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標題: 最新房市 [列印本頁]
作者: abu    時間: 2012-2-1 23:44
標題: 最新房市
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林、三、淡”真的是超額供給區嗎?
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【住展房屋網/台北報導】新春期間的房地產市況看起來並不差，若說是開紅盤，恐怕有點言過其實，不過已經比年前狀況好上一些了。. [# A, q1 x- T) u2 ~9 Z2 o
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關心房地產市況的族群，除了一般消費者及業者之外，就屬以不動產放款為主的金融行庫，行庫看待目前房市景氣，大多持保守態度，為避免房市持續下探影響銀行的債權，已有大型公股行庫對建商祭出三大狠招，特別是針對新北市林口、三峽、淡海等供給過剩地區。4 q1 L' S& o/ }- x' E7 R7 a

# S! Q" S8 u: g5 `0 A6 w/ O3 r行庫主管表示，為加強風險控管，加上不動產放款已接近銀行法上限（占總存款比重不得超過三十％），因此必須對建商祭出利率加碼、預售屋價金交付信託、特定地區銷售過半才撥款等三大措施，希望能從中挑選優質客戶。
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利率加碼幾乎是各銀行共識，目前土建融資利率一律從三％起跳，某南部在地建商利率甚至高達三．五％；有行庫為避免建商落跑，還會要求預售屋價金須交付信託，直到建案完工才能動用。
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, f9 m( s1 d+ j( X; d* z傳統印象中房屋供給過剩的林口、三峽、淡海等地區，行庫則認為，建案銷售率必須突破五十％，銀行才會撥款，行庫主管解釋，這些地區原本就應該少碰為妙，因為超額供給的缺口太大了，事實真是如此嗎？看來是有點兒錯殺了。
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根據住展房屋網的統計資料顯示，去年一整年這三區的供給量並沒有超額供給的現象。到去年年底為止，三峽推出3個預售案，剩餘戶數104戶；林口推出23個預售案，剩餘戶數1,187戶；淡水推出10案，剩餘戶數2,051戶。光看這些數據，確實有些怵目驚心！* {# N0 z/ V* ?
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進一步抽絲剝繭來看看，到底是不是真有這莫大的賣壓。住展內部資料顯示，預售屋部分，三峽僅有104戶剩餘，看來沒有太大問題；林口1千多戶有點嚇人，不過其中「世界首席」大概就佔了將近200戶，以800戶除以22案，每案餘屋約36戶；再看到淡水，約有2千戶待售餘屋，其中「台北灣-江南」在去年10月才進場，推案戶數約有650戶，「捷運悅境」313戶，也是11月進場銷售，這兩個新案的供給量加起來就有近千戶，還有位在小坪頂的「萬通台北2011」，屬於陸資企業，鮮少對國內銷售，但戶數也有276戶，因此淡水其他案的餘屋加起來約有700戶左右。
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新成屋部分，去年一整年三峽的新成屋僅有2案，剩餘戶數37戶；林口新成屋案13案，剩餘619戶，其中「佳昂耀東方」11月進駐286戶，「新北郡」也是11月進駐240戶，這兩個新案的餘屋就佔了去年林口餘屋的八成；淡水去年全年新成屋剩餘222戶，銷售率約五成。/ K3 F6 @- m1 P; N! l5 \

9 C# w. X8 @, E' ~6 i9 u; F就這些市調數據來看，新成屋的供給壓力並不大，預售屋的問題也不算嚴重，都還在可接受的範圍內；但是長久以來，社會大眾都一直認為「林、三、淡」是嚴重的超額供給區，房屋賣壓嚴重，房價穩定性低，因此都對這些區域無好感，先別論房價高低，就超額供給的誤解，已經讓這三區受了不少委屈。
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' r/ Y  v7 A# Y( `  P, h- ]事實真相是，三峽銷售一直很穩定，平均單價約25萬，二高沿線買方購買性高，景氣走下坡以來，三峽房市表現算是優等生；林口目前推案以換屋族群為主，規畫多為中大坪數，單價約為27萬左右，市況比較冷一些；淡海新市鎮專攻首購族，單價大約是15-20萬左右，買氣直到年前才冷了下來，也算是後勁很強的區域了。
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區域印象一旦被貼上標籤，確實是很難洗刷的掉，這樣的印象甚至影響到銀行的態度、貸款額度等等，真的是有些冤枉了！
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作者: 文兒    時間: 2012-2-2 08:50
回復 abu 的帖子2 o  Y( {2 ]  m# s7 S

0 _, m7 p& s6 q# D4 W7 W& _8 S看到平均單價25萬............唉.......
作者: herolion    時間: 2012-2-2 09:20
樓上的是覺得太低了嗎?
作者: chioumj    時間: 2012-2-2 09:28
這波房價漲的又急又高, 不知道何時下來,,
作者: 階梯    時間: 2012-2-2 09:32
住展應該還算持平之說.
作者: 老布    時間: 2012-2-2 10:50
這篇報導是最近看過對三峽房市# ?4 s: B  W; R( |# r
最中肯的評論.三峽北大房價短期應
3 ~3 K" A. q$ n3 D很難下來,原因無他,就如雜誌所言,長期
3 E7 I- [6 w" B被貼上供過於求的標籤,我有很多金融投資2 f! V2 c( [7 s$ _- a! I8 U
界的朋友對北大特區的好一無所知,觀念停
  b: X+ D+ E- u+ e留在幾年前北大荒時代!當很大部份有能力
( d9 Z1 c" u! R& {購屋的中產階級都還不知道北大的好,而北大
$ ~6 C3 k3 b0 w; ]0 s1 @房量又因建地漸少供給不多時,那麼依供需原理
+ @! [6 C* H! C* y& r! R北大房價要下跌可是不容易的!
作者: 雲端    時間: 2012-2-2 14:23
北大特區的土地幾乎已經蓋滿了，也沒有什麼新建案的空間，跟林口以及淡海這麼多土地怎麼比?  根本就不是同一類的8 R. E2 [: H1 z6 P/ _6 z
作者: Wen    時間: 2012-2-2 14:32
回復 老布 的帖子
  f: [4 W7 g: l1 D5 z5 R# I. C8 r% P# s) M3 g9 t
講的好, 大台北地區知道北大特區的人只有10%, that is to say, 還有很多人來過之後可能會買, but 新供給已經快沒了, demand might exceed supply, price will go up in the long run
作者: 小熊米    時間: 2012-2-2 16:04
最近聽說三樹路的農地已經通過變更!以後也是新的重劃區了!
作者: LingXiong    時間: 2012-2-3 16:46
文兒 發表於 2012-2-2 08:50
4 S# c% N* A) S; }% _% A2 e" k7 y回復 abu 的帖子
( D8 h- u5 C% e0 h  T- C
; v) S1 \# H" A" Z看到平均單價25萬............唉.......
" g! P% I6 u2 K5 Q! [9 X

- w. f, d  y" _$ F套句賈伯斯的話：回不去了！
作者: 階梯    時間: 2012-2-3 16:52
非常認同北大特區 25萬我真覺合理價 ! (非便宜價)
作者: 文兒    時間: 2012-2-3 16:53
回復 LingXiong 的帖子9 Q+ t0 p( m! b2 Z; V

0 L/ r5 x5 g4 c+ Q+ Y% H- p套句(謝安真)隋棠的話...真的回不去了........><
作者: 文兒    時間: 2012-2-3 16:53
回復 herolion 的帖子
3 _- Z1 S0 M/ `# J3 p; l
7 L5 c5 I# k: S4 S6 ?& Y不是高低的問題...是越來越買不起了....唉
作者: 階梯    時間: 2012-2-3 16:55
回復 文兒 的帖子
9 l1 G1 F1 e% ^- O# i! b- [
) P# c. ~; a* ]* `0 C可以理解您的感受 所以我們決定移民來此
作者: 文兒    時間: 2012-2-3 16:58
回復 階梯 的帖子
0 W# [- Q' A2 M  @: o* @, }" j5 F$ R3 x9 B6 R! h# K% L( ?5 j
恭喜你^^做出正確的選擇....
作者: samyu    時間: 2012-2-3 17:04
回復 文兒 的帖子
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5 w$ I$ H0 m0 X! r我們從中和搬過來,喜歡這裡的環境,0 ?# r6 o1 S' q, i% y4 S  C
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所以現在也是1 j& @* k; B4 D& R
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"回不去了"
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作者: yapi    時間: 2012-2-3 17:40
階梯 發表於 2012-2-3 16:52 & S+ E4 Q& W& H# m7 N
非常認同北大特區 25萬我真覺合理價 ! (非便宜價)

" V5 g8 Y6 R* y& @看到這個價格，說真的，一點也高興不起來。% z3 i" y; h9 U+ P2 J  [7 i
雖然自己是有巢階級，價格上漲也等於身價上漲...# g3 ~: z# h- w8 }" P! I
但如果連三峽都要25萬，真為7,8年級的人捏一把冷汗....( \# m- Q# v+ j* M( S, l# J% g
& l: T4 v6 x/ j4 U7 @
個人意見
作者: 雲端    時間: 2012-2-3 18:41
yapi 發表於 2012-2-3 17:40
2 {% o7 Z) S! N2 f看到這個價格，說真的，一點也高興不起來。
* {+ K# Q# D2 ]6 o* Y7 k# k8 W' y7 q雖然自己是有巢階級，價格上漲也等於身價上漲...4 J3 e5 F- z9 q% N( _2 Q
但如果連三 ...
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北大價格有高也有低，如果是學勤路上的大宅，單價自然不便宜，但也有比較低的建案，就看個人的需求囉
作者: sharonT    時間: 2012-2-3 18:46
三峽25萬 個人覺得是合理的 因為這兩年蓋的房屋在新店 木柵 中和 新莊 板橋都在50萬以上了!
作者: Jeffsky    時間: 2012-2-3 20:18
25萬是合理價格？早知當初應該買兩戶如今脫手就發了
作者: LingXiong    時間: 2012-2-3 20:22

, E+ @' X# k# ^2 M4 R如果毛部長的承諾不跳票，
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還會有一大段想像空間。
作者: yao媽    時間: 2012-2-3 20:25
好險大家都買了! Q# M9 \9 h$ X4 ^) r, A
( }, C/ b0 u2 }
房價真的已經回不去了, o8 X0 m3 N: M# c( x1 s/ ?6 a
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作者: 階梯    時間: 2012-2-4 06:49
回復 Jeffsky 的帖子
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7 ?6 G# d) ~' C/ o千金難買早知道 不過至少有買到1戶還是歡喜的
作者: 階梯    時間: 2012-2-4 06:50
回復 yapi 的帖子
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不必為明天憂慮 兒孫自有兒孫福 是吧!8 m0 R! H6 U) I8 w
作者: 文兒    時間: 2012-2-4 08:24
回復 samyu 的帖子
2 y$ h2 m% R9 O$ {, U8 m' W/ B/ v5 l$ Y9 y6 L; X$ r
那很好阿...住的開心最重要^^
作者: RYAN    時間: 2012-2-4 08:40
回復 yapi 的帖子" X* F4 E+ x7 m& d) S

3 n$ w$ j: g& K其實跳過北大特區,三峽樹林 10多萬的還是一堆,不用擔心!
作者: 老布    時間: 2012-2-4 09:50
如果大部份的北大人,認為以目前的生活
" `1 F5 {5 z+ O3 |9 {3 ~條件來看特區20多萬的房價,都還覺得相+ z- y8 t7 s1 W9 N  N, V4 H" _
當合理的話,那表示特區的房價尚未到達  @/ F8 ~& ?) k% |4 G
高點.
; K  V" k4 |" |' b. C      以我看房子的經驗,各個條件都符合
( U5 |$ |. _' x' C3 i1 U# W+ |! g我心意的房子,房價肯定會高到我下不了% v( K# L8 i4 U, Y  c
手,所以特區房價應是回不去之前的低點了!2 w3 @$ i& ]9 F$ }! l9 k) B
照目前建商新案開價的方式來看,三峽房價
( U" v0 N3 c! `( s2 l(單指特區)未來應會朝向愈來愈不合理發展!
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5 o# y* D& T* o: n5 G% Y! X- `# `) M; O/ w; C% `
作者: 旅行的人    時間: 2012-2-11 19:40
猶記得老家在台中的眷村改建拖了十多年。
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# }. h# j* q2 Y. T' z+ T買下改建的眷村房子，必須花一百多萬。若是放棄則可以領回二百多萬。
- i. y* T; Q  ]* ~: K
( B" I" |. _* Q+ _2003、2004、2005、2006、2007、2008、2009、2010、每年過年母親都說，當初放棄就好了。
; J  J4 z7 n/ k) g1 t# q4 \( b; Q4 e2 h  f8 V- j
我只有尷尬地回答說。這眷村是我們小時候住過的地方。也是我們的故鄉。& e0 l; K9 F% V
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我願意付這個貸款。母親念歸歸，也只好把房子留下。把貸款留下。
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今年2012年過年，可不講"當初放棄就好了。"# M! W* X& z( @3 p2 \" k3 |
* p# Z0 V- M; V8 J3 H3 Z
她改口說："現在台中要蓋捷運。房子增值了。
; k0 Z% O+ @' R+ Q3 ~
3 D' D. e" z% S' f現在不止二百多萬了。"當初多買一戶就好了。"' L# E; [4 [0 G

1 i1 u! N  v2 ]2 W! W6 U我回答說：「不動產。就是要不動才叫財產。」7 K) B2 b# J6 A

( c  a: _  v3 P+ X! e當初也不知道台中有一天也會有捷運。
/ j0 m, O! C& D$ i5 O
3 A. ]- O& F, I: v9 N更不知道台中的第一條捷運不經過市區精華區。% Z/ q0 T6 B6 C6 k  k
9 |. r4 G* T) @
而是走郊區到台中高鐵站。( \" U! |; W! v% v' G# x
; F# u! j& k" ^5 f
持有、尤其是較長時間的持有。房地產會帶來驚喜的。% h8 g  m- G, M( l4 @& }

7 [2 m1 w6 s- X這是我的感受。北大特區如果持有十年。一定會有很大的成長的。
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(想想看、交通方面：北二高不就在旁邊嗎？三鶯線不是就快開工了嗎？6 ~. W5 u; o& V8 z5 L

; R+ J) f* D: f4 D環境方面：北大特區的環境，台灣幾處能有？晚上安靜、很容易入睡。6 Z; I5 \" `, E5 s9 Z" G4 ~
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生活方面：生活機能己漸漸充實。麥當勞、家樂福、傳統市場、等等…買東西麻煩嗎？# n5 `1 ~2 J: C) `* F, I0 d
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學區方面：附近的小學、中學、高中。也都很方便。讀書還是要靠自己。學校無法取代自己的努力。
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儘管北大特區這裏不是十全十美。約20萬左右的房價。長期來講。上漲空間不會沒有的。
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作者: abu    時間: 2012-2-11 20:43
+1      
作者: 六月    時間: 2012-2-11 21:25
回復 yao媽 的帖子; |% {" O7 W( x+ Y0 ~. j1 T

  h0 w9 B9 f' t4 P# J- j  F1 k( Y真的要早一點買  A9 E2 J" R7 w9 F! q" o1 C2 }6 u
像我94年訂預售屋( f: h& B7 m9 x$ T9 Y: J' ~
97交屋那時買14萬
, P$ V/ u- \8 e$ O. t$ L現在學勤路已經買不到這個價錢了
作者: jerome    時間: 2012-2-25 01:25
本帖最後由 jerome 於 2012-2-25 01:26 編輯 - Q; D/ }6 J4 o) U6 h; y1 O  Z/ }. A, j
老布 發表於 2012-2-2 10:50 # b/ c+ W% R* j6 Z
這篇報導是最近看過對三峽房市
* g; y, c& F) {# R- Q最中肯的評論.三峽北大房價短期應9 B2 h; o8 u1 b  J. @) j! r' S0 x
很難下來,原因無他,就如雜誌所言,長期
$ }1 j# C9 T% E$ y8 l* V1 _& S  S

! s/ s3 z8 F2 O" O  J5 V0 V
" f: v6 j8 i$ V4 \: f; ~3 P一無所知 豈止如此. J$ ^% ]$ P& \# }
我南部的第第 聽到我在三峽北大買屋
% W& t" e. [& z) z9 p) @- Z) t  q第一句話 " 哥哥 你怎麼買在三峽  當心土石流啊 "
+ C5 I7 h. h7 k- n; K/ s% g( L* @9 d6 V4 {6 ~  R
印象還停留在
7 O0 \& t  x  ]1 B# H畢業旅行  到過三峽4 t7 r3 Y* Y3 Y) y! I5 \' w
山路 橋梁 溪流...離開台北市很遠很遠..' a; y+ O7 _  z0 D8 Z
哈哈
2 _" ]6 @- P$ d" z" x& d
3 S* w0 k0 c7 c  y1 k1 e& a9 h- \3 V% I
* {8 `0 \; c- v6 A& Y  N1 L
作者: sangel    時間: 2012-2-25 09:39
想當初也看了很多房子，也有很多人說不要買，今年一定會趺，和老公討論的結果是1.喜歡的建䅁可遇不可求，也看了很多不同建案，終於看到滿意的0 N! B8 m: {( I, w/ @; c
2.房價會跌？因都看新成屋，趺的程度應該還好~再來自住，趺漲只要不賣也沒差
/ s1 w6 D$ r2 `* V/ E/ E+ ^還好買了，因為我喜歡的建䅁已賣完了，房價我也覺得沒跌啊
作者: 豬肉    時間: 2012-2-28 13:40
今年夏天,兩位任職於北市那座山的銀行友人來訪，
7 s& D7 q3 W  t. V5 ]驚覺.....6 Q: D7 K( \$ \
北大特區竟然是這麼漂亮的地方!8 C& @! k$ f2 \/ c
雖然遠了點...7 U& y5 {5 h7 T3 c# @
但.....想搬來了!.....
5 Y; C. D+ b. c) s3 w& n$ v' b0 U8 \& ]
作者: 大頭妹    時間: 2012-2-28 14:16
來住北大特區的心得是~~+ D+ h& r( ~$ `7 y

" g, |  H3 _* W冬天比較討厭,因為風大8 Q1 o2 y6 h  U0 L! c( G+ X0 K
春天很宜人,尤其枝頭開始冒出嫩綠葉芽時,
, f3 P, m+ p8 l( c7 D" V0 p% S夏天有涼風送爽,5 V& [/ X! H, J" l- p% O
也不能說完全不會熱,) M% l; I; ~  e' W/ X. ~
但比起市區,會多一種帶著點鄉村味道的清爽,
8 q) b3 @  H+ n* q3 \) z* @+ c3 i到那季節啊~~
* H6 p3 E# a( j8 U, T  U  J$ j0 v$ l套一句來北大看房子的阿嬤說的"不管是左看右看,到處看,都是一片綠油油的樹和山"5 y) t5 j' w" }* f6 Z: M9 R: d9 O
秋天是會讓人愛上北大特區的季節,
) L) ^3 v3 n$ P可以很深刻體會到所謂的秋高氣爽,
, @; o& j0 ^2 @2 n秋蟬會喧囂最高潮,
# V: D3 ^4 |. Y* J: O& x" m! ~( ^晚上仍舊可以聽到蟋蟀的鳴聲,
! z8 V: M9 X  O2 B1 w' q: G4 T! y無論是騎腳踏車或散步,9 |2 I0 C/ I% ~* |* f
都會覺得心曠神怡!: L1 x. _0 p. L; t% b3 U  d
6 m; N- J) q) K( w1 I
回歸結論是~~* n; ]' i; Q! c: n! n( E/ s
9 F* F: N4 Q7 i; d- h  F- K
雖然很多人在看衰房市% Q, D( c! z0 O3 I5 c( c
但是再依照目前的進度發展下去  跌的空間不大
/ @1 n  G+ W2 l畢竟本來就不是動輒一坪四五十萬的價格(我知道最近有建案開這價格啦~~)* F  c6 ~5 q  l* D6 w
好的地段方位格局  也越來越難求4 d1 s- ^  R: V) X6 G
畢竟最近北大的新建案不是鳥籠居就是大豪宅) c4 ]/ s; H6 ~, T
無論哪個都不是平常人會愛或能下手的
/ L0 Z0 [! Q3 ^1 l9 ^' A' n6 r) y所以個人覺得最新房市是回歸物件本身的價值
  \0 M4 J6 O! ]同一社區的平均成交價 不代表全體. ~; i4 f  r! q$ I
同一個建案落差可能有數萬之多
9 v1 g7 ~" J9 [這一點可能要有心理準備
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作者: 蔡慶中    時間: 2012-2-28 18:43
自己住的喜歡舒適.也不用太在意



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