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標題: 實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱 [列印本頁]
作者: ababy    時間: 2012-11-5 17:54
標題: 實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱
本帖最後由 ababy 於 2012-11-6 00:30 編輯 ; C6 _3 E8 Q6 S2 G
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實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱2 W, h6 U" L- a  m, k
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2012-11-04 / 自由時報 / 第A04版 / 財經新聞 / 林美芬 " b# s) Z+ w! D  m& n# C- Z2 H
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　　〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄價格遭質疑不實或偏低，有人直指不動產價格現形。但地政士公會全聯會理事長王進祥認為，是內政部不敢揭露全部資訊所致；國泰建設協理陳仁澤也指出，官方刪除一部分實價登錄資訊，導致實價登錄無法真實反映價格，等於是被操縱的資訊不透明及不對稱，有以偏概全的疑慮。　　
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　　備註全都刪 房價有盲點　　2 o. S$ V2 U5 v! `
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　　王進祥表示，不動產交易有很多個別條件，地政士登錄價格時都會備註諸如「急買急賣」、「親屬買賣」、「債權債務糾紛」、「含路地買賣」、「增建比率」、「畸零地」、「借名」等，這些備註到了內政部手上變成「全部刪」，沒有揭露，導致價格認知存在盲點。　　
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. A7 a( q2 X; `! `　　王進祥舉例，有一案件是含違建的建物，總價一千萬元，但本建物八百萬元，違建二百萬元，結果買賣完成後，違建被拆，價格被誤導成本建物就是一千萬元。　　2 U) y% t: ?, q0 g/ q
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　　另外，王進祥表示，車位坪數及公共設施坪數的計價，導致整個總價可能沒有問題，但拆開後的單價就誤差很大。舉例而言，台北市一坪五十萬元的房子，六十坪總價三千萬元，一個車位約十坪、四百萬元，就要先扣掉車位再來計價，才符合實況。　　1 Z5 W! x8 x1 E# q

0 q0 y1 j% f% r# P) u2 G  c: c5 f　　陳仁澤則指出，實價登錄八月上路，但很多案件擔心財產曝光而提前登錄，導致八月移轉登記件數減少，官方又以各種理由刪除一部分申報案件，北市八月揭露的案件不到登錄的五十％，且八月揭露案件也沒有預售屋，數量少且統計樣本數也不足。　　
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　　地政司︰將揭露更多資訊　　
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　　對於實價登錄資訊沒有「全都露」的質疑，內政部地政司副司長王靚秀表示，價格有異或備註有特殊情況的案件，政府都會查核，查核後若對民眾沒有參考價格的數據，就會整筆不揭露，未來會逐步考慮揭露更多的資訊，以提供民眾參考。　　1 g$ R: U/ _$ ]3 q; z
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　　另外，內政部實價登錄網站上，已就車位計價另提出計算公式，並要求相關人員在申報價格時，應盡量將車位面積及價格單獨申報。不過，公共設施部分並沒有明確說明，一般建物大樓的公共設施比率約二十五％至三十五％，約是建築物產權的三分之一左右。
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作者: ababy    時間: 2012-11-5 17:58
本帖最後由 ababy 於 2012-11-6 00:31 編輯
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居住正義仍需奢侈稅助一臂之力# J) |. s& r: h  ?2 a, p

: |9 r" H0 }  F& W) i, V* y2012-11-05 / 聯合報 / 第02版 / 焦點 / 社論 , ?: C/ u4 e+ Y' ^
  
) W- c5 K* k& T　　奢侈稅去年六月一日開徵，到今年九月為止，為國庫帶進五十三億元稅收，其中有三十六億元來自持有不到二年即出售的不動產。五十三億元不多，只達當初估算一百五十億元收入的三分之一。外界因而譏評，政府開徵奢侈稅是「為抓一隻老鼠，燒掉一棟房子」的損人不利己之舉，要求停徵奢侈稅。
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% d$ d4 z# `% R! L　　不動產實價登錄制今年八月一日上路，二個半月後，內政部開放「不動產交易實價查詢服務網」，有近六萬筆交易全都露，首周即有三十七萬人次上網查房價。國人對房價資訊的渴求，可見一斑。實價登錄建立起房價資訊的對稱平台，並也驗證了價格操作空間確實存在，多數地區甚至膨風達二成以上。
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　　面對居住正義，政府一前一後建置的奢侈稅與實價登錄，分進合擊展現了它們的威力。實價登錄好比照妖鏡，讓虛幻的高房價打回原形；奢侈稅則像是兩面刃，讓想要炒高房價、又急著脫手的投機客，在鉅額炒房利潤落袋的同時，必須付出高昂的稅負代價。; O, A( |5 b3 `! A

/ B6 [. I! E# G; z' v　　但是，面對居住正義的籲求，奢侈稅與實價登錄亦有其難以忽視的缺陷，兩者今日展現的「威力」，實是立基於市場處在摸索期的恐懼，現在或可讓房市暫停蠢動，放眼未來卻缺乏制衡長效。在維護居住正義與投機炒風未息的拉力賽中，奢侈稅與實價登錄說是「起步」並不為過，要談「退場」則太早。% |! s8 q# |) k8 ~
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　　例如，實價登錄的去區段化登錄方式，不具個別辨識性，無法進一步建立房產課稅資料庫，為實價徵稅預做準備。除非地方政府充分配合，將登錄資料反映在公告價格上；否則，期待實價登錄自然附帶實價課稅的紅利，是不可能的事。換言之，實價登錄若揮灑不開，將僅停留在揭露交易資訊，穩定交易秩序的層次，與房價漲跌、賦稅公平的關係並不大。
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; @' k5 M) M$ |+ v( Y: d8 D8 J　　奢侈稅的困境更大。現行只對出售持有不到二年的非自用不動產，按其交易價格課徵百分之十或十五的奢侈稅。反過來說，奢侈稅的禁售「賞味期」只有二年，擁有雄厚資本者若有心囤地，拖過二年就再無牽掛。奢侈稅能夠較勁的對象，僅限資金不足的炒手。換言之，奢侈稅充其量就是紙老虎，僅可恫嚇卻鎮不住投機歪風。
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　　清楚奢侈稅與實價登錄的不足，即可理解因居住正義之籲求而生的奢侈稅，根本構不成退場的條件，至於實價登錄則還有再進步的空間。
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2 p% P- k6 m  `　　回到改革初衷，奢侈稅的課徵本意不在稅收，十六個月來國庫收入未如預期，卻是它驅離投機客的實證；實價登錄也不為打壓房價，房價高低取決於市場供需，揭去房價面紗使價格現形，才是實價登錄的功能。奢侈稅與實價登錄並不完美，但不能不存在。不為別的，只緣這是捍衛居住正義的最低標；也是政府至今展現改革房市意志的唯二法寶。
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* c" ^. Y8 n4 U1 ?　　營造「居住正義」的公平環境，至少需架起四大支柱，交易透明、抑制投機、房價合理與賦稅公平，四者缺一不可。用以檢視奢侈稅與實價登錄，僅實現交易透明與抑制短期投機，距離完全達陣仍很遙遠。換言之，政府在實踐居住正義承諾這件事上，還有很多工程要做。
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0 K0 w) m& C, x/ v5 A# u) H　　當然，值此經濟情勢困頓、社會氛圍低迷之際，擴大房市改革力道，條件確實不足，但亦不代表政府可以什麼準備都沒有。守住奢侈稅與實價登錄建立起的基礎防線的同時，政府也必須反思，實價登錄對房市殺傷力遠大於奢侈稅，外界單挑奢侈稅並主張廢稅的理由，不外在其形塑的階段性色彩太濃厚。正反兩派對奢侈稅認同度不足，必然是其一大致命傷。
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" s# `( O: c* D/ Z2 v" `　　然而，奢侈稅之所以應運而生，源自當前的房產稅制壓不住投機炒風。因此，要讓奢侈稅退場，唯有改革房產稅制一途。長遠而言，規劃一套符合國際潮流的房地合一課稅新制，由更具公平性的所得稅，取代較易轉嫁的奢侈稅仍有其必要。政府有義務提供社會這道改革選項，才能釐清奢侈稅該去、該留的問題。否則，奢侈稅完全沒有提前退場的理由。 6 L& H* S) f( D- ]

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作者: ababy    時間: 2012-11-5 18:00
標題: 後實價登錄時代的消費革命 作者是住商不動產總經理
後實價登錄時代的消費革命
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2012-11-04 / 經濟日報 / 第06版 / 房市快報 / 作者是住商不動產台灣總部總經理 7 ^% R! C+ [5 a% ~
  
: ^2 L+ T5 s% P! M" V) }　　實價登錄資料上線近半個月以來，對於不動產市場產生相當大的影響。過去，由於不動產交易資訊不透明，讓買賣雙方都聚焦在「價格」，而忽略了交易過程應該注意的其他重點，像是房屋狀況、資金配置、財務規劃等等，都是交易過程中應注意而沒有被注意的部分，過去也聽聞不少買屋人只有在買屋的那一刻開心，往後的日子卻住得非常辛苦。
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　　價格公開後，消費者會將重點放在後端的財務規劃，對服務也會有更高的要求，對於房仲業者來說，將面對到的，絕對是更新、更專業的挑戰。
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  M% o7 w( A$ d. S　　除了對產業面的影響，另一個民眾關注的焦點，大概就是怎麼買房了。
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　　最近一起打球的朋友只要看到我，多少都會問，「實價登錄後，價格落差好大，現在買屋好不好？要怎麼買屋才不會吃虧？」而我都會告訴他們：「做好財務規劃，買房就不吃虧。」怎麼說呢？6 M% C: @5 v% T" U* x

: R$ A5 Y) d7 W+ |" ^　　在過去第一線服務客戶的經驗中，我發現很多的買方對於買房子只有「價格」概念，沒有「理財」概念。事實上，不論多頭或是空頭都有人買房，價格隨著市場波動，現在的高點可能是未來的低點。但從理財觀點來看，買房是最高等級的理財，因為房屋不只是總價高，還款年限也長，根據統計，台灣人持有自用住宅平均7年至15年，換句話說，自住客買一間房就等於要考量未來7年至15年的財務狀況。
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　　而7年至15年間的變化不可謂不大，許多人買房後就會經歷人生中的結婚、生子、轉業等人生重大事件，而這些都會多少影響購屋人的財務配置。, L" v! e( r/ ]" |' |4 s+ o+ L2 D
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　　有規劃的購屋人自然可以輕鬆成家，甚至搭上房地產多頭列車，獲得不錯的投資報酬；沒有規劃的購屋人可能一開始就非常辛苦，不只沒辦法享受房地產增值帶來的效益，更可能因為配置不當，即便買對了地點，辛苦一生的房子還是可能流入法拍。, X( e8 e$ d. F' }
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　　在美國，價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。
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# x0 L  G. K1 F4 Z8 i% M' O　　我相信，實價登錄後，台灣消費者掌握了「價格」，進一步要求業者為自己精準評估買屋實力，讓買房成為一種聰明消費，而在這過程中，願意從經驗與專業中替客戶做好購屋規劃的房仲業者，才能在後實價登錄時代勝出。 ( ?8 G+ f5 A/ d, z* V8 c: q
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:17
說的好！價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。
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這是房仲業者，獲得社會尊重的契機。而仲介費用也應該公開透明制度化，立法制止少數退佣的害群之馬！
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:20
先求有，再求好。踏出一步是一步。
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:22
真的奢侈稅能制止炒作的歪風？! i/ z7 \3 u3 v( P/ V* `
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別忘了「上有政策，下有對策」。
作者: rainbow    時間: 2012-11-5 23:08
我對實價登錄查詢的設計一直有個疑惑:那就是政府可以不必揭露全部資訊( C* F7 O' j4 g% Q# a# f; Q
大家依規定都要登錄  但是政府卻不必全部揭露# Y1 w, e2 u4 e. P" i
倘若有選擇地揭露問題  那不是可以左右資訊內容方向嗎?
作者: 文兒    時間: 2012-11-6 08:04
凡夫俗子 發表於 2012-11-5 19:17 - A3 B7 x4 B4 ~1 P: @
說的好！價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房 ...
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規劃確實是很重要，那才有專業的展現，更會讓付仲介費的人心服口服^^
作者: 洪阿民    時間: 2012-11-6 08:28
rainbow 發表於 2012-11-5 23:08
2 \, ]1 B4 P4 f4 Z我對實價登錄查詢的設計一直有個疑惑:那就是政府可以不必揭露全部資訊* m1 w/ P3 g2 p9 \. J# ]% k8 f
大家依規定都要登錄  但是政府卻不必 ...
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資訊都是可以左右的呀
6 e& g2 V, l4 \! ^' [& A統計數據向來只能當參考用...
作者: kwbaseball2002    時間: 2012-11-6 18:20
洪阿民 發表於 2012-11-6 08:28
' a5 ^* z& u! B8 z% n/ ^$ c資訊都是可以左右的呀% X, w- J' u7 s! a' ]
統計數據向來只能當參考用...
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YES...) y8 R7 N  N0 A3 v( X2 `& z! n" F
我也是只當小小參考而已...............



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