iBeta 愛北大論壇

標題: 實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱 [列印本頁]
作者: ababy    時間: 2012-11-5 17:54
標題: 實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱
本帖最後由 ababy 於 2012-11-6 00:30 編輯
4 y3 G( Y' R* U, D
3 G5 S: L: E! _5 f& T/ O' |2 A3 d/ R實價登錄不準 房價資訊恐遭操縱& ?8 x5 e6 e! J/ j& y, c
8 j8 t2 |, {9 {  G5 L* v' n
2012-11-04 / 自由時報 / 第A04版 / 財經新聞 / 林美芬
9 U. A& K- X9 ~# w+ H. U  + J$ O5 k' U: `4 o
　　〔記者林美芬／台北報導〕實價登錄價格遭質疑不實或偏低，有人直指不動產價格現形。但地政士公會全聯會理事長王進祥認為，是內政部不敢揭露全部資訊所致；國泰建設協理陳仁澤也指出，官方刪除一部分實價登錄資訊，導致實價登錄無法真實反映價格，等於是被操縱的資訊不透明及不對稱，有以偏概全的疑慮。　　5 m7 A1 h  F. Z' O3 h1 [
& O6 N7 E& u' U4 q. o
　　備註全都刪 房價有盲點　　
, M6 {8 M' W& g: @6 |, E  C3 U. q4 Y1 z0 z
　　王進祥表示，不動產交易有很多個別條件，地政士登錄價格時都會備註諸如「急買急賣」、「親屬買賣」、「債權債務糾紛」、「含路地買賣」、「增建比率」、「畸零地」、「借名」等，這些備註到了內政部手上變成「全部刪」，沒有揭露，導致價格認知存在盲點。　　
# C0 ]) n2 L) {/ k/ B: k/ h' ?$ W$ p8 Q
　　王進祥舉例，有一案件是含違建的建物，總價一千萬元，但本建物八百萬元，違建二百萬元，結果買賣完成後，違建被拆，價格被誤導成本建物就是一千萬元。　　) O9 a7 q1 v7 h' T& _
& ?, K* P, i* f& g7 k* m/ p% d; g7 [
　　另外，王進祥表示，車位坪數及公共設施坪數的計價，導致整個總價可能沒有問題，但拆開後的單價就誤差很大。舉例而言，台北市一坪五十萬元的房子，六十坪總價三千萬元，一個車位約十坪、四百萬元，就要先扣掉車位再來計價，才符合實況。　　2 ?! X7 y1 k: W6 d

( w9 C# D; o, Q: v0 a1 F! @　　陳仁澤則指出，實價登錄八月上路，但很多案件擔心財產曝光而提前登錄，導致八月移轉登記件數減少，官方又以各種理由刪除一部分申報案件，北市八月揭露的案件不到登錄的五十％，且八月揭露案件也沒有預售屋，數量少且統計樣本數也不足。　　+ B6 V: m2 I# p3 H+ i4 T$ @

7 F) k% B7 G  X% K　　地政司︰將揭露更多資訊　　
* z: B4 ]2 E  |" g: `& v
$ ~6 Y% f8 K" I1 k- Q* t/ H0 R　　對於實價登錄資訊沒有「全都露」的質疑，內政部地政司副司長王靚秀表示，價格有異或備註有特殊情況的案件，政府都會查核，查核後若對民眾沒有參考價格的數據，就會整筆不揭露，未來會逐步考慮揭露更多的資訊，以提供民眾參考。　　' Z" W% v1 ]& x" V4 i

% d) A! d" m/ ?; C% C　　另外，內政部實價登錄網站上，已就車位計價另提出計算公式，並要求相關人員在申報價格時，應盡量將車位面積及價格單獨申報。不過，公共設施部分並沒有明確說明，一般建物大樓的公共設施比率約二十五％至三十五％，約是建築物產權的三分之一左右。 ; }1 y* m5 |+ J
3 N, r+ J7 C+ T: I7 U) V# C* _
7 f; {; G" l" s% p! B
3 I3 L7 {% `1 Z% x! |& i
作者: ababy    時間: 2012-11-5 17:58
本帖最後由 ababy 於 2012-11-6 00:31 編輯 - Y( _: A, B+ K

7 e$ p3 }0 i  E- T. o 居住正義仍需奢侈稅助一臂之力8 H0 B; X+ B5 @, R

1 b. s6 j) @* J+ |, T3 H2012-11-05 / 聯合報 / 第02版 / 焦點 / 社論
" r+ E1 `- U! F! }; u  " E/ d+ G& O8 Z( @4 e$ D
　　奢侈稅去年六月一日開徵，到今年九月為止，為國庫帶進五十三億元稅收，其中有三十六億元來自持有不到二年即出售的不動產。五十三億元不多，只達當初估算一百五十億元收入的三分之一。外界因而譏評，政府開徵奢侈稅是「為抓一隻老鼠，燒掉一棟房子」的損人不利己之舉，要求停徵奢侈稅。
, N# \3 n( ?  i7 L# |
7 j. x$ `5 ]  k$ V　　不動產實價登錄制今年八月一日上路，二個半月後，內政部開放「不動產交易實價查詢服務網」，有近六萬筆交易全都露，首周即有三十七萬人次上網查房價。國人對房價資訊的渴求，可見一斑。實價登錄建立起房價資訊的對稱平台，並也驗證了價格操作空間確實存在，多數地區甚至膨風達二成以上。" }0 A$ ?) a( v- n

* r, _! P9 ]+ m( Z* m, S　　面對居住正義，政府一前一後建置的奢侈稅與實價登錄，分進合擊展現了它們的威力。實價登錄好比照妖鏡，讓虛幻的高房價打回原形；奢侈稅則像是兩面刃，讓想要炒高房價、又急著脫手的投機客，在鉅額炒房利潤落袋的同時，必須付出高昂的稅負代價。
9 |0 R3 s. Y8 k( O% v+ E' ^1 |  C8 S( ~
　　但是，面對居住正義的籲求，奢侈稅與實價登錄亦有其難以忽視的缺陷，兩者今日展現的「威力」，實是立基於市場處在摸索期的恐懼，現在或可讓房市暫停蠢動，放眼未來卻缺乏制衡長效。在維護居住正義與投機炒風未息的拉力賽中，奢侈稅與實價登錄說是「起步」並不為過，要談「退場」則太早。
3 J  e+ \% k( _* o$ [  z4 C' N  W) q  X7 S  ]7 I& t
　　例如，實價登錄的去區段化登錄方式，不具個別辨識性，無法進一步建立房產課稅資料庫，為實價徵稅預做準備。除非地方政府充分配合，將登錄資料反映在公告價格上；否則，期待實價登錄自然附帶實價課稅的紅利，是不可能的事。換言之，實價登錄若揮灑不開，將僅停留在揭露交易資訊，穩定交易秩序的層次，與房價漲跌、賦稅公平的關係並不大。
) X- ~; ]7 h! @& ~7 w# S$ g% \" ~, Y8 f# U
　　奢侈稅的困境更大。現行只對出售持有不到二年的非自用不動產，按其交易價格課徵百分之十或十五的奢侈稅。反過來說，奢侈稅的禁售「賞味期」只有二年，擁有雄厚資本者若有心囤地，拖過二年就再無牽掛。奢侈稅能夠較勁的對象，僅限資金不足的炒手。換言之，奢侈稅充其量就是紙老虎，僅可恫嚇卻鎮不住投機歪風。
2 i1 a# A4 i1 h6 Y9 m* ]- v8 u2 R  \
　　清楚奢侈稅與實價登錄的不足，即可理解因居住正義之籲求而生的奢侈稅，根本構不成退場的條件，至於實價登錄則還有再進步的空間。" E+ N( \+ \  W5 d1 v  p

. _+ o- L/ F) S# J7 h7 [. q: m　　回到改革初衷，奢侈稅的課徵本意不在稅收，十六個月來國庫收入未如預期，卻是它驅離投機客的實證；實價登錄也不為打壓房價，房價高低取決於市場供需，揭去房價面紗使價格現形，才是實價登錄的功能。奢侈稅與實價登錄並不完美，但不能不存在。不為別的，只緣這是捍衛居住正義的最低標；也是政府至今展現改革房市意志的唯二法寶。" a: i8 m$ \* N$ v0 v' h5 A4 y" a
' B7 j! `; d/ b8 @+ Y+ n
　　營造「居住正義」的公平環境，至少需架起四大支柱，交易透明、抑制投機、房價合理與賦稅公平，四者缺一不可。用以檢視奢侈稅與實價登錄，僅實現交易透明與抑制短期投機，距離完全達陣仍很遙遠。換言之，政府在實踐居住正義承諾這件事上，還有很多工程要做。
0 W% A5 J$ H  k+ i+ A- s. e- J: c; r0 o: g! j& c( A/ Y
　　當然，值此經濟情勢困頓、社會氛圍低迷之際，擴大房市改革力道，條件確實不足，但亦不代表政府可以什麼準備都沒有。守住奢侈稅與實價登錄建立起的基礎防線的同時，政府也必須反思，實價登錄對房市殺傷力遠大於奢侈稅，外界單挑奢侈稅並主張廢稅的理由，不外在其形塑的階段性色彩太濃厚。正反兩派對奢侈稅認同度不足，必然是其一大致命傷。' k' E$ S2 U) a" S7 R' W2 o
7 l# c$ W4 i' q" z: S/ |  t, }$ b
　　然而，奢侈稅之所以應運而生，源自當前的房產稅制壓不住投機炒風。因此，要讓奢侈稅退場，唯有改革房產稅制一途。長遠而言，規劃一套符合國際潮流的房地合一課稅新制，由更具公平性的所得稅，取代較易轉嫁的奢侈稅仍有其必要。政府有義務提供社會這道改革選項，才能釐清奢侈稅該去、該留的問題。否則，奢侈稅完全沒有提前退場的理由。 + k$ k7 T: m; i6 @. k
6 v" c  m4 i3 R! Y) N$ m2 {
7 q' I0 c: u  ]
3 C7 }( N( f. I$ _$ d' b' z
作者: ababy    時間: 2012-11-5 18:00
標題: 後實價登錄時代的消費革命 作者是住商不動產總經理
後實價登錄時代的消費革命
2 S& v1 y0 i( O  c- z( r" T% S% B   N" Q. c; ~2 H# n; m: e
2012-11-04 / 經濟日報 / 第06版 / 房市快報 / 作者是住商不動產台灣總部總經理 , y; M& @1 c/ s4 R
  5 O5 Z! [, X  e. F
　　實價登錄資料上線近半個月以來，對於不動產市場產生相當大的影響。過去，由於不動產交易資訊不透明，讓買賣雙方都聚焦在「價格」，而忽略了交易過程應該注意的其他重點，像是房屋狀況、資金配置、財務規劃等等，都是交易過程中應注意而沒有被注意的部分，過去也聽聞不少買屋人只有在買屋的那一刻開心，往後的日子卻住得非常辛苦。
. E" u) C% G' F( b$ ~% |' V
$ b3 x3 O" R8 J" n　　價格公開後，消費者會將重點放在後端的財務規劃，對服務也會有更高的要求，對於房仲業者來說，將面對到的，絕對是更新、更專業的挑戰。# T6 i( u/ Y. X
' h) y9 N  U: M% S  i
　　除了對產業面的影響，另一個民眾關注的焦點，大概就是怎麼買房了。$ ?' w' J+ q1 w- H
0 x) G- g* d! ?5 R& R
　　最近一起打球的朋友只要看到我，多少都會問，「實價登錄後，價格落差好大，現在買屋好不好？要怎麼買屋才不會吃虧？」而我都會告訴他們：「做好財務規劃，買房就不吃虧。」怎麼說呢？1 x9 o* g/ Q: q" ]! j. Z, ]) ]
1 P, P) V( w; y0 `5 Q
　　在過去第一線服務客戶的經驗中，我發現很多的買方對於買房子只有「價格」概念，沒有「理財」概念。事實上，不論多頭或是空頭都有人買房，價格隨著市場波動，現在的高點可能是未來的低點。但從理財觀點來看，買房是最高等級的理財，因為房屋不只是總價高，還款年限也長，根據統計，台灣人持有自用住宅平均7年至15年，換句話說，自住客買一間房就等於要考量未來7年至15年的財務狀況。
9 @9 Q) x" _' ?# C" w# O) z! f% [! o; I. ?! p: Q
　　而7年至15年間的變化不可謂不大，許多人買房後就會經歷人生中的結婚、生子、轉業等人生重大事件，而這些都會多少影響購屋人的財務配置。
3 D& w, O9 m* v* X; m2 n1 b5 v1 @; N& `4 Y9 {) F) k  ]
　　有規劃的購屋人自然可以輕鬆成家，甚至搭上房地產多頭列車，獲得不錯的投資報酬；沒有規劃的購屋人可能一開始就非常辛苦，不只沒辦法享受房地產增值帶來的效益，更可能因為配置不當，即便買對了地點，辛苦一生的房子還是可能流入法拍。
# d' C+ [0 R# M2 o
$ K! ^" k& `; F  S　　在美國，價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。
" I( u) W  E9 ?" d& \6 ~. W1 v0 {9 M9 e
　　我相信，實價登錄後，台灣消費者掌握了「價格」，進一步要求業者為自己精準評估買屋實力，讓買房成為一種聰明消費，而在這過程中，願意從經驗與專業中替客戶做好購屋規劃的房仲業者，才能在後實價登錄時代勝出。 4 D& K9 E) O& i6 u
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:17
說的好！價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房仲業者可以提供他們專業安心的服務，而從業者也因為專業度而備受尊重。  n4 u" M: f# i6 v' `( B

4 V" N+ ?: J/ u這是房仲業者，獲得社會尊重的契機。而仲介費用也應該公開透明制度化，立法制止少數退佣的害群之馬！
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:20
先求有，再求好。踏出一步是一步。
作者: 凡夫俗子    時間: 2012-11-5 19:22
真的奢侈稅能制止炒作的歪風？
( }" [+ G, H7 u4 w$ T
" x( u" `$ R. i3 B' V: K8 H別忘了「上有政策，下有對策」。
作者: rainbow    時間: 2012-11-5 23:08
我對實價登錄查詢的設計一直有個疑惑:那就是政府可以不必揭露全部資訊
7 S& K, j! f0 i" T  x大家依規定都要登錄  但是政府卻不必全部揭露
1 x% |+ _. h7 k! J2 n1 Q倘若有選擇地揭露問題  那不是可以左右資訊內容方向嗎?
作者: 文兒    時間: 2012-11-6 08:04
凡夫俗子 發表於 2012-11-5 19:17
+ W8 z. h* j; Q: z: k說的好！價格是全面公開的，一般民眾買賣房屋即使知道價格，還是習慣找專業經紀人來協助，就因為他們相信房 ...
5 ~) a1 O3 P6 B4 U; v: _
規劃確實是很重要，那才有專業的展現，更會讓付仲介費的人心服口服^^
作者: 洪阿民    時間: 2012-11-6 08:28
rainbow 發表於 2012-11-5 23:08
" M. ?4 Q# ?6 Y) \$ r+ ^$ N) n我對實價登錄查詢的設計一直有個疑惑:那就是政府可以不必揭露全部資訊7 |- a5 r' G) \9 X5 _
大家依規定都要登錄  但是政府卻不必 ...
7 _7 W- z5 Y. [$ c: y& h( q
資訊都是可以左右的呀
5 w3 Q& T- ^, ?; C2 Z+ U統計數據向來只能當參考用...
作者: kwbaseball2002    時間: 2012-11-6 18:20
洪阿民 發表於 2012-11-6 08:28 * V* L9 Y* u* D3 A5 p. W5 T
資訊都是可以左右的呀- K: ^) E6 U) r1 D. R
統計數據向來只能當參考用...
3 i4 G+ L- h4 k6 y8 e* s; |
YES...- @4 u. T& R# U
我也是只當小小參考而已...............



歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/) Powered by Discuz! X2.5