% W4 r* F' j! G) s3 [! F+ y 現在央行將房價較高的板橋、三重、中和、永和以及新莊等13個行政區納入控管，貸款額度從八成降至六成，以總價1,500萬元的房子為例，貸款額度足足少了300萬元以上，等於購屋族必需要準備更多的自備款。 # H0 E7 Q9 t% Z v m$ O& T( }4 S5 A2 f
除了自備款壓力外，貸款利率成本也隨之增加，在央行、金管會關切下，近來民營銀行悄悄拉升房貸利率，一般民眾申貸利率多介於2.45～3%，較今年上半年至少增加20%漲幅。 $ \5 i# y/ h8 J, f% \# ~. |0 t4 P! O6 J
首購族精打細算+ ~ j7 c, @% y4 w5 Z E3 Z; }
. C1 U3 \! H4 s) I! g$ d 善用青年購屋優惠! i4 \3 ~7 a* j m
0 t" M) J0 K# t/ I 在貸款成數降低、房貸利率增加雙重壓迫下，購屋族大喊吃不消，究竟該怎麼辦？不同的購屋族群，房貸上所要面對的問題也不同，若不先精打細算，口袋的錢將愈來愈薄！ " u7 w! H# L6 }$ w6 n. T- s' X( N5 e# e- c+ X* G: f
為體恤年輕人購屋壓力大，財政部委託主要行庫、商業銀行辦理「青年安心成家購屋優惠」方案，一銀表示，只要青年「首次」購屋都可申請這項優惠專案，優惠額度最高達500 萬元，是政府補貼利率方案中額度最高者，前2年利率為年息1.72%，第3年起為年息2.02%起，貸款期限最長可達30年。 8 L" D w" d/ L* o6 W# [, B) V( j7 j$ m
由於「青年安心成家購屋優惠」額度高，且申請門檻較低，因此，根據官方統計，這項優惠房貸已有6.7萬戶成功申請，總計額度超過2,345億元。青年購屋地點前3名依序是新北市、桃園縣與高雄市，且近九成是總價1,000萬元以上的房屋。& L9 J( k! `; u
+ I s% ~! D/ g i9 C 換屋族先賣後買 3 E& o: p" M) o; \2 m5 | b n3 F, X 1 d M% ]. c3 \7 v0 {3 D 有利取得貸款3 t& J1 x, ]( u$ P; `
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不過，此優惠房貸最後申辦期限暫定至今年年底為止，財政部國庫署日前表示，為減輕青年購屋負擔，將檢討「青年安心成家購屋優惠貸款」是否延長期限，讓更多有意購屋的民眾受惠。 ( R* I5 O: \: h! x8 p
" J8 K, V+ ]0 F! [, L 相較之下，對於換屋族或即將有第2間房屋的民眾來說，現階段就有必要仔細盤算資金問題。8 h7 z! a- k8 x$ ~/ ?' B
1 s% q* X8 M" k' H 依央行管制規定，申貸時申貸人在聯徵上仍有購屋貸款者，要申請第2屋購屋貸款，最高只能申貸六成，縱使屋主表明，第1間房子已要出售，且買賣合約書已簽立，但銀行礙於央行規範，仍只能貸款六成。 3 K1 V! W0 \' | a" S7 E; {6 `5 l" J 除非，第1間房屋謄本已完成過戶手續，且申貸人的聯徵資料上貸款完全清償，才能免除央行只能申貸六成的規定。 , I! _3 x6 @5 ~6 H1 X4 c ( q3 n4 Q6 ~4 h 例如原屋總價1,000萬元，尚餘房貸500萬元，而新屋總價2,000萬元，預計貸款1,600萬元，但在目前央行政策下，新屋最多只能貸款1,200萬元，與原先預估額度差距高達400萬元。& h( u# x$ m ] D6 ^1 |. [
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除非，舊屋能在新屋申辦貸款前順利賣出，否則就拿不到足額貸款，可能因此影響房屋交易。 # X6 C! \) Q1 ]# o7 K9 T. v# J3 H1 w( o8 H, B7 ^* u; l7 p
由於目前央行限貸規定，對於換屋族與買第2屋者影響較大。因此，換屋族若欲換購房屋的金額高，同時需要辦理較高額的房貸，最好採取先賣後買，才能順利取得貸款。 % p5 e1 h' D1 r6 ?" k8 H( x N& ] ( J/ h. ], }' t4 O( u 至於買第2屋的民眾，則受到最高六成的限制，因此，務必要做好購屋總價四成以上的資金準備，才能進場購屋。% [* g" ?6 P$ X* a8 g$ Q
( R y! V8 M) N$ k/ z7 o1 G. m1 L 預售屋交屋前3 Q4 m. [! n$ y" t0 a2 M
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各銀行條件多比較 5 B8 ~/ l _1 b3 ~7 [ o - ?5 J: p' ~' `- m# ~2 | 買預售屋的好處，就是可以有大約1年半的時間分批繳納頭期款，與購買成屋一次拿出約四成自備款不同。通常，第1階段簽約期，建議準備至少15%的自備款，簽約期的頭期款包括訂金、簽約金、開工款及工程款等。 ' }( t6 r0 j3 ]( ]; S 8 P. @# `9 F* m, Y$ L* F" w- J 而一旦房屋完工交屋，就面臨房貸申辦問題。若建商原先合作的貸款銀行，所提供的額度與條件不夠理想，民眾也可以自行尋找熟悉的銀行辦理貸款。) \( R6 L' o8 K# _) h
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但以目前房貸空間緊縮的環境下，原先建商合作的銀行，也許反而可以提供原估的貸款額度。民眾不妨多打聽幾家銀行，多做比較後再選擇。 0 \) x# C1 m0 {3 }& e. U# D) S( m+ k% y4 Y1 {: A
但若是民眾購買的預售屋，屬於個人名下第2戶，則仍然受到特定地區、第2戶房貸上限的限制。因此，如果房屋位於央行列管13個區域（板橋區、三重區、中和區、永和區、新莊區、新店區、土城區、蘆洲區、樹林區、汐止區、三峽區、林口區、淡水區）內，這類情況的民眾，應及早籌措資金因應。4 _9 G' O$ l) x0 p2 i/ e( `: J
