標題: 房仲定型化契約 違反消保法 [列印本頁] 作者: ababy 時間: 2012-8-31 17:53 標題: 房仲定型化契約 違反消保法 # x, a* |; `: Z A8 c; _
房仲定型化契約 違反消保法 : g) f: F9 o2 _ o 8 p( l3 ]7 m4 q. q: y, c' n3 Y
2012-08-31 / 自由時報 / 投資理財 / 張文川 3 G8 h/ V$ s' w6 |* K# s6 V: N
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〔記者張文川／台北報導〕坊間許多仲介公司與屋主簽訂定型化契約，註明：「買方出價高於賣方底價，雙方的買賣契約即成立、生效」，台北地院最新判決首度引用消費者保護法，認為這條仲介業者霸王條款，違反消保法第12條，剝奪買賣雙方的決定權，對屋主不公平，判決仲介敗訴，賣家握有決定是否賣屋的最終選擇權。0 x% U$ h2 B% ?1 ^! G
4 ^) j* p7 w' W P+ Y1 q+ f 此案仍可上訴，若判決結果定讞，現行的主流房仲定型化契約勢必要檢討、修正，把買賣的決定權保留給賣家，不是非賣不可，房仲業者回歸到「居間者」的角色，並在委託合約中明訂萬一買賣不成，賣家應支付多少服務費給房仲，以避免法律爭議。 9 x' _: D. Z* }5 f+ b - n) b/ f: Q& x h 苗栗婦人王秀英擁有北市仁愛路四段一樓店面，前年12月7日與新北市三峽有巢氏房仲簽訂專任委託約，約定2396萬元以上金額即賣出，隔天王秀英在電話告知有巢氏，房子不賣了，又隔一天當面告知，房仲員才拿出買家周女的買賣意願書，買價2886萬元，高於底價500萬。但王婦執意不賣，房仲認為買賣已達成，提告要求王婦給付4%服務費。 : S2 i- p* e1 v; s4 u: ]* y/ |0 r; R4 `4 @$ X
法官趙子榮判決王婦勝訴，認為王婦已合法終止委託契約，所以不須支付服務費，主要理由之一就是引用消保法，認定房仲業者只不過是居間人，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，買賣雙方仍保有議約的權利。 * t% y' v, {) G& t- t" C- Y
' Y2 t. f M! s0 d- V 趙子榮解釋，若有兩位買家的出價高於底價，豈不兩份買賣契約都發生效力？賣家既然可以選擇賣給看得順眼的其中一個買家，可見賣方是有選擇權的，在斡旋和委託階段，房仲無權代理屋主，決定與誰締約，決定權仍在賣家。 2 c; t4 Q1 }# |* t . H( h& T u1 b) t! f$ u 這起案件，除了這項理由，還有買家周女的買賣意願書沒有填寫日期，真實性存疑；而賣家與仲介簽約當晚，房仲的于姓女員工把底價洩漏給別家的房仲員，兩人假裝夫妻買家，到苗栗王婦家敲門2小時，王婦覺得太恐怖，嚇得不敢應門，躲去朋友家，才決定不賣了。 - U( Q, f' K1 O7 U! p1 T9 z# c
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雖然于女事後被有巢氏開除，但法官認為有巢氏在訓練員工和平時教育時，就應叮囑員工不得洩漏底價、不得騷擾客戶，可見王婦之所以決定不賣，可以歸責於房仲業者，判決房仲敗訴，領不到服務費。 6 w+ ^0 J" B Y# z" u1 b! |: @/ O: s; {2 X: P; I& e
針對台北地方法院認定是定型化契約有違消保法的觀點，房仲業者認為，消費者在與房仲簽訂委賣契約之時，要確認是否要房仲人員「代理收受訂金」，這關係著賣方是否授權房仲人員有賣屋的決定權，只要堅守這一部分，賣方簽訂委賣契約時，同時保留選擇權。 1 v. ^9 ~3 h) A, ~ 作者: 阿慌 時間: 2012-8-31 18:36
1 O6 [7 D6 g, E1 L4 `- A7 d2 v台消基會：定型化契約 購屋下訂前必看3 E! Z* J: O6 n M3 R
+ E& f7 q4 t( ?7 a8 F( J【大紀元2011年05月24日訊】（大紀元記者陳瑋臻台北報導）5月一向都是消費者購屋的旺季，對此消基會今（24）日也提醒民眾，內政部已對成屋及預售屋買賣定型化契約進行修改，民眾除注意重視定型化契約的5日審閱期；雨遮、屋簷部分可登記為所有權不得計價及房屋面積有誤差可互相找補外，仲介業者應提供消費者選擇交付「斡旋金」或「要約書」的資訊，否則若購屋發生糾紛，除民眾可拿回斡旋金外，依〈公平交易法〉第24條規定，仲介業者將會被處以罰鍰。 0 {4 ]. K( [& E" I+ l消基會法律委員會召集人陳汝吟提醒民眾，在購買房屋時，須重視定型化契約的審閱期間，依內政部公告的審閱期間至少為5日，而與仲介公司訂立的委託銷售契約，則至少為3日，因此，若建商或仲介公司違反規定，其條款不構成契約的內容。 + I: _6 \2 N4 \2 }* C) b; ?+ H : J* Q! t' i% A. X$ m, F7 ?但要注意的是，業者契約書上印製好的「拋棄審閱期間」或「我已攜回契約並審閱完畢」等類似消費者拋棄審閱期間或已行使權利等條款，但即便不動產經紀人單方面記載拋棄文字，並要求消費者在上直接簽名，該拋棄條款仍屬無效，因此消費者也不要以為簽名就已成定局，而乖乖吃悶虧。9 C7 O- E* P7 n
8 T9 q1 r- a8 b6 r% k另外也要確認買賣範圍和使用限制事項，如樓頂平台、法定空地、露台等空間，是否為住戶所共同擁有，且對房屋的「現況」必須調查清楚，在瑕疵部分也必須在合約中註明處理辦法，避免發生買屋之後發現有嚴重問題，而求償無門。 ) r" I( k- a Z/ w& }+ F5 f1 W# d Z% G6 O
陳汝吟也提到斡旋金及要約書的問題，她表示，過去仲介公司經常使消費者誤以為看屋亦或「談價」必須先與仲介公司簽定斡旋金契約並交付一定金錢，這也使得一但消費者看屋後反悔，也會被仲介告知斡旋金已交付屋主為定金，契約已成立，若有不願覆行簽訂不動產契約，則會被沒收斡旋金等。" d' t' y$ V, m% b0 m W
$ d/ m5 S0 h) Q1 [! e5 [: Y5 a- j她強調，內政部規定，仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」，或使用內政部所頒「要約書」之資訊，如果房屋仲介業者提出斡旋金要求，卻未同時告知消費者亦得選擇採用內政部版要約書，及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，此時消費者除可要回已付的斡旋金外，仲介亦恐將被依違反「公平交易法」第24條規定被罰鍰。6 S) | k4 x* B j$ i8 m
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不過，陳汝吟也提醒民眾，由於「邀約書」同樣具有法律效力，因此賣方如果同意邀約書的出價時，買賣契約便正式成立，民眾千萬不能因為沒有先付錢，就隨意出價。 # t$ |: v; Z; c3 A 2 d9 U' P r" b% H, D" w/ O+ y1 O4 D) x, T1 b- y9 o j& B
9 a; c0 z6 S: d' d 美東時間: 2011-05-24 09:42:11 AM 【萬年曆】 " a4 M2 Q3 N, a! U- e0 z2 {- C x2 r 本文網址: http://www.epochtimes.com/b5/11/5/24/n3266239.htm 7 ]% m) V) ?2 Q+ R# D* R: E! {, F! T3 P9 _: J; @
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