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標題: 老舊公寓裝修及裝潢不可知道的細節~ [列印本頁]

作者: kuotangjimmy 時間: 2012-2-29 17:07
標題: 老舊公寓裝修及裝潢不可知道的細節~
很多人跟我說，中古屋作裝潢花出去的錢都看不到作了些什麼?

我都會這樣回答，中古屋的裝修就像是農夫買土一樣，買完連東西在哪裡都不知道。
中古屋不比新屋，就跟人一樣越老問題就越多，屋況多少都有狀況，問題不能解決作再多裝飾都是一樣，建築體的狀況關係著人身安全的大事絕對是馬虎不得。
既然決定要花錢裝修，就要花在刀口上，該解決的問題，一定不能忽略，特別是結構體工程的施工要紮實，強化好中古屋的體質，才能避免日後漏水、壁癌等影響居住的問題發生。

1. 建築結構體是否完整
在以前居家安全觀念不強的時期，常常有裝潢公司為了自作裝潢美觀，而暗中敲除梁及部分建築結構(我看過最扯的是被敲掉一半的梁) ，所以在裝潢前一定有必要檢查其結構是否完整無缺損，結構體有自然損壞的情形也要立即修復，才可確保人身安全。

2.更換水電管線
考量到健康與安全性，建議每10年更換一次水電管線。如果你買的中古屋屋齡超過10年，且所使用的是會生鏽的鐵管鉛管，那建議你一定要汰換飲用水的水質是絕對不能忽略的。電力系統則應該全面抽換所有電路則需預埋管路另外，值得留意的是如果電線粗細不一可能會造成電線走火，而總電量不足也可能經常引發跳電危險。

3.優先解決漏水問題
漏水問題沒有解決，不僅會讓居家潮濕浸水，還有可能殃及鄰居，引起糾紛。可請專業人員來抓漏，找出漏水的源頭及主因，再選擇解決方案。
常見漏水原因有：頂樓天花板漏水、天花板上方落水管及糞管漏水、浴室隔間牆漏水（近浴缸處最常見）、隔間牆內水管漏水（多為接頭處）、窗台滲水。
解決方案：頂樓全面做防水、將漏水處修補或換管（預先告知樓上用戶）、浴室、廚房整間打除後重新作防水、打牆後將接頭處鎖緊並測試無問題後封牆、加遮雨棚及窗台防水。

4.處理壁癌要徹底
潮濕的環境伴隨壁癌的產生，壁癌的產生通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層因自然及人為遭到破壞，最好請專門處理壁癌、防水的公司到現場勘查，常見的處理方法為刨除原壁癌處並將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽，或是打入膨脹劑使縫隙填滿，再將內外層的防水工程做好。

5.防水工程要做足
預防勝於治療，所以浴室、陽台、外牆的防水一定要作足，才不用擔心漏水滲水的問題。尤其很多人都會忽略窗台防水，提醒你換鋁窗時要記得前後各做一次防水。另外，防水用料也一定要足夠，該乾燥的時間一定不能省切忌在未完全乾燥時進入施工弱式產生破皮或肉眼容易忽略的小洞效果可是會大打折扣的。

6.所有線路均需配管
包括電線、電話、網路、電視、冷氣、視廳設備等最好在裝修前就規劃好管線。配管的好處在於可避免電波互相干擾，並且化明管為暗管，讓空間看起來更整潔。

7.重新思考動線與格局
老屋常有動線不佳、格局不良的問題，規劃時除了讓動線流暢，排除障礙物外，也要儘量找出空間與空間的最短距離，以省時省力，增加空間使用坪效。規劃動線時可參考下列基準：
1. 走道寬度不得小於80公分。（90~120公分最佳）
2. 有櫥櫃的走道距離為櫥櫃單扇門片寬加 40~60公分。
3. 衣櫃深約60公分。
4. 床邊距離衣櫃至少70公分。
5. 書桌深為60~80公分。
6. 床邊距離書桌至少70公分。
7. 淋浴間寬至少80公分。
8. 廚房、浴室的門片寬約75公分，房間的門片寬為90公分。
9. 浴缸寬度約72公分。
10. 餐椅與牆距離至少35公分。
11踢腳板高；8~20公分。
12牆裙高：80~120公分。
13掛鏡線高：160~180(畫中心距地面高度) 公分。

舊屋翻修複雜度高，注重小環節作工，唯有經驗豐富的整修工程團隊才能免除後顧之憂，改造老屋新表情。強化舊屋體質，首要著重基礎工程，因為每間屋況與格局需求不同，改裝的材質與施工品質的選擇，價格花費也會不同，因此翻修舊屋以水電、結構體修繕第一優先，於建物改造好後，再運用室內設計裝潢美化，將搖身一變成為新風格價值屋

舊屋現況整修十大要點給您參考：

電力負荷過重及電線老舊容易造成走火的問題，發生危險。

一、總電量要配足因應現在家電用品日趨多樣化，相對的用電量也大為增加，每一迴路的用電分配也就絕對不容忽視，尤其是總電量分配一定要配足。所以應重新設計考量負載量，以應付未來多電量的使用，否則很可能在使用多項電器時，就會產生跳電的情形。

二、電箱應為無熔絲開關 20年以上的房子，所用的電箱最好換成無熔絲開關，較為安全。

三、所有線路均需配管（電線、電話線、電視訊號線等線路…）檢查燈具開關插座線路、總開關、主幹線等線路的狀況，是否老舊不堪負荷，該更新。而所有線路不只要配線、更要配管，才能避免如震動等因素破壞電線，發生危險，而對於日後故障維修或加線時，也才有管路可尋。

檢查結構情況，是否有鋼筋、樑柱外露、隔間不佳、海砂屋等特殊情況。

一、必要時，請技師前往鑑定。

屋頂漏水、窗戶滲水地板積水一、浴室、陽台、外牆防水要作足在更新前檢察鋁窗、外牆的情況，是否有壁癌、滲透情況，尤其是很多人容易忽略窗台防水工程。，若有滲透水情形，都須先確實處裡妥當後，再進行室內部分。

二、漏水的處理方法漏水，是令人頭痛的大麻煩。因此若發現漏水，就必需測試漏水的源頭及主因，再選擇解決的方法。而以下就是常見漏水原因與解決方法：

1.頂樓天花板漏水→頂樓全面做防水；

2.隔間牆內水管漏水(多為兩管接頭處)→打牆將接頭處鎖緊，試水無漏水情況後封牆；

3.天花板上方落水管及糞管漏水→將漏水處修補或換管；

4.浴室隔間牆漏水(以浴缸處最常見)→整間打除後，重新作防水處理(只作會滲水部分)；

5.窗台滲水→加作雨遮及窗台防水；

6.陽台外推處天花板滲水→樓上陽台打除後，重新作防水處理。

磁磚膨脹破損
一、拆除磁磚時最好連原來粉光的水泥一併打掉（日後磁磚較不易剝落），不但可以減少日後磁磚剝落的機會，而且重新打底時可避免牆壁過厚，可增加使用空間。

用水、排水管老舊影響生活用水品質

一、考慮原水塔是否該換新如果原來使用的水塔過於老舊、或保養不易，不妨在重新裝修時一併更換，一般家用水塔只需花上數千元，卻能大大提昇生活品質。

二、測試水壓(不足時需加裝加壓馬達) 許多屋齡高達20年以上都會出現水壓不足的現象，導致洗澡時水溫忽冷忽熱，或是無法使用如按摩式龍頭或按摩浴缸，因此重新裝修時該測試水壓，若有水壓不足的現象則需加裝加壓馬達即可。

三、排水及給水最好另外接新管檢查冷熱水管及污水、排水的狀況，因排水管太過老舊且管壁嚴重堵塞，常有排水管非但不能排水，甚至還會冒出水來的現象。所以重新配管時以來說最好全部更新，如此可避免花錢裝修後，還要擔心排水口倒流的情形發生。

木地板或櫥櫃、天花板蟲蛀、舊有裝潢與傢俱不合時宜

一、木作最好使用經過防蟲處理的角材，產生蛀蟲現象，都是發生於角材上面，而一般角料都有防腐處理，卻未必有防蟲處理，最好指定廠商使用經過防蟲處理的角材，以減低遭蟲蛀的機率。

瓦斯管會有生鏽堵塞或破裂的隱藏危險一、瓦斯管交由有豐富經驗專門的工程人員較有保障

採光視野不良

天花板油漆斑駁，牆面壁癌、壁紙脫落變色

廚房與衛浴設備簡陋、無人性收納機能

重要前置作業:

1、先了解現場屋況

2、此階段須花些心思和時間，規劃符合您實際需求和理想的平面圖設計，讓團隊與您可以達到充分了解與溝通的空間，才能規劃最為完善的設計，用以達到您理想的住家的目標。也會為您做一個詳盡的施工流程介紹，以提升往後工程施工流暢度。

3、工程報價講的是一分錢一分貨，這是本團隊常和屋主溝通的觀念。而因舊屋隱藏的問題許多是未知的。所以，這部份完全需要實際勘察後倚靠團隊的長期經驗及專業能力，才能盡量清楚完整的報價，否則很容易途中一直追加工程款的情況，進而造成雙方合作的不愉快。本團對堅持在施工前盡可能了解並找出一切隱藏的問題，降低施工途中追加工程款的事情發生。

4、在前置作業時您可以隨時調配工程款、假如碰到預算問題，絕對有可以ㄧ起討論，尋求解決方法方法的空間。費用不足，我們可以先把重點做起來，比較細微後面補，以不影響安全及門面為優先考量；費用足夠，我們會建議是否可以考慮增加什麼工程能讓這個家更加舒適且更貼近完善。

如何決定給誰承包：現在其實承包舊屋翻修的包商多不勝數，但除了參考報價、設計外，承包者值不值得信賴？和屋主溝通的情況? 作事的態度如何? 團隊的經歷及專業度如何? 這也是一大很值得參考的指標，而一旦選錯，是很難在中途換手的。
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