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標題: 怎麼處理遇到惡房客遲不繳房租的問題? [列印本頁]
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 08:37
標題: 怎麼處理遇到惡房客遲不繳房租的問題?
在此想要請問北大的好鄰居們，遇到惡房客遲不繳房租，應要怎麼處理？
( r) m/ j- `# U5 g房客本應於２月１５日繳交房租，遲遲未繳，經房東多次催討，房客都以最近手頭較緊為由拖延，房東前晚親自登門催收，房客卻想以２個月的押金來抵房租，並續住到二個月租金到期為止並提出提前解約，房東表示這不符租約規定，但房客堅持無力繳交房租，租約是採用政府的定型契約，一切都應該依照租約的規定，房客卻說他是專門在吃政府的(言下之意他是待進過牢房的嗎？)，於是房東表明，房客已經違約，並要求於３月８日搬離並交屋，房客卻主張要住到３月１０日，請問北大的好鄰居們，房東遇到這種如此惡劣的房客應如何處理？要在３月１０日前寄出存證信函嗎？或是等到房客在３月１０日沒有交屋再寄存證信函？
作者: ㄚ煌    時間: 2012-3-8 08:41
吃點虧才是賺到!8 p4 J8 @0 [$ w  p% z$ N3 Q! H, Y& b
3/10順利搬離就要偷笑了!
作者: Sky0717    時間: 2012-3-8 08:56
請神容易送神難..../ t: {7 _- W% n4 X  _
樓上說的是,若房客能3/10順利搬離就不錯了
作者: yapi    時間: 2012-3-8 08:58
本帖最後由 yapi 於 2012-3-8 09:00 編輯 ) v4 x3 F3 \( ^7 E! O: s6 s
ㄚ煌 發表於 2012-3-8 08:41
: C2 l( ~$ N& I6 h  N, ]吃點虧才是賺到!6 ~% g. _3 X- ^; A+ l: k  t
3/10順利搬離就要偷笑了!

& |+ l7 N/ K- c+ S& t沒錯
3 O: ^$ Z4 N3 h0 a- M& G把人逼急了，什麼傻事也做得出
% O# B' M; A9 Z! H4 j5 p尤其只剩爛命一條的時候
( [% R, U: M2 t: _; f' N小輸為贏
4 t2 p  Q% g6 P( L1 n就當作房東識人不明的成本吧
9 B3 ^' V0 I2 O9 F
& U2 l/ U! R, Y% r: z2 V
作者: 耐心    時間: 2012-3-8 08:59
回復 michellefisher 的帖子
) C' r* ?! z3 J2 P
房東表示這不符租約規定
! r9 a; L5 b+ ]1 C
規定？ 惡鬼送不走的話.. 規矩變成他來定了....
作者: hgw    時間: 2012-3-8 09:08
Sky0717 發表於 2012-3-8 08:56 ) }4 L6 X, J/ {3 n
請神容易送神難....
* L6 P9 {; Q' K' b$ v* L' w1 q. w樓上說的是,若房客能3/10順利搬離就不錯了
! N/ B$ q* B2 @' x9 o" e
等3/10沒搬走再做決定吧
作者: 杰Jeff    時間: 2012-3-8 09:11
做任何事都有風險,做房東也不例外,畢竟能順利在3/10搬走還有多餘壓金扣,不錯了啦,你在明,他在暗,還是不要把他逼急,畢竟沒錢又不要命最大,學一次經驗.
作者: hwl8686    時間: 2012-3-8 09:15
包租公/包租婆還真不好當.....
作者: MRJ    時間: 2012-3-8 09:22
搬離後記得換key
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 09:27
感謝1至8樓的回應，那就請房東稍安勿躁，等到3月10日再說，誠如諸位所言，只要房客屆時搬遷就諸事大吉了！
作者: ababy    時間: 2012-3-8 09:28
如果房客拒絕搬家，仍然繼續使用房屋的話，就屬於無權占有，並且構成不當得利。你除了可以要求房客返還房屋外，還可以向他請求按相當於每月房租計算的不當得利。
& X) S6 r  f$ |* I, M如果在租賃契約中有約定違約金，你還可以另請求賠償違約金。
4 Q2 L$ \) y' J/ ~1 X$ p# r# l+ A# G7 [2 d0 w  W% c, J
至於存證信函，主要目的是達成法律上「證據保存」及「告知」之責任，但因一般信函或口頭通知常無第三人可以做證，對方恐會推說未收到或不知情，所以透過郵局幫您存證一份作為寄送的證明，如此便可以證明你已確實告知對方欲告知的事項（意思表示），爾後如有爭議或訴訟時便可以當為證據。
" K$ F- r( j5 Q! V
/ D# H0 I! y9 u6 |* [8 q1 G" t, R我覺得以時間成本，勞心勞力真的不划算，全部程序可能要花掉你幾個月時間。
% c: s  t, ], R3 T, \
6 Y+ t2 H6 a- X. [% {3 {$ v/ j5 y同前幾篇所述，若房客能3/10順利搬離就不錯了。
5 Q* L# b' @. k6 T3 p1 b
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 09:30
MRJ 發表於 2012-3-8 09:22 ' w; S( u7 X7 S0 y0 R) c; h+ O8 p/ Q
搬離後記得換key
& K9 p3 f/ @. G, c" J3 w$ W
謝謝提醒，進出大樓有管理員, 電梯也有晶片卡管控，已經跟管理員提過惡房客的行徑並告知已約定3月10日點交房屋．
作者: polly    時間: 2012-3-8 09:36
要記得租約是否有公證喔!!不然是不能申請強制執行的...之前也碰到一個惡房客,欠租後避不見面,由於房內還有他的東西,我們是不能自行進入,否則算是違法,那時有寄存證信函,但都被退回來...後來找到了他身份上的戶籍地址(感謝老天那真是他家的),反正我在2個月後才順利拿回房子, 問過熟識的律師,我們國家的法律,還真是比較保護房客,所以我現在都會寫明備註....
作者: KaoAndy    時間: 2012-3-8 09:45
真心的提醒各位房子出租真的要特別謹慎，北大特區周圍分佈著有一些奇怪的工廠，時不時的有便衣刑警在特區或周圍出現，大家心裡有數是為什麼！9 ?: n' C( r* H; i6 D3 C: M& s* v
我樓下的房東兩週前才請走兩個男房客（給錢請走），那兩個房客極少出門，卻時不時的在門口梯廳大量噴香水或殺蟲劑，這是為何啊？ 鄰居門要互相關注周圍環境狀況，否則出了事，自己恐怕也間接受害
作者: evalee    時間: 2012-3-8 09:47
本帖最後由 evalee 於 2012-3-8 09:48 編輯
# w2 [" m# d! b6 c6 o4 h4 J/ {. T
【民法第453 條（定期租約之終止）】& X$ h/ S' a' w' ]1 z8 [' j
「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」) q, L+ z8 j' ~. C0 b
既然定有租約，以下是站在定期租賃的角度判讀。
( Y9 X/ Y6 o/ T, X3 \對方說要解約，實際上是契約終止權之行使，依照民法相關規定，個人認為他有踐行提前通知的要件。依他所言，打算2個月後搬遷，房租可以用押金抵扣，但搬遷時要去看房屋有無被破壞之處，有的話記得存證請求賠償。另一問題，通常終止權行使的意思表示，用存政信函通知較有保障，免得對方說當初沒講，反而造成糾紛，既然對方已經說要終止，建議您最好寫存政信函，說已經收到對方終止租約之意思表示<於何時何時向你說要解約>，將於兩個月後搬遷，請對方遵守。
+ I3 L& c' ~% o9 _* M如果不想寫，至少想辦法錄音存證確有終止權，對妳比較有保障。3 [. c5 G7 d  X, o8 L' F

# ]1 }4 m* ]- \! M& h至於對方說什麼政府...，不知道確切意思，如果是恐嚇...有刑事問題。以後和他聯繫要錄音或站在有攝影機的地方，保護自己。
% V: D+ _0 D6 B% l3 ?以上囉。0 J2 P" B* A% I: V7 W) p" x
作者: 小白熊    時間: 2012-3-8 09:49
可以去報警，請警方協助處理
作者: ababy    時間: 2012-3-8 09:52
回復 polly 的帖子
) b# M7 p  C2 |' d
5 H, n1 T# Z8 R經由法院公證的租約，如果一方違約，另一方即可拿該公證之租約向法院對違約一方直接聲請強制執行，也就是說不需再打官司，若是房客不繳房租，只要逾期繳款即可立即提出訴狀請求，依法免先進行催告程序。
0 Y% e% `* N4 r' ~. f1 ]. G& o2 {3 p
經由法院公證的租約比較有保障，但一般都嫌麻煩吧。! Q5 Q4 P0 o; K8 t+ @5 c* c8 w
作者: sigma19    時間: 2012-3-8 10:03
吃政府的有幾種' K' k( K* e. A& b
一種是吃牢飯: y" v& n9 |! O5 [6 W: @  ?. k
一種是政客助理(老闆有選上才吃的到)' c5 v+ G- r: _' M$ X7 q1 o
還有一種是專接政府外包肥案件的(有權?有勢?沒錢?)
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:20
polly 發表於 2012-3-8 09:36
* ?! f7 F  m! }- g5 G要記得租約是否有公證喔!!不然是不能申請強制執行的...之前也碰到一個惡房客,欠租後避不見面,由於房內還有 ...

; Z* J# d( @8 B, J  t) y3 p請問您的租約備註內容為何, 可否不吝告知?
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:23
ababy 發表於 2012-3-8 09:28
$ [. H9 n* U+ C- U9 @8 h如果房客拒絕搬家，仍然繼續使用房屋的話，就屬於無權占有，並且構成不當得利。你除了可以要求房客返還房屋 ...
2 }0 |* N3 r) V5 l9 x8 s, j$ t6 ~# o3 ?
感謝如此詳盡的說明, 只要房客如期於3月10日搬離就好辦了．
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:25
KaoAndy 發表於 2012-3-8 09:45 0 q7 _% o8 ~. y. S
真心的提醒各位房子出租真的要特別謹慎，北大特區周圍分佈著有一些奇怪的工廠，時不時的有便衣刑警在特區或 ...

3 N- e  J. }5 [; m對我而言，這確是新聞，但也不意外，位處偏僻的工廠確是很好的掩護場所．
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:31
evalee 發表於 2012-3-8 09:47 1 [$ b. j( J4 A4 x7 o2 @. T, C; B/ j
【民法第453 條（定期租約之終止）】$ {8 r# o+ K3 J2 x, \
「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約 ...
( c2 ?; b5 _" _2 t, C8 W
房客已愈期未繳房租，房租押金二個月，我是沒看到他們所簽訂的租約，但我記得依約是不能用押金來抵繳房租的，不是嗎？5 O5 ~- [+ O- @: _
還有就是房客未如期繳交房租，還遲延不交，並表明要提前解約，這樣已經違約了，不是嗎？8 g! T" u8 m0 q: d" }0 e' f/ c
作者: ababy    時間: 2012-3-8 10:32
回復 michellefisher 的帖子
+ ]( @. [0 E  B) [  j4 A4 ^# y1 \/ T2 j
我貼了一個情報  房屋租賃法律常識及教您如何寫存證信函  免費講座
# _" L' V! |, g圖片連結:1 d1 f! t' @; j- `9 e% n: G
http://ppt.cc/F,3g
$ p  v0 M1 W2 d5 E( w; `5 e' @3 B- K# D+ v( n2 b' g% F
有空就去聽聽看吧...也剛好你們遇到問題跟這主題對上5 \3 G, H9 d( z$ O

; f: i+ O5 P" D# {5 a4 d希望對你和你的房東有幫助..因為是新北市政府辦的..所以律師對於你們的問題一定有問必答
+ g1 K  N+ j- E4 W3 {, K0 h9 O/ X# }7 W6 n
記得把所有想問的問題先寫下來..免的有的問題忘了問: M% I; @$ o* }: R) Y& r  E% J
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:34
小白熊 發表於 2012-3-8 09:49 ! H6 ?8 x* u3 ?* j" W
可以去報警，請警方協助處理

8 Z# h7 j& s. F# u就我的認知是：租賃契約的租金問題屬民事案件，警方應不會受理，除非中間有涉及恐嚇等刑事案件，才能報警處理．
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:36
ababy 發表於 2012-3-8 09:52
% y. i% G3 p- j回復 polly 的帖子
# _' X; Z5 e" t- U4 D4 a9 p7 f% l. L6 g7 @, Q
經由法院公證的租約，如果一方違約，另一方即可拿該公證之租約向法院對違約一方直接聲 ...

5 L5 q9 Q6 ]' g, @其實租賃契約經過法院公證真的是對房東最好的保障！
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:38
sigma19 發表於 2012-3-8 10:03
* l2 l' l3 z0 Q7 O4 Z0 ^% W# c) S$ I吃政府的有幾種
& [9 \' G5 S1 S8 [7 \一種是吃牢飯
5 s$ Q* t: z0 g- Q2 S) @一種是政客助理(老闆有選上才吃的到)
- X1 j: k1 g$ ]; G) r# B
不管怎麼說，都不是好咖．
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 10:41
ababy 發表於 2012-3-8 10:32
, x* @+ {  C8 {/ O. d7 q回復 michellefisher 的帖子
' X% H1 q  |) O( c! M9 j3 q
- x# n' `8 O/ B- k我貼了一個情報  房屋租賃法律常識及教您如何寫存證信函  免費講座
/ ]9 W0 j4 Z" x4 Y- T
感謝提供這則實用的活動訊息！
作者: evalee    時間: 2012-3-8 10:55
michellefisher 發表於 2012-3-8 10:31 & T! ?7 u$ L$ j1 D
房客已愈期未繳房租，房租押金二個月，我是沒看到他們所簽訂的租約，但我記得依約是不能用押金來抵繳房租 ...

& b( N, [8 {3 B; \: F( F沒看到租約前，所有的判斷都不一定。只能大致推論，如果依約不行，那就不行。
1 z* K" g( u- e: A# r' {* @4 W( ]. I9 ?% w, g
我是推啦，對方要用2個月的押金當租金的扣抵，延長2個月，只要房東同意，那押金轉成租金之預付無不可之理<民法439支付租金依約定>。5 b0 a' N  L3 K0 }  Z' w6 q' }; h

! d# r* ~+ H: c4 f9 l& E7 G/ }請見民法440，遲付租金達2個月以上以上，房東才可以終止租約，房東要知道。但由承租人主動終止租約，或發生解除契約情事，那又是另一個狀況。. ^. {) p: E3 P6 e4 m

! T/ y2 a( b: ^: I+ }9 Y總之，是不定期限或定期租賃，到底契約如何約定，要先看過才知道，如果真是惡房客，將來可能不搬遷或引發其他問題，建議找律師寫存政信函比較保險。
作者: 寧靜海    時間: 2012-3-8 11:28
本帖最後由 寧靜海 於 2012-3-8 11:29 編輯
6 V9 r0 b' `# z2 N5 p# a/ v+ }( P- g1 T3 _" {- J
回復 michellefisher 的帖子
0 T3 p% {7 Q+ r1 {
$ x  L0 h) F% r; g( @# `房客不繳租金之處理8 M3 a1 x" j0 b' c$ P) q
2 Z' I; v# W0 h/ ~, {, |" M
陳先生將房子出租於小鄭，雙方約定出租二年，每月房租一萬元。租屋一年後，小鄭即以失業為由欠繳租金，到現在已有三個月未繳租金，問陳先生該怎麼辦？8 Z3 r9 z% S1 J; J& A+ T) ]9 U& Z( B8 O

; W8 K  {  j1 S& }2 Z# o/ P
4 r( u" c: A1 G盧天成律師答：# ?* @( e( k1 C& Z; x. X  w

4 I6 X! [' R" x/ \! H陳先生將房子出租於小鄭，兩人間即有租賃關係，房客小鄭就有按約定給付租金之義務，如果小鄭未依約支付租金，就構成「給付遲延」的問題。依民法第440條規定，如果房客積欠房租達兩期之租額，房東可以定相當的期限催告房客支付租金，如果房客沒有在規定的期限內支付租金，房東就可以終止契約，並要求房客返還其房屋。
& M' N2 b4 x$ v! u
) b6 j! u6 A0 }7 D4 B, t# y5 F0 V就本律師之經驗而言，房客小鄭已遲延給付三個月的房租，陳先生就可以依上開法律之規定，先以郵局存證信函定相當的期限（如文到後五日內）催告小鄭支付租金；小鄭如果於期限內仍不支付租金的話，陳先生就可以提前終止租約，此終止權的行使必須以意思表示為之（最好是以郵局存證信函表示，較易舉證）；一旦合法終止契約後，陳先生就可以要求小鄭返還租賃物；如果小鄭還是不配合的話，陳先生就可以向法院對小鄭提起給付租金及返還租賃物之訴！
$ S, t, N! _, V8 @1 r: S
8 G2 D+ P2 o! ?% v
作者: 旅行的人    時間: 2012-3-8 11:30
也許聽來不中聽。3 X. }% `3 x2 i  H, \4 t- `! Y8 U
# O6 i  ]; p: P
事後處理惡房客。不如事前多篩選房客。
  @# g6 ~8 i2 f( t: D7 J- y* v- `4 h9 h) z; Z3 p- Q
慎選房客在先。房客出問題機率就小。好房子不怕沒人租。
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 12:07
寧靜海 發表於 2012-3-8 11:28 3 Q! q# S' r* R: B4 [. T
回復 michellefisher 的帖子' ~* \% i- w- R

! F# x8 ?5 |2 w4 G3 k房客不繳租金之處理

7 |( y* B, B" M* Q感謝您的案例, 這樣看來房東還是得等到房客欠租達2個月以上才得以解約, 法律保障弱勢的出發點是好, 只是弱勢的一方有時是房東而非房客.
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 12:11
旅行的人 發表於 2012-3-8 11:30
# N/ A3 `  v7 ~! |5 c也許聽來不中聽。
" W7 @/ `0 ]. t* g- S+ m- ?8 ?# F, \! l+ K
事後處理惡房客。不如事前多篩選房客。

' g/ L) Y4 [7 t/ J" c2 l% S謝謝提醒，據我所知，房東確實已經很小心地在篩選房客了，只能說運氣不好，押錯邊了．
作者: 花果茶    時間: 2012-3-8 13:11
回復 polly 的帖子
) A0 x; }0 W" K
$ P: [0 d4 b& T0 |# M請問大大  `% d' |9 y8 O9 g- |8 n/ M0 J
要寫什麼樣的備註才可以保障房東多一點呢?/ A  a/ q1 B$ U& Z: V
再請問您
+ ?. ~# V" R' S( Y& I房內只要仍有房客物品房東就不能進入?: u# B0 s& T1 ]# v3 G
那房客跑不見人影收不到租金0 ?- t, z. {: {: K4 x, r) j' v
物品遺留在房內,那該怎麼處理呢?
* Y4 a4 z+ Z6 h6 R- m不好意思- N# T  {* j8 {8 _+ k4 V
正好阿姨遇到這種海蟑螂房客
! c5 ?8 G) G) b想說您可能有經驗
( I5 k' s5 h# |0 N2 v3 C知道如何處理
( ^1 |; o' B' I) l, ?4 \: j  m還請您告訴我...感激不盡
作者: 桂格    時間: 2012-3-8 14:27
本帖最後由 桂格 於 2012-3-8 14:28 編輯
! H: }  @% Y. \$ [1 ]
michellefisher 發表於 2012-3-8 08:37
3 X3 `) R6 j: f' u在此想要請問北大的好鄰居們，遇到惡房客遲不繳房租，應要怎麼處理？9 `2 B6 j8 m( S  X. o, K  v3 X
房客本應於２月１５日繳交房租，遲遲 ...

; i# w; |+ s3 r! z! R. u, o( ?1 n" c4 I; w
我是一次收取一年租金, 但給予相當的現金折扣的.
4 j7 R# n; I  {: U& J' I0 \5 v這樣既不用每個月收錢, 又可以篩選到還不錯的房客.  L6 _( k/ E& x8 v  W" M+ v
, ^' ^* h( n7 H
少賺一點, 但換得安心與省事, 很值得.
作者: michellefisher    時間: 2012-3-8 14:45
桂格 發表於 2012-3-8 14:27
8 C/ o; `$ ^, s8 K7 Q" e; R我是一次收取一年租金, 但給予相當的現金折扣的.
7 W6 H7 P" q$ Q  o# X這樣既不用每個月收錢, 又可以篩選到還不錯的房客.

: v4 t& {! U7 L* I  x, R感謝分享這種很好的收租方式．4 ~* D7 l$ w0 T$ f% |  W
請問一次收取一年租金是收現金, 還是支票? 如果房客的資本雄厚只是不想購屋置產者或是開公司有使用支票者，或許可行，可是不是每位房東都可以遇到好房客．
作者: 桂格    時間: 2012-3-8 14:47
本帖最後由 桂格 於 2012-3-8 14:50 編輯
1 t; O/ @( E# A
michellefisher 發表於 2012-3-8 14:45 ; x3 K. s% o9 _" \# }: G
感謝分享這種很好的收租方式．
  k, ]' D: P1 z1 H6 }請問一次收取一年租金是收現金, 還是支票? 如果房客的資本雄厚只是不想購 ...
# a5 O6 P: y; W% K) b1 n

; \# O0 |* P3 M6 Z) y% p現金, 所以才能給Cash Discount.
# ?" l. Z. O0 b5 n' u% w) a& a& b6 X5 m
所以說, 得要犧牲一點報酬率來換好房客, 也有買保險的意思啦.) s9 M2 }. P3 X# X; m) H8 i
" _5 B+ m: Z/ b, J5 B8 E$ D
當然當初是先談單月租金, 最後我再提出一次收取(或分半年半年), 但給予很好的折扣.
# W- S* e. x7 D% l0 @$ P我運氣算好吧, 房客有實力, 所以也答應了.& S, C+ K: i/ Z4 S
另外, 面對房客殺價, 這也是很好的方式應對.
. F! [3 A. g3 L
作者: 夏常平    時間: 2012-3-8 16:03
對於幾乎走投無路的房客，房東即使有法律背書保障，也不好使用強硬手段，朋友曾服務房仲業，偶爾看過房客不爽房東，最多就是把房東物品敲爛、潑漆，他看過一個很誇張的案子，房客用啤酒、雞蛋還有一些擺久會發臭的東西混合，塗滿所有牆壁地板，即使表面清除，因為液體已經滲入牆縫，味道散不去，最後房東只好所有牆面花錢拆除重作。
作者: polly    時間: 2012-3-9 10:11
小白熊 發表於 2012-3-8 09:49 & G. @1 ]* E$ P0 b, R* q# L8 `; C& F
可以去報警，請警方協助處理
# K5 ]& [0 [! m: Q6 I
我之前遇到狀況,也有去報警,警方說他們無權進入房客仍居住的房子內,除非有搜索證....所以....也是要走法院程序....要粉久,若契約沒有公證..問題會更多,好像無法強制執行
作者: polly    時間: 2012-3-9 10:14
ababy 發表於 2012-3-8 09:52
; T: }  T. w" W7 w& _回復 polly 的帖子% K& }/ M5 i( ~1 v9 n: h

2 Q, \$ p4 V9 G$ @5 i, t- C經由法院公證的租約，如果一方違約，另一方即可拿該公證之租約向法院對違約一方直接聲 ...

" o6 b; |4 w1 H1 S/ @, z- ]: T對啊~~我之前沒拿去公證,遇到這樣的房客,請警方協助,警方卻說他們無權,而房客有東西在屋內,不能進入否則算是擅闖....若他硬要說有東西不見了,我也提不出證據...所以律師朋友建議還是要麻煩一點去公證...契約雖是白紙黑字,要送神還是要花很多精神時間的
作者: radiokey    時間: 2012-3-9 16:44
所以有許多人寧可將空屋養蚊子也不願意出租
1 w3 V' P) }9 O一來怕折舊
3 }" z+ O7 l1 H! s二來怕遇到惡房客1 @: O& I4 A$ Q1 J' j- z  ?' F




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