 a/ h! A' \; t6 q" Z+ b5 E& P7 X$ w# ^6 r8 ]& |
如果是指加碼的部份....沒動過1 a' b! k( y6 E  O' ^

# U+ w- p( f4 Q! n整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的
+ h$ T# m. V5 L: n/ ?6 @' s* {
: a6 F* p6 B7 ^- \& b8 @7 a4 Q" s7 O這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:59
小王子 發表於 2010-10-27 14:53 ) m1 q' f; W# M% W+ w4 c5 N/ g
回覆 Joseph 的文章
- _- ?' B& R  Z6 c9 O; _" O# u- V2 W& T8 V
如果是指加碼的部份....沒動過

6 ]2 _3 @1 I6 n0 Z8 H用一指神功也要談
4 \. |' H* G" V3 q
+ h" ?" F7 e% Z& r* C如我建商的銀行知道我跑檯後0 A- n( W' Z! y
也說"我目前的加碼利率給的優"" D. J3 A. M) Y# d- _. I. @2 K/ @
是她的話也要跑
) b; T8 \! `. e5 ^& m$ y3 `, e6 {9 _% L& j
加油~加油 5 K% |7 f% \, N" K6 F
房貸可是幾十年的大事ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 15:15
回覆 Joseph 的文章
1 r  u' A4 P7 F* a
7 Y8 ~7 m. E& h5 ?喔喔喔~~~~ ( w( t% U5 v7 V6 k  m
; U6 C( j( Z0 u# T+ i1 c
俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！
4 s5 K% W% O7 e( K( ?% x( I
, `4 N1 ^# g" x/ T) Q- _3 w唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....



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