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標題: 樹林區—萬大捷運線定案樹林房市否極泰來？ [列印本頁]

作者: faith 時間: 2012-1-20 10:33
標題: 樹林區—萬大捷運線定案樹林房市否極泰來？
【文/施絢傑攝影/邱添榮】近年新北市房市焦點區之一的北大特區，部分範圍隸屬樹林；不過以台鐵樹林站為核心的市區，卻仍在『狀況外』。而今年11月萬大樹林捷運線舉行動工典禮，樹林房市是否就此否極泰來？則可能仍要看其他條件能否水到渠成…

雖然名喚『樹林』，不過樹林並非原本就長滿各式樹木，而是因為過去大漢溪易氾濫成災，當地常變成水鄉澤國，住民於是在沿岸種植樹林保護堤防，『樹林』之地名才不脛而走。

樹林地名真正底定，是日據時代後的事。在『樹林』之前，本區還有『風櫃店』之稱。不過這並非因和澎湖一樣，是因為風勢大又強而得名，而是張厝圳(樹林原名)原為打鐵店舖聚集處，而打鐵店多使用風櫃鼓風鍛鐵，因此『風櫃店』才成為樹林的早期地名之一。.

經濟活動農工業為主.

按照區域特性，可再將樹林分為(舊)市區、三多、山佳及柑園四區。以台鐵樹林火車站為核心的市區開發最早，人口密度最高，商業氣息最濃。三多及山佳地區內多為工業區，中小型工廠林立。柑園則介於樹林及三峽間，因大漢溪沖刷，提供農耕沃土，至今仍以農業為主。

樹林是靠農業和礦業活動發跡。土地多工業區規劃，則使樹林市成為大台北重要衛星市鎮，引進不少人口。八○年代，本區人口以每年約3到5千人之速度成長。88年本地人口突破15萬人，因此由鎮升格為市。

然而升格之後，發展瓶頸也一一浮現。因為鄰近縣治板橋(溪崑地區)，樹林被賦予重要地位；只是人口移入過快，規劃不佳、公共設施不足之缺失便慢慢暴露，生活品質變差。於是升格後，樹林市人口成長速率反而開始減緩；民國91到95年五年內，本市人口增加還不到五千人，和之前確實差距甚大。

區域及房市要能有發展，人口是重要元素。以樹林來說，一度人口成長快速，區域升格、地位提升，房市也獲得發展契機，但區域建設及規劃不佳的問題也因此暴露。另外，工業區範圍偏大、質感較差，也不易吸引區外客進駐。

在先天不足，後天又失調下，樹林近年房市發展，大體算是差強人意，多半是靠內需力道支撐。而從實際的數據看，也佐證上述論述。

根據本刊資料統計顯示，無論預售及成屋市場推案量，在新北市人口較密集的行政區中，樹林房市都排在後段班。93年後略有回升；但造成此回升現象的因素，並非本市浮現發展契機或有利多新題材；此部分，本文將在後段分析。.

房市『近』展同區兩樣情.

因為板橋近在咫尺，又臨大漢溪，樹林得地利之便，順勢發展起來。然水運式微後，樹林僅靠鐵路聯外，第二高速公路竣通前，當地道路連外並不通暢。二高設三鶯交流道可通柑園，確實讓本區聯外交通獲得提升。但柑園是樹林邊陲地帶；對『正』樹林而言，幫助還是有限。

93年景氣回溫，當時台北縣順水推舟，祭出含容積獎勵等誘因的三大重劃區土地標售。這部份議題，樹林也沾上邊，那就是台北大學特定區。北大特定區是因台北大學遷至三峽新校區而規劃，不過特定區有約一半的面積，隸屬樹林行政區範圍(柑園)。

是三峽房市行情優於樹林也好，特區內北大校區在三峽段也罷，無論如何，該區土地標售時，三峽段價格較高，搶標情況也較明顯，發展初期建案也多集中在三峽段。之後應是三峽段土地開發殆盡或價格墊高，樹林段才開始逐漸蓬勃。

以行政區計，樹林近年房市確實價量齊揚，但這幾乎全是拜台北大學特定區所賜，與真正的樹林關聯不大。附表中93年後量體數字的提升，絕大多數來自北大特區樹林段，甚至近年人口增長也來自該區(請見人口狀況表及北大樹林四里人口表)。這使得同個樹林區內，出現兩種截然不同的房市發展景象。

以下針對上述提及，樹林區之四大區塊，做深入之市況概述及行情分析。.

一、舊市區.

樹林舊市區以樹林火車站為中心，延伸至中正路、大安南路及中山路等重要幹道。雖叫舊市區，但目前還是本區生活機能最優處，也是政經文教中心和人口主要聚集地。本區大致以火車站為界線，分前站及後站兩區。
前站位於火車站東南側，為傳統市集所在，商業活動發達；不過發展時間早，街廓狹窄，發展近飽和。往東側走，則是板橋溪崑地區。本區推案多集中在北側後站地區，前站方向推案則多屬板橋。因為本區最近板橋，因此房價行情是全市最佳。

本區近十年建商推案中，以日新街上「米蘭」系列案最具特色。從第一期「米蘭花園廣場」92年底完工新成屋推出開始，開價就屢創區域新高。94年底第三期「米蘭之星」開價更達20萬/坪。此價位到目前為止，都還比全樹林平均成交行情高。

本案主要是建材高檔、外觀氣派、規劃大坪數產品，成功塑造區域豪宅印象，因此吸引不少在地自營商或工廠老闆。然上述客源消化殆盡後，又無法拉進區外客，因此第三期銷售速度明顯減緩。

除「米蘭」系列外，本區過往零星推案實際行情都在15萬/坪以下，直到97年第二季，才再度出現開價破2字頭的個案，分別為「樹林第一位」及「皇晶鑽」，其中「皇」案更開出29萬/坪樹林新天價。

因為坪數夠大、區位特殊(站前商圈內)，加上為結構體推出，因此「皇」案去化不差；純預售之「樹」案則沒能躲過金融海嘯衝擊，一度停售，98年才以「樹林第一站」之名捲土重來，不過開價仍高達26萬/坪。重推開價幾乎沒降，自然和當時定案露出曙光萬大樹林捷運線有關。近年搶搭捷運題材列車的，還有「翠亨」及「大同新」，開價都在25萬/坪以上，且都是預售性質推出。

不過約同期，位於市區外緣(近溪崑)的「樹林皇家」及「碧瑤君悅」，或許是離市區稍遠、機能稍差，因此開價都在20萬/坪以下。不過100年第三季透天案「藝墅首璽」進場，總價2,300萬起跳，折合單價高達32萬/坪；「藝」案基地為農地，之所以開出如此價格，除號稱有遼闊視野外，也是標榜近捷運站。

台北縣曾在93年間出現大量工業區開發推案潮，不過工業區範圍頗大的樹林，或許房市原本發展就不理想，因此未現此風潮。量體近300戶的「泉世界」，是近年少數此類案例。該案開價幾乎比照附近住宅區建案，達23萬/坪，原因同樣還是捷運(該案另外訴求溫泉)。

至於溪崑地區，雖行政區隸屬板橋，然與本區關係更密切。金融海嘯前，本區個案開價曾衝上2字頭，不過之後市況趨緩。直到近年大台北資金行情爆發，本區跟漲，加上萬大樹林線題材發酵，本區行情才逐漸站上2字頭大關。(100年底已正式出現開價36萬/坪區域新高推案).

二、三多地區.

本區位置約在樹林市區北側、大安南北路北邊之區塊。本區地目以工業用地為主，其次是農業用地，住宅用地零星。由於工業生產活動之故，環境品質相對稍差，不易吸引區外客，故多以小區域內大小工廠內之藍領階級為主要客源。

本區地緣上接近下新莊，因此過往如建築產品力強、價格合宜，其實有機會以相對低價格之勢，吸引下新莊客。不過由於生活機能差強人意，故儘管北縣曾推出工業區鬆綁開發總量管制措施，但本區仍是靜悄悄；直到最近幾年，才有此類工業區開發案出現，代表案為98年初的「台北富境」。

「台」案實際位置在樹林與新莊迴龍間，訴求近新莊線迴龍站，其實是和新莊比房價，來拉攏新莊客；然考慮其『身分』及所在行政區，仍不算平價。而自「台」案之後，本區近年已無新推案；畢竟儘管勉強搭上捷運題材列車，本區質感提升仍不易，且近年新北市或中央對工業區變更開發的管制也趨嚴。.

三、山佳地區.

舊市區以樹林火車站為發展中樞，山佳地區則是以山佳火車站為重心，但區域型態則和三多地區相似，工業地目所佔比例頗高，住宅及商業地僅在山佳火車站附近可見。

93年上半年前，本區房市相當沉寂，之後或許是北大特區熱度稍稍延燒到本區，在山佳車站附近及柑園橋下，出現不少新案。該年底推出、柑園橋畔的「陽光峇里」，是當時全樹林都少見，總銷20億的大型個案，規劃透天及大樓產品。

不過畢竟缺乏實質發展題材，之後本區房市又漸降溫，期間只有零星透天案出現。直到100年，或許是萬大線捷運題材炒作，拉高舊市區開價，北大特區房價也因資金行情跟漲現象而衝上3字頭(開價)，因此又給了本區『發展空間』。大樓案「新視界」，就是在這樣的時空背景下，以20萬/坪『相對低價』推出搶市。.

四、柑園地區.

山佳地區西南側的柑園地區，地理位置更偏；從樹林市區通往柑園，須穿過山佳、跨過柑園橋才能抵達。由於地理條件封閉(反而更近三峽、鶯歌)，又是農耕活動居多，因此比三多或山佳更難吸引區外客，產品多為磚造連棟透天厝，推案規模小，行情也是全樹林最低；93年前，平均行情不足10萬/坪。

93年前，樹林房市可謂乏善可陳。不過以行政區來看，之後樹林卻湧出大批新供給量。這批大量新供給，就是由大名鼎鼎的台北大學城特定區而來。

初期大家談到北大特區，都會和三峽連在一起，但該區有約一半面積，是隸屬樹林市，而且還是屬於原本房市貧瘠的柑園。附表一、二之樹林全市推案統計，之中有相當大的比例，就來自北大特定區樹林段。近兩年北大特區開發近尾聲、推案銳減，樹林區房市推案量也立即『歸於平淡』。

總之，條件最差、發展貧瘠的柑園，反倒成為92年後，樹林最具潛力之房市區。只不過，這並非柑園本身浮現開發題材；反過來說，北大特區利多，對樹林本身也毫無意義。（樹林段屬北大特定區，不在本文分析之列）.

聯外交通不良房市型態封閉.

如前段所述，樹林房市發展相對貧瘠，主要是交通條件遜於鄰近區域。而80年代末期國道三號開通，設三鶯交流道，確實提供了樹林聯外新動線。然該交流道直通的是柑園，再往市區、山佳及三多，大概還要半小時車程，故實質幫助有限；北大特定區樹林段，和樹林的實質關係也微乎其微。

不過道路交通對區域房市的拉抬，近年已逐漸式微，取而代之的則是更環保運能更佳的捷運；而樹林則搭上了這般捷運房市列車，那就是規劃時間長達10年，97年7月通過環評的萬大—中和—樹林線。

本捷運線大致是將北市91年研擬的捷運萬大線，與92年北縣規劃的樹林線合併；於93年6月完成初步規劃，是從捷運中正紀念堂站出發向西行，沿南海路、西藏路及萬大路方向行駛，經富民路後穿過新店溪，接至永和保生路，再進入中和連城路、土城金城路。

後續延金城路跨過城林大橋進入樹林，走中華路、八德路、大安路及中正路方向，最後與新莊捷運線迴龍站交會，總長度約22.1公里；北市到土城金城路段為地下行駛，之後轉為高架，並在金城路北側設置機廠，莒光路則設支線車站（即樹林支線之起端），全線共設22個停靠站。

萬大線之所以定案曠日費時，除了萬華及中和段外，樹林境內路段也有不小爭議，原本有中華、八德、大安、中正路之方案一，及從城林大橋後直接東行篤行路，再連接中正路之方案二。最後定案者則是通過樹林市區範圍的方案一；考量到溪崑地區的方案二，則將以公車接駁方式解決。.

萬大線動工樹林房市甘霖？.

儘管97年通過環評，不過卡在經費等問題，萬大樹林線遲未定案，僅被行政院列為『優先推動』路線。直到近年大台北房價飆漲、民怨高張，政府推出一系列健全市場方案，其中利用捷運動線加強外圍平價驅往市中心的交通，也是重點之一，這才使得萬大線終於在99年初定案。

初步定案後，當時官方放出的消息是，民國100年8月正式動工(第一階段萬華至中和)；至於第二階段，也就是真正攸關樹林的中和至樹林路段，則須配合車站周邊土地開發、提高營運自償率後，再報中央核定。

不過後來因為工程發包不順利(數度流標)，第一階段實際動工時間又再拖了三個月，到100年11月底才舉行動工簽約典禮。不過據相關報導披露，當時啟動的只是景觀工程，土建部分要到103年才會真正動工(預定107年底通車)，因此這『形式動工』，還被外界批為選舉綁樁。

姑且不論官方如此行為用意何在，萬大線的確是樹林房市最新、最好的炒作題材；說該捷運是樹林房市之久旱甘霖，也絕不為過。看看最近一年多來樹林零星推案開價動輒25萬/坪以上，就可見一斑；而拜捷運題材之賜，除了區域客逐漸認同目前的2字頭開價外，來自板橋等地的區外客比例，也在慢慢提高。

只是我們仍須指出，樹林公共建設的質量，和新北市其他人口稠密區比較，仍相對落後，且不是光靠捷運動工或通車就能改善。再看樹林人口變化，一旦扣掉北大特區增加數後，幾乎等於零成長；此一趨勢，亦不利於房市發展。

總括而言，樹林至今還是內需型房市，因此區域推案中，大樓、透天參半，大樓房型也以二、三房基本型最具賣相，預售市場相對較小。在萬大線第二階段(中和樹林段)定案動工前，樹林房市仍將只能『維持現狀』。.

作者: samyu 時間: 2012-1-20 10:48
樹林區人口 95 到100 年總共增加 17,124
樹林北大段 95 到100 年總共增加 15,723

總共占了樹林人口成長的 91.82%

作者: 洪阿民 時間: 2012-1-20 11:23
本帖最後由洪阿民於 2012-1-20 11:23 編輯

感謝Faith 大分享！
去年陪老婆在樹林惠生婦產科坐月子，住了20天，覺得樹林市區的生活機能真是方便，還有好吃的臭豆腐和車輪餅、便宜的潤餅捲，板林路往城林橋方向也滿適合散步的，有點樂不思蜀說！！

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