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標題: 實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱 [列印本頁]
作者: ababy    時間: 2012-11-5 17:54
標題: 實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱
本帖最後由 ababy 於 2012-11-6 00:30 編輯 ! w/ q! B4 _# o3 H0 q7 E( L

/ R( K6 J) ^7 ~  T% J- v  D實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱- P3 k; `) a% X' `+ y; B3 I

+ b0 P& T2 v! N, L+ O5 Q2012-11-04 / 自由時報 / 第A04版 / 財經新聞 / 林美芬
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　　〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄價格遭質疑不實或偏低，有人直指不動產價格現形。但地政士公會全聯會理事長王進祥認為，是內政部不敢揭露全部資訊所致；國泰建設協理陳仁澤也指出，官方刪除一部分實價登錄資訊，導致實價登錄無法真實反映價格，等於是被操縱的資訊不透明及不對稱，有以偏概全的疑慮。　　
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　　備註全都刪 房價有盲點　　
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　　王進祥表示，不動產交易有很多個別條件，地政士登錄價格時都會備註諸如「急買急賣」、「親屬買賣」、「債權債務糾紛」、「含路地買賣」、「增建比率」、「畸零地」、「借名」等，這些備註到了內政部手上變成「全部刪」，沒有揭露，導致價格認知存在盲點。　　6 |8 T8 J# K9 ], ?  }1 q

% Z% @+ q1 F9 j　　王進祥舉例，有一案件是含違建的建物，總價一千萬元，但本建物八百萬元，違建二百萬元，結果買賣完成後，違建被拆，價格被誤導成本建物就是一千萬元。　　
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2 f; t* h5 p4 m  n! _2 x　　另外，王進祥表示，車位坪數及公共設施坪數的計價，導致整個總價可能沒有問題，但拆開後的單價就誤差很大。舉例而言，台北市一坪五十萬元的房子，六十坪總價三千萬元，一個車位約十坪、四百萬元，就要先扣掉車位再來計價，才符合實況。　　
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% ^- s; \, q, i' O2 g2 \　　陳仁澤則指出，實價登錄八月上路，但很多案件擔心財產曝光而提前登錄，導致八月移轉登記件數減少，官方又以各種理由刪除一部分申報案件，北市八月揭露的案件不到登錄的五十％，且八月揭露案件也沒有預售屋，數量少且統計樣本數也不足。　　/ }2 }! d: h1 q# q! v2 g
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　　地政司︰將揭露更多資訊　　; L) q$ z2 t* f, _* r* }1 x

+ o! N  p7 J4 {7 o9 w" S8 x　　對於實價登錄資訊沒有「全都露」的質疑，內政部地政司副司長王靚秀表示，價格有異或備註有特殊情況的案件，政府都會查核，查核後若對民眾沒有參考價格的數據，就會整筆不揭露，未來會逐步考慮揭露更多的資訊，以提供民眾參考。　　
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　　另外，內政部實價登錄網站上，已就車位計價另提出計算公式，並要求相關人員在申報價格時，應盡量將車位面積及價格單獨申報。不過，公共設施部分並沒有明確說明，一般建物大樓的公共設施比率約二十五％至三十五％，約是建築物產權的三分之一左右。
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作者: ababy    時間: 2012-11-5 17:58
本帖最後由 ababy 於 2012-11-6 00:31 編輯 : Q& E7 f# p* y2 C/ r
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居住正義仍需奢侈稅助一臂之力9 n& q( q# d* }3 N! I- A
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2012-11-05 / 聯合報 / 第02版 / 焦點 / 社論
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　　奢侈稅去年六月一日開徵，到今年九月為止，為國庫帶進五十三億元稅收，其中有三十六億元來自持有不到二年即出售的不動產。五十三億元不多，只達當初估算一百五十億元收入的三分之一。外界因而譏評，政府開徵奢侈稅是「為抓一隻老鼠，燒掉一棟房子」的損人不利己之舉，要求停徵奢侈稅。
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  J! l1 U' k0 S5 P5 i5 {　　不動產實價登錄制今年八月一日上路，二個半月後，內政部開放「不動產交易實價查詢服務網」，有近六萬筆交易全都露，首周即有三十七萬人次上網查房價。國人對房價資訊的渴求，可見一斑。實價登錄建立起房價資訊的對稱平台，並也驗證了價格操作空間確實存在，多數地區甚至膨風達二成以上。
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　　面對居住正義，政府一前一後建置的奢侈稅與實價登錄，分進合擊展現了它們的威力。實價登錄好比照妖鏡，讓虛幻的高房價打回原形；奢侈稅則像是兩面刃，讓想要炒高房價、又急著脫手的投機客，在鉅額炒房利潤落袋的同時，必須付出高昂的稅負代價。
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　　但是，面對居住正義的籲求，奢侈稅與實價登錄亦有其難以忽視的缺陷，兩者今日展現的「威力」，實是立基於市場處在摸索期的恐懼，現在或可讓房市暫停蠢動，放眼未來卻缺乏制衡長效。在維護居住正義與投機炒風未息的拉力賽中，奢侈稅與實價登錄說是「起步」並不為過，要談「退場」則太早。
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　　例如，實價登錄的去區段化登錄方式，不具個別辨識性，無法進一步建立房產課稅資料庫，為實價徵稅預做準備。除非地方政府充分配合，將登錄資料反映在公告價格上；否則，期待實價登錄自然附帶實價課稅的紅利，是不可能的事。換言之，實價登錄若揮灑不開，將僅停留在揭露交易資訊，穩定交易秩序的層次，與房價漲跌、賦稅公平的關係並不大。
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1 i/ e4 [: J6 y/ C7 c. \0 h　　奢侈稅的困境更大。現行只對出售持有不到二年的非自用不動產，按其交易價格課徵百分之十或十五的奢侈稅。反過來說，奢侈稅的禁售「賞味期」只有二年，擁有雄厚資本者若有心囤地，拖過二年就再無牽掛。奢侈稅能夠較勁的對象，僅限資金不足的炒手。換言之，奢侈稅充其量就是紙老虎，僅可恫嚇卻鎮不住投機歪風。: @0 v; |  [; `8 e
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　　清楚奢侈稅與實價登錄的不足，即可理解因居住正義之籲求而生的奢侈稅，根本構不成退場的條件，至於實價登錄則還有再進步的空間。
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- ~. F2 e8 ^7 E　　回到改革初衷，奢侈稅的課徵本意不在稅收，十六個月來國庫收入未如預期，卻是它驅離投機客的實證；實價登錄也不為打壓房價，房價高低取決於市場供需，揭去房價面紗使價格現形，才是實價登錄的功能。奢侈稅與實價登錄並不完美，但不能不存在。不為別的，只緣這是捍衛居住正義的最低標；也是政府至今展現改革房市意志的唯二法寶。* Q2 ?! T! B9 y

2 E- x! V# \$ o+ d　　營造「居住正義」的公平環境，至少需架起四大支柱，交易透明、抑制投機、房價合理與賦稅公平，四者缺一不可。用以檢視奢侈稅與實價登錄，僅實現交易透明與抑制短期投機，距離完全達陣仍很遙遠。換言之，政府在實踐居住正義承諾這件事上，還有很多工程要做。
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　　當然，值此經濟情勢困頓、社會氛圍低迷之際，擴大房市改革力道，條件確實不足，但亦不代表政府可以什麼準備都沒有。守住奢侈稅與實價登錄建立起的基礎防線的同時，政府也必須反思，實價登錄對房市殺傷力遠大於奢侈稅，外界單挑奢侈稅並主張廢稅的理由，不外在其形塑的階段性色彩太濃厚。正反兩派對奢侈稅認同度不足，必然是其一大致命傷。
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　　然而，奢侈稅之所以應運而生，源自當前的房產稅制壓不住投機炒風。因此，要讓奢侈稅退場，唯有改革房產稅制一途。長遠而言，規劃一套符合國際潮流的房地合一課稅新制，由更具公平性的所得稅，取代較易轉嫁的奢侈稅仍有其必要。政府有義務提供社會這道改革選項，才能釐清奢侈稅該去、該留的問題。否則，奢侈稅完全沒有提前退場的理由。 8 \0 Y4 G; }/ j6 l
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作者: ababy    時間: 2012-11-5 18:00
標題: 後實價登錄時代的消費革命 作者是住商不動產總經理
後實價登錄時代的消費革命
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4 V& e/ W- F* C2 T# k2012-11-04 / 經濟日報 / 第06版 / 房市快報 / 作者是住商不動產台灣總部總經理
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0 z( y' `; Q$ z$ _　　實價登錄資料上線近半個月以來，對於不動產市場產生相當大的影響。過去，由於不動產交易資訊不透明，讓買賣雙方都聚焦在「價格」，而忽略了交易過程應該注意的其他重點，像是房屋狀況、資金配置、財務規劃等等，都是交易過程中應注意而沒有被注意的部分，過去也聽聞不少買屋人只有在買屋的那一刻開心，往後的日子卻住得非常辛苦。
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　　價格公開後，消費者會將重點放在後端的財務規劃，對服務也會有更高的要求，對於房仲業者來說，將面對到的，絕對是更新、更專業的挑戰。, k4 \: R8 @) p3 {
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　　除了對產業面的影響，另一個民眾關注的焦點，大概就是怎麼買房了。
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% i0 Z8 C3 A7 `- L　　最近一起打球的朋友只要看到我，多少都會問，「實價登錄後，價格落差好大，現在買屋好不好？要怎麼買屋才不會吃虧？」而我都會告訴他們：「做好財務規劃，買房就不吃虧。」怎麼說呢？4 Q9 Z# X5 T: O' M/ Z2 v4 i& j

4 D0 E  I% W2 I( k$ ^5 `　　在過去第一線服務客戶的經驗中，我發現很多的買方對於買房子只有「價格」概念，沒有「理財」概念。事實上，不論多頭或是空頭都有人買房，價格隨著市場波動，現在的高點可能是未來的低點。但從理財觀點來看，買房是最高等級的理財，因為房屋不只是總價高，還款年限也長，根據統計，台灣人持有自用住宅平均7年至15年，換句話說，自住客買一間房就等於要考量未來7年至15年的財務狀況。
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! O2 B5 l8 f$ q　　而7年至15年間的變化不可謂不大，許多人買房後就會經歷人生中的結婚、生子、轉業等人生重大事件，而這些都會多少影響購屋人的財務配置。
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　　有規劃的購屋人自然可以輕鬆成家，甚至搭上房地產多頭列車，獲得不錯的投資報酬；沒有規劃的購屋人可能一開始就非常辛苦，不只沒辦法享受房地產增值帶來的效益，更可能因為配置不當，即便買對了地點，辛苦一生的房子還是可能流入法拍。
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. o2 K/ L$ j' R: n　　在美國，價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。
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　　我相信，實價登錄後，台灣消費者掌握了「價格」，進一步要求業者為自己精準評估買屋實力，讓買房成為一種聰明消費，而在這過程中，願意從經驗與專業中替客戶做好購屋規劃的房仲業者，才能在後實價登錄時代勝出。 0 I* F9 {# Z9 M# M* N
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:17
說的好！價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。2 v2 }* R1 E: e. Y* j' g' b

: c* M! B" t3 n) n4 b+ a這是房仲業者，獲得社會尊重的契機。而仲介費用也應該公開透明制度化，立法制止少數退佣的害群之馬！
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:20
先求有，再求好。踏出一步是一步。
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:22
真的奢侈稅能制止炒作的歪風？
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別忘了「上有政策，下有對策」。
作者: rainbow    時間: 2012-11-5 23:08
我對實價登錄查詢的設計一直有個疑惑:那就是政府可以不必揭露全部資訊/ P" X. F: X) v- C; G6 r) p0 k
大家依規定都要登錄  但是政府卻不必全部揭露
" U, |$ z  f  ]0 s倘若有選擇地揭露問題  那不是可以左右資訊內容方向嗎?
作者: 文兒    時間: 2012-11-6 08:04
凡夫俗子 發表於 2012-11-5 19:17 4 q- D& H; g# }( L# C) e4 T1 i6 A) k
說的好！價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房 ...
+ m* V; h* W: {) z' D0 J4 i# T8 _5 M
規劃確實是很重要，那才有專業的展現，更會讓付仲介費的人心服口服^^
作者: 洪阿民    時間: 2012-11-6 08:28
rainbow 發表於 2012-11-5 23:08 3 \1 C* i) d+ C* c2 n: M% y8 r3 A
我對實價登錄查詢的設計一直有個疑惑:那就是政府可以不必揭露全部資訊: _+ t- Z+ p4 G# u- E6 j; O# ?
大家依規定都要登錄  但是政府卻不必 ...

# `" a; k7 u5 E' {資訊都是可以左右的呀
5 Z8 Q0 Q, f3 j統計數據向來只能當參考用...
作者: kwbaseball2002    時間: 2012-11-6 18:20
洪阿民 發表於 2012-11-6 08:28 8 q# T, k" _* @, _4 N/ z) I
資訊都是可以左右的呀6 m8 C- ?8 _* ^- b4 M6 g
統計數據向來只能當參考用...

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我也是只當小小參考而已...............



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