8 i& F( g8 J5 z2 s" M; H房市急凍，台灣人成為房市限購令下的首要目標之一，台灣投資客「窮則變、變則通」，轉向店面二房東及超高檔老洋房，靜待這波房市風暴過境。$ D/ C F0 V$ a) J. U, D7 W
: A# u7 G: {; _" ~/ O$ a ; Z" c. A& V7 r8 V在上海自創女裝服飾品牌「to. U」的張英宗，近幾年服裝公司業績上軌道，他已將投資重心轉向房地產業，「原來只是為了自用，後來乾脆整條街包租下來，其餘店面轉租給其他房客，因緣際會當起二房東。」' t. {- m8 x; y
' _2 E' X1 _( N7 y. a/ Q) z
& N6 O! S7 @7 Y$ t
場景回到一九九三年，剛從美國到上海的張英宗，開車在上海大街小巷逛，發現到處都是捷運工程吊桿，「數都數不完，至少兩百座以上。」讓他想起到日本出差時，都搭地鐵前往目的地，與客戶約在地鐵站口見面。因此，當時他就相信，未來上海房地產絕對是跟著地鐵發展。# H7 }% p2 o! ]( H z
. m5 {4 {! `- _& X
3 K; B5 _, _/ v4 n( a4 c! Y0 T1 f' T百萬二房東 沿地鐵布局包下整排店面 4 S, p1 E5 X2 J+ m# z & R' Y5 _. z8 y8 w* A 4 j/ Y% m' v, }, m: }% x( [5 ]- x「我只挑離地鐵站出口三分鐘、距離五百米的店面，不用花腦筋嘛！」張英宗專挑一點都不起眼，甚至閒置許久的店面，但他堅持沿著地鐵布局，並先將服飾店開在裡面帶動人氣，再陸續對外招商。) a) b/ g8 w( X+ o% G, k
& W" i+ A2 H- x$ B 9 q+ v; n5 b1 Y' v! Q1 O7 Q因港澳台個人不能買上海店面，上海所有商鋪全部掌握在官方、國營企業手中，店面租金飛漲，一般人吃不到這塊肥肉。五年前，張英宗看準連鎖業在上海店面需求擴大，租金還有上漲空間，開始切入向房東包租再轉租的二房東生意。為了創造規模經濟，他包下整排店面，一拿就是十至二十個單位。因為有些商圈尚未發展成熟，也增加他談判空間，要求房東跟他簽十年租約，藉此壓低租金，也增加獲利空間。 0 R0 w4 @: l C! S2 Z2 Y9 J 9 l5 M+ v% l6 p2 g4 i ; q. } L0 e( x u% U3 @" M0 d- C一開始，為了找到店面的房東，張英宗耗盡心思查資料、找管道，他甚至為了建立政商人脈，還投資數十萬人民幣念上海交通大學「私募證券投資總裁研修班」，同學裡有大陸上市公司董事長、總經理，甚至還有證交所主管，讓他可以掌握第一手的投資風向。* U3 u2 `5 t% ~) C
% g7 l. E9 u; k+ W; k4 f, ]$ Y9 o5 S# L5 }; E4 m: W
今年六十一歲的張英宗，用三十年來在商場累積的零售業經驗投射到房地產投資，他認為，沒有商圈當腹地延伸的店面不會成功。例如地鐵倒數第二站，往往比末端站佳；地鐵站最好是兩線交會以上，要不繁榮也難。例如幾年前他就鎖定新庄、九亭等新重劃區地鐵站附近店面，如今租金都起漲一倍。% }8 X- O, G; ?+ N
7 v* D, S0 t% \% Y( l9 C0 `; p2 h 9 {' G6 @8 {& ~! K1 f「我看得到商圈的前景發展，包租時間一定十年以上、店面數量一定要多，後面利潤才會大。」張英宗坦言，包租店面的前三年並不如想像的那麼好做，要花時間養店面。他以閔行區吳寶路華一銀行分行隔壁整排店面為例，三年前還是一片工廠，如今已全部拆除改建為住宅與店面。他包租下來後，目前租給餐廳、腳底按摩店與專賣台灣雜貨的商鋪。隨著上海地鐵九號線通車後，他相信人潮會逐漸增加。- D; C8 e: s. I# d4 V( H
% }" B. i1 S- ^: V O6 n; X 2 L) q& W+ E+ o4 ^$ B- h' ?, j除了店面、商業不動產是台灣投資客的避風港外，也有台灣投資客早早轉入稀有的老洋房。有「上海版劉媽媽」稱號的鄒媽媽，就是專買有土地所有權的私有老花園洋房，再出租給高級法國料理餐廳，十年來賺足租金與土地增值財的台灣人。; |: K/ c% c- d8 T
4 @' s( D1 j, a
3 R* r, S; ^0 m6 ?& M4 G上海版劉媽媽 集資億元專買老花園洋房) @: \ B: b% }1 A5 i, e, s s6 [+ L
4 r9 p& K x6 l- B# L: L. a" ]! w9 G: {! F
二○○三年，鄒媽媽趁上海市政府尚未禁止外籍人士購買前，集資上億新台幣，收購上海租界區的老花園洋房。目前旗下有六戶，地點都在市中心熱鬧商業區，每平米市價約十八萬至二十萬人民幣以上（每坪約二七○萬新台幣），不輸浦東黃浦江畔頂級豪宅。2 X, ^' j4 @4 V" ~$ }6 w" V7 g
6 n' Z" j. t: M' j% Z2 ^- x F/ s$ D: _" L e% n一九八九年就到中國設家電工廠的鄒媽媽，經歷過九○年代中國內、外銷房尚未併軌的洗禮，住家與店面她全都「玩過」，而啟發她買老花園洋房的關鍵在二○○三年。有天晚上她坐在車上沿著延安高架橋走，從兩側一路看下去，住宅大樓是越蓋越多，但點燈率卻非常低，只有三分之一戶的室內電燈是亮的，讓她當下決定把手頭所有住家拋售一空，把資金轉進老花園洋房。 ! R6 b; u& z: z* n* u+ Q: W7 Z
