標題: 購屋族看過來…搶救房貸大作戰 [列印本頁] 作者: ababy 時間: 2012-10-31 08:20 標題: 購屋族看過來…搶救房貸大作戰 購屋族看過來…搶救房貸大作戰 : k6 N9 T' O$ r
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不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！ 1 o4 }% g- N% N ! K' a' t$ o b( g& Z$ b3 N# X
2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》 % o! f4 O9 A2 O' F; u- \
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資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。 7 o6 q$ O! e" W # S h' u# J9 }; a# R* Y& S 以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。7 M2 k. k. {6 ^0 v
; \/ Y1 F. D$ \/ a' W( a 現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。 $ O3 }% h3 @' }# B" \
% h$ l" o% E n) t 除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。, R3 F) [9 a% \% m& y/ P
! ?8 P, }7 Z5 p1 a6 A 首購族精打細算 5 t- ^/ T( T& q! T6 _. h + M6 t$ `! H& i* ^& X$ F# I 善用青年購屋優惠" c) ]. n2 P7 q7 M& N
/ N7 g+ ?* K; Q8 y 在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！( T$ i9 R3 X% o6 D
X3 x( h( k' y 為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。 & U/ k2 X. e' m' u# G# P* G 2 S$ D1 c9 b2 C# M# e' m 由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。; {2 p$ R2 H0 m; C* s
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換屋族先賣後買 / I8 H6 I. X3 \5 f0 A . o3 H& U0 l# A t 有利取得貸款 ) i! H% g4 ^9 l- R + ~$ D" h6 Q: k' S 不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。 6 l9 w" o1 Z$ A A
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相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。9 f* {$ b3 g' w) ^/ e
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依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 . b" H; ?* L# Q+ T/ _
: E+ X6 I* c) z! N 除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。: Q8 i0 s$ C8 E' M- D g
7 N) P3 D! @. O& U- r 例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。 0 K* X! B5 C4 V9 x. Y , T0 ?4 v# p0 u' I/ Q' v- M3 G 除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。 # w% y- z) s7 S$ e. d0 T
* J) X+ q2 L3 W F6 L% Z2 z- F 由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。, t- Z4 E+ T5 {
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至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。 2 d2 n* g* N4 h* g+ l" g t) F; m3 G( N4 n6 \8 R$ P* A, E" d
預售屋交屋前 ; }1 b) \9 Z- c5 I$ o' K; a+ m3 g( k! q' A+ P, L9 a2 Z
各銀行條件多比較 $ U7 L6 `$ |& m! h' e/ a$ k& m* g7 i% t
買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。 & N8 c, v3 K8 a( f" D% g% t0 o, I& M0 s4 O# L' x
而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。 $ A: s0 g7 U1 e6 Y% t2 Z- M, W G4 r7 M9 ]! \+ I: \8 t4 t) F6 N
但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。) w: d$ ^4 @8 ^; A
3 z! [, {- t: F! u 但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。3 S3 Z- t. z' t3 l5 q* d1 _$ ^
