iBeta 愛北大論壇
標題:
去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！-二○一二年報稅全攻略
[列印本頁]
作者:
歐陽
時間:
2012-5-9 22:57
標題:
去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！-二○一二年報稅全攻略
去年賣屋賺錢 今年報稅要注意！／二○一二年報稅全攻略
9 W, z; l3 B" c8 S( Y% E5 n3 B3 I
0 Y, n8 _8 p% l( G
7 [- V# \; z1 X8 s3 J s
【文／徐萱蒂、何珮郁】[attach]81866[/attach]
, v/ R2 x1 o! B$ U2 }
9 ?' x$ L& i9 {3 Q! h: Y" v7 H4 @
前言
+ V6 t6 ~( j( G4 l
. p* G! U# L" ?$ k& b
報稅季轉眼又到，今年綜所稅各項免稅額、扣除額、退職所得與課稅級距等都沒有調整，唯一有變的是出售房屋的財產交易所得計算，因此，賣屋有賺者要特別留意。
: @( J1 S$ n# \% S6 Y. y5 s
" Y5 y: ~: Z) r6 E
) f/ F' ]4 }9 @& f& X
如果，你在民國一○○年度有賣屋獲利，那麼，今年報稅時得要特別留意。資誠會計師事務所會計師許祺昌表示，申報綜合所得稅，今年與去年沒有太多變化，唯一的不同，就在於出售房屋的財產交易所得標準。
7 n# m; @& ?7 P: P1 z, e
9 W) }+ t2 O. D
, n0 j- b Q* E
三種身分 決定不動產節稅規畫
4 a1 x8 ~. ^, a4 C
9 i- ?1 \: O y
: S' z e4 {- W- B, m
他指出，過去出售房屋的財產交易所得標準只有粗分北市、新北市、高雄市、省轄市、鄉鎮等區，但由於全台各區段的房價漲幅差異相當大，因此，今年房屋評定現值課稅所得標準變得更細、更嚴謹。
6 M% D6 S5 C8 r0 ?. h& U% D* g
' }; L" C5 k& {- ?
0 w1 V8 M8 |& f' ]
依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多。若去年賣屋的民眾無法提供實際交易價格和成本費用，就要依據財政部訂定的課稅比率，以房屋評定現值乘上固定比率，作為今年賣屋所得來繳稅。
. W* x; ?+ K7 v8 k; A3 T
8 H" {9 l' E9 c: L) K: w
`* t! t* Z- U2 x+ Z' Q
舉例來說，出售的房屋坐落於台北市，出售時房屋評定現值為二千萬元，依新的售屋所得標準四二％計算，賣屋所得就是八四○萬元。相較於去年報稅時的情況，若評定現值同樣是二千萬元，則所得標準僅為三七％，報稅時的所得認定只有七四○萬元。兩者相比，差距不小。
0 S$ F8 M5 n; R
2 y7 ^) w7 [: C2 x& E0 B
# c" H$ X; N( I' M: [# A" n* X
不過，儘管過去一年買賣房子賺到的錢，可能被課到比以往更多的財產所得稅，但許祺昌也提醒，不管有屋沒屋，其實都有節稅空間。關於不動產的節稅規畫，主要可分三種身分，包括租屋族、購屋族與換屋族，身分不同，扣除額也不同，納稅人不要輕易放棄了自己的權益。
) y* I/ f' I8 w8 o" W
/ i/ B5 p7 m* N' H m* c
7 i: m9 P! X! c3 S V
對租屋族來說，每年納稅義務人、配偶或受扶養直系親屬可在十二萬元限額內，列報扣除已支付的租金。但許祺昌提醒，同一申報戶不能同時申報購屋借款利息及房屋租金支出，必須選擇「金額較大者」申報扣除。
& q' b) w* v4 d+ `3 b y( A9 O" t i
% Z6 {4 V" L( ^+ B
0 l# l. b& M7 s+ c6 x
租屋族善用十二萬扣除額 包租公精算「出租費用」
4 C! F' a- l8 t- F4 a1 Y* i1 \" G
# k2 I" Q% R$ t; E6 f, I
4 L; {# s! D/ i% J( k; Z6 K
舉例來說，老張在去年原為租屋，但在年中終於成功貸款購屋；那麼，在今年申報所得稅提出扣除額時，就能在「租金支出」及「購屋借款利息」之中，擇一申報扣除。換言之，老張得要精打細算，算算究竟是上半年租金付得較多，或是下半年房貸利息付得較多，再決定申報哪一部分的費用最為有利。
9 }' p4 v3 v) V I
5 B5 h6 X9 ?1 @! l
3 p; N! j" @4 U& t2 \2 s
對於有租金收益的包租公來說，節稅的重點在於「出租費用扣除額」的計算。出租費用扣除額的算法有兩種，一是「標準費用」，二是「列舉費用」。簡單地說，標準費用即是以全年度租金收入的四三％為費用金額；至於列舉費用，則是屋主計算各項必要的折損及耗費等金額，作為出租費用。
$ ?1 m3 I$ r+ k6 \
l7 ~: B, \4 S v0 V+ |( ~9 e& I
. C% C3 _1 G; f# |$ [# d2 d% I D* ~, u
在採用「列舉」費用時，包括房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅，及其附加捐、出租房屋的保險費、向金融機構貸款購屋出租所支付的利息等，都可列為必要費用，但須逐項提出證明。
& X* Q) F- }5 d/ l# B
8 a- r2 ?3 S5 c' G
, ^" T- L: A! Q
在報稅時，實際租賃所得等於租金收入減去出租費用，費用愈高，所得愈低，愈能減低所得稅，所以包租公最好能把過去一年幫房客修繕房屋的種種費用單據，翻出來計算一番，看看究竟是採用標準費用較佳，或者列舉申報較划算。
7 N6 h" r& G- p R
9 Z$ v& T1 m' ]7 M0 l: p
. T2 V6 @/ H0 l2 E. U- R
首購族善用借款利息節稅 二胎房貸利息不能列舉扣除
# W0 w% q+ @) O+ ~" J1 M
2 y0 M2 Z4 N2 D: P) i
5 K) I6 N! G# m: x# W9 _% {
至於在去年有購屋者，可分為二種情況，一種是首次購屋，另一種是換屋族。前者可善用購屋借款利息扣除額節稅，每一申報戶(即納稅義務人、配偶或受扶養親屬)在申請購屋借款利息扣除額時，應先用「已支付的借款利息金額」減去「申報的儲蓄投資特別扣除額」後，在三十萬元限額內減除。
; m: f5 T/ \) ~ ^- t
# @" P$ Q! U- N) ^9 z' ]
2 R( j( a: p: J2 l5 G
但要注意的是，想要用貸款利息抵稅有一些限制，包括這間房屋必須是自用而非出租，且非供營業或執行業務使用。
y1 u1 |7 c8 i9 W( u w
/ {9 e& s' }' Y5 E6 S
8 ^. y4 J7 W5 q, L: f9 D( d' C
許祺昌解釋，如果房屋有部分營業，部分自住，則利息可按比例扣除，納稅義務人可從房屋稅單上的課稅現值，區分出營業與住家比例。而如果是用修繕或消費名義貸款購買自用住宅，那麼申報時必須檢附相關證明文件，因為稽徵機關會「實質審查」，依借款目的及貸款買屋時點相近程度，決定你的利息支出能否作為扣除額。...[今周刊]
- {; \/ V) Q& A+ d+ m. P
作者:
歐陽
時間:
2012-5-10 07:15
依照新的課稅所得標準，可以發現，台北市、新北市的售屋所得標準調增最多
歡迎光臨 iBeta 愛北大論壇 (https://forum.ibeta.tw/)
Powered by Discuz! X2.5
