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標題: 轉貼-買都更老屋一定要知道的10件事 [列印本頁]
作者: 鬱金香    時間: 2009-12-21 15:38
標題: 轉貼-買都更老屋一定要知道的10件事
http://tw.news.yahoo.com/marticl ... l?type=new&pg=1
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) d6 x7 y+ {) {/ _) d. j/ S0 L今年7 月忠孝東路二段公寓創下每坪71 萬的法拍天價，幾個月後，信義路以及國產局再次標出每坪破百萬的公寓產品。從信義房屋的成交資料顯示，過去1、2季，屋齡30年以上的老公寓成交比重拉高至3成，比過去平均值多出1成左右，若說今年是老公寓鹹魚翻身年，可說一點都不為過。) j6 Q" ]6 S# Y) c1 f

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: i3 }; D2 b% G' o* I為什麼老屋受到青睞？房仲業者分析，一來是台北房價過高，老公寓擁有「雙低」優勢──低總價及低公設；再者政府大力推動都市更新議題，使得老公寓奇貨可居。像是第一銀行協助「仁愛尚華大樓」都市更新，因住戶完全不用出一毛錢而一炮而紅，現在銀行接案接到手軟，顯見都市更新的魅力。. W0 i& H( y/ C$ V! O
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只是，都市更新難度高，達成率約1-2成，也非一朝一夕可以完成，市場吹捧買老公寓自住兼投資的觀念，在做決策前都得再三思量，否則買了老屋不僅脫手不易，萬一等不到都更機會，損失就更大了。- l, ]. U" [: y* g3 E
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; V" v, O( U6 }+ h/ ?; C1 V1都更有3種 重建利益最大、難度也最高
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% S; N: J9 m9 C「都市更新≠重建」，根據都市更新條例第4 條規定，都市更新的處理方式可分為重建、整建與維護3 種，後兩者屬近期在台北市流行的老屋拉皮風，但多數投資人都把目光放在利益最高的「重建」。6 @& F1 N( c8 W

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「重建」指的是原有建築物整個拆除重建，涉及到建物及土地所有權人相關權利，而政府為了讓重建更有規模，用獎勵都市更新的方式，提供變更土地使用性質或使用密度的誘因，而使得房價成長空間更大，三者之中重建的利益最大，但難度也最高。
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% M( a( Y" q7 s( j8 A% O$ M, K2若為重建 住戶自建最有利 廠商合建無需額外付費) t# W, v: u! D8 I% w
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2 _2 ]0 v( ]  O/ }7 r% [; n. Q/ j( h0 T若是選擇都更重建，目前有2種方式可以進行，一是住戶自建，另一是建商合建。住戶自建最主要的動若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。
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3機是，希望提高居住的環境，好處是所有利潤全部歸住戶所有，但通常會因住戶水準參差不齊或是有投資客介入而拖累進度。2 w; S, H" J8 h+ K5 g6 ?( J( \+ W3 K
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, u5 `$ d/ N# R/ r8 m5 U& @+ I, [' R若是與建商合建，通常建商要取得3-4 成的利潤，住戶只能分回固定比例房屋；或採取權利變換方式折價抵付整建後的房屋，優點是建商只要財務穩定，住戶可能不需額外付費，但相對的，住戶能分回的利益會變小。- @* M8 Y- k3 Q0 k

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3買老屋等改建 少則4年、多則10年: m) b9 q. a! q$ }' h2 m, |
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% O2 U! s! {) O7 ~9 d/ f( N撇開堅持不改建的「釘子戶」、或少數獅子大開口的投資客等不可控制的因素，就算住戶共識高，都更重建還是得花上4年。/ u* B8 m$ F! h) a5 b8 E" B

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% s! k5 l) Z+ P因為都市更新的作業流程從初期「申請劃定都市更新單元」，到「都市更新事業計畫」及「權利變換計畫」等，都必須與住戶討論與整合、然後申請送件、與政府審議與核定，前置階段約至少2 年。一旦住戶確認分配的位置和價值後， 進入申請建照、發包、拆除、興建等工程， 也需2 ? 3 年時間，對於純粹投資者，至少要做好4年心理準備。
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買對老屋 還得避開問題屋
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( h  T1 p3 G6 w* U* J$ T就算買對區域、選對標的，房仲業者提醒，買都更老屋還要注意避開問題屋。舉例來說，像是「租金昂貴的1 樓店面樓上」，曾經發生投資客以低價買進商業區的3、4 樓，但因1 樓店面具商業價值，房東每月坐收百萬租金，對於都更議題興趣缺缺，投資客也只能黯然出場。
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9 Z1 K% T$ ?5 C  j' T- G0 i此外，對於6 米巷以內小巷道的老舊公寓，或是距離變電所、高壓電、垃圾焚化爐等嫌惡設施較近的老房子，都是比較難納入改建範圍的標的。' z5 c9 k0 ]6 L! s' H9 x& b, Q

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  C  C5 h8 t% ^) Z: L( u6 [: x+ c3 @5確認都更範圍 搶先卡位+ r/ h) `" i  H" d& ~8 J
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! o' ^3 p3 S* \: ~, N2 L) `! x. a對於想卡位搶買增值空間大的都更老屋，房仲老手建議，先到內政部營建署或是台北市、台北縣的都市發展局等相關單位，查詢都更計畫的詳細資訊，確實掌握哪些區段隸屬都更範圍，就可縮短投資時間。
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從政府公告的都更計畫著手，最大的好處就是比較明確、風險較低；不過缺點是這些區域多半早有建商進駐卡位，即使買到手，購入價格恐怕也已經被建商炒作偏高，很難低價入手。
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5 D0 |0 C6 d1 ~+ x1 f  E3 u6更新時各項前置費用 都需自掏腰包投資
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4 ^5 B% R- p7 o8 B+ w申請都市更新流程時，初期面臨顧問公司協助寫事業計畫書、建築師規畫設計藍圖、不動產鑑價公司估價及政府規費等，這些初期的前置費用，往往被忽略。
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在無法確定是否真的可以順利推動都市更新之前，住戶可能先要花上數萬至數十萬元負擔以上費用；如果進入施工階段，還會出現工程期間安置住所、稅費、空氣污染費等。若是自住兼投資者還必須明白老屋的屋況其實並不佳，想要能進駐至少都得再花上數十萬元到數百萬元裝潢費，這些投資成本也都不能輕忽。
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+ K; ^/ j; I- ^- \5 z& x7銀行怕怕 買老屋貸款難度更高
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多數銀行內規規定，銀行貸款成數高低會依照貸款人的「年齡＋屋齡＜ 75」的規定。簡單來說，48 歲的老王買了一間35 年的老公寓，那麼老王若想申請30年的房貸，就會有困難。
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銀行更規定，「屋齡＋貸款年限＜ 50」，也就是老王若想申請30年的貸款，他的屋齡＋貸款年限必須小於50。此外，各類構造的耐用年限也不同，以7 層樓的華廈，通常是RC（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55 年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選屋齡25年的華廈產品，才能過關。
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8買4樓勝5樓　 商業比住宅佳3 V/ y" H/ a7 a2 n

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) ]* w" t' x" \4 e# y投資老屋最豐厚的利益在於更新後價值能夠翻上1 倍，但什麼樣的房子含金量最高呢？由於30年前並未實施容積率管制，因此老屋之所以含金量高，是因為老屋還有尚未用完的容積，住戶可分回的面積更大、價值也愈高。以基地100 坪為例，4 樓公寓的土地持分絕對比5樓公寓高。
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1 r5 k& ^8 z5 D2 L) _若以5 樓公寓為例，商業區的容積率至少560%，等於持分1坪土地可以換5.6坪建坪；但住宅區容積率225%，等於1 坪可換2.25坪，在土地使用分區的選擇，投資商業區又比住宅區更佳。1 v9 y0 I2 }1 G
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6 Z8 c" s& U: h& G  [/ j% ?9區域價差大 增值效益才會高) V! D4 B5 k* t7 G
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以第一銀行輔導的「仁愛尚華大樓」為例，該大樓是921 地震危樓，前後花了10 年整合，目前已進入發包階段，由於政府針對921 受災戶提高容積獎勵，因此，住戶不用自己掏錢，晉升億萬富翁，但屬於特殊案例。
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參與協助已有3 年的第一銀行則表示，因為「仁愛尚華大樓」附近老公寓50多萬元，新推案的大樓可拉高至百萬元以上，區域間新舊大樓的價差夠大，更能突顯都市更新的效益，這也可以說明，台北市中心的公寓能夠持續飆到新高的主因。2 P+ g' w0 s5 D

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6 l1 B; s" w$ y0 K& O$ o  ]4 J10房子老不一定好 還要符合都更要件6 g3 `1 x9 B7 g4 s5 ?6 o, J

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4 a. c7 V' y8 @; w5 F( d" {台北市屋齡超過26年以上的房子占了5成，很多人以為只要屋齡夠老買了放著，就有機會等待建商來敲門。第一銀行法人金融業務處授信部業務襄理李振祥表示，屋齡30年以上的房子只是指標之一，最好還要符合防火、逃生設備老舊等安全疑慮，才能提高都更機率，但最重要的還是「土地條件」。
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. N1 J& {1 a" }8 y由於各縣市政府獎勵容積的條件並不相同，原則上只要位於大馬路、基地兩邊臨路、擁有完整街廓、附近500 公尺都是同樣屋齡的老舊公寓等要件，最具都市更新的土地要件。
作者: 鬱金香    時間: 2010-1-5 11:34
本帖最後由 chialee 於 2010-1-5 11:50 編輯 % n7 N( L4 e( |$ J3 k* c' Q
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參考.....
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買房十大必勝絕技' @# m) E' J2 f& A+ e' y5 l
" k& t% r* C- k$ u6 S( \
http://www.youtube.com/watch?v=ho7-NM4FpLk&feature=related/ [- x2 J& u$ r0 b  d$ p2 N9 \

  y; e/ ~' o  d" ]# Q+ \. U; ?; a+ c中古屋九大基本功: M7 O" f% z2 X. }+ p+ c
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http://www.youtube.com/watch?v=nlbyQZe2JSw
作者: 鬱金香    時間: 2010-1-6 08:40
民法物權編修正／買屋不須買地 抗高房價4 K0 T3 S) `' r4 }: _' N9 L% q
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〔記者項程鎮／台北報導〕立法院昨天三讀通過民法物權編修正案，不動產利用模式將從平面走向立體化。法務部表示，未來民眾買屋不須買地，對於平抑高房價、活化土地利用極有助益。" T. ~& f' ^3 U% t8 L: g" J

/ T' `) C' S' w' O3 c目前北市政府與建商合作的「京站」、「一○一大樓」和「晶華酒店」等案，都是採上述「買屋不買地」的「地上權」新制，已有效促進地區繁榮，達到官商雙贏目的。# }% @5 T/ e  T- d. f( n( M! d
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法務部指出，行政院研考會日前調查十大民怨票選，房價過高被網友列為榜首。依新法規定，民眾可用較低價格取得房屋所有權和土地使用權，這就是所謂「買屋不買地」的「地上權住宅」，概念與「京站」等建案一樣。6 D" J0 w; M# [* u* m1 I/ ^0 M

6 L3 W  C- u" N; l政府機關徵收土地進行公共工程常引發民怨，如徵收價格太低地主會反彈，價格太高又形成全民買單，新法實施後，政府可只徵收一定空間地上權。
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地役權 保障住屋景觀6 e. U% T, A& _/ e% {: ?
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例如高雄捷運紅線的「三多商圈站一號出口」，及台北貓纜捷運，就是市府與民間共構設定的「地上權」，萬一政府不當使用地上權，民眾還可依新法解約和求償，例如停擺多時的貓纜，地主就有權向台北市政府索賠。
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發展城鄉風貌和戶外景觀，也是這次「地役權」修法重點，如李大年為在自己透天厝欣賞到一○一大樓跨年煙火秀，可與附近地主簽訂「眺望不動產役權」，要求鄰居蓋房子不要太高以免擋住景觀，至於信義計畫區和新板特區的空中走廊，也是類似這種「地役權」概念。* d8 _  U1 E2 m# \8 M
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法務部科長郭宏榮表示，新法還參考德國和瑞士立法例，建商開發社區時，為凸顯社區建物風格，例如維多利亞風格、歐陸風格等，可創設「自己不動產役權」，規定住戶不可擅自更改外觀，以免影響社區整體美觀和房價。
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" |& K. o0 q  Y! \# n+ Q! }7 E農育權 維護農地原設定
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新法將現行「永佃權」修正為「農育權」，配合政府「小地主、大佃農」政策，以活化休耕地、擴大農業經營規模，如長期務農的林老伯決定退休，可將農地設定給專業農民，就算日後農地所有權轉讓或繼承，原設定農育權也不受影響。/ D- F4 F9 g3 v6 n' J4 g
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新法也將我國固有的「典權」修正更加完善，例如缺資金的地主欲投資事業，又不願變賣土地等祖產，這時可將不動產出典給他人，等數年後手頭寬裕時再回贖土地；至於「占有」制度修正部分，則增修占有人得請求費用範圍，讓實務見解落實在法條上。* V5 W5 }0 p! s# I
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這次物權法修正範圍包括：地上權、永佃權、地役權、典權及占有等五大部分，共計增加三十五條、刪除十二條、修正四十三條，合計九十條，因內容涉及內政部、財政部、交通部和經濟部等部會，法務部將速協調各部會檢視相關法令，以利總統公布後六個月順利施行。0 T. `' C  N8 U+ H/ O3 V* g
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: x$ P' ~- _1 K! b- Yhttp://www.libertytimes.com.tw/2010/new/jan/6/today-e3.htm
作者: 鬱金香    時間: 2010-1-16 08:46
本帖最後由 chialee 於 2010-1-22 11:09 編輯
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賣老公寓 陽台補登多賺3坪
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9 G) S, B2 P  |# i' N5 X8 n8 }! nhttp://tw.nextmedia.com/applenew ... 68/IssueID/20100116, U& i3 f% _  m* H
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老公寓公設比雖低，但主建物面積另含樓梯間，縮小室內實際使用坪數。
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【柯玥寧╱台北報導】購屋旺季到，公設比低、房價相對合理的老公寓成為許多人購屋首選，但其實老公寓的坪數登記與新屋不同，權狀內的主建物面積登記還包括樓梯間面積，佔3~4坪，實際的室內面積比主建物登記面積還小。專家建議，購屋前最好先丈量室內實際坪數，視是否符合所需再下手。
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樓梯坪納主建物
8 a1 C& x* _1 a! F21世紀不動產法務部副理邱創智說，20、30年前的法令規定，建物各層的電梯間、樓梯間面積可併入主建物面積登記，造成許多老公寓的權狀坪數與現行新大樓登記狀況不一。除了主建物登記法規不同，以往公寓的陽台則是不計入權狀面積內，陽台未登記的老屋，若轉手前未辦理陽台補登，等於屋主損失好幾坪房價。
7 q( @# [' z+ `9 h$ J+ ~若以北市大安區公寓每坪56萬元行情計算，佔地3坪的陽台，等於少賺168萬元；但對買方則是買到賺到。信義房屋法務部協理劉韋德建議，屋主賣屋前可先補登，以北市為例登記流程耗時僅1周，但不一定每戶老公寓的陽台都可補登，仍要依個案而異，若陽台是違建就無法辦理。
作者: 鬱金香    時間: 2010-1-22 11:10
寶島Life Show：老屋翻身變黃金(1/5) 20100119
% e. ~8 {; B3 D, P* dhttp://www.youtube.com/watch?v=D2OJ3yqCrlw



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