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逢低快進場 房價殺很大 (僅供參考)
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作者:
faith
時間:
2012-1-20 07:23
標題:
逢低快進場 房價殺很大 (僅供參考)
本帖最後由 faith 於 2012-1-20 07:29 編輯
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信義房屋板橋江翠店的經紀人崔彥豪指出，該知名社區雖然屋齡近十年，但因住戶單純、素質又高，多為律師、醫生或政府官員，加上釋出量少，買家的指名度相當高，往往ㄧ有住戶放出風聲要賣屋，就被其他同棟住戶介紹的親朋好友搶先買走。崔彥豪透露，其實要售屋的張先生，經濟條件也不錯，雖然是因為換屋而想出售原本的住宅，但並沒有需要調度資金的問題，一開始只打算等到有好價錢後再賣。不過，經歷了兩三個月的銷售期，張先生也慢慢感受到整個市場的氛圍低迷，房仲經紀人更說服張先生先處理掉房子，避開政府未來徵收各種稅賦又增加屋主的成本。
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而買家李太太（化名）在找房子時，一直是鎖定在江子翠一帶，為了買得物美價實在，李太太勤做了許多功課，不但隨時注意周邊的成交價格，也很重視房地產市場的脈動與政策，希望在議價時能讓自己掌握更多優勢。李太太決定和屋主斡旋時，也特別請房仲經紀人向屋主表達自己的誠意及自己對周遭行情的瞭解，終於順利使屋主讓步，成功省下21%的房價。
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上半年觀望 下半年入場
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而2012年才剛開春，上市建商興富發就宣布新建案將下調售價15％至25％，房市在走了多年多頭後，現在終於回檔盤整，對有購屋需求的民眾來說，可是千載難逢的機會。政大地政系教授張金鶚指出，房市交易冷清，興富發的降價將引發骨牌效應，一定有建商會跟進，「對這些建商來說，他們只是少賺而已，市場供需力量才應該是決定房價的關鍵，不會有只漲不跌的產品與地區！」預售市場售價的下修，也會帶動中古屋房價的調降，房價有機會越趨合理。
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根據台灣房屋營業據點調查，2012上半年因適逢總統大選，有8成以上的民眾都打算等到選後再來決定是否要買房，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，不管世局如何變化，有置產、自住需求的民眾還是得進場，上半年的變數較多，但到了下半年，總統大選已落幕，歐債危機應該也會有一個比較明確的定論，而政府也不至於再推出更強力抑制房價的措施，危害到自住客的權益，因此下半年的房市不但會更穩定，屆時價格也不至於有太多波動。
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財經專家阮慕驊則認為，依景氣的循環，房價很有可能會在第二至三季之間有修正的幅度，因此四至八月的房價可能會走到近年來房價的低點，八月後因又近傳統旺季，房價可能會緩步上漲。想要購屋的民眾，在上半年可以用力殺價，若打算下半年再進場，不妨趁機多看幾間房子，慢慢挑，也學習看房子的眼光，並從不斷的看屋過程中，釐清自己的住屋需求。
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危機入市 傅天穎用銀行鑑價當籌碼
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演藝圈知名的房地產達人傅天穎長期關注房市，深知危機入市的真理，多次勇敢進場，也都為自己帶來了豐碩的甜美果實。傅天穎指出，自己在SARS及金融海嘯時都不曾畏懼市場寒冬，像SARS當時，大家都躲在家不敢看屋，她戴著口罩，還是一間間房子跑，因為精準抓住進出場的時機，從買到賣，不過九個月的時間，財富就翻漲了四成。傅天穎強調，疾病會被控制，景氣會循環，唯有在別人恐懼時勇敢出手的人才是贏家。「現在雖然不能短期操作，但跌價更適合逢低進場做資產配置與長期投資。如果在2012年買不起房子，未來可能還是買不起。」
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傅天穎也分享了她每每和屋主議價時的必勝訣竅，「 想要買房子，多請幾家銀行來鑑價，再拿銀行的鑑價和屋主談。」她指出，「銀行的估價一定比我們還要保守，而且許多屋主看不清房價會往下，因此拿銀行的鑑價結果跟核貸成數去跟屋主談，比較有誠意也更容易打動屋主。」
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議價前，記得將房子完整檢查一遍，這樣就有較多的籌碼與屋主殺價
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知己知彼 議價更有望
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房仲業者透露，奢侈稅、歐債、股市大跌等種種因素，的確影響了許多購屋族的購屋意願，2011下半年的交易量也大幅萎縮，房仲業可說是過了一個歹年冬。2012年房仲業為了衝高成交量，都更加積極拉近買賣雙方對價格的認知，特別是屋主若開的價錢太離譜，都會先說服賣方降價。若真有誠意想購屋，不妨和房仲業者先談好自己的預算，將更有助於議價。看房子時也可以多針對房子的條件如屋齡、格局方位、週邊環境等挑缺點，因此房子看得越仔細，能挑的毛病就越多，議價的籌碼也就越多。
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天時地利不動產顧問公司總經理張欣民也教有意購屋的民眾一個小撇步，在土地謄本上有一個部份是 『他項權利部』，記載了該物件的抵押權等情形，這個可是觀察賣方財務狀況的重要參考喔！抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，如果抵押權設定一千兩百萬，銀行放款金額就是一千萬，若以貸款成數七成來看，賣方的買價就莫約為一千四百多萬上下。一般的賣方都不希望賠錢賣房子，瞭解賣方當初的買價，有助於議價談判。若物件已托售超過兩、三個月，更可從七至八折開始議價。
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徐佳馨指出，不論是購買預售屋或是中古屋，最重要的還是衡量自己的需求與預算，先想好未來五至十年的生活方式，多看房子、勇敢殺價，慎選建商或房仲，會更容易找到屬於自己的夢想家。
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