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標題: 迎接升息潮 省息大作戰 [列印本頁]
作者: 歐陽    時間: 2010-10-26 06:51
標題: 迎接升息潮 省息大作戰
迎接升息潮 省息大作戰
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中央銀行又宣布升息，全台高達320萬的房貸戶要注意囉！ 該如何省下更多利息支出，記得重新把算盤拿出來打一打，以免你的荷包隨著央行升息，愈來愈瘦！; o( w$ S$ q7 D, N* ^
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文．成均
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央行自10月起，調升利率，民眾需要多付出多少房貸利息呢？ 銀行業者說，若以台銀為例，和房貸利率有關的定儲利率，各天期平均約調升0.085個百分點，以房屋貸款500萬元計算，每月利息支出增加約354元，一年利息支出則增加約4250元。
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( D2 q, y3 k8 q. O& n銀行主管指出，由於房貸利率分為「月調」和「季調」兩種，若房貸族選擇的是「月調」，最快在11月，就會感受到房貸利息負擔又增加！
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■房貸商品多 量身打造最可靠
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由於每個人適合的還款方式與條件都不相同，銀行業者建議，除考量房貸利率高低之外，可善用銀行推出的房貸利率試算服務，以自己目前的還款條件，推估何種房貸商品最省息，加快還款效率。) R& z" f: }( b( a% |
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理財專家舉例說，倘若每月手中的可支配所得已經不多，為避免繳不出房貸，則還款年限就必須拉長；等到年終發獎金，或是領到紅利，再一次付出還掉的本金，減輕利息費用。
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銀行業者還說，與房貸族高度相關的指數型房貸，依各銀行定期調整的時程有所不同，每季或每月調整一次，調整幅度約與存款利率相當，目前主要公股行庫指數型房貸，前半年利率仍在1.55％上下，若調升0.06個百分點，每月的利息錢，將立即有所反映。0 g+ k% f" y: m4 v9 q
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但是，由於市場普遍認為，未來利率還有調升空間，因此這次升息最大特色是，機動利率調幅高於固定利率，建議民眾存款時，雖然可選擇機動利率，但選擇房貸時，最好以固定利率為主。
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■緩步升息趨勢 固定利率卡好 1 X2 J( E9 J  H# b! S" J3 B
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房仲業者指出，調查數據顯示，高達7成的民眾可接受升息2至4碼，從每月購屋負擔金額來看，央行本次升息並不會嚴重影響房貸民眾日常生活水平，或是排擠到其他日常生活支出，影響生活品質。 / ?. {' d1 J! k0 H: l% ]
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特別是，歷經全球金融海嘯，央行連續降息，目前利率水準仍偏低，對於一般民眾想進場購屋其實影響也不大，現階段想購屋的民眾不必過度擔心房貸負擔過重，多看屋多比價，不用擔憂會被升息所增加的房貸支出，壓得喘不過氣來。 銀行主管認為，儘管央行每次升息幅度不大，短期內房貸利率水準也在2％以下的低檔，但是未來隨著經濟持續成長，利率緩升的趨勢不變，民眾衡量購屋能力，可以自行加碼0.5~1％來計算每月房貸支出，用比較嚴謹的財務規劃，來避免日後房貸增加的壓力。
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- x, d& c3 `5 n8 u/ _或者，直接選擇固定利率的房貸商品，將利率水準鎖住，也會比機動利率來得划算。' \, p/ M' V/ j3 d. ^

8 u( N; ]: I5 i- }. x) y+ M9 L銀行主管指出，放眼目前市場上房貸，多為分段計息，目前較多人辦的是階梯式「前低後高」的3段式房貸，即前半年利率低到1.6％附近，第7到24個月加碼後約2％左右；第3年起更高，目前行情約在2.1％上下。
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$ Q) Q- y5 y& @+ I& L: j, d& R& C舉例來說，房貸金額400萬元，若選擇「前低後高」房貸，其前半年利率為1.5％、7~12個月為1.99％、第2年起2.25％，半年後央行調升利率，漲幅為0.25％，第2年上漲0.5％，第3年又上漲0.5％，客戶只有在前半年享受到低利，第7個月起利率就開始往上調升，最後房貸利息支出總共為146萬元。2 Q. q6 y8 p/ Z, @) p0 ~$ G! T/ a$ v

" d) R8 x% r% r2 x! N■利率好幾段 怎麼貸最划算
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' Z1 a" B( |* K) q: A  O若換一個貸款方式，房貸客選擇的是前2年固定利率式房貸，雖然前2年利率都為2.2％，但是在市場升息2次後，房貸戶的利率還是維持在2.2％，一直到第3年才開始反映升息，總利息支出為141萬元，較「前低後高」省下5萬元，也就是說，在升息時代下，固定利率雖然前期利率較高，但整體計算後，其實比「前低後高」還要划算。  `- h, ~% G/ C4 O

9 `" u- A+ P1 _5 x: J- m有銀行業者腦筋動得快，搭上央行升息潮，推出「固定利率搭配機動利率」房貸，提供前兩年固定利率，再搭配第3年起的機動利率，固定利率最高申貸額度為房貸總額的50％，客戶的房貸利率可彈性選擇，資金運用更靈活！業者指出，這類房貸可降低房貸升息風險，房貸連結帳戶的存款利息還可扣抵貸款利息，等於透過分散利率風險及抵利的特點，讓客戶省下更多房貸利息。
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由於央行接連在6月和9月升息，為怕加重付息壓力，近期選固定計息民眾有增加趨勢，而最近又有不少購屋族面臨選固定或機動計息的困擾，為搶市場大餅，花旗銀行和星展銀行都不約而同推出固定、機動可「混搭」的組合式房貸。
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■機動搭配固定利率 很划算 - J( v5 m& a1 N. W/ X/ S  ], o

& F6 A* @1 t$ |' C& `以星展銀行推出的專案為例，貸款500萬元，前2年可固定、機動互搭，最高250萬元以1.77％固定計息；剩下的則以機動計息，利率從1.77％起跳；2年過後、第3年起則全部改採機動計息。7 W5 @5 t' ]0 S: L! \

3 ~2 C% j$ k( L" F' y與3段式房貸相比，假設央行升息速度稍快，3年內升息6次，按星展銀行試算，約可省下17.9萬元利息；若央行升速較慢，3年內只升3次息，也可省下10.5萬元利息，就算央行就此停住升息腳步，未來都不再升息，也能省下12萬到16萬元利息，不論算盤怎麼打，都划算。
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至於各類政府優惠性貸款的調升幅度，如4千億元政府優惠房貸、內政部主辦購屋和修繕貸款、青年安心成家方案與就學貸款等，都是依郵局2年期定期機動利率變動，預計在這波升息趨勢下，馬上就會同步宣布升息。若調升0.06個百分點、以20年本息均攤試算，每100萬元每年利息增加金額
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作者: 芬芬    時間: 2010-10-26 07:44
不要啦！我的負擔又要增加了
作者: 小溝    時間: 2010-10-26 08:01
這是今天的新聞嗎? 我怎麼找不到網站有POST?
作者: eva0530    時間: 2010-10-26 09:39
不要再升息了,貸款已經背的很沉重了,累!
作者: ch4724    時間: 2010-10-26 09:50
每個月算300好了，9 G6 ?- O  b9 \4 C' p" ~$ W" \1 k
今年央行已升息2次，; G4 |& E* Z8 k
等於每個月多600，3 [: E  L' F* D) Y1 R& a" B2 l
1年就是7200，( w$ M' f+ X: v! f
貸20年就是14萬4千，3 P" D+ [4 x6 Q" n4 `& T+ e5 @
損失慘重！
作者: 豆腐    時間: 2010-10-26 09:52
要來就來吧
/ v' M: w0 i& A: n8 l, @$ q! I7 ~反正我那個"鳥籠"貸很少啦
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 11:16
季調還有機會改月調嗎？
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7 P1 i! F( z1 J( n; `* k月調還有機會改季調嗎？
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作者: 小崴的爹    時間: 2010-10-26 11:49
唉...房貸又要增加了~~但這也無可奈何啊...' i" ]0 l0 {0 Y! p
希望北大的投資客，都快點被清出場吧，讓真正的人潮進來北大吧
6 z  j" b2 _* d$ i; r4 l哈哈哈~~
作者: waitai    時間: 2010-10-26 11:51
還是想辦法多賺點錢比較實在點～
5 V  p$ V. n8 b; P3 X不然三天兩天搞升息 哪有那麼厲害每次都能省到～+ r1 j( P9 z0 w: t: A" n2 b  R
老彭都不知我們這些小市民的苦～唉
作者: 曲家三劍客    時間: 2010-10-26 12:18
一般來講 是沒辦法去作調整的 （會依照當初合約記載內容作為調整依據）
: s: J1 A+ R1 n6 d6 d8 W除非轉貸到他行去...
作者: 大頭    時間: 2010-10-26 12:19
作者: 好老爸    時間: 2010-10-26 12:23
年初貸款前有問過行員,如果是他貸款會選那一種.2 K) p% k4 _; h' e# {; f
尤於他和我都看利率會漲,所以選三年固定利率,比變動利率差在前六個月利率高一點
作者: 阿彬    時間: 2010-10-26 12:36
一口氣升到3%吧~ 我已經準備好了!  
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要跳 樓以示抗議
作者: Joseph    時間: 2010-10-26 13:51
小王子 發表於 2010-10-26 11:16 ! t8 `. Q* Q2 }( w5 s; h( |9 Z
季調還有機會改月調嗎？" H+ M+ `$ l8 {$ E9 m3 I  m

9 q; y) S& |! r3 d9 v! @& h月調還有機會改季調嗎？

# c5 B8 g& r1 z! K5 [/ t應該是可以跟您的貸款銀行談談,
8 R& q0 |5 ]4 @$ n+ p9 z若您先前的約定已超過一年就可以去議價.
* U/ S% b* G7 m5 [, o+ w但原則是要繳息信用皆OK
作者: 小王子    時間: 2010-10-26 15:58
回覆 Joseph 的文章
# C# L% ^& {# L; u6 d# \, N+ \2 G; _- }' w/ x7 t
3Q~ 那俺問問去。3 f6 ^$ F: v; h3 F' J

- X( g  e( t7 p* `# ]8 }; Y不過〝曲家三劍客〞大的回覆又不大ㄧ樣，俺找行員問問去~2 ?# m' A: e4 M- h2 m9 l: q

, v# Z) f6 x* R. _" d' T$ f  j* h2 J只怕行員匡俺就是...
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 11:51
小王子 發表於 2010-10-26 15:58
' \) O. [( E, m( K3 D回覆 Joseph 的文章
- H6 {3 k- i  Q  W( z+ P+ m8 p: |  k. @9 r4 h0 l# I9 W
3Q~ 那俺問問去。

7 [) }2 }$ Q  e/ s讓我說明我的經驗:
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我舊的房貸已13年了.在過去的時間,我都時時注意市場貸款的利率是否低於我的房貸利率.
$ ^+ `- Q7 f9 C, l2 t若是,我就會要求銀行重新評估我的加碼利率,也就是機動的(I+加碼利率,如1.04%+0.66%=1.7%)
5 h0 k. ^( O, b4 |$ P& ZI是指指標利率,其實是採取前10大銀行的均質,其差異有限,個人認為可不考慮.* p: M) Z$ n- D6 c! I; A
重要的應該是加碼利率的部分,如加0.98%與0.66%時,所繳的利息就明顯了.7 M4 D  a4 N4 c/ C9 q! p5 ]

" L* V" q3 s+ Z9 M; Y銀行的契約是用"增補契約的變更房貸利率調整週期"來含擴代替舊的契約.
/ [. l  D" r: w這契約行為應該都會要求梆約及違約金的罰則,即是要求貸方不可在一年內清償完貸款及辦理塗銷同意書.1 D& [/ K$ e- a$ b
另,銀行也會收取一些處理費用,聽說現在要4~5千或更高.但我以前只有1千.6 u4 c9 {. L, R

2 ~9 k" N* S  {! n4 e希望以上的回答能讓你清楚及幫助.
  z8 {- O/ y+ x) G" U% E5 ?8 Z祝:談判一切順序
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作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:07
回覆 Joseph 的文章# `$ T, D' q8 J9 X
+ Y' z9 z4 o! I0 O
哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~
' b* L% |. x$ o% f( n1 `$ R
5 N: R% e9 l9 H* Z; l感謝 Joseph大不藏私的傳授，俺也希望談判順利~~~耶！; K7 w  H' F, J: x4 l. q

; S/ B, _6 @4 d
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:34
小王子 發表於 2010-10-27 14:07   t; M) M" A7 U/ X
回覆 Joseph 的文章1 e% j/ p% L: s+ z

9 P4 B. V9 M/ I$ G/ x) f哇！有幸得您寶典，讓俺功力倍增ㄚ~~~~~

$ i( O8 z( P$ H. f. A4 C再告訴你一點,貸款前一定要多問幾家銀行3 d! s# S+ C2 l
如建商配合的就沒我現在舊銀行配合的好.
* M) b0 T% H  H$ V即加碼利率為0.61%(7~360月),因我們判斷日後應會升息
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:43
回覆 Joseph 的文章
) T  t& S6 x0 F' a4 Q* s4 U8 o" M& x1 ?% z% a) }5 j
多謝指點~; Z# U- q& ~) v% w+ B/ a
' X2 ^8 y8 Y9 s5 [0 l2 t6 }
俺目前已經繳了大約4年房貸囉~7 L7 c) c4 s8 x; ^' e4 G  @

& T+ _+ W3 q  [% j1 [  c4 A/ \! R只是目前利率高些，想談看看是不是有降利率的空間~. q' R1 u1 O2 _5 p- E* r

  u7 v& e3 P. r' b感恩~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:50
小王子 發表於 2010-10-27 14:43
! \+ d2 k2 v- x' K+ E( L0 `回覆 Joseph 的文章. _+ C5 o$ E8 |$ \, \% E; X$ f
! [( c& M5 K, O
多謝指點~
% A' s1 U5 g5 ~$ c+ r8 f" z; C
請問你4年的利率都沒動過嗎?
: V' |; K+ f) E3 c! F( c3 g若是,就狠狠的談談,或也可考慮轉銀行& R, h1 H3 \/ v6 E; _
不過你要考慮會有一筆設定費或其他的費用約莫要萬元
* p! s2 M+ Z9 @/ I自己好好的算算,因要轉銀行也是一種籌碼要脅,好用ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 14:53
回覆 Joseph 的文章5 S: C9 |1 o$ B* l0 u' L) w

9 P: x! j: e& V如果是指加碼的部份....沒動過
. O6 q. C; A1 J  Z1 {; _/ r, I6 S9 n5 `3 X( |: Z9 j, w
整體利率的話，已經升升降降幾次囉~ 俺也是指數型的% K3 y& C: [* A" D" X

4 O; G- E4 {+ Z* b3 J這樣...可以狠狠談嗎？嘿嘿~~
作者: Joseph    時間: 2010-10-27 14:59
小王子 發表於 2010-10-27 14:53 ( ~5 R" f$ [, _) R
回覆 Joseph 的文章
. p; ]2 [0 j  P' l: Z
- V/ I& J+ ?% X4 @- ^+ P如果是指加碼的部份....沒動過

; b  [3 P- k( u* D, J用一指神功也要談
+ Q7 ^: o( U4 b% F# u3 U' K! z  V4 A! c' b
如我建商的銀行知道我跑檯後; {- X& n9 q! F& H( _5 i' w* V
也說"我目前的加碼利率給的優"
8 N; P3 z+ D- F$ z% ~: U是她的話也要跑$ ]4 Y5 i- f) f/ s* N/ ~" ]

* a/ H, t. y. U( g! W* k. ^加油~加油
9 W$ L0 C& \" s5 F8 \' W房貸可是幾十年的大事ㄛ
作者: 小王子    時間: 2010-10-27 15:15
回覆 Joseph 的文章
& E/ D) M! O/ R4 G. Q/ c
. L# a" o0 ^6 }& c% l9 z7 Y" S" r5 L喔喔喔~~~~
$ Q6 L/ v7 k1 F% E* s, C& s/ ^
6 z' h0 _+ h/ {% B2 Q$ ~( ?  W俺又熱血起來了！這下不管是一指神功、打狗棒法....都要使出來狠狠的談啦！
+ P( d; V: u  A; L
; I, q$ M3 A5 y; h, r唉~可以的話，真不希望是十幾年的事....



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