標題: 購屋族看過來…搶救房貸大作戰 [列印本頁] 作者: ababy 時間: 2012-10-31 08:20 標題: 購屋族看過來…搶救房貸大作戰 購屋族看過來…搶救房貸大作戰 / s" ^% k" H" f+ O
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不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！( Z) N! A! b. { }3 X! q
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2012-10-31 / 經濟日報 / 第42版 / 經營管理 / 本文摘自11月號《好房誌》 # W0 E; Y3 y% W0 X
+ g) }6 B( F' K, P 資金是房地產的活水，過去幾年台灣的利率水準處於相對低檔，也推動了房地產市場的榮景。但高房價已經成為首要民怨，致使政府打房政策一波又一波，包括奢侈稅、實價登錄等措施，讓房市交易由熱轉冷，其中央行的房貸管控措施，更是掐住了資金流向。1 W+ |# D1 l; x: L7 ]- A; P
' l! Q2 z0 ~: j5 ?1 X8 O 以新北市擁有第2間房子的投資客為例，在央行未實施管控前，只要房子座落地點交通方便，向銀行申請貸款通常都能申請到總價八成的額度。4 z2 U- i% L: l1 N. l. Q, Q4 a
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現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。 1 C. V/ h+ ~1 K8 F: e
# P& Q1 S! U& Q4 ^ B9 n( q 除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。1 a1 O( [+ Q; D' P
0 F4 i, R' _4 d+ M3 t% l5 ?8 d s 首購族精打細算 " v3 A, s0 l- g- Y3 N* M% r6 H. I7 k! { U- D4 `6 Y
善用青年購屋優惠 1 {$ z& ]; H* v( l3 X3 q 8 D- i/ A1 U. |9 E. B: r$ J 在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！* J9 W' }* ^+ m+ u5 c! W/ z
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為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。 & c$ v, L+ Z$ S4 \! E$ k- [ 9 Z! b/ D' N3 P8 a2 }* B 由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。 7 @3 L# v1 R0 ~+ z( n4 L2 p / |+ V' L) e2 `8 K/ E+ e 換屋族先賣後買$ L f2 M# G7 T6 ]/ ~* U7 ~
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有利取得貸款( v/ d9 Q+ _" w; k
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不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。 ! `; {" ^) x* F& s# ^, W7 v1 L0 \8 z) R" m1 B; m; f$ l9 y& r
相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。& y0 D5 b8 ~3 F" i6 l3 N+ f: y
. k9 C% \' B m# E: ~6 d9 R 依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 Y9 s4 j! K" e7 @, c
3 i8 j0 ^% X( { `9 n 除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。 / i6 _: \0 O1 ~# W, Q: {9 t: Z$ i6 \" p6 }9 n" t! L
例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。 ; R( f. L$ ]$ m; k) Z" } # v/ j$ ~# `3 ]/ D/ \" E8 X 除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。 8 I! y& }3 q2 X4 A . x& ?& _* E4 Y 由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。2 F( E6 i* d7 _* b/ c, Q
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至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。 9 s" p6 a; `$ k ( I& w9 E3 c4 o 預售屋交屋前3 D. t' H, E9 i2 g9 Z& \1 }; D
